Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis  

Investice do nemovitostí se stále vyplatí, fondy hlásí rekordní výnosy

Jan Traxler
Jan Traxler | 27. 9. 2022 | 7 065
investiceinvestiční univerzitaMiliardy v pohybunemovitostinemovitostní fondyreality

Nemovitostní fondy zaznamenaly za letošní první pololetí nadprůměrné výnosy. A i když to na vysokou inflaci sice letos stačit nebude, ukazuje se, že investice do nemovitostí mají stále smysl.

Investice do nemovitostí se stále vyplatí, fondy hlásí rekordní výnosy

Nemovitostní fondy hlásí rekordní výnosy (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Na začátku letošního roku jsem předpovídal, že letos budou mít nemovitostní fondy nadprůměrné výnosy. Teď máme k dispozici jejich kompletní výsledky za první pololetí – a jsou skutečně výrazně nad dlouhodobým průměrem. Některé fondy mají už za prvních šest měsíců větší výnos, než běžně hlásí za celý rok.

Také jsem začátkem roku prorokoval, že zhruba polovina nemovitostních fondů i letos překoná inflaci, přestože bude vysoká. To se zcela jistě nenaplní, protože inflace se v důsledku energetické krize utrhla ze řetězu. Za první pololetí stoupla hodnota indexu spotřebitelských cen o 13 %. Na konci roku bude toto číslo ještě vyšší, pravděpodobně asi někde kolem 17 %, což odpovídá aktuální meziroční míře inflace (srovnání cen letos v září se zářím loňského roku).

Fondy zatím za inflací zaostávají, zhruba u poloviny se ale teprve na konci roku projeví do výsledků přecenění hodnoty nemovitostí.

Inflaci letos poráží jediný

Na tuhle metu se asi moc nemovitostních fondů nedostane. V prvním pololetí dokázal inflaci porazit jeden jediný fond: CB Property Investors – relativně nový fond kvalifikovaných investorů, který teprve letos uskutečnil první akvizici (senior dům v Ivančicích).

Výnosy nemovitostních fondů 1Q/2022Nemovitostní-fondy.cz, FINEZ

Ostatní nemovitostní fondy zatím v polovině roku za inflací zaostávají. Nutno však podotknout, že zhruba u poloviny fondů se teprve na konci roku projeví do výsledků přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí, které může letos být o dost větší než v minulých letech.

S inflací se totiž u většiny nájemních smluv standardně každý rok navyšuje nájemné. Vyšší výnosy z nájmu se pak propisují i do ocenění nemovitostí. Na druhou stranu negativně se dnes na výsledcích projevují vyšší úroky z úvěrů. Tady se mohou výsledky jednotlivých fondů dost rozcházet v závislosti na tom, na jak dlouho a za jakých podmínek mají úroky fixované.

V případě nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se průměrné výnosy historicky pohybují kolem 6 až 8 % ročně.

Některé fondy vydělají přes 10 %

I když na inflaci to letos u většiny nemovitostních fondů stačit nebude, přesto se můžeme těšit na rekordní výnosy. Průměrný výnos u retailových nemovitostních fondů by se za celý rok 2022 mohl dostat přes 7 %. Přitom historicky se výnosy retailových nemovitostních fondů v průměru pohybují kolem 3,5 až 5 % ročně. V uplynulých pěti letech to vycházelo přesně na 4,25 % p.a.

V případě nemovitostních fondů pro kvalifikované investory (FKI) se průměrné výnosy historicky pohybují kolem 6 až 8 % ročně. V uplynulých pěti letech to bylo přesně 6,75 % p.a. Letos ale očekávám, že průměrný výnos nemovitostních FKI možná překoná 10 %.

Průměrné výnosy u nemovitostních fondůNemovitostní-fondy.cz, FINEZ

Jak můžete vidět na dalším obrázku, kde jsou průměrné roční výnosy jednotlivých fondů za roky 2017-2021, nad hranici desetiprocentního výnosu se v uplynulých pěti letech dostaly pouze tři. Nejvyšší výnosy historicky vykazuje fond Accolade Industrial zaměřený na průmyslové a logistické parky. Následují fondy Wood & Company: podfond Retail zaměřený na obchodní centra, a podfond Office, který investuje do kancelářských budov.

Letos je pravděpodobně doplní řada dalších nemovitostních fondů. Kromě už zmíněného CB Property Investors dosáhl nad desetiprocentní výnos v prvním pololetí také fond Jet Industrial Lease, který zahájil činnost teprve před rokem. Ze zavedených fondů očekávám, že by s přeceněním na konci roku mohly desetiprocentní hranici atakovat také Nova Real Estate, ZDR Investments FKI, Realia Fund Retail Parks nebo Fond českého bydlení.

Průměrné roční výnosy nemovitostních fondů 2017 až 2021Nemovitostní-fondy.cz, FINEZ

A dost možná je doplní i některé retailové fondy. Prozatím k tomu podle výsledků za první pololetí mají nejlépe našlápnuto Creditas nemovitostní, Mint I. rezidenční, Raiffeisen realitní a ZFP realitní.

Nemovitostní fondy zpravidla vykazují velmi stabilní výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci, ale také mají svá rizika.

Dlouhodobě jsou nad inflací

Z průměrných ročních výnosů jednotlivých nemovitostních fondů za posledních pět let je krásně vidět, že dlouhodobě většina fondů spolehlivě poráží inflaci. Letos ji sice nepřekonají, ale dlouhodobě ano. Logika je prostá: výnosy nemovitostních fondů tvoří inkasované nájemné, minus náklady na správu, plus růst (či pokles) hodnoty spravovaných nemovitostí – a ta dlouhodobě roste s inflací.

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.czNextPage Media

Je potřeba dodat, že krátkodobě může ocenění nemovitostí někdy také klesnout. Typicky k tomu dochází například v situaci, když odejde či zkrachuje nájemník. Nebo když obecně u nějakého typu nemovitostí převažuje nabídka nad poptávkou a tržní cena začne klesat. Nemovitostní fondy tedy zpravidla vykazují velmi stabilní výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci, ale také mají svá rizika a čas od času některý vykáže i ztrátu.

Retailové fondy jsou dostupné široké veřejnosti. Minimální investice bývá v řádech tisíců či stovek korun.

Fondy pro chudé a pro bohaté

V grafech barevně rozlišujeme nemovitostní fondy na retailové a fondy kvalifikovaných investorů. Já jim s trochou nadsázky říkám fondy pro chudé a fondy pro bohaté. Ale není to jen o výši investice. Zásadně se hlavně liší likviditou.

Anketa

Investujete do nemovitostí?

Retailové fondy jsou dostupné široké veřejnosti. Minimální investice bývá v řádech tisíců či stovek korun. Tyto fondy musí ze zákona držet minimálně jednu pětinu kapitálu v likvidních aktivech. Díky tomu z nich můžete bez problémů kdykoliv vybrat peníze s likviditou do jednoho až dvou měsíců (většina má jeden měsíc lhůtu na vypořádání zpětných odkupů). Jenže to zároveň dlouhodobě snižuje výnosnost fondu, protože peníze uložené v bance vydělávají méně než peníze investované v nemovitostech.

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou určené pouze zkušeným investorům s investicí minimálně od jednoho milionu korun. Tyto fondy nemají povinnost držet povinnou likviditu, mohou tedy za peníze od investorů pořídit více nemovitostí, které generují nájem. Díky tomu FKI mají dlouhodobě vyšší výnosy než retailové fondy. Na druhou stranu se jedná o velmi nelikvidní investici. Zpravidla v prvních třech až pěti letech od nákupu hrozí vysoké výstupní poplatky za předčasný prodej. FKI mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů – většinou to bývá šest měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá investice.

Nemovitostní, ne developerské

Na portálu Nemovitostní-fondy.cz aktuálně sledujeme 30 nemovitostních fondů dostupných v České republice, které se primárně věnují správě a pronájmu nemovitostí. Ke každému fondu zde uvádíme nejen historické údaje k výkonnosti, ale také podrobné údaje ke složení portfolia včetně přehledu jednotlivých spravovaných nemovitostí, jaký nesou výnos z nájmu, jak dlouhé má fond v průměru nájemní smlouvy nebo jak velké má úvěrové zatížení.

Existují i další realitní fondy, které však primárně dělají development. To je byznysově dost rozdílná investice s jiným rizikem a jiným potenciálním výnosem. Nepovažuji za správné, když je někdo hází do jednoho pytle. My je řadíme do samostatné kategorie developerských fondů, jejichž přehled i s konkrétními projekty u jednotlivých fondů sledujeme v rámci sesterského portálu FKI-fondy.cz. Na developerské fondy se blíže podíváme někdy jindy.

Kam dál? Investice do nemovitostí na Finmagu:

PODZIMNÍ FINMAG JE TADY. NA CO SE MŮŽETE TĚŠIT?

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Jsme dostupný luxus a lidé chtějí nějakou radost. Když už nemohou hýřit, tak aspoň budou mít na stole dobré pití,“ řekl Jiřímu Nádobovi šéf Mattoni 1873 Alessandro Pasquale.

FIN V kanceláři šéfa Impact Hubu • Jakub Žofčák o byznysových souvislostech etikety • Robert Vlach o rozdílu mezi freelancery a zaměstnanci • Elonova obrana „čisté“ Tesly střílí vedle. • Mnohé firmy čekají problémy spojené s insolvencí a možná i trestní odpovědností. Jak se mají chovat?

MAG Tomáš Eckschlager a Lukáš Drásta zrekonstruovali bývalý klášter a vybudovali atypický domov pro seniory • Klára Moldová oživila historickou školu T. G. Masaryka • New York: hlavní město světa, nebo samozvaný král sebestředných sociopatů? • Conversky nosí hvězdy popkultury, to je ale až jejich druhý život

Autor článku

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management. Investičnímu poradenství se aktivně věnuje od roku 2004. Patří mezi průkopníky placeného poradenství formou odměny ze zisku. Zaměřuje se na privátní klientelu, ale radí také několika církevním organizacím a nadacím. V roce 2021 založil investiční fond Otakar. Je odborným garantem portálu Nemovitostní-fondy.cz a autorem více než 650 odborných článků a publikací. Je ženatý a má dvě děti. Ve volném čase hraje stolní tenis, do práce jezdí nejraději na kole a miluje horskou turistiku.