Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

| 2. 8. 2016

Česká národní banka si jistě uvědomuje, že je spoluodpovědná za prudký růst cen nemovitostí – nebývale levné hypotéky jsou důsledkem toho, co provádí s úrokovými sazbami. Na druhou stranu si také uvědomuje, jaké nebezpečí rozdávání hypoték skoro zadarmo představuje. Jenže místo aby regulací ubrala, snaží se údernicky regulovat na dvou frontách.

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

Podle nejnovější analýzy trhu, kterou si nechaly připravit tři přední developerské firmy, vystřelily meziročně průměrné ceny nových prodaných bytů v Praze o více než 18 procent. Meziročně. Téměř o pětinu. 

Na papíře to může vypadat jen jako zajímavá statistika, ve skutečném světě ale jde – vzhledem k povaze aktiva – o extrémní výkyv. Byty nejsou obvykle statek, po kterém by se poptávka nebo nabídka nějak převratně měnily. Přesto se za rok z pětimilionového bytu stal šestimilionový. Ani to zatím moc nebolelo.

Z analýzy zpracované pro developerské firmy Trigema, Skanska Reality a Central Group. Červenec 2016.

Byla by chyba přisuzovat závratnému růstu cen jedinou příčinu, přesto asi nikdo nepochybuje, že klíčovým faktorem bytové mánie jsou nízké hypoteční úrokové sazby, způsobené politikou ČNB. Jednoduše každý chce hezky bydlet, zvlášť když si na to může půjčit skoro zadarmo. Průměrné ceny se tak pohybují jen jedním směrem: nahoru. Developeři mají rozprodané projekty, které budou reálně dokončovat za dva roky, nejlepší byty jsou prodané i z projektů, které budou dostupné ještě později. Trh s bydlením dnes jednoznačně patří prodávajícím.

Hypotéky: Bože, jak hluboko jsme klesly!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI 100
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

Sám jsem zhruba před rokem hledal nové bydlení, a tak mám některé ceny v živé paměti. Nejoblíbenější byty (2+kk, zhruba 50 m²) v širším centru Prahy zdražily v nabídkové ceně (která se samozřejmě může od konečně prodejní ceny dost lišit) meziročně o dvacet až třicet procent. Nehledě na to, že daň z převodu nemovitosti (dnes vlastně už daň z nabytí nemovité věci) od letošního podzimu bude standardně platit kupující. K růstu ceny si tedy můžeme pravděpodobně připočítat další čtyři procentní body, o které vyjde nákup staršího bytu dráž.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Korekce přijde

Průměrné ceny jsou sice zajímavé, ve skutečnosti ale žádný průměrný byt neexistuje. Existují jen konkrétní byty s konkrétními cenami. Přibližme se tedy alespoň na úroveň jednotlivých pražských čtvrtí. Na základě dat ze serveru cenovamapa.org, se mi podařilo dohledat některé zajímavé ukazatele. Růst cen nemovitostí je sice minimálně za poslední dva roky patrný napříč celou Prahou, ale zdaleka ne všude stejně.

Co se týká bytů v starší zástavbě, možná trochu překvapivě na tom nejsou „nejlíp“ nejvyhlášenější lokality jako Dejvice nebo Vinohrady (v prvním letošním kvartálu meziroční růst 17 %), ale jsou to zvedající se čtvrti jako Nusle nebo Kobylisy (v prvním čtvrtletí 2016 meziroční růst 19,5 %), tam ceny rostly nejvíc. Naopak starší panelová zástavba v okrajových částech Prahy (Řepy, Černý Most a podobně) roste „jen“ o cca 14 procent. Zdá se ale, že růst cen v druhém a třetím čtvrtletí letošního roku ještě zrychlil, takže se nechme překvapit, jak s čísly zamíchají nejnovější data.

Změny cen u developerských projektů jsou vždy do značné míry dány aktuálními projekty, jejichž vlastnosti ovlivňují cenu bytů víc než ve starší zástavbě. Podle zmiňované analýzy jejich ceny rostou skoro o 18 procent, podle webu cenovamapa.org se u nich vývoj cen spíš zastavil. Statistický úřad potom uvádí, že nabídkové ceny všech bytů (nejen novostaveb) v Praze vzrostly v průměru ve druhém čtvrtletí meziročně o jedenáct procent a mimo Prahu o deset procent.

Jako majitel nemovitosti bych mohl jásat, ale obávám se, že by to bylo poněkud krátkozraké. Tržní korekce je podle mého názoru nevyhnutelná a soudě podle posledního vývoje bude se pohybovat v desítkách procent. Transakční náklady na prodej bytu jsou navíc poměrně vysoké a mnohdy i v nefinanční rovině. To se ukazuje i na reálných datech: počty prodaných bytů se navzdory prudkému růstu cen nijak zásadně napříč celou Prahou nemění. Jedná se tak o další faktor, který spíše než rychlému přizpůsobení cen povede k zesílení výkyvů.

Astrologové

Česká národní banka dlouhodobě míří na dvouprocentní inflaci. A dlouhodobě trefuje aspoň o jeden a půl procentního bodu vedle. Přesto svým modelům, které k těmto „úspěchům“ vedou, věří natolik, že na jejich základě dál a ještě usilovněji tvoří lepší budoucnost pro nás pro všechny.

ČNB: Repetent se sebevědomím premianta

Česká národní banka: Z plných plic

Nabízí se samozřejmě otázka, do jaké míry ceny ovlivňují i reálné faktory (reálné v kontrastu k uměle ovlivněným úrokovým sazbám). Do Prahy (a totéž platí i pro další regionální centra) se stále stěhují noví obyvatelé, kteří opouštějí menší města a vesnice. Rostoucí počty vysokoškoláků opět směrují lidi z celé republiky do univerzitních měst. Zároveň ale zatím platí, že výstavba v centrech měst na místech bývalých továren, skladů a dalších průmyslovo-technických zařízeních je komplikovaná a nové byty vznikají spíše na okrajích. Tyto faktory pozitivně (a opět nerovnoměrně) ovlivňují ceny bytů.

Jak tedy poznat, jestli cena vámi vybraného bytu odpovídá spíš realitě než nafouklé bublině? Bohužel těžko. Hodí se pomoci si třeba zmíněnou cenovou mapou, která může přiblížit aktuální ceny ve vyhlídnuté lokalitě. Ale ani ta nás neubrání před plošným zkreslením cen, kterému momentálně musíme čelit. Falešné signály matou ekonomiku i nás.

Prudký růst cen bytů si zjevně uvědomují i v kancelářích naproti Obecnímu domu. Reakcí České národní banky je pokus omezit dostupnost hypoték poskytovaných v objemu větším než je 85 procent hodnoty financované nemovitosti. Tento krok ale nemusí ani zdaleka dostačovat – jestliže ceny nových bytů meziročně rostou (v průměru!) o 18 procent, potom 15procentní rezerva (objemu hypotéky k ceně nemovitosti) nebude při výraznější tržní korekci stačit. Banky tak mohou záhy zjistit, že mají portfolio plné ne 80procentních, ale 110procentních hypoték s nedostatečnou zástavní hodnotou.

Česká národní banka: Inflační cíl a realita. Tedy realita podle výpočtů ČNB.
Zdroj: cnb.cz

Centrální banka se dnes nachází ve značně schizofrenní situaci. Na jednu stranu si uvědomuje nebezpečný růst cen nemovitostí a snaží se mu bránit. Na druhou stranu na svém hezkém grafu (obr. vpravo) ale vykazuje meziroční inflaci ve výši pouhé desetiny procenta, což je na pro centrálních bankéřů nebezpečně nízký růst cen. Přestože výdaje na bydlení zasahují do rodinného rozpočtu obvykle nemalou částkou (průměrná výše hypotéky v Praze činní cca 2,5 milionu korun s průměrnou měsíční splátkou něco pod deset tisíc), růst cen bydlení centrální banka statečně ignoruje. Centrální bankéři nám tak dál nafukují realitní bublinu, měli bychom ale myslet na to, že hypotéky za nás nesplatí. 

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (5 komentářů)

Hynek Rk | 3. 8. 2016 08:38

Všiml jsem si, že po různých městech, která jsem poslední dobou u nás navštívil, visí ve výlohách obchodů a hospod a restaurací mnoho inzerátů hledajících zaměstnance. Ani si nepamatuji, kdy jsem takové množství inzerátů viděl. Možná je to také důsledek umělého boomu.
+3
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jan Altman | 2. 8. 2016 10:30

Julda ale řekne, že za to vůbec nemůže ČNB, ale jen zmatení lidé....
------------------
Co se týče splasknutí bubliny, korekce: samozřejmě jednou přijde. Jenže na to člověk nemusí mít nobelovku, to je jasné každému. Důležité je KDY a jak hluboká bude.
------------------
A předpovědět to nebude snadné, protože faktorů je mnoho:

1) Demografie: úbytek obyvatelstva. Jeho stárnutí a zřejmě i chudnutí (protože penze logicky budou nuzné). Na druhou stranu netušíme strukturu a vliv případné budoucí imigrace. Navíc byty zde teoreticky mohou spekulativně skupovat cizinci, aniž by sem chtěli trvale přimigrovat. Plus demografie možná ovlivní ceny nerovnoměrně: např. vesnice a periferie se vylidní (ceny tam spadnou k nule, domy budou opuštěné, neprodejné, chátrající) a půlka národa bude žít v Praze a Zlíně (a k tomu 2 miliony cizinců tamtéž). Třeba. Nebo jinak.

2) Stát: stát je násilnická nepředvídatelná organizace založená z důvodů ochrany zájmů vládnoucí vrstvy (byrokracie, politici, političtí takypodnikatelé). V budoucnu může přít celá řada opatření státu (s cílem pomoci vládnoucí vrstvě udržet se u moci, posílit ji, vydělat peníze), která zasáhnou trh nemovitostí - negativně či pozitivně, cíleně či jako nezamýšlený důsledek zdánlivě nesouvisejících opatření. Můžeme jen hádat budoucí kroky establishmentu a odhadovat jejich dopady. Napadá mne například výrazný růst daní z nemovitostí (protože s nimi nelze utéct do daňového ráje), regulace ve "prospěch" nájemníků a rozdmychávání vášní proti landlordům, keťasům, rentiérům, buržoustům - například kvůli vzniku početné vrstvy velmi chudých penzistů.

3) ČNB: Kdo se kouká po okolí, tak vidí, že centrální banky nikde na světě se nemají k ukončení stimulů (ZIRP, QE, ...). Ledaskde je navyšují (JP, EU). I ČNB stále odsouvá ukončení intervencí. A nevěřím, že k tomu dojde před tím, než přestane intervenovat i ECB. Jenže ta nemůže protože ekonomika EU je v hlubokých problémech a od 2008 se žádný z nich nevyřešil, spíše se prohlubují. FED sice ukončil QE (ovšem k normalizaci úrokových sazeb se nemá), ale to jen proto, že ho BoJ a ECB pohotově v "tisku" zastoupila - zřejmě se tyto velké centrální banky v QE budou střídat. Navíc od minulé krize už uplynul nějaký čas a objevují se známky toho, že boom cyklus se chýlí ke konci, takže se třeba za rok-dva může ukázat, že sazby se nebudou zvyšovat, ale snižovat (do záporu, což znamená buď zákaz hotovosti, nebo peníze z vrtulníku např. do nepodmíněného příjmu) a QE se rozjede ve zvýšené míře nanovo.

Někdo by si tak mohl myslet, že nemovitost je vlastně docela fajn investice, zvláště kvůli důvodům v bodu 3. Bohužel však bod 3 směřuje perspektivně někam do Venezuely, Argentiny, možná i Výmaru a Zimbabwe. A tyto země nejsou plné šťastných a bohatých majitelů krásně udržovaných výnosných nemovitostí.
+29
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 19:13
reakce na Jan Altman | 2. 8. 2016 10:30

A nemovitosti snad nakupuje ČNB? Ne, jsou to lidé. Pokud by lidé nenakupovali nemovitosti, tak by se ČNB mohla přetrhnout a nic by se s cenami nemovitostí nestalo. Bublina se tedy přestane nafukovat až přestanou lidé nakupovat předražené nemovitosti. To ale neznamená automatické splasknutí bubliny. Teprve až začnou lidé své nemovitosti prodávat (v panice nebo je budou prodávat banky, v případě nesplácených hypoték), pak teprve padá v úvahu nějaké splasknutí bubliny. Opakuji to tu snad posté. Blbost má svá rizika a někdy se za ni i platí :-)

Z uvedeného plyne, že zřejmě není lepší způsob jak propíchnout bublinu, než razantně zvednout úrokové sazby. To by ale v současnosti (i v dohledné budoucnosti) udělal jen šílenec. :-)
-10
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Altman | 16. 8. 2016 13:39
reakce na Richard Fuld | 2. 8. 2016 19:13

Takže cena nemá vliv na poptávku?
Tedy:
1) Dotace stavebního spoření
2) Odečitatelnost úroků z hypotéky
3) A hlavně: uměle snížené úrokové sazby a tedy uměle snížena výše splátky hypo
4) A také: znehodnocování měny a snaha lidí se tomu vyhnout investicí do nemovitosti

Takže pokud ČNB zařídí na hypotéky úrok třeba minus deset procent (tedy v prvních letech splácení vám místo splátek naopak bude chodit platba na váš účet), tak následovný stavební a hypoteční boom také vůbec nebude vinou ČNB?

Vy zkrátka to vaše uctívané božstvo vyviníte úplně ze všeho...
+4
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 24. 8. 2016 14:28
reakce na Jan Altman | 16. 8. 2016 13:39

Kde tvrdím, že cena nemá vliv na poptávku?

1) Dotace stavebního spoření a 2) Odečitatelnost úroků z hypotéky bych okamžitě zrušil, neb jde o podporu těch, co ji nepotřebují, když si mohou dovolit pořídit bydlení na hypotéku.

Nízké úrokové sazby ale nejsou kvůli tomu, aby rostly ceny nemovitostí a akcií. Ty jsou kvůli tomu, aby byly podpořeny investice a spotřeba. Růst cen aktiv je jen nežádoucím účinkem, resp. projevem investiční aktivity zrovna v "nechtěných" oborech . :-)

Psal jsem o tom, že by bylo absurdní, kdyby ČNB stanoval úrokové sazby na nule a jen pro hypotéční úvěry by stanovila +(slovy plus) 10% p.a. aby zchladila nemovitostní trh.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Jakub SkalaJakub Skala
Jakub Skala je neustále fascinován tím, co se na světě děje. O něčem z toho píše.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!