Riziková investice, nebo dvouciferné terno? Realitní fondy očima expertů

7. 7. 2023

6 914

Vyplatí se dnes investice do realitních fondů? Není jistější vložit peníze na spořicí účet nebo termínovaný vklad? Když se zeptáte pěti investičních poradců, dostanete pět různých názorů. Od euforických přes váhavé až po rezolutně nedoporučující.

Riziková investice, nebo dvouciferné terno? Realitní fondy očima expertů

Realitní fondy shromažďují peníze od investorů a používají je k nákupu, správě a pronájmu nemovitostí. Investoři se tak nemusejí o nic starat, nákup a správu za ně zajišťuje fond. Za investorovo nicnedělání si fond nechá samozřejmě zaplatit.

Většina nemovitostních fondů je určena pro kvalifikované investory, tedy pro ty, co investují od milionu korun výš, ti většinou platí také menší poplatky.

Poslední roky ale fondy přijímají peníze i od takzvaných retailových investorů, tedy těch, kteří investují měsíčně v řádu stokorun. Pro fond to nakonec může být i výhodnější, jen je s tím víc práce a tak to také víc stojí. O tom, proč nemovitostní fondy pro chudé vydělávají víc než ty pro bohaté, jsme už psali.

Kromě standardního správcovského/ročního/vstupního poplatku, se kterým se v různých variantách potkáte při každé investici, mají nemovitostní fondy řadu specifik. Častý tu bývá takzvaný výkonnostní poplatek – když se výnos dostane nad předpokladaný výnos (benchmark), případně poplatek za výstup (exit fee). Je to logické, prodej nemovitostí totiž většinou nějakou dobu trvá.

Roční výnosy za posledních pět let a porovnání s inflací:

Nemovitostní fondy 2022 výnosy porovnání s inflací

Klikněte pro zvětšení. Zdroj: FINEZ Investment Management

Sečteno podtrženo platí, že nemovitostní fondy představují možnost celkem zajímavého výnosu. Jak se říká, „výnos je přiměřený riziku“, což znamená, že nemovitostní fondy patří mezi investice s vyšší mírou rizika. Loňský průměrný čistý výnos pro investory byl 8,5 procenta, tři fondy dokonce překonaly patnáctiprocentní inflaci.

Slušný výnos je vykoupen nízkou likviditou – je víc než vhodné dodržet investiční horizont, který bývá většinou kolem pěti let. Za dřívější výběr zaplatíte a stejně peníze nedostanete dřív než za pár měsíců.

Jak je možné, že výnosy z pronájmu nemovitostí stále rostou? A není jistější investovat jinak? Na to jsme se zeptali pěti profesionálů z oboru.

Vyplatí se dnes investovat s realitním fondem? Není výhodnější vložit peníze na spořicí účet nebo termínovaný vklad?

Realitní fond nevidím jako přímou alternativu ke spořicím produktům, jejichž úročení je závislé na vývoji hlavní úrokové sazby ČNB. Realitní fond je naproti tomu založen na vlastnictví a pronájmu nemovitostí – reálných aktiv, která si stabilně drží hodnotu. Peníze zhodnocuje s výrazně menšími výkyvy než jiná aktiva, a proto by měl být součástí portfolia každého investora.

Co navíc nemovitosti v delším období dokážou, je překonávání inflace. Současná, dvouciferná inflace má na výnosy realitního fondu paradoxně pozitivní dopad – díky inflačním doložkám ve smlouvách s nájemci dochází ke skokovému růstu příjmů z nájmu až o téměř 20 procent. V době standardní inflace kolem dvou procent by takové navýšení trvalo 10 let. Pokud má tedy realitní fond kvalitní nemovitosti, bonitní nájemce a inflační doložky, je pro něho inflace obrovským, léta nevídaným impulsem.

Také případný krátkodobý pokles cen na trhu nemovitostí by měl být impulsem pro vstup do realitního fondu. Fondu se tím totiž naskýtá skvělá příležitost výhodně dokoupit další nemovitosti, jejichž hodnota v budoucnu opět poroste.

Investovat do kvalitního a dobře spravovaného fondu komerčních realit se vyplatí dnes, za rok i za pět let. Rok 2022 byl plný rizik a výzev. Byl ztrátový pro akciové i dluhopisové fondy. To ale neplatilo pro české realitní fondy.

Dle údajů portálu Nemovitostní-fondy.cz vydělaly české retailové nemovitostní fondy v uplynulém roce v průměru 7,3 procenta. Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) dokonce 10,1 procenta. Některé fondy porazily eurovou i korunovou inflaci. Komerční nemovitosti opětovně prokázaly nejen svoji odolnost, ale i výnosnost.

Abychom porovnávali srovnatelné, pak likvidita, tedy možnost prodat akcie realitního fondu, se pohybuje (podle toho, jestli se jedná o retailový nebo FKI) mezi jedním a šesti měsíci. Lze pak porovnat loňskou, ale především dlouhodobou výnosnost realitních fondů se současným úročením termínovaných bankovních vkladů na jeden až šest měsíců. Ta osciluje někde okolo 5,5 procenta. S poměrně vysokou pravděpodobností se dá přepokládat, že úročení korunových termínovaných vkladů bude postupně v čase klesat.

Je nutné zohlednit několik faktů, které mohou působit protichůdně. Ačkoliv investoři obecně považují realitní fondy za bezpečný přístav, zaměření každého z fondů hraje svou roli. V Německu se kvůli změnám chování firem, kdy jich stále více umožňuje práci z domu, respektive sdílení pracovních míst, zvýšila neobsazenost kancelářských prostor a došlo tak k zániku několika fondů zaměřených právě na tyto segmenty. Rovněž fondy, které cílí na lokality menších měst s větším podílem starších budov, můžou mít potíže se zvýšenou fluktuací nájemců nebo se zvýšenými náklady na údržbu. To se vždy zákonitě projeví v dosažených výkonech fondu.

Hodnota fondů se navíc vyvíjí v cyklech, realitní nevyjímaje. K investování do nich je proto vhodné přistupovat dlouhodobě a pravidelně. Při volbě, zda investovat do fondu, je vhodné zohlednit, zda tyto finance nebudeme potřebovat jednorázově vybrat, aby se nesešla potřeba peníze vybrat s fází poklesu hodnoty fondu.

Obecně dosahují realitní fondy z dlouhodobé perspektivy lepšího zhodnocení než „klasické“ bankovní produkty. Ačkoliv dnes v době, kdy sazby bankovních produktů často převyšují výnosy těchto fondů, se to nemusí zdát.

Trh nemovitostí je fragmentovaný. Zaměřím se proto jen na rezidenční nemovitosti v Česku, kterým bych se jako investor spíš vyhnul. Pokud je můj investiční horizont zhruba dva až pět let, vložil bych peníze raději na spořicí účet. Obecně je český trh nelikvidní, tedy transakcí je málo, a naopak financující banky mají přebytek likvidity. To znamená, že změna cen je extrémně pomalá, často i v řádu let. Valuace na papíře jsou vysoké a množství volných peněžních prostředků velké, takže není stále nutné prodávat pod tlakem.

U nemovitostí kupovaných jako investice a za vlastní kapitál se vysoké ceny mohou udržet dlouho. Avšak začíná fiskální restrikce: vláda zvyšuje daně, ČNB by měla držet sazby vysoko ještě alespoň 24 měsíců a extrémní navýšení měsíčních splátek teprve potká mnoho domácností, především těch, které si braly hypotéku před několika lety na dlouhé období.

Mnozí ekonomové avizují, že proti inflaci bude nakonec fungovat až zvýšení nezaměstnanosti, kdy si mzdy nebudou „diktovat“ zaměstnanci. To vše dramaticky snižuje poptávku, a tak především ceny nemovitostí kupovaných na hypotéku by měly zákonitě jít dolů.

V dnešní době se stále vyplatí investovat s fondem kvalifikovaných investorů, který je zaměřený na reality. Vycházíme z předpokladu, že se jedná o dlouhodobé umístění finančních prostředků investora, který mimo jiného diverzifikuje své portfolio a investice staví na delší dobu. Dá se očekávat, že v horizontu několika let budou úrokové sazby nižší, než jsou dnes, což způsobí, že výnosy na termínovaných vkladech nebo spořicích účtech budou nižší. A naopak výnosy plynoucí z pronajatých nemovitostí mohou být i díky inflačním doložkám, které většina nájemních smluv spojených s komerčními nemovitostmi obsahuje, o něco vyšší.

Zároveň je patrné, že i v Praze se významně utlumila nová výstavba rezidenčních i kancelářských nemovitostí kvůli vyšší cenové hladině stavebních materiálů i prací. To bude v delším horizontu opět tlačit na ceny nájemného. Po logistických halách je stále vysoká poptávka a zejména v Praze a Středočeském kraji vykazují téměř nulovou neobsazenost.

Tlak na vyšší ceny nájemného se proto opět pozitivně promítá do výnosnosti fondů. Výnosům z nemovitostí pomáhá i skutečnost, že v Česku je pořád poměrně zdlouhavý povolovací proces, takže nabídka nových nemovitostí je značně omezená.

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.cz

NextPage Media

Kam dál? Investice na Finmagu:

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte

Vstoupit do diskuze

Hynek Just

Vystudoval teorii kultury na Filozofické fakultě Univerzity Karlovy, což se na jeho profesní kariéře nijak nepodepsalo. Věnoval se hudební publicistice, jeho recenze a rozhovory lze dohledat třeba v archivu... Více

Další články autora