Prý nám zlevní hypotéky, povídali developeři. Dá se tomu věřit?

Developeři jsou dobří psychologové. Umí v nás prostřednictvím všelijakých marketingových fíglů (pardon, cílených strategií) vzbudit potřebu až touhu po bydlení ve svém. Dělají to už desítky let.

„V zeleni a nedaleko centra“, „Za Prahou a přesto v Praze“, „Na dosah přírodě“. Zkrátka pozitivní emoce: vlastní, dostupné, zelené a teď ještě navrch výhodné. To chce přece každý!

Developeři si s námi zkrátka rádi hrají. Jsou to nemálo kdy celkem movití lidé, kteří podnikají ve velmi konkurenčním prostředí. A kteří mají dost prostředků na to, aby nás nějakým způsobem přesvědčili, že jejich „produkt“ (dům/byt/hala/pozemek, dosaď si, co chceš) je ten nejlepší.

Nic neobvyklého, máme tržní hospodářství. Jen se lépe přesvědčuje, když máte roční obraty ve stamilionech až miliardách korun než například ve statisících.

Jeden pro jednoho

„Metropole by potřebovala mít v nabídce aspoň deset tisíc bytů,“ píše se v tržní analýze developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema. Lidé přeci potřebují bydlet, to se rozumí. A na půjčce jako takové nespatřujeme nic špatného. Kdo nedědil, musí si na byt půjčit.

Ale skutečně je tu takový nedostatek bytů? Jistěže se někde musí projevit přesun lidí z venkova do měst. Jistěže se musí projevit to, že víc lidí bydlí „singl“ – tedy ti, kdo žili ve dvou v jednom, potřebují teď najednou byty dva. Ale...

Ruku na srdce, v Česku zas tak málo bytů není. Podle posledního sčítání skoro 4,5 milionu bytů na deset milionů obyvatel. Lidi si také zvykají častěji cestovat za prací, nechtějí se vázat na jedno místo, nechtějí se moc zadlužovat kvůli hypotékám, pokud na ně vůbec dosáhnou.

Takže čím dál častěji vyhledávají nájem. A to se – zatím – developerům moc nelíbí. Jsou tu sice první vlaštovky čistě nájemních domů (v létě zkolaudovali třeba karlínský Fragment, luxusní to projekt), někteří investoři hovoří přímo o dostupném bydlení pro potřebné profese. Ale jsou to řádově jednotky projektů, které míří tímto směrem.

Není se zas tak čemu divit. Pronajímat postavené je bezesporu mnohem náročnější disciplína než „vybrat peníze-postavit-vybrat zbytek“ a jít dál. Úplně jiné rozpočty, úplně jiná návratnost financí.

Developeři zkrátka potřebují hlavně prodávat. Nejsou to ti, kterým jde o vyřešení sociálních problémů lidstva. Čest výjimkám.

Kdy, když ne teď

Realitu posledních let známe, kdo dočetl až sem, jistě už četl také bezpočet analýz realitního či hypotečního trhu. Energetická krize, surovinová krize, válka, inflace, vysoké základní úrokové sazby, tím pádem i vysoké sazby hypoték. Zdražení všeho, včetně samotných bytů.

Ke kafi ku poslechu máme...

Zdroj: Shutterstock

Nebaví snad číst? Nevadí! Co oči nebaví, uši napraví! A i pro ty něco máme: Finmag podcast. Reality, investice a zajímaví hosté.

Uvařte si kafe, sedněte si, a zaposlouchejte se. Dobrou chuť!

To chci!

Špatné dva roky pro developery. Je tak logické, že chtějí, aby další roky byly lepší. Developer to přímo potřebuje. V bytech, pro které nemá kupce, má finance, které mu ztrácí na hodnotě. Takže je na čase odstartovat frontální útok. V době, kdy hypotéky velmi mírně, ale zlevňují, je to ideální načasování.

„Volných bytů na pražském trhu ubývá,“ dozvídáme se od výkonné ředitelky Central Group Michaely Tomáškové. A co hůř: „Byty začnou docházet.“ Čtenář se opotí. „A tím, jak budou postupně klesat úrokové sazby, znovu se oživí poptávka a ceny začnou stoupat.“ To nechcete slyšet. Jsme v kleštích.

Až když se ve stejném článku dočtete, že Central Group sám pozastavil kvůli padajícím prodejům dva pražské projekty, může se vám začít zdát, že developer bude nejspíš pod tlakem. Do toho vysoké ceny stavebních materiálů, dlouhé povolovací procesy, člověk by skoro rád nějak pomohl. Ale jak?

Ano, koupí bytu. Protože jednak prý bude hůř a pak nám taky developeři ušetří klidně až stovky tisíc na hypotéce. To není málo. Ne že by to nedělali vždy, třeba formou „kuchyňské linky zdarma při rychlém podepsání smlouvy“, ale každý vstřícný krok se cení.

Je dotovaná hypotéka výhodná?

Portál s novostavbami Home Portal prošel aktuální nabídku bezmála stovky developerských projektů a zaměřil se na financování nákupu nemovitostí. Výsledkem jsou dvě nejčastější cesty, kterými developeři chtějí dříve ukončit současnou hypoteční krizi.

První spočívá ve změně splátkového kalendáře. Namísto klasického průběžného financování dávají nyní klientům možnost složit pouze desetinu z celkové ceny nemovitosti a zbývající část doplatit až po jejím dokončení. Díky tomu si mohou kupující odložit hypotéku o jeden až dva roky, kdy budou sazby velmi pravděpodobně příznivější.

Druhá alternativa jsou takzvané garantované hypotéky, kdy developer po určitou dobu dotuje vysoké splátky. Modelově, píše se ve zprávě, kdy by splátka na šestiprocentní sazbu (podle Hypoindexu byla 12. října průměrná sazba 6,05 procenta) činila například 30 000 Kč měsíčně a na 2,99 procenta 20 000 Kč měsíčně, developer klientovi „vrátí“ za dva až tři roky splácení 240 až 360 tisíc korun.

Kdo by nechtěl ušetřit 360 tisíc? Jen pozor, nikde není psáno, že se do tří let dostaneme ke tříprocentním hypotékám. Zvlášť, když to ve Spojených státech, které často bývají předobrazem vývoje v Evropě, nevypadá moc růžově.

V USA index dostupnosti bydlení od roku 2021 klesl téměř o polovinu, takže sazba třicetileté fixované hypotéky aktuálně dosahuje 7,5 procenta (podle průzkumu Goldman Sachs). Ať jsme ale objektivní, můžeme velmi opatrně říct, že u nás prozatím vývoj mírnému snížení sazeb přeje.

Ať tak, nebo onak, naše mapování malých a středních podniků v Česku beztak ukazuje na to, že firmy a podnikatele na rozdíl od běžných lidí netrápí ani tak vysoké úrokové sazby jako spíš zbytečně přebujelá byrokracie. Ukázaly to příběhy dřívější a ukazuje to i ten z tohoto týdne: příběh vinaře ze slavné rodiny Valihrachů. Ale to by bylo zas na jiný příběh.

A co že to tedy chtěl autor těchto řádků říct? Hlavně buďte obezřetní. To je vše.

Kam dál? Ochutnejte Finmag newsletter:

• Slovensko jako nové Rusko? Vydělat na tom můžeme my
• Blbá nálada, blbé vyhlídky. Tenhle newsletter radši nečtěte
• O všecko se rozděl. I o tipy na chytré čtení
• Bez přípravy nikam nelez. Jak narazit i po 20 letech praxe
• Zeptali jsme se na vás AI. Co nám řekla?

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag