Obří potenciál nákupních parků očima expertů. Proč má smysl do nich investovat?

Jan Traxler

investiční poradce, odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz

Souhlasíte s názorem?

-

0

+

Nemovitosti jsou obecně dobrá dlouhodobá investice. Retail parky se těší velké oblibě investorů, včetně mě, protože zde zpravidla máte dlouhodobé stabilní nájemníky a zároveň vysokou rentabilitu nájmu, aktuálně v Česku kolem sedmi procent ročně. Když si pořídíte činžovní dům, máte poloviční výnos z nájmu a ještě k tomu mnohem víc starostí s nájemníky a údržbou nemovitosti. Retail park je rentabilnější a efektivnější na správu.

Na druhou stranu mě udivuje, kolik nových retail parků nám tu za posledních pět let vyrostlo. Sílí konkurenční boj. To je dobré pro zákazníky. Ale pro investora stoupá riziko. Někde to můžou časem některé řetězce zabalit. Víc a víc bude do budoucna rentabilita retail parku záležet na lokalitě i vhodné skladbě nájemníků.

Pro investory jsou proto bezpečnějším řešením velké nemovitostní fondy zaměřené na retail parky, jako ZDR Investments Real Estate nebo REALIA Retail Parks. Do obou je možné investovat od jednoho milionu korun, přitom máte riziko rozložené na mnoho retail parků v různých lokalitách, a to nejen v Česku. Díky vysoké rentabilitě nájmu a relativně konzervativnímu ocenění nemovitostí v portfoliu by měly nadále generovat stabilní výnosy kolem sedmi až deseti procent ročně.

Jakub Holec

ředitel 108 Real Estate

Souhlasíte s názorem?

-

+9

+

Výnos sedm až osm procent. Znalci jásají, zbytku vysvětlíme: jde o zhodnocení investic vložených napřímo nebo prostřednictvím realitních fondů do maloobchodního formátu retail parků. Nejen, že je to vyšší, ale rovněž bezpečnější výnos, než nabízejí dluhopisy nebo rezidenční nemovitosti. Už proto, že je trvalý a dlouhodobý.

Nejde o klasickou investiční přesvědčovací hantýrku. Stačí se rozhlížet kolem sebe. Retail parky najdete v extravilánu prakticky každého města nad 10 tisíc obyvatel. Maloobchodní potravinový řetězec, drogerie, obuv, sportovní potřeby, pet shop, občas i další móda, bytové potřeby nebo restaurace s rychlým občerstvením. Skladba se může samozřejmě měnit, ale obvykle zaplněné parkoviště v jakoukoliv denní dobu dokládá úspěch tohoto konceptu.

Shutterstock

Padající realitní fondy očima expertů. Co se děje a je čas utéct?

Výnosy z nemovitostí v prvním pololetí letošního roku klesly. Proč tomu tak je a je snad důvod k úprku? V pravidelné anketě Očima expertů jsme se ptali portfolio manažerů i nezávislých analytiků.

Dostatečně jej prověřil covid-19. Zatímco obvyklé, investory tradičně vyhledávané koncepty jako nákupní centra nebo prostory s obchody na hlavních třídách měst umíraly na nezájem (nebo restrikce související s vládním lockdownem), retail parky se dostaly na výsluní. Neoslabily ani v době boomu e-commerce. Krom toho, že měly i přes pandemická opatření víceméně stále otevřeno, začaly zajímat i menší, většinou tuzemské, investory. Ti v nich díky cenové dostupnosti odhalili kýžený „puzzle“ dílek do uvážlivě diverzifikovaného investičního portfolia. Retail park lze koupit už za několik desítek milionů eur. Často i méně.

Je potřeba další argument, proč mít retail parky na zřeteli? Proč ne: i když výdaje domácností klesají několikátý měsíc po sobě, ziskovost maloobchodních řetězců stoupá. Takže každý (spolu)vlastník objektu, kde sídlí supermarket jako Lidl, Billa, Tesco, Penny nebo Albert, má v portfoliu zlaté vejce.

Majitelé těchto řetězců často investují do větší atraktivity prostor, aby přilákali více zákazníků, nezřídka investují i do instalací obnovitelných zdrojů energie v celé nemovitosti – tím se nájemcům snižují náklady na provoz.

Z odborného hlediska je důležité rovněž to, že vlastníci a provozovatelé retail parků velmi dbají na efektivní mix nájemců. Uvědomují si důležitost jejich synergie. A jsou zvyklí velmi flexibilně reagovat na změnu spotřebitelského chování nebo trendů. Proto zůstává příjem pro vlastníky (a podílníky) při racionální správě (asset a property managementu) kontinuální a jistý.

Dokonce může mít i stoupající tendenci: úspěšné retail parky mají čekací listinu zájemců a mohou s nájemným licitovat. Navíc bývá zpravidla stanoveno v korunách, takže je každoročně indexováno o inflaci. Vložené peníze tedy minimálně neztrácejí na hodnotě, spíš naopak.

Sami vidíme mezi našimi klienty velký zájem o investiční vstup do tohoto typu nemovitostí. Často k nim patří majitelé velkých podniků nebo areálů, kteří se jich rozhodli zbavit. Speciální produkt nazvaný „sale and leaseback“ pro ně znamená setrvání v původní nemovitosti na základě nájemní smlouvy. A zároveň dostatečné množství finančních prostředků, které mohou dále investovat. Třeba právě do tuzemských retail parků.

Roman Latuske

partner ZDR Investments

Souhlasíte s názorem?

-

+5

+

Retail parky jsou pro investory dobrou možností, jak diverzifikovat svá nemovitostní portfolia. Zatímco výnosy z mnoha komerčních nemovitostí dnes nedosahují očekávaných hodnot, retail parky se ukázaly jako velmi stabilní a krizím odolné aktivum.

V rámci našich fondů se nám jejich stabilita potvrdila opakovaně – fungovaly dobře během covidu a daří se jim i v současném prostředí vysokých úrokových sazeb a zvýšené inflace. Za jejich úspěchem je víc důvodů.

Zaprvé je třeba zmínit specifickou skladbu nájemců. V retail parcích obvykle najdete hlavně obchody zaměřené na zboží denní potřeby. V našem případě je to zaměření na regionální diskontní maloobchod s vysokým podílem prodejen potravin (dosahuje téměř 40 procent všech našich pronajímatelných ploch). To jsou segmenty trhu, jež tradičně vykazují vysokou odolnost vůči ekonomickým výkyvům.

Druhou rovinou, která je pro úspěch investice také důležitá, je investiční strategie daného fondu. To, zda má ve svých nemovitostech správný mix nájemců, zda se jedná o zavedené a bonitně silné řetězce ve své kategorii, jak dlouhé s nimi uzavírá smlouvy a zda tyto smlouvy obsahují inflační doložky, vlivem kterých dochází s rostoucí inflací také k pravidelnému navyšování nájemného.

Výnos je důležitý, ale rozhodně by se neměl každý, kdo zvažuje podobnou investici, orientovat při rozhodování jen podle jeho výše. Protože, jak všichni víme, minulé výnosy nejsou zárukou těch budoucích.

Důležitým ukazatelem je i to, jakým způsobem vzniká výnos. U retail parků je to převážně z inkasovaného nájemného. Pokud zohledníme také typicky dlouhodobé nájemní smlouvy, které jsou pro tento segment charakteristické (na našem portfoliu se WAULT drží dlouhodobě nad úrovní šesti let), poskytuje to investorům výhled na udržení výnosu minimálně po dobu platnosti těchto smluv.

Jako každá investice do nemovitostí, je i na retail parky potřeba nahlížet z dlouhodobého pohledu. V tomto kontextu se potvrzuje, že investice do komerčních nemovitostí spolehlivě ochrání investované prostředky před znehodnocením i v době mimořádně vysoké inflace a vysokých úrokových sazeb zejména na spořicích účtech.

Jakmile opět poklesnou sazby na bankovních instrumentech, očekáváme zvýšený zájem o investice do nemovitostních fondů. Češi je mají dlouhodobě v oblibě.

Jindřich Kukačka

spolumajitel Portin Invest

Souhlasíte s názorem?

-

-1

+

Nakupování v retail parcích má před sebou velmi silnou perspektivu i v dobách, kdy kamenné obchody čelí silné konkurenci e-shopů. Zejména v regionech lze očekávat další boom těchto center.

Tím se naše země odlišuje od západní Evropy, kde už od roku 2018 registrujeme podle analýzy společnosti Savills ochlazení trhu s retail parky. Podle dat serveru Property-forum.eu předloni vyrostly v Česku plochy s těmito parky o 70 000 m² (třeba v Rakousku se srovnatelným počtem obyvatel to za stejné období bylo 9400 m²).

Shutterstock

Riziková investice, nebo dvouciferné terno? Realitní fondy očima expertů

Vyplatí se dnes investice do realitních fondů? Není jistější vložit peníze na spořicí účet nebo termínovaný vklad? Když se zeptáte pěti investičních poradců, dostanete pět různých názorů. Od euforických přes váhavé až po rezolutně nedoporučující.

Pro obchodníky v regionech jsou retail parky místem s přidanou hodnotou. Oproti klasickým obchodním centrům mají mnohem nižší nájmy. Například za metr čtvereční v Praze zaplatí podle Cushman & Wakefield obchodníci v průměru 3500 korun. V okolí Prahy v retail parcích už je průměrné nájemné 315 korun za čtvereční metr, tedy téměř třináctkrát méně. V Brně je cena pronájmu v obchodním centru zhruba 1600 korun za metr čtvereční, u retail parků v průměru 275 korun. Tady jde tedy o skoro šestkrát menší částku. 

Je však velký um nastavit obsazení centra správnými řetězci. Každé centrum je originál a každé město žádá jiné obsazení. Toto je potřeba vždy velice citlivě a s velkým nadhledem a přesahem zvážit.

Obsazenost retail parků je podle mé zkušenosti developera a investora i podle mínění odborníků z Cushman & Wakefield velmi vysoká. Neobsazené plochy jsou dlouhodobě pod jedním procentem, můžeme tedy hovořit o plně obsazeném trhu.

V Praze a velkých krajských městech je podle předsedy Asociace nákupních center v ČR Jana Kubíčka už trh s nákupními centry až na výjimky nasycený, v regionech nikoli. Retail parky proto vznikají a nadále i budou vznikat v menších městech. I když v Česku už jich jsou více než tři stovky, pro desítky dalších je místa dost.

Jako developeři často jednáme se zástupci měst a obcí. Z vlastní zkušenosti si dovolím tvrdit, že většina z nich naše úsilí podporuje. Výstavba retail parků v regionech znamená pro obce a města mimo jiné zlepšení dopravní infrastruktury. Nehledě na to, že s výstavbou nákupních center souvisí i navýšení cen bytů a domů v blízkém okolí, což starostové či zvolení zástupci obcí vítají.

Potenciál pro výstavbu dalších retail parků vidíme především ve městech do 40 tisíc obyvatel, s tím, že teď jsou velmi perspektivní i menší města od tří do 12,5 tisíce obyvatel. Z regionálního hlediska jsou atraktivními regiony Středočeský kraj či Jihočeský kraj, nové projekty ale vznikají i na Moravě. Lze tedy očekávat, že do roku 2025 se Češi dočkají dalších desítek retail parků. Jen naše skupina PORTIN má ambici do konce roku 2026 zrealizovat 48 takových center.

Tomáš Krus

investiční analytik společnosti CBRE

Souhlasíte s názorem?

-

-16

+

Retail parky dosáhly největšího růstu popularity během koronavirové pandemie. Oproti velkým nákupním centrům mají výhodu v dedikovaných vstupech do každé prodejny zvlášť, během tohoto období se ukázalo výhodné i venkovní parkování. Proto retail parky nepocítily tak negativní dopad na tržby.

Představují vcelku odolné aktivum, které zaznamenalo jen minimální korekce yieldů (výnosů) – o přibližně 35 bazických bodů, tedy 0,35 procenta od roku 2021.

Také v současnosti retail parky výhodně kombinují flexibilitu prostorů, nižší náklady na údržbu a správu a atraktivní výnosy, které se aktuálně pohybují na úrovni 6,35 procenta ročně.

Jsou zajímavou investiční příležitostí jak pro privátní investory, tak investiční fondy, které často poptávají více retail parků najednou.

K jejich hlavním výhodám patří jednodušší management, nižší investiční náklady a flexibilní využití pro různé typy nájemců. Vzhledem k umístění i v menších městech jsou retail parky dobře dostupné autem, mají dostatek parkovacích míst. Často u nich bývají umístěny také výdejní boxy, což je pro spoustu zákazníků příjemným bonusem.

Kromě toho střechy budov, které jsou podobně jako u průmyslových hal ploché a dobře dostupné, mohou být využity pro instalaci fotovoltaických panelů a mohou se tak stát zdrojem dodatečných výnosů.

Andrej Levin

partner ve společnosti Lekvi Development

Souhlasíte s názorem?

-

+9

+

V Česku je vysoký počet velkých nákupních center a kvůli relativní nasycenosti trhu už zde není příliš velký prostor pro další. Oproti tomu menší retailové parky jsou na vzestupu a stále jsou ve fázi rozmachu.

Čím dál víc prodejen, které dříve byly pouze v obchodních centrech, dnes míří do retail parků. Vede je k tomu snižování provozních nákladů. Ve velkých centrech tvoří značnou nákladovou položku mimo jiné také třeba příspěvek na marketing. 

V  menších retailových parcích je dostupná většina zboží a služeb každodenní potřeby. Bývají zde potraviny, drogistické zboží, lékárny, prodejny levného oblečení a často i restaurace.

Jedním z benefitů je jejich snadná dostupnost, lidé sem jezdívají nakupovat častěji a pro menší objemy. Díky pravidelným menším nákupům kupujeme pouze to, co opravdu potřebujeme, v konečném důsledku tak zamezujeme i plýtvání s potravinami, které často vzniká kvůli impulzivním velkým nákupům ve velkých nákupních centrech.

V loňském roce jsme si nechali zpracovat podrobnou analýzu GfK, ze které vyplývá, že investice do retail parků se vyplatí realizovat především na dynamicky se rozvíjejících trzích zemí střední a východní Evropy – v západních zemích už je trh nasycený. 

Investor do retailových parků může v dnešní době očekávat na prvním místě stabilitu a předvídatelnost příjmů. Retail parky obvykle pronajímají prostor dlouhodobě stabilním nájemcům, což zajišťuje stálý a předvídatelný cash flow. Tito nájemci často patří do odvětví, která jsou odolná vůči hospodářským cyklům, jako jsou potraviny, drogerie nebo domácí potřeby.

Investice do retail parků může navíc představovat významný prvek diverzifikace investičního portfolia, čímž se snižuje celkové investiční riziko. Tyto parky přitom často nabízejí vyšší výnosy z investic ve srovnání s jinými typy komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy nebo bytové komplexy. Současně retail parky mohou poskytovat ochranu před inflací díky dlouhodobým nájemním smlouvám s inflačními doložkami.