Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Ceny nemovitostí rostou. Přijde pád?

| 1. 8. 2016

Ceny nemovitostí v Česku poslední tři roky prudce stoupají. Tempo růstu není udržitelné, propad cen ale nehrozí. I přes klesající rentabilitu nájmu zůstávají nemovitosti oblíbenou investicí – skýtají relativně bezpečné a stabilní výnosy.

Ceny nemovitostí rostou. Přijde pád?

Podle údajů Českého statistického úřadu ceny nemovitostí v průměru v celé republice rychle rostou. Hlavním tahounem růstu je Praha, ale ceny rostou i jinde. Nabídkové ceny bytů v Praze, tedy ceny inzerované u realitních kanceláří, překročily maximum z roku 2008. Od roku 2012, kdy se začaly zvedat, stouply ceny už o třetinu. Ve zbytku republiky se také pomalu blíží předkrizovým úrovním.

Relativní vývoj nabídkových cen bytů

Zdroj: Český statistický úřad

Podobně – i když s menším časovým zpožděním a pomalejším tempem – se vyvíjejí i ceny, za které se nemovitosti skutečně kupovaly. Tyto ceny ještě úrovně roku 2008 nedosáhly, ale pomalu se k ní blíží. A platí to jak pro nové byty, tak pro byty starší.

Relativní vývoj realizovaných cen nových bytů v Praze

Zdroj: Český statistický úřad

Relativní vývoj realizovaných cen starších bytů v ČR

Zdroj: Český statistický úřad

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

U jiných typů nemovitostí Český statistický úřad podobné grafy nepublikuje, ale kdo se na nemovitostním trhu pohybuje, jistě mi dá za pravdu, že rostou i ceny rodinných domů, komerčních nemovitostí a že vůbec nejvíc stouply ceny stavebních pozemků (za to částečně může i nová definice stavební parcely a související změna DPH). Stabilně roste také cena zemědělské půdy, která se v posledních letech těší velké oblibě mezi movitějšími investory.

Pro nemovitosti obecně platí jednoduchá logika. Pokud se o ni dobře starám, dlouhodobě by si měla uchovávat svou reálnou hodnotu, tedy dlouhodobě její cena roste plus minus s inflací. Poslední tři roky ale ceny nemovitostí rostou výrazně rychleji než inflace. A tak se nabízí otázka, jestli není nemovitostní trh přehřátý. Není to jen bublina? Nehrozí propad cen?

Co stojí za růstem cen nemovitostí

Tak jako u jakéhokoliv jiného statku se cena odvíjí od poptávky a nabídky. Aktuálně platí, že poptávka převyšuje nabídku, tudíž ceny rostou rychleji než inflace. Prodejce má víc zájemců, takže může jít s cenou nahoru. Až se někdy tento stav obrátí a na trhu bude více prodávajících než kupujících, pak zase prodávající bude muset jít naopak s cenou dolů.

Chceme-li tedy odhadovat další vývoj cen nemovitostí v České republice, musíme se pokusit identifikovat důvody, proč ve většině lokalit poptávka převyšuje nabídku.

1. Nízké úroky hypoték

Úroky u vkladů i u úvěrů včetně hypoték klesly na neuvěřitelně nízkou úroveň. Mnoho lidí této situace využívá, bere si hypoteční úvěr a kupuje větší byt, rodinný domek, nebo třeba byt k pronájmu. Levné peníze jsou hlavním palivem současného růstu cen nemovitostí.

Propojeno!

Klasické spořicí produkty nabízejí jen nepatrně víc než pověstný slamník. Ptáme se investorů, ekonomů, analytiků i lidí z bank na radu: Kam s penězi, které jsme byli zvyklí schovávat na spořicí účty a termínované vklady?

To spoření nespoří! Kam s penězi

2. Zoufalé hledání výnosu

Politika nízkých úrokových sazeb nutí mnoho lidí poohlížet se po různých investičních příležitostech, protože nechtějí nechat peníze zahálet na účtu a výnosy státních dluhopisů už klesly také takřka na nulu. Jak tedy dnes relativně konzervativně zhodnocovat peníze? Řešením je pro mnoho lidí investice do nemovitosti, zvlášť pokud mají delší časový horizont. Poptávka ze strany investorů umocňuje růst cen a může skutečně vést k nafouknutí nemovitostní bubliny.

3. Utopení zahraničního kapitálu

Nejen u nás si lidé lámou hlavu s tím, co dělat s úsporami. Na straně poptávky v Praze a v některých dalších lokalitách je také mnoho zahraničních investorů, zejména z Ruska a Číny, odkud se evidentně velcí investoři snaží vyvést kapitál, a proto skupují lukrativní nemovitosti po celé Evropě.

Domnívám se, že všechny tři trendy budou ještě delší dobu živé. Pokud by Česká národní banka začala zvedat úrokové sazby, může se situace na trhu nemovitostí velmi rychle otočit. Naše centrální banka je ale tak trochu nucená nejít vyloženě proti politice Evropské centrální banky, která zavedla dokonce záporné úrokové sazby. Takže očekávám, že ještě hodně let potrvá, než Česká národní banka svoje sazby výrazněji zvedne. Kombinace levných hypoték s hladem po výnosech a poptávkou ze zahraničí může ceny ještě hnát dál nahoru nebo je přinejmenším delší dobu držet na stávající úrovni. Dramatický propad cen v nejbližší době nehrozí.

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management

Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje investice, které generují pravidelný výnos a jejich hodnota dlouhodobě roste, tedy zejména kvalitní nemovitosti a dividendové akcie. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz.

Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Vyplatí se dnes investovat do nemovitosti?

Nicméně kvůli potenciálu dalšího růstu cen bych do nemovitostí neinvestoval, s výjimkou zemědělské půdy. Smyslem investice do nemovitosti je primárně generovat pravidelné výnosy formou pronájmu. To má samozřejmě i svá úskalí a i zde platí, že bez práce nejsou koláče. Navíc rentabilita pronájmu s rostoucí cenou klesá. Ale i tak je z toho pořád o dost lepší výnos, než když nechám peníze ležet na spořicím účtu.

Přestože se i v Česku pomalu začíná nafukovat nemovitostní bublina, ke splasknutí má podle mého názoru daleko. I při stávajících cenách považuji investici do kvalitní nemovitosti za jednu z nejlepších možností, jak dlouhodobě zhodnocovat peníze a generovat pravidelnou rentu.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Jan Noha | 1. 8. 2016 01:13

Kdyztak me nekdo opravte ale ja v tom grafu vidim rust ceny o 5-10 % rocne. Je to opravdu hodne? A v porovnani s cim? Kdyz se podivate na urovne realne inflace (myslim opravdu realne - napr. index ceny potravin a treba ovoce), tak zjistite ze tam je rust cen cca 7-12 % rocne. Tzn ty nemovitosti kopiruju realnou inflaci. Nemam nemovitosti kvuli omezene likvidite moc rad, ale predrazene mi stale az tolik neprijdou.

Muj osobni nazor je, ze bublina se vytvori pokud neco vzroste v radu nasobku za 5 let. Abych byl konkretni - napr.:
* Tesla Motors (TSLA) sla z 30 USD na dnesnich 230 USD (7,6 nasobek) v horizontu 5 let a stale vykazuje ztratu, osobne mi neprijde ze vymysleli neco prevratneho. Aby cena akcie odpovidala, tak to auto by muselo mit dojezd alespon 1000 km, dobilo se na 80% za 15 minut a prakticky neexistoval substitut (coz ani jedno neodpovida).
* Amazon (AMZN) sla z 240 USD na dnesnich cca 750 USD (3,1 nasobek). Ta firma nevykazuje skoro zadny zisk ani po 22 letech existence, P/E ma momentalne na hodnote 189 (sveho casu byla i hodne pres 500). Neprijde mi ze by absolutne dominovali v cemkoliv (jako napr. Google v hledani nebo Facebook v socialnich sitich, Intel v cipech pro PC apod)

Pripadne uvitam Vase nazory.

+8
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 10:05

Nic jako přebytek peněz neexistuje. Jsou jen lidé, kteří jsou ochotni zadlužit se kvůli nákupu nemovitosti. Nebýt jich, ceny nemovitostí nerostou. Peníze jsou v tomto neutrální faktor.

Peněz je dost na cokoliv, co se rozhodnete si koupit. Rostou ale ceny nemovitostí, protože lidé se rozhodli koupit si právě nemovitost. Kdyby se rozhodli nakupovat automaty na cigarety, nebo zahradní sekačky, rostly by ceny automatů a sekaček, bez ohledu na to kolik peněz existuje nebo neexistuje. Nové peníze vznikají až po té co si je někdo půjčí. Nikde předtím neleží již existující nevypůjčené peníze, kterých by mohl být nadbytek, jak Vy tvrdíte..

-4
+
-

Další příspěvky v diskuzi (15 komentářů)

foxy | 2. 8. 2016 08:10

Lidé zapomínají, že nemovitosti jsou taky jen zboží s tržní cenou. A ta může stoupat i klesat.
Za momentálním stoupáním cen je přebytek peněz. Nedostatek zboží můžete saturovat dovozem z Číny, ale pozemky z Číny nedovezete.
+4
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Pozner | 2. 8. 2016 14:16
reakce na foxy | 2. 8. 2016 08:10

Lidé také zapomínají, že pokud se nezměnil nějaký faktor určující hodnotu nemovitosti (architektonická móda, stavebně-technický stav - rekonstrukce, občanská vybavenost - nové metro v okolí), tak růst ceny není růstem hodnoty nemovitosti, ale ukazatelem znehodnocení měny.
+2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Alexander Novotka | 2. 8. 2016 12:42
reakce na foxy | 2. 8. 2016 08:10

Zcela výjimečně dávám za pravdu RF, poopravil Vaše tvrzení do správného tvaru.
To by ale nebylo potřeba, kdyby jste napsal, že "za momentálním stoupáním cen je přebytek nabídky levných peněz".
Mějte hezký den.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 19:27
reakce na Alexander Novotka | 2. 8. 2016 12:42

Ona ta nabídka levných peněz není určena pouze investorům do nemovitostí. Je výsledkem snahy vyhovět ekonomice, tedy úmyslem je snížit náklady producentů (investorů) i náklady spotřebitelů, kteří nakupují na úvěr. To, že to má vedlejší účinky v podobě nárůstu poptávky po nemovitostech, je v podstatě jen nepříjemný vedlejší účinek.

Alternativou je samozřejmě zabránění pokračování nafukování nemovitostní bubliny "drahou" peněžní nabídkou. Sice neporostou ceny nemovitostí ale současně celá ekonomika půjde do kopru. Pokud je možno vybrat si, pak beru fungující ekonomiku a cenovou bublinu na trhu nemovitostí. Vy byste si vybral jinak?

Bylo by asi divné, pokud by pro hypotéky byla stanovena úroková sazba 10% a pro ostatní investiční úvěry jen 0,1%. To by se nám tady zase zvedla vlna protiregulačního odporu. :-)
-2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 10:05
reakce na foxy | 2. 8. 2016 08:10

Nic jako přebytek peněz neexistuje. Jsou jen lidé, kteří jsou ochotni zadlužit se kvůli nákupu nemovitosti. Nebýt jich, ceny nemovitostí nerostou. Peníze jsou v tomto neutrální faktor.

Peněz je dost na cokoliv, co se rozhodnete si koupit. Rostou ale ceny nemovitostí, protože lidé se rozhodli koupit si právě nemovitost. Kdyby se rozhodli nakupovat automaty na cigarety, nebo zahradní sekačky, rostly by ceny automatů a sekaček, bez ohledu na to kolik peněz existuje nebo neexistuje. Nové peníze vznikají až po té co si je někdo půjčí. Nikde předtím neleží již existující nevypůjčené peníze, kterých by mohl být nadbytek, jak Vy tvrdíte..
-4
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

foxy | 2. 8. 2016 10:46
reakce na Richard Fuld | 2. 8. 2016 10:05

Ceny rostou, protože lidé jsou ochotní zaplatit vyšší cenu. Ne proto, že by se u jednotlivých zákazníků zvýšila subjektivní hodnota pozemků, ale protože se snížila subjektivní hodnota peněz.
+4
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 19:35
reakce na foxy | 2. 8. 2016 10:46

Aha. Tak Vy znáte vývoj subjektivně vnímané hodnoty nemovitostí? No to Vám gratuluji.

Jinak aby ta Vaše teze byla pravdivá, nejdřív by se musela snížit hodnota peněz (jejich emisí nebo růstem cen) a pak by mohly teprve reagovat lidé nákupem nemovitostí, což by vedlo k následnému růstu cen nemovitostí. A ono je to jinak, že. Množství peněz roste až v okamžiku, kdy lidi nemovitosti kupují, nikoliv předtím. Takže je to naopak než píšete, teprve nákupy nemovitostí vedou k emisi peněz a jejich ředění. Není to tak, že by lidi reagovali na ředění peněz nákupem nemovitostí (což by vedlo jen k jejich dalšímu ředení).

Jinými slovy, kdyby lidi nenakupovali nemovitosti jako blázni, tak by se ta měna neznehodnocovala růstem cen nemovitostí. To je přece zjevné.
-2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jan Noha | 1. 8. 2016 01:13

Kdyztak me nekdo opravte ale ja v tom grafu vidim rust ceny o 5-10 % rocne. Je to opravdu hodne? A v porovnani s cim? Kdyz se podivate na urovne realne inflace (myslim opravdu realne - napr. index ceny potravin a treba ovoce), tak zjistite ze tam je rust cen cca 7-12 % rocne. Tzn ty nemovitosti kopiruju realnou inflaci. Nemam nemovitosti kvuli omezene likvidite moc rad, ale predrazene mi stale az tolik neprijdou.

Muj osobni nazor je, ze bublina se vytvori pokud neco vzroste v radu nasobku za 5 let. Abych byl konkretni - napr.:
* Tesla Motors (TSLA) sla z 30 USD na dnesnich 230 USD (7,6 nasobek) v horizontu 5 let a stale vykazuje ztratu, osobne mi neprijde ze vymysleli neco prevratneho. Aby cena akcie odpovidala, tak to auto by muselo mit dojezd alespon 1000 km, dobilo se na 80% za 15 minut a prakticky neexistoval substitut (coz ani jedno neodpovida).
* Amazon (AMZN) sla z 240 USD na dnesnich cca 750 USD (3,1 nasobek). Ta firma nevykazuje skoro zadny zisk ani po 22 letech existence, P/E ma momentalne na hodnote 189 (sveho casu byla i hodne pres 500). Neprijde mi ze by absolutne dominovali v cemkoliv (jako napr. Google v hledani nebo Facebook v socialnich sitich, Intel v cipech pro PC apod)

Pripadne uvitam Vase nazory.
+8
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

foxy | 2. 8. 2016 08:49
reakce na Jan Noha | 1. 8. 2016 01:13

Kupovat akcie firem bez zisku je jako kupovat stavební pozemky na Marsu.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 10:07
reakce na foxy | 2. 8. 2016 08:49

Akcie bez zisku se kupují a dokonce jejich ceny rostou. Pozemky na Marsu se neprodávají. Je to jen otázka toho, za co jsou lidé ochotní utrácet. Žádný homo economicus neexistuje.
+0
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

foxy | 2. 8. 2016 10:47
reakce na Richard Fuld | 2. 8. 2016 10:07

Pozemky na Marsu se nekupodivu prodávají.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 8. 2016 19:36
reakce na foxy | 2. 8. 2016 10:47

A ve kterém blázinci to probíhá? :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Tomas Hruby | 1. 8. 2016 08:21
reakce na Jan Noha | 1. 8. 2016 01:13

Taky je to třeba vidět v souvislostech a delší ose. A tam to vypadá tak, že ve skutečně realizovaných cenách (nabídkové moc neříkají) ani Praha ještě stavu z roku 2008 nedosáhla a to dokonce ani v absolutní hodnotě. Po započtení inflace (byť relativně nízké) je to pořád propad docela patrný, ve zbytku ČR pak vyloženě velký. Na to, jak jsou hypotéky skutečně dostupnější, mi to přijde jako docela slabý růst. A mluvit o bublině je z tohoto pohledu vyloženě mimo..
+3
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Pozner | 2. 8. 2016 14:12
reakce na Tomas Hruby | 1. 8. 2016 08:21

Bublina je to vždy, když dominantním faktorem růstu ceny je úvěrová expanze.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ladislav Novák | 1. 8. 2016 15:24
reakce na Tomas Hruby | 1. 8. 2016 08:21

Na časové ose, kterou si promítnu do roku 1984, kdy jsem hedal ke koupi starší dům v Brně a měl jsem o nabízených cenách dobrý přehled, mi vychází cenový růst u stejné nemovitosti (za předpokladu udržovacích investic) ze 70.000 Kčs na dnešních (zhruba) 7 mil. Kč a možná i více.
Je to hodně nebo málo? :-D
Čísla o inflaci poskytovaná ČSÚ považuji za nevěrohodná. Běžné životní náklady rostou rychleji.
+2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Jan TraxlerJan Traxler
Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management
Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!