Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Zázračná hnojiva z centrální banky. Ceny nemovitostí rostou

Kdo všechno může za prudký růst cen bytů v Praze? Italové, Rusové, stavební řízení, náplavy z venkova, Airbnb, magistrát bez územního plánu a nenasytní developeři a lidi, co nechtějí umřít a udělat místo mladším. Možná. Taky. A kdo především?

Na začátek si prosvištíme některá obecně známá fakta: Po přelomu tisíciletí, v době hospodářské konjuktury, ceny bytů v Praze rychle rostly. Vrcholu dosáhly v roce 2008. Pak přišla krize a s ní i pokles – ceny bytů v Praze spadly v průměru o 15 procent ve srovnání s maximem. Po několika letech se vítr obrátil, ekonomika nastartovala a od přelomu let 2011 a 2012 ceny nemovitostí zase rostou. Nespoutaně, zdá se. Oproti krizovému minimu jsou hodnoty vyšší o nějakých 75 procent. A kdo nepíše o realitní bublině, jako by nebyl.

Vyšší mzdy by na dražší byty nestačily…

V novém miléniu ale nerostly jen ceny nemovitostí. V současném peněžním systému rostou prakticky neustále nominální ceny všeho. Víc nebo míň úspěšně je růst cen vyrovnáván růstem mezd.

V případě pražských nemovitostí tedy spíš míň úspěšně.

Průměrná hrubá mzda v Praze se od roku 2005 zvýšila z 23,5 tisíce o zhruba 57 procent na současných 37 tisíc korun. Rozhodně to není zanedbatelný růst (pamatujme, že stále jen nominální), ale tempa zvyšování cen nemovitostí zdaleka nedosahuje. Jejich ceny za stejnou dobu stouply o 125 procent.

Rostoucí příjmy tedy dohnaly ceny bytů jen částečně. Jak konkrétně to vypadalo v jednotlivých letech, můžeme vidět v posledním sloupci následující tabulky. Ten ukazuje, kolik průměrných hrubých měsíčních mezd bylo potřeba zaplatit za průměrný nový byt. Zatímco v dobách krize se dal nový byt (pokud jste kývli na nabídkovou cenu) pořídit zhruba za 160 měsíčních mezd, dnes číslo vyskočilo na 226 měsíců, tedy téměř 20 letům. Reálný nárůst o 45 %. Jedním slovem: raketa.

Vývoj mezd a cen bytů v Praze

Rok

Index

Meziroční nárůst

Cena za m²

Cena za byt (80m²)

Hrubá mzda

Mzdy / byt

2005

72,7

46 729 Kč

3 738 300 Kč

23 552 Kč

159

2006

77,9

7,2 %

50 071 Kč

4 005 689 Kč

25 175 Kč

159

2007

91,4

17,3 %

58 748 Kč

4 699 871 Kč

26 896 Kč

175

2008

108,4

18,6 %

69 675 Kč

5 574 027 Kč

28 830 Kč

193

2009

105,6

-2,6 %

67 876 Kč

5 430 048 Kč

30 028 Kč

181

2010

100,0

-5,3 %

64 276 Kč

5 142 091 Kč

31 066 Kč

166

2011

93,6

-6,4 %

60 162 Kč

4 812 997 Kč

31 109 Kč

155

2012

99,6

6,4 %

64 019 Kč

5 121 523 Kč

32 621 Kč

157

2013

103,1

3,5 %

66 269 Kč

5 301 496 Kč

32 879 Kč

161

2014

108,5

5,2 %

69 740 Kč

5 579 169 Kč

33 347 Kč

167

2015

116,1

7,0 %

74 625 Kč

5 969 968 Kč

33 852 Kč

176

2016

128,2

10,4 %

82 402 Kč

6 592 161 Kč

35 187 Kč

187

2017

149,2

16,4 %

95 900 Kč

7 672 000 Kč

36 593 Kč

210

2018Q1

162,8

104 642 Kč

8 371 324 Kč

37 000 Kč

226

Několik vysvětlení k tabulce

  • Cenou bytu rozumíme průměrnou nabídkovou cenu nového bytu. U uskutečněných transakcí bývají ceny zhruba o desetinu nižší. Můžeme ale rozumně předpokládat, že nabídkové ceny bytů bývají nadhodnocené konzistentně napříč roky. Vzhledem k tomu, že v článku budeme zkoumat především relativní vývoj cen, nemusí nám nadhodnocení absolutní výše až tak vadit.
  • Údaje za 2018 představují expertní odhad po prvním kvartálu tohoto roku.
  • Průměrný prodaný byt v Praze za poslední roky má plochu 80 m².
  • Průměr je velmi špatná veličina. Pro tentokrát se s ní ale musíme smířit.

Pro zajímavost srovnání České republiky se zbytkem Evropy. Nejsme na to moc dobře, na bydlení vyděláváme v průměru déle než lidé v kterékoli západo- a s výjimkou Maďarska i středoevropské zemi.

ČERSTVÝ FINMAG

Finmag předplatné

Nakonec jsem si řekl: Jindro, co blbneš? Přece nemůžeš dělat šéfredaktora novin, které vlastní politik. Babišovi jsem napsal že by to nedělalo dobrotu. Rozhovor s Jindřichem Šídlem.


Žánr, který se Česku příčí v krku: Těžko vysvětlovat voliči ODS ve středních letech, proč si člen Wu-Tang Clanu kdysi zajel vyzvednout potravinové lístky limuzínou a že to někdo považuje za užitečný aktivismus. Táňa Zabloudilová o rapu.


Máme přijmout syrské sirotky z uprchlických táborů v Libanonu? Jestli tam nějací jsou, zjišťovala na místě Markéta Kutilová. Výsledek? Nedostatkové zboží.


… kdyby na ně byly samy

Tolik v krátkosti k cenám bytů a jejich vztahu k měsíční mzdě. Cena je ale výsledkem nabídky a poptávky. Co je tedy příčinou prudkého a zrychlujícího růstu? Standardních odpovědí se nám dostane celá řada podle toho, kdo zrovna komu šlápl na kuří oko:

  • Může za to nenasytnost developerů
  • Může za to náplava, která se stěhuje do Prahy za studiem nebo prací
  • Můžou za to demografické změny, protože lidi žijí, a tedy bydlí, déle
  • Můžou za to majitelé bytů, kteří je pronajímají přes Airbnb
  • Můžou za to Rusové a Italové, kteří v Praze skupují nemovitosti a perou přes ně peníze
  • Může za to magistrát, protože není schopný schválit rozumný územní plán
  • Může za to stavební úřad, protože pomalu vydává stavební povolení (fun fact: Česko je v rychlosti vydávání stavebních povolení celosvětově na pěkném 127. místě)

Jak se říká, na každém šprochu pravdy trochu. Všechny tyto výkřiky z novinových titulků můžou zachycovat skutečně relevantní příčiny růstu cen. Může existovat ještě mnoho obdobných příčin a jen těžko je dokážeme všechny obsáhnout. Nicméně slovy klasika: všechny bychom je mohli zařadit do jednoho takového šuplíku fundamentálních příčin. Ty se ale – zvlášť u statků podobně dlouhodobé spotřeby – zpravidla neobjevují ze dne na den. Vznikají postupně a jejich efekt na cenu bývá pozvolný. Jenže my vidíme prudký výkyv. Co za ním je?

Nad pomyslný šuplík fundamentů můžeme dát ještě jednu příčinu, která je mnohem zásadnější:

  • Může za to centrální banka, protože snížila úrokové míry na minimum

Jakmile do úvah zakomponujeme vlivy akcí centrální banky, příběh o realitním trhu posledních let se radikálně promění.

Na ekonomickou krizi z roku 2008 zareagovali na Senovážném náměstí učebnicově a postupně snižovali úrokové míry (nás konkrétně zajímá dvoutýdenní repo sazba, za kterou si komerční banky u ČNB ukládají přebytečné peníze) téměř až k nule. To motivovalo banky víc a levněji půjčovat. Na pěti setinách procenta (poněkud poeticky: na technické nule) vydržela repo sazba skoro pět let (podzim 2012 – léto 2017), takže prostor pro úvěrování tady byl.

V praxi kroky ČNB vedly ke zlevnění hypoték na bezprecedentní úroveň. V roce 2016 se průměr nominální úrokové míry dostal dokonce pod dvě procenta. S klesající sazbou samozřejmě klesá i měsíční splátka hypotéky. Teď teprve začínáme vidět obrázek celý: na jedné misce vah jsou pořád ceny nemovitostí, na druhou ale k růstu mezd musíme přidat i snížení nákladů na hypotéky. Která miska šla nahoru a která dolů, vidíme opět v posledním sloupci tabulky níž. Rostoucí mzdy a klesající měsíční splátky hypoték stoupající ceny nemovitostí víc než vyvážily a koupě nemovitosti se stala dostupnější.

Rok

Cena byt (80 m²)

Hrubá mzda

Sazby hypoték ke konci roku

Měsíční splátka

Splátka jako % mzdy

2005

3 738 300 Kč

23 552 Kč

3,98 %

15 134 Kč

64,26 %

2006

4 005 689 Kč

25 175 Kč

4,36 %

16 970 Kč

67,41 %

2007

4 699 871 Kč

26 896 Kč

5,34 %

22 283 Kč

82,85 %

2008

5 574 027 Kč

28 830 Kč

5,69 %

27 469 Kč

95,28 %

2009

5 430 048 Kč

30 028 Kč

5,61 %

26 526 Kč

88,34 %

2010

5 142 091 Kč

31 066 Kč

4,23 %

21 450 Kč

69,05 %

2011

4 812 997 Kč

31 109 Kč

3,56 %

18 508 Kč

59,49 %

2012

5 121 523 Kč

32 621 Kč

3,17 %

18 755 Kč

57,49 %

2013

5 301 496 Kč

32 879 Kč

3,06 %

19 145 Kč

58,23 %

2014

5 579 169 Kč

33 347 Kč

2,37 %

18 419 Kč

55,23 %

2015

5 969 968 Kč

33 852 Kč

2,06 %

18 909 Kč

55,86 %

2016

6 592 161 Kč

35 187 Kč

1,77 %

20 073 Kč

57,05 %

2017

7 672 000 Kč

36 593 Kč

2,19 %

24 728 Kč

67,58 %

2018

8 371 324 Kč

37 000 Kč

2,28 %

27 308 Kč

73,81 %

Opět vysvětlení k tabulce

  • Splátka je počítaná z 85 % ceny bytu. (Průměrná výše hypotéky se u nás pohybuje okolo 55 % hodnoty nemovitosti. U nově uzavřených hypotečních smluv je ale tento poměr vyšší.)
  • Průměr je pořád velmi špatná veličina.

Ceny bytů od roku 2011 rostly, ale pokud jste si vzali čerstvou hypotéku, na měsíční splátce se to vůbec neprojevilo. Naopak, byli jste na tom líp než ti chudáci, co se zadlužili před rokem. Vládla obecná spokojenost, realitní trh vzkvétal. Prodávající se radovali z vyšších cen a kupující z „levnějších“ bytů. Skoro jako perpetuum mobile.

Aktuálně se ještě pořád nacházíme v dobré části hospodářského cyklu – kdo nakoupil draze, může se utěšovat, že teď je cena ještě výš. Kdo nakoupil levně, může mít radost, že vydělal. Tedy alespoň prozatím. Zdá se totiž, že se blíží obrat.

O něm v pokračování příští týden.

Jakub Skala

Jakub Skala

Jakub Skala je neustále fascinován tím, co se na světě děje. O něčem z toho píše. Více o autorovi.

Komentáře

Celkem 8 komentářů v diskuzi

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Míša Pientka | 19. 4. 2018 13:39

Takže teď je Buffett dokonce v jednom pytli s Babišem?
:))))))

+17
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Jan Altman | 19. 4. 2018 12:40

Ano, přesně to tvrdí. Protože ví, že jednak vyšší daně dopadnou daleko tvrději, než na něj, na jeho menší začínající konkurenty. A také ví, že si (stejně jako Babiš) z těch daní od státu vezme zpět víc, než kolik zaplatil.

-12
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK