Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

| 2. 8. 2016 | Vstoupit do diskuze

Česká národní banka si jistě uvědomuje, že je spoluodpovědná za prudký růst cen nemovitostí – nebývale levné hypotéky jsou důsledkem toho, co provádí s úrokovými sazbami. Na druhou stranu si také uvědomuje, jaké nebezpečí rozdávání hypoték skoro zadarmo představuje. Jenže místo aby regulací ubrala, snaží se údernicky regulovat na dvou frontách.

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

Podle nejnovější analýzy trhu, kterou si nechaly připravit tři přední developerské firmy, vystřelily meziročně průměrné ceny nových prodaných bytů v Praze o více než 18 procent. Meziročně. Téměř o pětinu. 

Na papíře to může vypadat jen jako zajímavá statistika, ve skutečném světě ale jde – vzhledem k povaze aktiva – o extrémní výkyv. Byty nejsou obvykle statek, po kterém by se poptávka nebo nabídka nějak převratně měnily. Přesto se za rok z pětimilionového bytu stal šestimilionový. Ani to zatím moc nebolelo.

Z analýzy zpracované pro developerské firmy Trigema, Skanska Reality a Central Group. Červenec 2016.

Byla by chyba přisuzovat závratnému růstu cen jedinou příčinu, přesto asi nikdo nepochybuje, že klíčovým faktorem bytové mánie jsou nízké hypoteční úrokové sazby, způsobené politikou ČNB. Jednoduše každý chce hezky bydlet, zvlášť když si na to může půjčit skoro zadarmo. Průměrné ceny se tak pohybují jen jedním směrem: nahoru. Developeři mají rozprodané projekty, které budou reálně dokončovat za dva roky, nejlepší byty jsou prodané i z projektů, které budou dostupné ještě později. Trh s bydlením dnes jednoznačně patří prodávajícím.

Hypotéky: Bože, jak hluboko jsme klesly!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI 100
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

Sám jsem zhruba před rokem hledal nové bydlení, a tak mám některé ceny v živé paměti. Nejoblíbenější byty (2+kk, zhruba 50 m²) v širším centru Prahy zdražily v nabídkové ceně (která se samozřejmě může od konečně prodejní ceny dost lišit) meziročně o dvacet až třicet procent. Nehledě na to, že daň z převodu nemovitosti (dnes vlastně už daň z nabytí nemovité věci) od letošního podzimu bude standardně platit kupující. K růstu ceny si tedy můžeme pravděpodobně připočítat další čtyři procentní body, o které vyjde nákup staršího bytu dráž.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Korekce přijde

Průměrné ceny jsou sice zajímavé, ve skutečnosti ale žádný průměrný byt neexistuje. Existují jen konkrétní byty s konkrétními cenami. Přibližme se tedy alespoň na úroveň jednotlivých pražských čtvrtí. Na základě dat ze serveru cenovamapa.org, se mi podařilo dohledat některé zajímavé ukazatele. Růst cen nemovitostí je sice minimálně za poslední dva roky patrný napříč celou Prahou, ale zdaleka ne všude stejně.

Co se týká bytů v starší zástavbě, možná trochu překvapivě na tom nejsou „nejlíp“ nejvyhlášenější lokality jako Dejvice nebo Vinohrady (v prvním letošním kvartálu meziroční růst 17 %), ale jsou to zvedající se čtvrti jako Nusle nebo Kobylisy (v prvním čtvrtletí 2016 meziroční růst 19,5 %), tam ceny rostly nejvíc. Naopak starší panelová zástavba v okrajových částech Prahy (Řepy, Černý Most a podobně) roste „jen“ o cca 14 procent. Zdá se ale, že růst cen v druhém a třetím čtvrtletí letošního roku ještě zrychlil, takže se nechme překvapit, jak s čísly zamíchají nejnovější data.

Změny cen u developerských projektů jsou vždy do značné míry dány aktuálními projekty, jejichž vlastnosti ovlivňují cenu bytů víc než ve starší zástavbě. Podle zmiňované analýzy jejich ceny rostou skoro o 18 procent, podle webu cenovamapa.org se u nich vývoj cen spíš zastavil. Statistický úřad potom uvádí, že nabídkové ceny všech bytů (nejen novostaveb) v Praze vzrostly v průměru ve druhém čtvrtletí meziročně o jedenáct procent a mimo Prahu o deset procent.

Jako majitel nemovitosti bych mohl jásat, ale obávám se, že by to bylo poněkud krátkozraké. Tržní korekce je podle mého názoru nevyhnutelná a soudě podle posledního vývoje bude se pohybovat v desítkách procent. Transakční náklady na prodej bytu jsou navíc poměrně vysoké a mnohdy i v nefinanční rovině. To se ukazuje i na reálných datech: počty prodaných bytů se navzdory prudkému růstu cen nijak zásadně napříč celou Prahou nemění. Jedná se tak o další faktor, který spíše než rychlému přizpůsobení cen povede k zesílení výkyvů.

Astrologové

Česká národní banka dlouhodobě míří na dvouprocentní inflaci. A dlouhodobě trefuje aspoň o jeden a půl procentního bodu vedle. Přesto svým modelům, které k těmto „úspěchům“ vedou, věří natolik, že na jejich základě dál a ještě usilovněji tvoří lepší budoucnost pro nás pro všechny.

ČNB: Repetent se sebevědomím premianta

Česká národní banka: Z plných plic

Nabízí se samozřejmě otázka, do jaké míry ceny ovlivňují i reálné faktory (reálné v kontrastu k uměle ovlivněným úrokovým sazbám). Do Prahy (a totéž platí i pro další regionální centra) se stále stěhují noví obyvatelé, kteří opouštějí menší města a vesnice. Rostoucí počty vysokoškoláků opět směrují lidi z celé republiky do univerzitních měst. Zároveň ale zatím platí, že výstavba v centrech měst na místech bývalých továren, skladů a dalších průmyslovo-technických zařízeních je komplikovaná a nové byty vznikají spíše na okrajích. Tyto faktory pozitivně (a opět nerovnoměrně) ovlivňují ceny bytů.

Jak tedy poznat, jestli cena vámi vybraného bytu odpovídá spíš realitě než nafouklé bublině? Bohužel těžko. Hodí se pomoci si třeba zmíněnou cenovou mapou, která může přiblížit aktuální ceny ve vyhlídnuté lokalitě. Ale ani ta nás neubrání před plošným zkreslením cen, kterému momentálně musíme čelit. Falešné signály matou ekonomiku i nás.

Prudký růst cen bytů si zjevně uvědomují i v kancelářích naproti Obecnímu domu. Reakcí České národní banky je pokus omezit dostupnost hypoték poskytovaných v objemu větším než je 85 procent hodnoty financované nemovitosti. Tento krok ale nemusí ani zdaleka dostačovat – jestliže ceny nových bytů meziročně rostou (v průměru!) o 18 procent, potom 15procentní rezerva (objemu hypotéky k ceně nemovitosti) nebude při výraznější tržní korekci stačit. Banky tak mohou záhy zjistit, že mají portfolio plné ne 80procentních, ale 110procentních hypoték s nedostatečnou zástavní hodnotou.

Česká národní banka: Inflační cíl a realita. Tedy realita podle výpočtů ČNB.
Zdroj: cnb.cz

Centrální banka se dnes nachází ve značně schizofrenní situaci. Na jednu stranu si uvědomuje nebezpečný růst cen nemovitostí a snaží se mu bránit. Na druhou stranu na svém hezkém grafu (obr. vpravo) ale vykazuje meziroční inflaci ve výši pouhé desetiny procenta, což je na pro centrálních bankéřů nebezpečně nízký růst cen. Přestože výdaje na bydlení zasahují do rodinného rozpočtu obvykle nemalou částkou (průměrná výše hypotéky v Praze činní cca 2,5 milionu korun s průměrnou měsíční splátkou něco pod deset tisíc), růst cen bydlení centrální banka statečně ignoruje. Centrální bankéři nám tak dál nafukují realitní bublinu, měli bychom ale myslet na to, že hypotéky za nás nesplatí. 

Jakub Skala

Jakub Skala

Jakub Skala je neustále fascinován tím, co se na světě děje. O něčem z toho píše.

Komentáře

Celkem 5 komentářů v diskuzi

Nepřehlédněte

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK