Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopisNadílka

Zlatá žíla v regionech? Kde se ještě vyplatí investice do nemovitostí

Michal Hron
Michal Hron | 29. 10. 2021 | 1 komentář | 19 416
anketainvesticenemovitostiočima expertůrealitní trhreality

Ceny nemovitostí stále rostou, a to nejen ve velkých městech typu Praha či Brno. Největší nárůst zaznamenala naopak menší města jako Opava či Most, kde za pouhý rok vzrostly ceny bytů a domů až dvojnásobně. Existuje tedy v Česku vůbec ještě nějaká zlatá žíla pro investory do nemovitostí? Ptali jsme se v pravidelné anketě Očima expertů.

Zlatá žíla v regionech? Kde se ještě vyplatí investice do nemovitostí

Skrývají regionální nemovitosti ještě nějaké zajímavé investiční příležitosti? (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Když už člověk jednou bydlí, ale současně má volné prostředky, které může investovat, ti konzervativní z nás často tíhnou ke koupi další nemovitosti na investici. Jednak lze takto úspory lépe zhodnotit, jednak to může být hezký dárek potomkům. Málokdo však chce takovou nemovitost ještě dotovat, většinou počítá s tím, že náklady s ní spojené pokryje nájemné. To však už nějakou dobu neplatí, zejména pak ve větších městech.

Důvodů pro to je hned několik. Kromě stále rostoucích cen samotných nemovitostí, které hrají tu podstatnou část výpočtu, jsou to i rostoucí úroky hypoték. Investiční nemovitosti si totiž lidé často nepořizují zcela za své, ale na páku ve formě hypotečního úvěru. A vyšší úrok znamená i vyšší měsíční splátku. Jenže nájemné donekonečna zvyšovat nelze: aby se nemovitost pronajala, musí být konkurenceschopné.

Ceny nemovitostí očima expertů
Shutterstock

Vlastní byt už není pro každého. Co s cenami nemovitostí očima expertů

Ceny nemovitostí dál rostou. Snahám řešit krizi dostupnosti bydlení nepomáhají ani liknavé kroky státu v podobě dlouho prosazované novely stavebního zákona. Co tedy s tím? Ptali jsme se hlav ze všech nejpomazanějších.

Právě poměr nákladů k nájmu, který zde představuje příjmovou stránku celkové rozvahy, následně nejčastěji rozhoduje, zda se investice do nemovitosti  člověku vyplatí. Parametrů, které tento poměr ovlivňují, je přitom celá řada. Vedle již zmíněných, tedy ceny nemovitosti a úroku hypotéky, záleží také na regionu. Každému je jasné, že byty v Praze jsou dražší než v Brně, že Brno je dražší než Ústí nad Labem a Ústí zas dražší než Most.

„Menší regiony byly investory dlouhou dobu opomíjeny. Jenže právě tyto oblasti v posledním roce evidují nejvyšší růst cen nemovitostí,“ upozornil v anketě Finmag.cz Michal Pich, jednatel společnosti EuroNet Media provozující realitní portály Realitycechy.cz a Realitymorava.cz. „Například byty v Opavě, Karviné či Mostě se aktuálně nabízejí i za dvojnásobně vyšší ceny než před rokem.“

Kontinuálně podle něj rostou i ceny bydlení v Hradci Králové, Plzni, Olomouci a dalších krajských městech. „Sever republiky je ovšem nyní, co do rychlosti růstu cen, pomyslným premiantem,“ dodává.

Skrývají tedy regiony ještě nějakou nadějnou investiční příležitost? Vyplatí se koupě nemovitosti na maloměstě? A když, na co by se měli investoři, pro něž už nedává smysl nákup bytu či domu ve větších městech, zaměřit?

Robert Hanzl

generální ředitel Next Reality

Robert Hanzl
-9
+
-

Aktuálně už skutečně nelze v Praze počítat s výnosem nájmu v kontextu procentuálního zhodnocení finančních prostředků. Také už zdaleka nefunguje rovnice mezi splátkou úvěru a jejího pokrytí výnosem z nájmu. I přesto je mezi investory stále o byty v metropoli zájem, zejména z důvodu spekulace na zvyšování hodnoty nemovitosti. 

Mnoho investorů ale obrátilo svou pozornost právě na regiony – krajská a okresní města, kde je poměr ceny nemovitosti a výnosu z nájmu výrazně příznivější. A nejen to. Za cenu jednoho bytu v Praze bylo možné koupit bytů v ostatních regionech víc a snížit tak investiční riziko.

Díky zvýšené poptávce i zde postupně dochází k výraznému nárůstu ceny a nějaká města vykazují meziroční růst ceny bytů vysoko přes 50 procent. Typicky města severních Čech - Děčín, Most, Ústí nad Labem. Když si vezmeme, že ceny nájmů se nemění, index výhodnosti se výrazně snižuje. Tahákem nebo tipem, který jsem na začátku tohoto roku rád zmiňoval, byla obec na druhém konci republiky, a sice Karviná. I ta už nyní dosahuje růstu ceny přes 50 procent.

Velkým hitem posledního roku byly rekreační objekty. Zde bych ale byl z investičního hlediska opatrný. Ceny vyskočily skokově o desítky procent a jsou dle našeho názoru na vrcholu. Další růst, na rozdíl od bytů, zde neočekáváme. Investorům do nemovitostí bych dnes doporučil zaměřit se právě na menší města a spočítat si výnos z nájmu v porovnání s investicí. Obecně platí, že zejména v těchto menších městech je i zásadně vyšší poptávka po nájemním bydlení a ceny zde neklesaly jako například v Praze.

Daniel Kotula

majitel realitní kanceláře Kotula

 Daniel Kotula
-5
+
-

Nelze paušálně zhodnotit všechny investice do regionů jako výhodné, je potřeba zvažovat jednotlivé lokality. Pokud je v daném městě celá řada úspěšných podniků s diferencovaným oborem podnikání a díky tomu je zde nízká nezaměstnanost a soustavné stěhování nových obyvatel za prací, pak se jedná o dlouhodobě výhodnou lokalitu pro investování do nemovitostí a zároveň se zde bude dosahovat vyššího výnosu než v Praze.

Jako rizikové vnímám lokality závislé na jednom zaměstnavateli nebo oboru podnikání, ekonomika se mění poměrně rychle, oproti tomu investování do nemovitostí je dlouhodobé a závislost na jednom oboru či podniku se tedy nemusí vyplatit. Také jako rizikové vnímám investování do sociálních lokalit, přestože z dnešního pohledu to je výnosově nejvýhodnější, dlouhodobě je hodnota takových nemovitostí nejistá.

Petr Golka

analytik a odborný poradce společnosti Ronda Invest

Petr Golka
+15
+
-

Nákup bytu v regionu dává pro investora v současné době určitě větší smysl než nákup bytu v Praze. V případě dobře promyšleného výběru je možné v regionech stále dosáhnout výnosu přes šest procent ročně. Na takovou návratnost může investor prahnoucí po bytě v Praze nebo Brně zapomenout.

Nejzajímavější jsou z tohoto pohledu Ústecký a Moravskoslezský kraj, kde je stále slušný potenciál dalšího růstu cen bytů a také dobrý výnos. Konkrétně se může jednat o Ústí nad Labem, Chomutov, Ostravu, Frýdek Místek, Karvinou, ale také Opavu.

Vyšší výnosnosti lze zpravidla dosáhnout u menších bytů, protože s rostoucí výměrou bytu nájemné na jeden metr čtvereční většinou klesá. Z hlediska technického stavu bývají nejvíce výnosné byty v průměrném, ale udržovaném stavu, protože každá rekonstrukce bytu se samozřejmě promítne do jeho ceny a prodlužuje tak celkovou návratnost investice.

Zajímavou investiční příležitost mohou představovat i horské apartmány a rekreační objekty. A to nejen kvůli pandemii, která poptávku po rekreačních objektech výrazně zvýšila a chata nebo chalupa se tak pro spoustu Čechů na home-office stala druhým domovem. Pokud vám ale jde více než o pobyt na čerstvém vzduchu o zhodnocení vaší investice, mohou být ještě zajímavější volbou resorty v českých horách. A to z toho důvodu, že horská střediska prostě nejsou nafukovací a již nyní platí ve většině z nich zákaz další výstavby. To do budoucna představuje vysoký potenciál zhodnocení takové investice.

Karel Štaubert

jednatel ve společnosti Maxxus reality

Karel Štaubert
-5
+
-

Trend investování mimo pražský region se v posledních letech těší velké oblibě, zvláště u českého klienta znalého místního prostředí. Takže za mě investice do regionů ano.

Jako výhodnou investicí se zajímavým výnosem se ukazují nemovitosti s komerčním využitím. Mimo kancelářské objekty nyní hrají výrazný prim průmyslové a skladovací areály, kterých je značný nedostatek, a také polyfunkční objekty. Pro navýšení hodnoty nemovitostí a jejich výnosů bych pak investorům směřujícím do regionů poradil, aby tyto nemovitosti modernizovali. Většina současných majitelů konkurenčních nemovitostí v tomto segmentu nemá k dispozici kapitál, a tudíž nebudou moci v budoucnu konkurovat takto zmodernizovaným nemovitostem s kvalitní správou.

Další zajímavou investicí se v posledních měsících jeví také rekreační objekty, které mohou být zajímavé hlavně pro menší konzervativní investory. Všem investorům bych každopádně ale poradil, aby si nejdříve udělali rešerši nejen místního trhu, ale i okolí a konkurence. Do budoucna jim to může ušetřit nejednu starost.

Radek Šitera

zakladatel Valuo.cz

Radek Šitera
+13
+
-

Výnosnost investice za účelem koupě nemovitosti na pronájem je v Praze nejhorší v Česku. Data z konce roku 2020 jasně ukazují, že ve většině městských částech hlavního města nepokryje běžné nájemné ani splátku hypotéky (a to v případě, že si půjčujete jen 80 procent z ceny bytu). Od té doby prodejní ceny mnohdy vzrostly i o víc než deset procent, ale nájemné již od propuknutí koronavirové krize spíše stagnuje.

Z tohoto pohledu se jeví mnohem lepší volbou nákup nemovitosti v lokalitách, kde jsou ceny bytů nižší. Například v Ústí nad Labem, Chomutově nebo Karviné se ještě koncem loňského roku pohybovala výnosnost po odečtení splátky hypotéky přes osm procent (p. a.). Nutné je však podotknout, že právě Ústecký a Moravskoslezský kraj mají dlouhodobě nejvyšší nezaměstnanost, což může v některých případech ztížit šanci najít dlouhodobě platícího nájemníka.

Při analýze výnosnosti jsme se ve Valuo zaměřili nejen na vliv lokality, ale i na velikost a stav bytu. Z pohledu návratnosti investice vyšly nejlépe menší byty do 40 m2 v dobrém stavu (tedy nikoliv po kompletní rekonstrukci). Naopak nejmenších výnosů dosahovaly větší byty (cca 80 m2) v novostavbě.

Analýza návratnosti investice do bytu o velikosti 40 m2

Analýza návratnosti investice do bytu 40 m2Valuo.cz

Michal Pich

majitel a jednatel společnosti EuroNet Media

Michal Pich
+5
+
-

Z dlouhodobého hlediska se investice do nemovitostí zatím vždy vyplatila, a to bez rozdílu velikosti města či obce. Stačí se podívat na průměrný vývoj cen českých nemovitostí v letech 1991 až 2021, kdy sice došlo k několika cenovým výkyvům směrem dolů, ale ti, co neprodali, jsou aktuálně stále v zisku. A to dokonce i ti, kteří nakoupili na jaře 2008 před zhroucením amerického trhu s hypotečními úvěry.

Velmi důležité je ale vše pečlivě propočítat, a to zejména s výhledem na minimálně dalších pět, ideálně deset let. Jaká může být úroková sazba hypoték, až mi skončí aktuální fixace? Jak vysoké budou ceny stavebních materiálů, pokud bude po čase potřeba rekonstrukce? Neohrozí mé plány případný pokles cen nemovitostí? Otázek je mnoho a čím víc jich investor zváží, tím pro něj lépe.

Je přitom jedno, jestli jde o nemovitost nacházející se ve velkém či malém městě. Nejde totiž pouze o poměr mezi kupní cenou a výší nájemného. Často se zapomíná například na demografii (jsou ve městě studenti, jaký je průměrný věk obyvatel, klesá či roste počet obyvatel...), dopravní dostupnost (jak často jezdí autobus či vlak do nejbližšího okresního či krajského města...), dlouhodobé investice (prošel dům celkovou revitalizací, jak vysoký je fond oprav…) a podobně.. Jde o mnoho proměnných, které mohou výslednou dobu návratnosti výrazně ovlivnit.

 

Dominik Ženatý

ředitel realitní kanceláře Doma

Dominik Ženatý
+5
+
-

Investice do nemovitostí se v průběhu času proměnila. Nyní není doba, kdy výnos z pronájmu bytu bude zajímavý. Často ani nepokryje náklady hypotéky.

Lepšího cashflow se dosahuje v menších městech, kde prodejní ceny rostou pomaleji a nájmy rostou obdobně jako ve zbytku ČR. Oproti tomu ale v regionech nedosahujete v investici takového zhodnocení jako ve velkých městech.

Proto bych pro výnosovou investici doporučil nemovitosti na malých městech. Pro investici s cílem udržení či nárůstu hodnoty bych doporučoval investovat v Brně či Praze.

David Bureš

majitel, expert na investice a správu nemovitostí Bureš & partneři

David Bureš
+14
+
-

Výhoda investic do nemovitosti ve velkých městech je nyní tažená především bonitními investory, u nichž jsou hypotéky jen doplňkem. Hlavním důvodem, proč byty ve velkých městech kupují, je velikost nájemního trhu (například Praha má celkem cca 170 tisíc bytů na pronájem). Dále je to rostoucí míra inflace, která bez náhrady dokáže za pět let z jednoho milionu ukousnout klidně 250 tisíc. Každý investor má ze strany bank navíc omezený počet hypoték na nákup nemovitostí, kdy se většinou už po třech úvěrech poskytuje hypotéka jen do 60 % s kratší splatností či vyšším úrokem.

Anketa

Každá rada drahá, ale čí nejlepší?

Praha a Brno mají velkou přednost i v dlouhodobém přírůstku obyvatel, kteří musí někde bydlet. Jenže zatímco v Praze je dlouhodobě mezi deseti až patnácti tisíci nově přihlášených ročně, za stejnou dobu se tu postaví zhruba jen čtyři tisíce bytů. Praha či Brno jsou také univerzitní města, kde hodně lidí začne bydlet v nájmu už během studií a pokračuje v něm ještě dalších cca deset let.

Pokud bych se vžil do kůže investora, výběr investice mimo velká města s sebou přináší také hodně nevýhod. Třeba větší poměr problémových nájemníků. Praha jich má aktuálně patnáct až dvacet procent a čím menší město, tím je větší problém dobrého nájemníka sehnat. Počet potenciálních nájemníků je menší, protože víc lidí dosáhne na hypotéku a koupi nějakého vlastního bydlení.

Ve velkých městech jsou nejčastějšími nájemníky mladí jednotlivci či páry ve věku od 25 až 35 let. Menší města pak mají častěji starší nájemníky a rodiny. S tím je spojen ještě další problém. Pokud si pronajme byt rodina s dětmi a přestane platit, je pro majitele dle zákona těžší se dostat ke svým penězům a vystěhovat neplatiče. A v menších městech často chybí i profesionální správa investičních bytů, majitelé si tak musí vše řešit sami.

Alan Pock Vysin

CEO Investown.cz

Alan Pock Vysin
+4
+
-

Regiony mimo největší města rozhodně nadále přinášejí zajímavé možnosti. Z vlastních zkušeností z Investownu máme ověřeno, že města jako Ostrava, Most, Chomutov, ale také například Karlovy Vary, Mladá Boleslav nebo Chrudim nabízejí atraktivní podmínky pro investování do nemovitostí. A takovýchto lokalit je v Česku ještě mnohem víc.

Je zde však několik faktorů, na které je potřeba si dávat pozor. Stejně jako jsou některé regiony na vzestupu (díky průmyslu, službám či atraktivní lokalitě), jiné se naopak vylidňují a investice do těchto míst by mohla investorům v budoucnu přinést nepříjemné zklamání. Naší strategií je držet se středních a větších měst, venkov je pak sice cenově dostupnější, ale bohužel s sebou nese větší riziko možnosti zásadního odlivu obyvatel a tím i možného budoucího znehodnocení investice.

Při výběru ideálních investičních příležitostí se naši experti dívají na desítky kritérií – zajímá je například kvalita a stav domu, kvalita provedené rekonstrukce bytu nebo okolí domu a jeho občanská vybavenost. Nezapomínají ani na ověření funkčnosti SVJ, zajímají je i vztahy v daném vchodě. Při výběru měst pak berou v potaz právě zmiňovaný průmysl, fluktuaci obyvatel v regionu a další vlivy, které by mohly investici zásadně ovlivnit.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Trinity Bank a člen NERV

Lukáš Kovanda
+5
+
-

Kdo nemá na nemovitost v Praze či Brně, ať zváží pořízení cenově mnohem dostupnějšího bytu či domu v krajském městě typu Ústí nad Labem, Liberce či Ostravy. Ceny realit v těchto a dalších podobných městech jdou nyní nahoru citelně rychleji než těch v Praze nebo Brně. Lze sázet na to, že podobný vývoj bude pokračovat i v příštích letech. Jde velmi pravděpodobně o mnohem lépe uložené peníze, než jsou ty, které necháme na účtu v bance.

Na druhou stranu, jedná-li se o investiční nemovitost, člověk by měl zvažovat alternativy. Kolik mu vynese investování třeba do akcií. A také to, do jaké míry je, a hlavně bude oblast, kde nemovitost pořizuje, ovlivněna vylidňováním, případně do jaké míry je rizikově závislá na vysoce specifické klientele typu Rusů v Karlových Varech.

Největší riziko ale představují politici, respektive závistiví voliči, kteří dříve či později dotlačí politiky k tomu, aby nemovitosti pořádně zdanili, v krajním případně vyvlastnili či majitele jinak fatálně omezili v nakládání s nimi. Vyvlastňování bude hrozit spíše v metropolích Praze či Brně než v menších krajských městech. V Praze či Brně se soustředí voliči nové progresivní levice, která už mnohokrát naznačila, že pošlapávání vlastnického práva jí bolehlav nezpůsobuje. Posílení této levice – jež by umetlo cestu „berlínskému scénáři vyvlastňování“ – je největším rizikem pro majitele nemovitostí, tudíž z tohoto hlediska vzniká další zásadní důvod pro investici do nemovitosti mimo Prahu či Brno.

 

160 STRAN FINMAGU

Finmag říjen 2021Zdroj: Finmag

Devadesátky zlatý, budoucnost nejistá. Rozhovor Petra Fischera s Radovanem Vávrou a Dominikem Stroukalem. Dva ekonomové. dvě generace, dva pohledy na devadesátá léta i roky budoucí

MAG. Téma čísla: knihy • Radim Kopáč a kniha za časů korony • Jak Knihobot recykluje miliony knížek • Metoda zettelkasten: jak nikdy nezapomenout, co jste četli • Mistr, Markétka a Audioteka: audioknižní jednička natáčí velké dramatizace • Jakub Žofčák a nerozumná investice – 20 let od zfilmování Pána prstenů • Tři hrsti tipů

FIN. Jiří Hovorka s šéfem pražské burzy: proč se na ni českým firmám nechce? • To se vám vrátí! Mockrát. Dominik Stroukal o magii ekonomických multiplikátorů • Kdo chce bitcoin bít Josef Tětek o lidech, co to neradi krypto

Autor článku

Michal Hron

Michal Hron

Editor Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů. Do Finmagu přešel z týdeníku Euro, dřív vedl domácí redakci Hospodářských novin a působil jako editor zpravodajství na portálech iDnes.cz a Novinky.cz. Politicky nevyhraněný liberál, v běžném životě konzerva.