Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis

Splní realitní fondy očekávání?

František Mašek
František Mašek | 5. 6. 2008 | 9 komentářů | 2 044

Jedna z nejznámějších investorských pouček říká, že nakupovat se má při poklesu. Z tohoto pohledu mohou představovat nemovitostní tituly nebo fondy velmi atraktivní příležitost, kam vložit peníze. Vždyť akcie společnosti ECM za rok ztratily téměř 60 % a Orco Property Group dokonce přes 66 %.

Splní realitní fondy očekávání?
Nepříliš povzbudivé výsledky obou firem za první čtvrtletí, což platí hlavně u Orca, které vykázalo nečekaně ztrátu ve výši 13,1 mil. eur, nejspíš řadu investorů od koupě titulu odradí. A možná také od případné investice do nemovitostních fondů, byť vlastně nejde o totéž.

Podle někdejších optimistických odhadů již mohly klasické nemovitostní fondy pro drobné investory uváděné na trh od začátku loňského roku disponovat majetkem ve výši deseti či dokonce desítek miliard korun. Čáru přes rozpočet jim udělaly hned dvě události.

Předně to byly nutné změny zákona, které umožnily, že tyto fondy mohou spravovat i bankovní finanční skupiny, a nejspíš také obavy z dopadů nemovitostní krize v USA, jejíž důsledky pocítily i jiné finanční trhy a vedly ke ztrátám řady realitních společností, ale také fondů, které investují do jejich akcií.

V ČR se zmíněná nemovitostní krize zatím neprojevila. Objevují se sice varování, že mohou být některé segmenty realitního trhu, například ceny bytů v některých oblastech, přehřáté,správci fondů ale tvrdí, že český nemovitostní trh stále nabízí dostatek zajímavých investičních příležitostí.

Do akcií či nemovitostí?

Pro pořádek si připomeňme, že v Česku vlastně existují tři typy nemovitostních fondů. První z nich patří mezi klasické akciové, oborově zaměřené fondy. Tomu odpovídají jejich možné výnosy, ale také rizika spojená s touto investicí. Zmíněné fondy totiž investují do akcií realitních či developerských firem. Jejich aktuální výsledky odrážejí nepříznivou situaci na trhu.

Takto laděný fond Komerční banky ztrácí za rok přes 40 %, obdobný fond ČSOB asi 33 %, o něco více než nemovitostní fond ČP Investu. Nemalé ztráty vykazují také realitní (akciové) fondy zahraničních správců. Není to vhodná doba pro podobnou investici? Na tuto otázku si musí odpovědět každý investor sám.

Zvláštní kapitolu tvoří nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů, v některých případech spjaté i s možnými investicemi do pozemků. Jak napovídá jejich název, jsou určeny hlavně pro velké, především institucionální investory. Neuzavírají se ale ani privátním investorům, ti ovšem musí splnit několik podmínek.

Prvním limitujícím faktorem je minimální výše investice, která činí milion korun, u některých fondů je dokonce ještě vyšší. Pokud chce do nich vložit peníze privátní investor, měl by podepsat prohlášení, že ví, do čeho jde a je si vědom rizik spojených s touto investicí, případně dalších předem vymezených podmínek. Správci těchto fondů si dokonce mohou jeho znalosti ověřit.

Drobné investory by měl zajímat hlavně třetí typ fondů, které investují do vybraných realitních projektů. Od podobných investic nelze čekat zázraky. Výnosy realitních fondů dlouhodobě přesahují zisky dluhopisového trhu, jsou však nižší než v případě akcií. Experti doporučují podobnou investici kvůli diverzifikaci rizika a relativně stabilnímu výnosu. 

Tři vlaštovky na trhu
Navzdory tomu, že záměr nabídnout realitní fond pro drobné investory kdysi deklarovala prakticky každá investiční společnost, která působila či stále působí na českém trhu, jsou zatím k dispozici jen tři – ČS nemovitostní fond, spravovaný společností Reico, 1. Nemovitostní fond Realtia a fond Conseq Realitní stejnojmenného správce.

Primát drží ČS nemovitostní fond, který začal zveřejňovat hodnotu vlastního jmění na podílový list v březnu loňského roku. První investice ovšem realizoval až v létě, kdy začal platit zákon, který upravil řadu nejasností, včetně možností dceřiných společností bank investovat do realit.

Aktuální majetek fondu činí kolem dvou miliard korun, jeho roční výnos 3,39 %. Podle správce by měl v průměru ročně dosahovat 6–7 %. To by byl zajímavý výsledek, kdyby ovšem inflace v ČR znovu klesla na rozumnou úroveň, jako například 2–3 % koncem let 2006 a 2007.
 
Výkon fondu zatím zaostává za předpoklady, což je ale vzhledem k tomu, že realizoval pouze několik prvních investic, pochopitelné. V současné době tvoří polovinu portfolia investice do kancelářských prostor, čtvrtina připadá na logistické areály, dalších 25 % pak na maloobchodní centra. Fond nyní realizoval první zahraniční investici. Koupil totiž šestou nemovitost, jíž je administrativní budova Mokráň v Bratislavě.

Podle ředitele prodeje Reico Marcela Růžičky hodlá v podobných transakcích pokračovat, což ostatně odpovídá jeho strategii. Asi 40 % aktiv fondu by měly činit zahraniční nemovitosti, zejména ve střední a východní Evropě, která může nabízet zajímavé výnosy. Kromě ČR a Slovenska zvažuje fond investice v Rumunsku, Maďarsku, ale také v Chorvatsku.

Konkurenční 1. Nemovitostní fond Realtia, který zahájil činnost loni v září, spravuje majetek ve výši 2,3 mld. Kč. Výnos fondu za necelý rok dosahuje 2,42 %. Zaměřuje se na nemovitosti na českém trhu. Fond Conseq realitní zahájil činnost v listopadu. Jeho majetek činí 63 mil. Kč a výnos od zahájení činnosti 0,29 %.

Výkonnost těchto fondů na jedné straně limituje zákon, podle kterého musí mít alespoň 20 % aktiv v likvidních cenných papírech pro případ, že by požádal o zpětný odkup podílových listů větší počet investorů. Na druhé straně může jejich objem činit až 49 %.

To může být v případě, kdyby se realitním trhům nedařilo, stabilizujícím faktorem. 
Od realitních fondů pro drobné investory tedy nelze očekávat zázraky, měly a mohly by ale přinášet relativně zajímavý výnos těm, kteří nepatří mezi agresivně investující. Jejich aktuální výnos není tak zajímavý. Než začnou realizované nebo připravované investice vynášet, vždy to ovšem určitou dobru trvá. Věřme, že splní očekávání správců fondů i jejich investorů.

Jde o střednědobou investici s minimálním horizontem pěti let, čemuž odpovídá i kombinace vysokého vstupního a výstupního poplatku fondu, která může v případě ČS Nemovitostního fondu činit až šest procent a až pětiprocentní vstupní poplatek u fondu Realtie. Je to logické. Nemovitosti zpravidla nebývají během na krátkou trať, i když by to bylo v případě řešení realitní krize v USA ideální.

Autor článku

František Mašek

František Mašek

Dlouhodobě se zabývá ekonomikou, od roku 1993 se zaměřuje na kapitálový a finanční trh. Působil v řadě médií, mimo jiné v Lidových novinách a časopise Burza, na různých postech, naposledy jako šéfredaktor. V posledních deseti letech pracoval ve vydavatelství Economia, nejprve jako vedoucí rubriky domácí kapitálové trhy v Hospodářských novinách, později jako redaktor specializovaný na finanční trh v týdeníku Ekonom.