Očima expertů: Snadnější cesta k hypotéce? Zapomeňte

V letošním prvním čtvrtletí si lidé ve srovnání s prvním třemi měsíci loňského půjčili na bydlení o třetinu míň peněz než loni. Propad zavdal příčinu spekulacím, jestli Česká národní banka nesleví z přísných pravidel pro žadatele o hypotéky, která platí od loňského října. Banky by podle nich neměly poskytovat úvěr, pokud by výše celkového zadlužení žadatele překročila devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI – debt-to-income). Domácnost s hypotékou by na splátky zároveň neměla vydávat víc než 45 procent čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI – debt service-to-income).

„Bankovní rada diskutovala, zda je s ohledem na nedávný nárůst úrokových sazeb z hypotečních úvěrů ke třem procentům žádoucí zmírnit doporučení pro horní hranici ukazatele DSTI na 50 procent ze současných 45,“ informoval guvernér České národní banky Jiří Rusnok. „Rozhodla se však ponechat ji na současné úrovni s odkazem na analýzy a zátěžové testy domácností, které ukazují, že za vysoce rizikové lze pokládat již úvěry s DSTI nad 40 procent,“ uvedl Rusnok.

Čtěte víc

Novela zákona o České národní bance. ČNB našla způsob, jak získat víc pravomocí pro regulaci hypoték. Poslance, kteří budou o klíčovém zákoně rozhodovat, chce obměkčit zmírněním pravidel pro lidi do 36 let.

Mladí získají hypotéku snadněji. Rodí se výjimka z přísných pravidel

Nezměnil se ani doporučený limit ukazatele sledujícího poměr výše hypotéky a hodnoty zástavy (ukazatel LTV – loan-to-value), který zůstává na devadesáti procentech s tím, že banky můžou poskytnout maximálně 15 procent úvěrů mezi osmdesáti a devadesáti procenty.

Nadějí pro aspoň některé žadatele, kteří kvůli přísnější regulaci zatím nemůžou na hypotéku dosáhnout, tak zůstává návrh ČNB a ministerstva financí. Podle něj by mohla platit mírnější pravidla pro lidi do 36 let. Návrh je ale součástí chystané novely zákona o ČNB a není vůbec jisté, kdy a v jaké podobě projde Sněmovnou.

Co si myslí ekonomové a zástupci realitního a úvěrového byznysu? Neměla Česká národní banka limity pro poskytování hypoték (LTV, DTI a DSTI) přece jenom zmírnit? A jaký vývoj čekají na trhu s realitami a hypotékami?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Z pohledu prvonabyvatelů jsou limity LTV, DTI a DSTI dosti limitující. ČNB sice uvažuje o snížení limitů pro skupinu prvonabyvatelů, ale tato změna je součástí novely zákona o ČNB, jejíž osud je časově neurčitý. V tomto ohledu zachování stávajících limitů nevnímáme pozitivně, očekávali jsme, že by mohlo dojít ke změně platných doporučení. Z pohledu celku je dobře, že se parametry nemění, protože budeme mít možnost posoudit jednak dopad vlivu regulace a sílu ostatních tržních faktorů. V důsledku regulace, růstu cen nemovitostí a zvolnění tempa růstu české ekonomiky očekáváme v letošním roce mírný – zhruba 15procentní – pokles produkce hypoték. 

Marcel Soural

předseda představenstva společnosti Trigema a člen správní rady ARTN

Hlavní problém neleží na poptávkové, ale na nabídkové straně. Na trh se kvůli pomalému povolování uvádí malý počet nových bytů, což tlačí ceny nahoru. Jen v Praze chybí v nabídkách podle odhadů minimálně tři až čtyři tisíce nových bytů. Omezování přístupu k hypotékám nemá na poptávku po novém bydlení v Praze ten rozhodující vliv. Dopad kroků ČNB je výraznější v regionech, kde však paradoxně nejsou ceny za nové byty tak vysoké jako v metropoli. Průměrná cena za prodaný byt je téměř poloviční oproti tomu, kolik se platí v hlavním městě. Z tohoto důvodu je proto také jakékoliv opatření centrální banky, které omezuje přístup k financování vlastního bydlení, diskutabilní. Doufám, že se stát a samospráva zaměří spíše na takové systémové kroky, jako jsou rekodifikace stavebního zákona nebo zřízení hlavního pražského stavebního úřadu, které omezí vliv propojení samosprávy a státní správy. Nicméně další případné omezování přístupu k hypotékám by situaci na trhu nezlepšilo.

Tomáš Kořínek

předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny

První měsíce fungování s novými pravidly ukazují, že jejich dopad zřejmě bude větší, než všichni očekávali. Na začátku roku jsme mluvili o tom, že pokles úvěrových obchodů kvůli novým regulacím ČNB bude zhruba 20procentní. Propad trhu – a je jedno jestli mluvíme o hypotékách nebo úvěrech od stavebních spořitelen – je přitom výraznější. A to teprve přijde silná meziroční srovnávací základna – loni na konci jara jsme dosahovali rekordních prodejů našich úvěrů. Z tohoto pohledu si samozřejmě dokážu představit, že by ČNB mohla pravidla trochu uvolnit. Na druhou stranu, a to hraje ještě významnější roli, hlavní je pro nás stabilita a možnost kontinuální práce. A proto je nejdůležitější, aby se pravidla hry neměnila každou chvíli a abychom dopředu věděli, s čím se budeme potýkat. Máme stanoveny jasné mantinely a bude na schopnosti každé finanční instituce, jak si na nové užší hřiště zvykne a jak na něm uspěje.

Petra Štroblová

hypoteční specialistka Quantum reality

Podle mého názoru není tento krok nejšťastnější a praxe nám to denně ukazuje. Zejména u klientů s vyššími příjmy se ukazují parametry mnohdy jako zbytečně přísné. Dám příklad. Pokud má klient příjmy 120 tisíc korun, pak dle parametru DSTI může mít splátky maximálně ve výši 54 tisíc, což by znamenalo, že na živobytí mu zbyde „jen“ 66 tisíc. Pokud by chtěl žádat o další úvěr, například ze stavebního spoření na 500 tisíc korun se splátkou cca 3,5 tisíce, bude s velkou pravděpodobností odmítnut. ČNB na tento argument odpovídá, že banky mají pro takovéto případy možnost poskytnout výjimku, ale je to jen pět procent případů. To se bohužel ukazuje jako nedostatečné. Na výjimku je často nutné čekat do dalšího čtvrtletí, což je z obchodního hlediska nemalá komplikace. Nyní očekávám stagnaci objemu uzavřených hypoték.

Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

V zásadě souhlasím. Jsou to limity, na které si již trh zvykl. Byť i kvůli nim bude letos stagnovat či spíše klesat. Podle mě není úplně žádoucí, aby se každou chvíli měnily limitující parametry. Vždycky chvíli trvá, než to zapracují banky, poradci a v neposlední řadě i klienti. A než se stihne všechno usadit, už by přišly další změny? Takže souhlasím, že trh chvíli pojede beze změny ve smyslu omezujících limitů.

Pozitivní je, že úrokové sazby už několik měsíců ve většině bank pomalu klesají. Navíc jsme v období, kdy se s příchodem teplejšího počasí začíná víc stavět či rekonstruovat, takže poptávka po financování bytových potřeb pomalu roste. Realitní trh se také ustálil, takže očekávám, že následující měsíce by nemusely být tak slabé, jak se před začátkem roku předpokládalo. Uvidíme jak, kdy a v jaké formě proběhne schválení novely zákona o ČNB, kde jsou navrhovány určité změny v oblasti úvěrování. A to především pro mladé rodiny.

Jiří Feix

předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky

Loňské říjnové regulace ČNB byly znatelným zásahem, hypoteční trh se s důsledky doporučení prozatím srovnává. Vítáme proto, že se ČNB v této situaci rozhodla neměnit hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI a ponechat si delší čas na vyhodnocení dopadů na trh úvěrů na bydlení. První dopady říjnových regulací byly jasně patrné na výsledcích za první čtvrtletí, kdy jsme ve srovnání s minulým rokem zaznamenali 30procentní pokles objemu uzavřených hypoték. Přes nepříliš pozitivní výsledky ze začátku roku věřím, že se pokles trhu bude postupně snižovat a na konci roku bude činit kolem 15 procent. Očekávám, že v průběhu letošního roku také dojde k postupnému snížení tempa růstu cen nemovitostí na úroveň odpovídající růstu příjmů. V druhém pololetí se tak trh bydlení stabilizuje a ukáže se, zda se objeví prostor k alespoň dílčímu uvolnění limitů ze strany ČNB.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Babička točí na kolotoči na dětském hřišti malou vnučku. V jednu chvíli zjistí, že ji roztočila až nebezpečně rychle. S velkou vervou začne kolotoč přibrzďovat, až se jí nohy smýkají a boří v písku přilehlého pískoviště. Má zrnka v botách, ale co už, hlavně, že kolotoč zase přibrzdila. Uff.

Ovšem neroztočit ho předtím tak rychle, byla by na tom stejně. Tedy s tím rozdílem, že by neměla písek v botách. Ona zrnka v písku, která jí teď tlačí v botách, jsou jako pomyslná zrnka písku, kvůli kterým se v důsledku intervenčního režimu České národní banky z let 2013 až 2017 zadrhává podstatná složka tuzemské ekonomiky, totiž takzvané transmisní mechanismy ČNB. Část nástrojů, jimiž ČNB provádí svoji měnovou politiku, je tedy ochromena. Ale to přece nevadí. ČNB mezitím dostala do ruky další nástroj, jímž jednou zase určitě pomůže roztočit nějaký ten ekonomický kolotoč rychleji, než je zdrávo. A bude se to záplatovat zase další regulací. Ten nynější nástroj, jenž má ČNB celkem nově k dispozici, je takzvaný nástroj makroobezřetnostní politiky (tohle nářadí se dělí na LTV, DTI, DSTI a další „kousky“). Vychází z předpokladu, že miliony a miliony lidí – tedy „trh“ – obezřetné nejsou, zato sedm lidí vybraných prezidentem Zemanem čítankovou obezřetnost přímo zosobňuje. Přitom těchto sedm lidí nejde na trh se svojí kůží a se svými penězi, zatímco miliony oněch ostatních ano. Kdo bude spíš přiměřeně obezřetný: ten, kdo nakládá s penězi cizími, nebo ten, kdo nakládá s penězi vlastními?