Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Kam zamíří ceny nemovitostí? Realitní trh 2022 očima expertů

Jana Divinová
Jana Divinová | 23. 12. 2021 | 2 komentáře | 82 264
anketaBydleníceny nemovitostídevelopeřinemovitostiočima expertů

Ne a ne se zastavit. Tak by se dal shrnout vývoj cen na realitním trhu v posledním desetiletí. Kdo očekával, že v letošním roce už ceny rezidenčních nemovitostí najdou svůj strop, nepochodil. Nadějí tak zůstává rok 2022. Kam ceny nemovitostí zamíří a co je bude ovlivňovat, jsme se zeptali expertů.

Kam zamíří ceny nemovitostí? Realitní trh 2022 očima expertů

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2022? Ptali jsme se odborníků (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Rok co rok se mluví o splasknutí realitní bubliny. Přehřátý trh s nemovitostmi ale doposud nezchladilo ani několik vln pandemie covid-19. Právě od těch mnozí očekávali, že ceny bytů a domů stlačí dolů stejně jako krize v roce 2008.

Nestalo se tak. Byty podle České národní banky (ČNB) zůstávají stále nadhodnocené o 25 %, v případě investičních dokonce o 30 %. I proto začala ČNB v listopadu krotit trh tím, že přistoupila k razantnímu zvýšení úrokové sazby o 1,25 procentního bodu na 2,75 procenta a těsně před Vánocemi utáhla šrouby o další celý procentní bod.

ČNB se v listopadu po víc než půl roce vrátila i k limitům na nové hypoteční úvěry. Žadatelé o hypotéky tak opět musí mít aspoň 20 procent ceny nemovitosti (LTV), a znovu se hodnotí i ukazatel DSTI (na splátky všech svých dluhů mohou žadatelé vynaložit jen 45 % svého čistého měsíčního příjmu) a DTI (celkové zadlužení může dosáhnout maximálně 8,5 násobku žadatelových ročních čistých příjmů).

Hůř dostupné hypotéky a vysoké ceny bytů tak budou mnohé zájemce o vlastní bydlení tlačit do nájmu. I když se situace s nájemním bydlením během pandemie mírně zlepšila, v budoucnosti se očekává minimálně návrat k předpandemickým hodnotám. Nechme ale už situaci zhodnotit experty z realitního trhu.

Jak se bude trh s nemovitostmi vyvíjet v příštím roce? A které faktory jej budou ovlivňovat?

Robert Hanzl

generální ředitel Next Reality

Robert Hanzl
+34
+
-

Situaci na trhu s nemovitostmi bude i nadále ovlivňovat zájem po bytech o velikosti do 70 m2, levnější domy a pozemky. U těchto typů nemovitostí očekáváme i mírný růst cen, protože jich je na trhu nedostatek. Pomalá výstavba malometrážních bytů nebude ani v nadcházejícím roce uspokojovat poptávku. U rekreačních objektů, které poslední dva roky rostly enormně, dojde ke stagnaci. Tam, kde ubude poptávka, jsou dražší nemovitosti, tedy větší byty, rodinné domy o stáří deset až dvacet let.

Zásahy ČNB, v rozsahu zvyšování základní úrokové sazby, zdraží hypotéční úvěry, což povede k mírnému ochlazení trhu. Další zpřísnění podmínek ČNB (DTI, DSTI, vyšší vlastní zdroje) se dle mého názoru na trhu nijak zásadně neprojeví. V kontextu nedostupnosti bydlení (nedostatek bytů, dražší hypotéky) poroste poptávka po nájemním bydlení.

Petr Golka

analytik Ronda Invest

Petr Golka
+9
+
-

Pokud se podíváme na faktory, které aktuálně působí na trhu nemovitostí, patří k těm nejvýznamnějším výrazný růst hypotečních sazeb v důsledku několikanásobného zvýšení základních sazeb vyhlašovaných ČNB. Základní sazby porostou s vysokou pravděpodobností i příští rok a s nimi dále porostou i sazby hypotečních úvěrů.

ČNB zároveň v listopadu rozhodla o zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Dražší a méně dostupné hypotéky budou znamenat ochlazení poptávky po domech a bytech v příštím roce a nasměrují mnohé lidi do nájmů. Zvýšená poptávka po nájemním bydlení bude znamenat zvýšení cen nájmů, které bude podpořeno i vysokou inflací. S dražším nájemným je potřeba počítat zejména ve větších městech.

Ochlazení hypotečního trhu zároveň přispěje také ke snížení tlaku na růst cen rezidenčních nemovitostí. Řada lidí si s pořízením vlastního bydlení pospíšila, dokud byly hypoteční sazby přijatelné, čímž se částečně vyčerpala i budoucí poptávka. Na druhou stranu však na trhu nadále působí dlouhodobé faktory jako nedostatek bytů nebo velmi pomalé schvalovací procesy.

Domnívám se, že tyto faktory v kombinaci s výrazně rostoucími cenami stavebních materiálů, prací a nedostatkem pracovních sil způsobí, že ceny rezidenčních nemovitostí v Praze i v regionech porostou i nadále, i když už ne tak rychle.

Tomáš Vavřík

zakladatel společnosti Domoplan

Tomáš Vavřík
-19
+
-

Realitní trh v České republice zažívá už několik let vysoký růst a v příštím roce se na tom nic zásadního nezmění. Trh s nemovitostmi totiž nadále zůstává skvělou možností, kam uložit své peníze v těžkých časech, což prokázal i během pandemie, která jej nevychýlila ani o píď. Naopak, zájem ze strany investorů byl v letošním roce obrovský.

To nám ve společnosti Domoplan dalo možnost rozjet nové architektonické projekty po celé republice, přičemž takřka okamžitě po spuštění předprodejů se začali hlásit první zájemci a nakonec předprodeje přesáhly hranici 60 %. Po šesti měsících byly všechny nabízené nemovitosti vyprodány.

S rostoucí inflací je možné očekávat, že chuť investovat do tohoto konzervativního a stabilního odvětví bude ještě narůstat. Na druhé straně můžeme pozorovat snahy České národní banky o krocení inflace, které se prostřednictvím změn úrokových sazeb promítnou i do realitního trhu, především v rovině zpomalení prodejů.

V konečném součtu ale budou změny v podstatě nezaznamenatelné. Poptávka totiž nadále výrazně převyšuje nabídku a s rostoucí inflací lze očekávat, že se nerovnováha trhu bude nadále zvětšovat. Realitní trh tak zůstává výbornou stabilní investicí i pro (ne)konzervativní investory.

Tereza Vrzáková

makléřka RE/MAX G8 Reality

Tereza Vrzáková
+2
+
-

Letošní velmi prudký růst cen nemovitostí nemůže v příštím roce vydržet. Kvůli opatřením ČNB a dražším úvěrům na bydlení bude klesat počet zájemců o koupi nemovitosti. Očekáváme proto, že cenový růst v příštím roce výrazně zpomalí. V některých regionech může postupně dojít až k cenové stagnaci. Není zatím však důvod pro celkovou změnu trendu a tedy cenový pokles.

Majitelé, kteří zvažují prodej, by měli jednat a prodej neodkládat. Protože situace na trhu je pro ně zajímavá v tuto chvíli. Dá se totiž očekávat, že vlivem zásahů ČNB dojde ke snížení poptávky a prodloužení doby prodeje nemovitosti. Lidé, kteří naopak chtějí nemovitost koupit, budou spěchat zejména s předschválením hypotéky, a to kvůli avizovanému dalšímu zvýšení hypotéčních sazeb stran ČNB.

Jiří Feix

předseda představenstva ČSOB Stavební spořitelny a Hypoteční banky

Jiří Feix
+17
+
-

Až do podzimu letošního roku hypoteční trh poháněly nízké úrokové sazby i obava lidí z budoucího zdražování a rostoucí inflace. Výsledkem bude na konci roku rekordní objem nových hypoték, který přesáhne 400 miliard korun.

Hypoteční boom z let 2020 a 2021 přerušily kroky České národní banky, která v průběhu podzimních měsíců razantně zvedla základní úrokovou sazbu, od které se odvíjí také výše sazeb u hypotečních úvěrů. Jejich další vývoj ale záleží i na řadě externích faktorů domácí i světové ekonomiky.

Zvýšení úrokových sazeb, společně se znovuzavedením omezujících podmínek pro poskytování hypoték, bude znamenat určité zpomalení poptávky po bydlení a ve výsledku i zpomalení růstu cen nemovitostí. Přesto však kvůli kriticky nízké nabídce nemovitostí i dalšímu zvyšování inflace nemůžeme čekat jejich pokles.

Postupný růst cen nemovitostí bude podpořen i stále se zvyšující cenou stavebních materiálů, ale také energií.

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, jednatelka Knight Frank

Zdenka Klapalová
-16
+
-

Realitní trh v Česku byl letos opět velice živý, pokračující pandemii navzdory. Vnímáme neutuchající zájem o investice do nemovitostí, a to prakticky ve všech segmentech. Celkový objem investic do komerčních nemovitostí za rok 2021 by se mohl přiblížit ke dvěma miliardám eur (přes 50 miliard Kč).

Největší zájem jsme registrovali o logistické a průmyslové areály, kterých je akutní nedostatek, v některých krajích byla dokonce nulová neobsazenost a na nové skladové prostory je třeba čekat. Situace na stavebním trhu způsobila prodloužení dodacích lhůt a u skladových prostor jsme tak zaznamenali nejvýraznější nárůst cen nájmů. Enormní byla také aktivita v oblasti pozemků a jakýchkoliv nemovitostí s přidanou hodnotou v hlavním městě. Veškeré reality, které nabízí developerský potenciál, výrazně rostou na hodnotě.

Na českém realitním trhu stále sílí podíl domácích hráčů, kteří stojí za většinou realizovaných obchodů. Řada privátních domácích investorů se snaží alokovat volné zdroje do výnosových nemovitostí. Další silnou poptávku vytváří fondy kvalifikovaných investorů a retailové fondy. Disponují přebytkem finančních zdrojů a reagují obratem na každou zajímavou příležitost.

V oblasti vývoje cen bytů nevidím bohužel prostor pro jakýkoli cenový pokles, byť se podmínky pro poskytování hypoték postupně zpřísnily. Nabídka není dostatečná, ceny stavebních prací i pozemků výrazně vzrostly. V souvislosti s růstem nákladů pozorujeme tlak na růst nájemného.

Dušan Kunovský

majitel Central Group

Dušan Kunovský
-28
+
-

V současné situaci je odhadovat budoucí vývoj přinejmenším nelehké, nicméně očekáváme, že ceny v roce 2022 dále porostou. Pravděpodobný je růst kolem pěti až deseti procent za rok. Stále totiž budou převládat faktory, které tlačí ceny nových bytů vzhůru. Poptávka bude i nadále vysoce převyšovat nabídku a do cen se budou promítat stále rostoucí ceny vstupů.

Tempo růstu cen ale již nebude tak razantní. Velmi záležet bude na dalším vývoji pandemie a celkovém stavu ekonomiky. Zvyšování úrokových sazeb může prodražit financování projektů. Někteří menší stavitelé se vlivem těchto faktorů mohou dostat do problémů, a své projekty tak budou nuceni odložit nebo dokonce prodat.

Petr Morcinek

majitel holdingu M&M Reality

Petr Morcinek
-22
+
-

Na první pohled se může zdát, že se situace na realitním trhu vyvíjí především z pohledu kupujících nepříznivě. Na druhou stranu i přesto, že v některých lokalitách ceny nemovitostí mnohou i v příštím roce dál mírně růst, neplatí to pro celý tuzemský trh. Pokud tak zájemce i jen trochu upraví své požadavky na lokalitu či počet metrů čtverečních a přistupuje k věci s trpělivostí, vhodnou nemovitost pro sebe jistě najde.

Určitým nepříznivým faktorem jsou samozřejmě rostoucí ceny hypotečních úvěrů, zvláště pro lidi, kterým končí fixace. I v této oblasti ale vidím naději, že se Česká národní banka ve spolupráci se všemi komerčními bankovními domy, a také vlivem konkurenčního prostředí mezi nimi, pokusí vyjít klientům vstříc. A podmínky, které banky nastaví, budou představovat nějakou přijatelnou úroveň, aby nadále umožňovaly i běžným českým domácnostem financovat nákup nemovitosti.

Jako nejpodstatnější vnímám, že i v této – pro někoho panické – době vykazuje tuzemský podnikatelský sektor vysokou míru stability. To se projevuje mimo jiné nízkou mírou nezaměstnanosti. Výplaty rostou, což mohu za realitní sektor rozhodně potvrdit, ale platí to plošně napříč různými obory. Věřím, že realitní trh bude i nadále stabilní, jako byl koneckonců vždy v průběhu stovek let nazpátek. A ani v roce 2022 nepřinese žádné zásadní negativní zprávy.

Jiří Pour

ekonom Unicredit Bank

Jiří Pour
+50
+
-

Vysoká tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí pozorovaná v posledních letech byla výsledkem bezprecedentně nízkých úrokových sazeb, které učinily z nemovitostí velmi výhodnou investici. Investoři, kterým říkáme „hypotékáři“, mohli vydělávat na rozdílu relativně drahých nájmů a nízkých úrokových sazeb. Jiný typ investorů, vlastníci úspor, byli zase lákáni na trh nemovitostí kvůli nízkým výnosům vládních dluhopisů a dalších bezpečných aktiv.

Anketa

Čí predikci věříte nejvíc?

Tyto vztahy zachycuje náš Indikátor napětí na trhu nemovitostí. Nízké úrokové sazby jsou ovšem už minulostí, sazby hypoték v příštím roce se budou zřejmě držet nad čtyřmi procenty a výnos desetiletého vládního dluhopisu očekáváme lehce nad třemi procenty. To učiní z rezidenčních nemovitostí stále méně výhodnou investici a spolu s novými restrikcemi ČNB na poskytování hypoték (platných od dubna 2022) povede k ochlazování realitního trhu a zpomalování růstu cen.

Načasování útlumu cen nemovitostí je ale velkou otázkou: setrvačnost, obavy z pokračujícího zhoršování dostupnosti bydlení a sázky na pokračující růst cen mohou nemovitostní bublinu živit i nadále. Osobně se ale domnívám, že už v roce 2022 může dojít k poměrně prudkému ochlazení cen nemovitostí, čímž myslím výrazné zpomalení jejich cenového růstu.

Co se týče dostupnosti vlastního bydlení, tak jeden z možných pohledů je poměřit velikost modelové splátky hypotéky ku průměrné mzdě. V tomto ohledu je nyní dostupnost bydlení nejhorší za posledních deset let, ovšem stále zhruba o 16 procent lepší než v roce 2008.

Finmag na léto

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Jsem mizerný makléř,“ řekl Adéle Vopěnkové Prokop Svoboda. A tak místo aby prodával domy sám, vybudoval realitní kancelář, kde to ostatní dělají za něj. A výborně.

FIN. Dominik Stroukal dodá investorům naději po propadu trhů • V kanceláři šéfky České spořitelny • V hlavě lovce jednorožců Andreje Kisky ml. • Jakub Žofčák o byznysu s deskovými hrami • Robert Vlach o creator economy a podnikání s obsahem

MAG. Parkování zdarma je lidské právo. Co z pravičáka dělá soudruha • Nejbližší moře? Pět hodin jízdy. Se správným bourákem. Na ropu • Jako umami. V restauraci Jana Knedly umějí moderně míchat chuti i v české klasice • Kardiochirurg. Srdcař. A překvapivě dobrý spisovatel Josef Veselka

Autor článku

Jana Divinová

Jana Divinová

Vystudovala ekonomii a management na Vysoké škole báňské. V redakci NextPage Media působí od podzimu 2021, předtím pracovala v MF Dnes a iDnes.cz. Volný čas tráví nejraději s rodinou a přáteli. Miluje přírodu, cestování a dobré jídlo. Když zrovna nechodí po horách nebo se nekochá památkami, čte, píše a tvoří.