Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Řešení českého bydlení?

| 30. 4. 2008

Češi jsou od dob první světové války v permanentní bytové krizi. Ve dvacátých letech byl bytů zoufalý nedostatek, druhá světová válka zastavila jakékoliv investice do bydlení a komunistická éra byla obdobím trvalého nedostatku bytů. Až po roce 1989 nastaly podmínky pro přirozený rozvoj sektoru bydlení, ale plně se tento trh rozvinul až po zaběhnutí hypotečního financování.

Řešení českého bydlení?
Dnes a denně čteme v novinách, jak je výhodné kupovat byty, jak je to skvělá investice, jak jsou byty výborným investičním instrumentem – postačí nakoupit, pronajmout a inkasovat zisky. Autoři ale nepíší, kde se vezmou ty davy zájemců, ochotných platit vysoké nájemné.

Byt či dům si máme kupovat především pro zajištění svého klidného a spokojeného života a až poté jako investici. Pozor na prezentování nemovitostí jakožto ideálního investičního produktu. Nemovitosti by měly dle mého názoru tvořit i u velmi konzervativních investorů nejvýše čtyřicet procent investic.

Roky byly nemovitosti skvělou investiční příležitostí. Obchodníci operující na tomto trhu (od velkých developerů po malé spekulanty s jedním bytem) dosahovali velkých, záviděníhodných zisků. Nezapomínejme však, že částečně tyto zisky byly dány inflačním znehodnocováním měny.

Pozor na bubliny

Počátkem devadesátých let ceny nemovitostí ve Velké Británii klesly o třicet až padesát procent a vzpamatovaly se až zhruba po deseti letech. Ceny rekreačních nemovitostí ve Španělsku klesly loni až o třicet procent. O současné nemovitostní krizi v USA všichni víme. Nové drahé byty ve Špindlerově Mlýně se propagují na deseti billboardech od Prahy až k Vrchlabí.

Budou nemovitosti nadále tím zázračným investičním instrumentem i v budoucnosti? „Bubliny“ a jejich praskání nelze snadno předvídat. Kdo by to uměl, pohádkově by zbohatl. Přesto je nyní na místě upozornit, že přibývají varovné signály, které nás nabádají k racionálnímu uvažování a opatrnosti.

Ekonomika zpomaluje

Dynamika růstu ekonomiky se zastavila, je před námi zřejmě několik let stability. Firmy zahájí restrukturalizační procesy, každé pracovní místo bude zvažováno. To bude mít tichý, nenápadný, ale jednoznačný vliv i na trh bydlení – poptávka se sníží.

Úrokové sazby stouply

Lidé s nižšími příjmy nedosáhnou na hypotéku. Buď budou bydlet ve stávajících bytech (u rodičů), nebo se pokusí získat nájemní byty. Ovšem vliv tohoto jevu může být krátkodobý, za rok za dva se možná vše vrátí do starých kolejí.

Regulace nájmů končí

Opět se do slovníku vrátí slovo bytná, lidi si do prázdných pokojů budou brát podnájemníky. Výsledkem bude pohyb všemi směry a s tendencí ke snížení poptávky po bydlení. Zvýšení nájmů bude mít mnohé důsledky. Část lidí bude hledat vlastní bydlení. Půjde hlavně o rodiny s dětmi. Snížení životní úrovně placením hypotéky je v jejich případě snesitelné díky zajištění bydlení pro další generace – byt se bude dědit.

Roste počet nových bytů
Asi třetina, ale v některých projektech až polovina bytů je podle developerů kupována na spekulaci – buď pozdější prodej, nebo na okamžitý pronájem. Kdo by měl zájem o bydlení? Kde se vezmou oni lukrativní, movití nájemci? Po určitě době se tento segment nájemců vyčerpá, nebo zájemci budou požadovat nižší ceny.

Kolik bytů je k pronájmu?

Vzpomenete na dobu devadesátých let? V Annonci byla jedna strana nabídek a čtyři strany poptávky. Dnes je to obráceně.

Tržní nájem už nezaplatí hypotéku
Ceny za tržní nájem za posledních pět let nestouply, nebo jen velmi pomalu. Situace, kdy nájem plně zaplatil hypotéku, se asi nebude hned tak opakovat. To odradí od spekulativních nákupů a sníží zájem o nové i staré byty.

Co to všechno znamená?

Je možné, že zanedlouho bude poprvé v novodobé historii na našem území vyřešen trvalý nedostatek bytů. Těm, kdo potřebují bydlet, doporučuji velmi opatrně nakupovat a velmi tvrdě smlouvat o ceně. Prodejcům doporučuji prodat co nejdříve.

Autor je finanční poradce ve společnosti Partners. Článek napsal pro deník E15.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (13 komentářů)

Veselá | 3. 5. 2008 10:40

Dobrý den, v souvislosti s tímto článkem mě napadá otázka. Jak si myslíte, že tato situace může ovlivnit vývoj investic v realitních fondech, jako je například REICO. Děkuji.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Aleš Müller | 22. 5. 2008 09:04
reakce na Veselá | 3. 5. 2008 10:40

Pro pí Veselou. Neovlivní. REICO investuje do komerčních nemovitostí, nikoliv do bytových (rezidenčních). REICO je mírně závislé na ekonomickém cyklu, nikoliv na cenách bytů. Když dojde k velké bublině, tak mohou poklesnou oba typy investicí. Ale to zatím v ČR nehrozí.Můj článek směřoval na trh bydlení, vena predevsim starsich bytů by mohla klesnout, lepsi byty si cen udrzi.O REicu mne pripadne kontaktujte.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Arsen | 3. 5. 2008 21:38
reakce na Veselá | 3. 5. 2008 10:40

Vážená paní VeseláPokud se jedná o můj názor, tak zní, že samozřejmě ano. Žádný sebelepší fond zaměřený na reality USA nedokázal uniknout následkům hypoteční krize a pokud i tady praskne bublina (což je velice pravděpodobné-) tak můžete očekávat i ztrátu. Proto Vám doporučuji vybrat peníze a poohlédnout se po dalších investičních možnostech. A nebo kontaktovat někoho z Partners, kteří Vám rádi poradí :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Štěpán Vurm | 4. 5. 2008 10:42
reakce na Arsen | 3. 5. 2008 21:38

Dobrý den, REICO není klasický realitní fond, ale fond, který nakupuje přímo nemovitosti viz. např. http://www.finmag.cz/clanek/2921/ Jeho zisky plynou především z dlouhodobých nájmů komerčních nemovitostí, klasické domy určené k bydlení v portfoliu nemá, takže si nemyslím, že by hrozila dramatická korekce.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Arsen | 4. 5. 2008 13:02
reakce na Štěpán Vurm | 4. 5. 2008 10:42

Mám rád, když se o večech mluví otevřeně. Realitní fond REICO, dle toho co jsem se dočetl na webu a z telefonu, určitě nepovažuji za atraktivní investici. Dokonce jsem volal na infolinku, abych se optal, zda všechny informace odpovídají a jestlivýnos fondu byl skutečně tak nízký, jaký je uvedený na stránkách. 1. Na stránkách se uvádí nepřesně informace. Od paní na telefonu jsem se dozvěděl, že výstupní poplatek je skutečně 3 procenta, ale vstupní je 3,8 procenta (do 200 000) nad 200 000 3,2. Chápu, že nemovitosti jsou málo likvidní a odrazí se to na poplatku, každopádně i tak je velice vysoký. 2. Váš fond za období fungování dosáhl silně podprůměrných výnosu. Výnos nedosahuje ani 3 procent. Většina investoru dosahuje s komerčními budovami mnohem výnosu mnohem vyšších+pronájem. Je také s podivem, že paní u telefonu se údajně na počítače načetlo vše o rozložení investic ve fondu, jeho struktuře apod, ale o výnosech nic nenašla – prý je to pomalé3. Když srovnáme současný výnos fondu budoucnosti (možnost splasknutí bubliny) + poplatky které máte, tak investice do realitního fondu REICO je ztrátová a mnohem atraktivněji vychází i obyčejný účet v bance. Argumenty typu - je to dlouhodobá investice apod jsou velice scestné. Minulý a předminulý rok byl ohledně komerčních nemovitostech v ČR jeden z nejúspěšnějších a je pravděpodobné, že dlouho tak úspěšný nebude. Tento fond této situace využít nedokázal. Do budoucna tedy nelze očekávat lepší výsledky
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Viktor Mahrik | 6. 5. 2008 12:51
reakce na Arsen | 4. 5. 2008 13:02

Klidně se zastanu i REICA. Tomáš Tyl hezky vysvětlil, proč je výnos zatím poměrně nízký. Pokud ale zhodnotíme poslední půlrok, kdy už REICO nějaké nemovitosti vlastnilo, výnos 1,85% (nikoli p.a., ale půlročně) není vzhledem ke stáří fondu špatný. Co se týká poplatků, vstupní poplatek je skutečně 3,8% (je to moc?). K výstupnímu poplatku 3% je však třeba dodat, že je zpočátku logický a že se bude vybírat nejdéle do 9. 2. 2010. To znamená že nových investorů s investičním horizontem dva roky se tento poolatek už nedotkne.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Tomáš Tyl | 5. 5. 2008 02:44
reakce na Arsen | 4. 5. 2008 13:02

Nechci se rozhodně zastávat konkrétně fondu REICO, ale spíše nemovitostních fondů tohoto typu obecně. Při hodnocení je nutné vzít v úvahu fakt, že tuzemské fondy mohly do nemovitostí plně začít investovat až cca od července roku 2007 (po schválení novely zákona o bankách).Nakoupit do portfolia dostatečný objem nemovitostí pak není tak jednoduché a nelze to realizovat okamžitě. Brát jako měřítko úspěchu toto startovací období by proto nebylo korektní. Fondy se zatím možná více chovaly jako fondy peněžního trhu než fondy nemovitostní. V Německu (kde mají jako jediní dlouhodobější zkušenost s tímto typem fondů) se zhodnocení pohybovalo kolem 4-6% (s velmi nízkou volatilitou). U nás je možné v segmentu komerčních nemovitostí očekávat o něco lepší výnosy, na druhou stranu tuzemské fondy budou držet více hotovosti a (pravděpodobně) budou dražší. Můžeme tedy očekávat výsledky podobné jako v Německu. Jak psal již pan Vurm, fondy obvykle nakupují komerční nemovitosti – tedy velká obchodní centra a pohybují se tak na velmi odlišném trhu s jinými „pravidly“. Korekcí bych se v takovém fondu také nebál, ale nedělal bych si iluze, že se jedná o zlatý důl. .
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Ján Virág | 3. 5. 2008 09:01

I v Pardubicích todoslova "smrdí" bublinou. Ceny bytů v 3o let starých panelových domech, které se začínají pomalu ale jistě rozpadat, jsou totožné s cenami zděných bytů.(př.:3+1, 70 m2, po rekonstrukci 2.300.000,-). A jak pomalu ale jistě klesá poptávka po vlastním bydlení,se tyto panelové kotce stávají neprodejnými. Nicméně pokud bychom se u nás zeptali lidí, co by udělali, kdyby např. zdědili 2M, tak vám většina z nich suveréně odpoví, že by koupila byt, klidně v paneláku, který by pak pronajímala. "Vždyť je to rito, a když mě to přestane bavit, tak to prodám rozhodně za víc než jsem to koupil, vždyť byty jdou a pudou stále jen nahoru,no ne?"............
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Ondřej Blaštík | 2. 5. 2008 16:07

Je opravdu tak důležité, za kolik koupím? Kacířská otázka, že? :-) Je lepší koupít byt 3+1 v paneláku za 1.5M a nebo v zatepleném paneláku za 1,9M - co myslíte? Ano - jedná se mi o budoucí náklady. V nemovitostech nehraje rilo jen kupní cena a atraktivnost lokality. Minimálně na stejné úrovni leží spotřeba energií takovouto nemovitostí. Když to přesenu na rodinné domy: najděte si na netu definici "pasivní dům" nebo nízkoenergetický dům. Investiční náklady jsou o cca 5-10% vyšší, ovšem z dlouhodobého hlediska ušetří mnohem více (není jedno, zda protopím ročně 5 nebo 50 tisíc). Investice do takového bydlení je z dlouhodobého hlediska více než rozumná, když uvážíme, že se ceny energií už asi vždy budou jen zvedat a bydlet tam budu několik desítek let. Jenže v tomto smyslu žádný investor neuvažuje (nebo aspoň na finmagu a podobných webech jsem se o tomto nedočetl).
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Arsen | 2. 5. 2008 21:39
reakce na Ondřej Blaštík | 2. 5. 2008 16:07

Můj sen je, že si jednou postavím aktivní dům, dům který bude vydělávat na obnovitelných zdrojích. A spousta lidí, kterým není matička země lhostejná a chtějí si i něco vydělat, tak určitě zkoumají možnosti, jak investovat do obnovitelných zdrojů. Tam je jisté zhodnocení kolem 10 procentu za rokPokud se však jedná o byty, tak jsem byt v Ostravě za milion a půl určitě nebral jako byt, kde bych chtěl žít a bydlet, ale pouze jako investici. V tomto případě mi je jedno, kolik bude nájemce platit za služby. Větší problém jsou dle mého názoru různá paneláková družstva apod. Tam si určité skupinky přijdou na opravdu slušné peníze.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Dvořák | 2. 5. 2008 22:10
reakce na Arsen | 2. 5. 2008 21:39

Právě si se ženou a dcerami náš sen plníme, sice a kompromisem (na dům uplně podle našich představ nám ještě pár milionů chybí)ale postupně jsme se propracovali od zděného domu k nízkoenergetické dřevostavbě s tepelným čerpadlem a rekuperací,která je o cca 800tis. dražší než zděný ,alemáme spočítáno ,že uspora na energiích je podstatně vyšší než je zvýšení splátky hypotéky z cenového rozdílu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Arsen | 1. 5. 2008 22:57

Naopak pořád existuje pár míst, kde jsou nemovitosti stále podhodnocené a budou nadále růst i přes nemovitostí krize. V Mostě ještě nedávno se byty prodávaly za 200 000 v Ostravě lze ted najít solidní byt pro 1-2 osoby za 1-1,5M. Pokud je něco skutečně nadhodnocené, tak jsou to nemovitosti v Praze
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Kohout | 2. 5. 2008 10:56
reakce na Arsen | 1. 5. 2008 22:57

Pražské nemovitosti jsou opravdu vyšponované až na maximum. Zároveň jsou rekordně nízké ceny pronájmů. Před deseti lety jsem bydlel v pronájmu za 13 tisíc měsíčně a nebylo to nic moc. Za ty samé peníze bych si teď mohl žít jako král.Druhá věc je, že na české pány a paní domácí není spolehnutí. Několikrát se mi stalo, že mi domácí sliboval(a) dlouhodobý kontrakt, aby mě po roce z bytu "vyšoupl(a)&quo t;například s důvodem, že ho potřebuje pro syna a kdesi cosi.Po těchto zkušenostech už českým domácím nevěřím. Jsou to amatérští zlatokopové, kteří si po zásluze zkazili pověst sami sobě. Možná bych měl říct "čest výjimkám", ale žádnou neznám.Takže se vůbec nedivím, proč je vlastnické bydlení tak v kursu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Aleš Müller
Po vystudování Elektrotechnické fakulty ČVUT pracoval jako konstruktér integrovaných obvodů a mikropočítačů. V devadesátých letech pracoval v ČSOB jako...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!