Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Vyplatí se čekat? Rekordně drahé hypotéky očima expertů

Michal Hron
Michal Hron | 20. 5. 2022 | 19 460
anketaBydleníhypotékyinvesticenemovitostiočima expertů

Úroky hypoték dosáhly nejvyšší úrovně za víc než deset let, od dubna je navíc opět těžší na úvěr na bydlení dosáhnout. Levné nejsou ani nemovitosti samotné, jejichž ceny loni vystřelily do dosud nepoznaných výšin. Má za téhle situace smysl čekat, nebo nákup vlastní nemovitosti už nikdy nebude levnější?

Vyplatí se čekat? Rekordně drahé hypotéky očima expertů

Vlastní bydlení je pro Čechy čím dál nedostupnější. Aktuálně jsou drahé nejen vlastní nemovitosti, ale rekordně zdražily i hypotéky (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Pokud člověk nepotřebuje řešit nákup bytu či domu okamžitě, ať už z rodinných či jiných potřeb, pravděpodobně za současné situace sám zvažuje ideální postup. Všechny indikátory nemovitostního trhu jsou na maximu, a to včetně silné poptávky, která neustále tlačí ceny bytů a domů vzhůru (nebo je minimálně udržuje na rekordně vysokých úrovních).

K rapidnímu loňskému růstu cen nemovitostí se navíc letos přidala vysoká míra inflace a s ní spojený růst základních úrokových sazeb. A zatímco banky povětšinou na jejich pokles reagují přinejmenším liknavě, u růstu se sazby naopak propisují velice rychle. Vedle úroků běžných spotřebitelských úvěrů či spořicích účtů se pak projeví především u hypoték.

Úroky hypoték
Shutterstock

Splátky hypoték rostou o tisíce, úroky míří k 6 %

Banky teď nabízejí hypotéky s průměrným úrokem 5,33 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex. Ta nově vychází z nabídkových cen, zatímco dříve monitorovala až hodnoty ve skutečně sjednaných smlouvách.

Česká národní banka (ČNB) naposled zvýšila základní sazbu o 0,75 procentního bodu na 5,75 procenta. To znamená, že úroky nově sjednávaných hypoték se podívají někam ke hranici šesti procent. Už v dubnu dosáhla průměrná sazba u nových úvěrů podle čerstvé statistiky České bankovní asociace (ČBA) na 4,4 procenta z březnových 4,15 %.

Objem poskytnutých hypoték kvůli tomu oproti březnu výrazně propadl, zhruba o čtyřicet procent. V meziročním srovnání je ovšem propad zájmu o hypoteční úvěry ještě znatelnější, a to přes šedesát procent, uvádí ČBA. Za vinu to dává nejen rostoucím úrokům, ale i přísnějším úvěrovým pravidlům pro poskytování hypoték ze strany ČNB, platným od dubna.

„Vzhledem k přetrvávajícímu konfliktu na Ukrajině a dalším proinflačním tlakům dopadajícím na úrokové prostředí předpokládáme, že i hypoteční úrokové sazby budou ještě nějaké období růst. Ve druhé polovině letošního roku však očekáváme, že se tempo růstu zpomalí a případně nějakou dobu budou sazby stagnovat,“ hodnotí statistiku ČBA Soňa Holíková z mBank.

Má snad tedy smysl čekat? Kam se nejpravděpodobněji úroky podívají v horizontu jednoho dvou let? A lze očekávat na nemovitostním trhu nějakou korekci cen, nebo k ní není důvod?

Jiří Feix

předseda představenstva ČSOB Stavební spořitelny a Hypoteční banky

Jiří Feix
-8
+
-

Vysoké ceny nemovitostí v kombinaci s dále rostoucími úrokovými sazbami hypotečních úvěrů nutí vyčkávat stále více zájemců o koupi nemovitosti. Ačkoliv touha po vlastním bydlení neklesá, oproti loňskému roku se rychle snižuje množství lidí, kteří jsou ochotni v aktuálních podmínkách do bydlení investovat. Objem sjednaných hypoték v posledním měsíci ukázal meziroční propad o přibližně 40 %. Přestože se jedná o vysoké číslo, je nutné si uvědomit, že je dáno rekordními výsledky loňského roku, kdy trh překonal hranici 430 miliard. I přesto, že v dalším období může být propad hypoték ještě výraznější, očekávám, že se na konci roku budeme pohybovat okolo hranice 200 miliard korun a navážeme tak na dobré výsledky z předchozích let.

Vzhledem k vysoké poptávce a dlouhotrvajícímu nedostatku nemovitostí ale v tuto chvíli nečekám korekci jejich cen. U nových projektů navíc hraje svou roli také nedostatek stavebního materiálu, jeho rostoucí ceny či vysoké ceny energií, které nutí developery zdražovat i několikrát v průběhu stavby. Ceny nemovitostí by o něco mohla snížit jedině zásadní ekonomická recese s výrazným růstem nezaměstnanosti, ale věřím, že takový vývoj si nikdo nepřeje. 

Ani z pohledu úrokových sazeb nečekám minimálně v průběhu letošního roku jejich snížení. Takže pokud klient váhá, jestli nemovitost koupit dnes, nebo na podzim, tak nevidím důvod čekat. V dlouhodobějším horizontu se mohou úrokové sazby sice dostat na výhodnější úrovně, ale to může trvat poměrně dlouho.

Veronika Hegrová

CSO hyponamiru.cz

Veronika Hegrová
+11
+
-

Aktuální situace je tak turbulentní a nestabilní, že lze jen těžko cokoliv předvídat. Zda má smysl čekat? To nelze zevšeobecnit, záleží, jaká je klientova situace, tedy zda může řešení bydlení odložit, či nikoliv. Otázka je, co mu odložení řešení přinese – může v čase získat nižší úrokovou sazbu, ale už nikdy nemusí získat nemovitost, která by se nabízela za současných podmínek, nebo se potřebuje přestěhovat, protože založil rodinu.

Kdo tedy vyloženě nespěchá, může počkat, ale je otázka na co – výhled je takový, že snížení by mohlo přijít až koncem příštího roku a nikdo neví, jak bude rychlé, může být velmi, velmi pozvolné. Mohou tak utéct klidně dva až tři roky bez výraznější změny. Některé prognózy hovoří dokonce o tom, že se sazby už nikdy nevrátí pod úroveň dvou procent, ale že se zastabilizují někde kolem tří.

Na nemovitostním trhu zatím není důvod k výraznějším propadům, snad jen tam, kde byly ceny nesmyslně vyšroubované kvůli tomu, že se loni kupovalo naprosto vše, co se dalo. Aktuálně kupců ubylo, ale stále jsou, navíc tu máme uprchlickou vlnu z Ukrajiny. Zvedá se tak potřeba bydlet z tohoto směru, část uprchlíků zůstane v zemi natrvalo. Po zisku práce v ČR a získání pobytu si budou moci žádat o financování bydlení rovněž.

Robert Hanzl

generální ředitel Next Reality

Robert Hanzl
+54
+
-

Pokles hypoték zažíváme v přímém přenosu, jsme přibližně na třetině minulého roku. Na realitním trhu sledujeme několik trendů. V první řadě růst poptávky po nájemním bydlení. Zde se jedná od poloviny února o meziroční dvojnásobné navýšení zájemců. S tím částečně souvisí i poptávka po nákupech malometrážních bytů, která je stabilní a zejména z řad investorů spatřujících v tomto segmentu ochranu finančních prostředků včetně výnosu z nájemného. To se právě díky vysoké poptávce zvyšuje.

Jiná je situace u nemovitostí k bydlení, zejména u větších rodinných domů se stářím pět let a více. Zde je poptávka malá, nabídka se zvětšuje a v posledních měsících sledujeme i mírný pokles cen. Důkazem je i zvýšení počtu nabídek na realitních serverech. Do konce letošního roku očekáváme stabilizaci cen bytů a pozemků (o tyto nemovitosti bude stále zájem), růst cen nájemních bytů a další pokles cen větších rodinných domů a luxusnějších nemovitostí.

Jakub Seidler

hlavní ekonom České bankovní asociace

Jakub Seidler
+23
+
-

Rok 2021 byl z pohledu poskytnutých hypoték zcela výjimečný. Za celý loňský rok bylo poskytnuto téměř 178 tisíc hypoték, o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 miliard Kč, v roce 2020 činil 312 miliard. Oproti roku 2020 to představuje meziroční nárůst o 70 %. I kdyby se tak objem poskytnutých úvěrů letos navrátil k úrovni předminulého roku, znamenalo by to meziroční propad o 40 %.

Tržní úrokové sazby delších splatností, které jsou důležité pro budoucí vývoj hypotečních sazeb, dále postupně rostou a jsou v současnosti nejvyšší za posledních zhruba 20 let. Například pětiletá úroková sazba již překonala pětiprocentní hranici a je o půl procentního bodu vyšší než před měsícem. Výhledově by se tato úroková sazba měla dle trhu začít snižovat, například za dva roky ji trh čeká na úrovni 4,7 %. To ovšem také znamená, že zlevňování hypoték bude dle tohoto tržního očekávání poměrně pomalé.

V dalším vývoji hypotečního trhu se bude promítat cela řada faktorů. Nepůjde jen o výši hypotečních sazeb v kombinaci s přísnějšími úvěrovými pravidly ČNB, ale také o další vývoj ekonomiky či nemovitostního trhu. Na něm přetrvává nedostatek bytů, zejména v Praze, kde byl dle dat CenovaMapa.org počet nových bytů k prodeji začátkem letošního března meziročně o více než 40 % nižší. Nízkou nabídku posiluje i nejistota na straně developerů ohledně vývoje neodhadnutelného růstu vstupních nákladů při výstavbě nových bytů.

Petr Golka

analytik Ronda Invest

Petr Golka
+38
+
-

Na nákup nemovitosti pro vlastní bydlení teď bohužel není ta nejvhodnější doba. Vzhledem k tomu, že ČNB avizuje další zvýšení sazeb, mohou se úrokové sazby hypoték podívat až k šesti procentům. Průměrná inflace za letošní rok se bude téměř jistě pohybovat nad deseti procenty, v příštím roce by ale již měla výrazněji klesat a s ní pozvolna i úrokové sazby hypoték.

Vývoj na nemovitostním trhu je nyní těžké odhadovat, jelikož zde působí řada protichůdných faktorů. Na jedné straně přichází výrazné ochlazení poptávky v důsledku vysokých úrokových sazeb, které ještě dále porostou, od dubna jsou navíc přísnější podmínky pro získání hypotéky. Významným faktorem je také nejistota spojená s dalším vývojem konfliktu na Ukrajině. Takže spousta lidí nyní raději vyčkává a odkládá investice do budoucna. To vše jsou faktory, které snižují poptávku po nemovitostech a mohou působit na pokles cen.

Na druhé straně však zde máme faktory jako dlouhodobý nedostatek bytů, pomalé schvalovací procesy, nedostatek surovin a lidí a s tím spojený vysoký nárůst cen stavebních materiálů, prací a energií. Všechny tyto faktory budou tlaky na pokles cen brzdit, a proto se domnívám, že výraznější pokles cen bytů a domů nenastane. Spíše očekávám stagnaci, případně mírný pokles cen. Naopak jednoznačně vidím v nadcházejícím období výrazné posilování trendu nájemního bydlení, které bude spojeno s růstem cen nájemného zejména ve větších městech.

Daniel Kotula

majitel realitní kanceláře Kotula

 Daniel Kotula
+55
+
-

Vyšší úrokové sazby hypoték nejsou jen bouřkovou přeháňkou. Musíme se připravit, že tu s námi budou minimálně letos a příští rok. Svět si zadělal na pořádnou inflaci a jinak než krocením úvěrování se dramatické zdražování nezastaví. To má, ať si to chceme připustit, nebo ne, dopad na ceny nemovitostí, které se dostaly na současné úrovně hlavně díky levným penězům tisknutým v letech minulých. Tato praxe však na nějakou dobu skončila a ceny nemovitostí tak budou pod tlakem.

Dost pravděpodobně ho nevydrží lokality, které jsou závislé na hypotékach, a kde kupující mají běžné příjmy. Typicky jsou to panelové periferie. Tito kupující jsou také nejvíce zasaženi současnou brutální inflací, protože jejich příjem akorát tak vystačí na vydání. Odolávat budou lépe prestižní lokality, kde sice kupující také budou mít omezenější zdroje, vždy se však zde najdou zájemci, kteří mají hotovost a zároveň tito kupující budou mít mnohem větší rezervy, tedy zdražování pro ně nebude mít existenční následky.

Abych tuto svoji úvahu zakončil, jako kupující nemusíte nikam spěchat. Jako prodávající, pokud máte byt na periferii, prodejte raději dnes než zítra.

Jan Brejl

obchodní ředitel Partners

Jan Brejl
+10
+
-

Předpokládám, že úrokové sazby porostou minimálně do poloviny roku. Pak očekávám, že dojde ke stagnaci, která se může zlomit už za rok. Pokud ale bude pokračovat energetická krize a s ní spojený růst inflace, může to být i déle. Obecně platí, že pokud má klient vhodnou nemovitost, kterou si může dovolit – ať už v rámci měsíční splátky či vlastními zdroji – tak pořízení vlastního bydlení je smysluplné. Rozhodně bych se vyvaroval úvěrování investičních nemovitostí. Nic nenasvědčuje tomu, že by ceny nemovitostí měly klesat. Spíše dojde ke zpomalení růstu.

Výpočet splátek u hypotéky

let
%

Další kalkulačky

Alena Šafrová Drášilová

Autorka knih Základy úspěšného podnikání, lektorka a odborná asistentka na Ekonomicko-správní fakultě Masarykovy univerzity

Alena Šafrová Drášilová
+27
+
-

Ceny nemovitostí nemají důvod klesat. Nabídka je zasažená covidem, nedostupností materiálu a obrovskou inflací ve stavebnictví. Nesplácených hypoték je dlouhodobě v Česku minimum, a ani v důsledku refinancování nebo ukončení fixace jich nejspíš příliš nepřibude. Banky se raději s dlužníky domluví a domácnosti sáhnou k úsporám. Poptávka je naopak stále vysoká, hnaná rostoucími cenami nájmů i obavami, že za několik let nemovitosti dál podraží. Po covidu a kvůli válce na Ukrajině navíc konzervativní investoři stále vyhledávají nemovitosti jako relativně bezpečné zhodnocení přebytečných peněz.

Pokud jde o sazby hypoték, je možné, že ještě mírně porostou, ale jakmile (jestli) se podaří zvládnout inflaci, můžeme očekávat spíše pomalý pokles. Kdy k tomu dojde, záleží na vývoji války, situaci na trzích s energiemi, chování vlády a na řadě dalších faktorů, které následně ovlivní reakci centrální banky.

Sečteno a podtrženo – má smysl koupit, pokud je nemovitost kvalitní, nepředražená, v zajímavé lokalitě (což jsou podmínky hraničící s utopií), mám kde bydlet, mám finanční rezervu, kterou chci někam investovat, a/nebo dosáhnu pohodlně a s rezervou na hypotéku zafixovanou na tři roky. Je třeba dobře rozmýšlet, nebo počkat, pokud hledám v lokalitě, kde jsou ceny relativně stabilní, nemám dostatečné finanční rezervy, hypotéka by byla na krev, nebo se nechci dlouhodobě vázat na jednom místě.

Lukáš Kučera

certifikovaný hypoteční specialista

Lukáš Kučera
+20
+
-

Zvýšení základní repo sazby ČNB způsobilo, že úrokové sazby hypoték začaly atakovat hranici šesti procent. Některé banky, jako třeba Moneta Money Bank, během osmi dní zvýšila základní úrokovou sazbu o 1,5 %, a i když patřila mezi ty levnější, dnes je sazba kolem 6,5 %. Ostatní banky také postupně oznamují zvyšování sazeb. Lze tedy očekávat, že se sazby ve druhém kvartálu zastaví mezi 6,5 až 7 %. Hodně závisí na tom, kam se posune repo sazba na dalším měnověpolitickém jednání. Dalším faktorem, který vstupuje do celého procesu, je změna guvernéra ČNB a také to, že končí dva členové bankovní rady, kteří většinou hlasovali pro zvyšování sazeb.

Pokud někdo hypotéku má a blíží se mu konec fixace, tak je určitě dobré to řešit co nejdříve. Pokud někdo chce stavět, je situace obdobná. V dohledné době není výhled, že by ceny materiálů měly klesat, a ani snížená poptávka po nemovitostech způsobená regulací ČNB platnou od 1. dubna cenu nemovitostí moc nesníží. Spíše je přesune do majetku lidí, kteří to budou brát jako investiční příležitost.

Tomáš Rusňák

hypoteční specialista, autor vzdělávacího podcastu hypotécast

Tomáš Rusňák
+33
+
-

Hypoteční trh je teď velmi dynamický a lidem, kteří hypotéku potřebují řešit teď, vůbec nezávidím. Úrokové sazby nám vyšplhaly už k hranici šesti procent, protože Hypoindex, který ukazuje 5,33 %, má nějaké zpoždění za realitou na trhu. V současné chvíli mohou úrokové sazby ještě nějakou dobu růst, a tak si nemyslím, že v horizontu jednoho roku budou nějak významně pod současnou hranicí. Může to být o něco lépe, ale i o něco hůře. Těch scénářů si umím představit hned několik. Pokud se povede dostat pod kontrolu inflaci, může a také bude ČNB sazby snižovat, což povede i ke snížení sazeb u hypotečních úvěrů. Když se podívám, co tvrdí ČNB a co tvrdí ekonomové, tak spíš očekávám snížení sazeb u hypoték někam k hranici čtyř procent (a níže) až v roce 2024. 

Nemovitostní trh je stále stabilní, poptávka po vlastníckém bydlení i investičních nemovitostech je stále vyšší než nabídka. Může se ale stát, že v některých regionech ceny nemovitostí půjdou směrem dolů. Ve městech, jako je Praha, Brno, Ostrava nebo Plzeň to neočekávám. Obecně v krajských městech je důvodů, proč by nemělo dojít ke snížení cen nemovitostí, stále ještě dost. Na „krizi bydlení“ jsme si zadělali už několik desítek let dozadu a v této době se bohužel sešlo více faktorů, které tyto problémy ukazují v plném rozsahu.

Michal Kuzněcov

investor, podnikatel, Kuzněcov & Partners Invest

Michal Kuzněcov
+40
+
-

Úroky na maximech, historické ceny na maximech... Možná půjdu proti proudu, ale já radím počkat. Nejen, že dosáhnout na pětimilionovou hypotéku je nyní pro průměrnou rodinu daleko těžší, někdy i nereálné, hlavně pokud máte ženu na mateřské a dvě děti k tomu. Ale stačí si spočítat, že nyní na každém milionu při šestiprocentní sazbě zaplatíte o dva tisíce měsíčně víc než při sazbě kolem dvou procent. Co procento, to 500 Kč navíc. A při pětimilionové hypotéce je to rozdíl 10 000 Kč.

Pokud kupujete vybavený zrekonstruovaný byt, do kterého nemusíte pustit ani korunu, a máte dostatečné rezervy, tak proč ne. Ale přiznejme si: ve většině případů to tak není.

Vyšponované ceny materiálů a dlouhé čekací doby nás dostali do té fáze, že do výstavby se pouštějí pouze movití klienti, nebo s prominutím sebevrazi bez pořádně rezervy v rozpočtu. Aktuálně jsme se na trhu dostali tam, kam nás předchozí rada ČNB dostat chtěla. Za mě je základní úroková sazba 5,75 % už přes čáru. Počkal bych, až se toto období přežene, pokud vás úplně netlačí bota, a až se úrokové sazby dostanou zpět ke třem procentům.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Trinity Bank

Lukáš Kovanda
+44
+
-

Hypotéku nyní spíše nebrat. Bude levněji. Podívejme se, co říkají světové dluhopisové trhy. Inflační očekávání dramaticky klesají. Pro léta 2027 až 2032 počítají dluhopisové trhy v USA či Německu s inflací na úrovni kolem dvou procent – a vsází na to své peníze. Podobný vývoj lze čekat i v Česku. Nejlepším lékem na inflaci totiž je, jak známo, inflace.

Prudké zdražování destruuje poptávku, neboť nahlodává kupní sílu lidí i firem a vhání mezi ně finanční tíseň stran budoucnosti. Bude destruovat nejen poptávku po zboží, ale také po nemovitostech. Poptávka po nemovitostech je navíc zvláště citlivá – citlivější než poptávka po spotřebním zboží – právě na vysoké úrokové sazby.

Navíc není pravda, že nemovitosti jsou pojistkou proti stagflaci, která nás čeká v příštích zhruba dvou letech. Proti ní lépe ochrání akcie těžařů zlata, plynu nebo kovů, akcie maloobchodních řetězců či farmaceutických firem, termínové kontrakty na suroviny nebo švýcarský frank a kanadský či australský dolar. Takže nemovitosti v Česku v příštích letech by nemusely ani nijak dramaticky zdražovat. A v roce 2025 už velmi pravděpodobně budou hypotéky výrazně levnější než dnes.

Anketa

Tak jak? Čí predikce je podle vás ta NEJ?

Kam dál? Ankety Očima expertů na Finmagu:

Finmag na léto

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Jsem mizerný makléř,“ řekl Adéle Vopěnkové Prokop Svoboda. A tak místo aby prodával domy sám, vybudoval realitní kancelář, kde to ostatní dělají za něj. A výborně.

FIN. Dominik Stroukal dodá investorům naději po propadu trhů • V kanceláři šéfky České spořitelny • V hlavě lovce jednorožců Andreje Kisky ml. • Jakub Žofčák o byznysu s deskovými hrami • Robert Vlach o creator economy a podnikání s obsahem

MAG. Parkování zdarma je lidské právo. Co z pravičáka dělá soudruha • Nejbližší moře? Pět hodin jízdy. Se správným bourákem. Na ropu • Jako umami. V restauraci Jana Knedly umějí moderně míchat chuti i v české klasice • Kardiochirurg. Srdcař. A překvapivě dobrý spisovatel Josef Veselka

Autor článku

Michal Hron

Michal Hron

Šéfredaktor webu Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů, ale i čisté nedotčené přírody. Po krachu vydavatelství Mladá fronta přešel do Finmagu z týdeníku Euro, předtím vedl sdruženou domácí redakci Hospodářských novin, Aktuálně.cz a iHNed.cz a působil jako editor zpravodajství na portálech iDnes.cz a Novinky.cz.