Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jízda z kopce

| 16. 6. 2008

V Praze dosahuje cena takzvaného standardního bytu zhruba desetinásobku průměrné roční mzdy. To je číslo, které dokládá existenci bubliny na trhu. A tato bublina musí jednou prasknout.

Jízda z kopce
Zhruba od roku 2002 až do roku 2007 prožívala česká ekonomika éru nebývalého rozkvětu. Rostl hrubý domácí produkt, zisky podniků, kurz koruny, příjmy domácností i ceny akcií na burze. Klesala nezaměstnanost, po většinu času také inflace a úrokové sazby.

Zásluhu na tomto utěšeném vývoji si chtěly přivlastnit všechny politické nuly, které shodou nešťastných okolností byly tou dobou u moci. Ale příznivý hospodářský vývoj nenastal díky politikům: nastal navzdory jim. Proč? Je nutno si uvědomit, co je motorem české prosperity. Kromě ostatních méně významných faktorů je tu jeden podstatný: růst zadlužení.

Mračna se postupně stahují Ano, česká ekonomika funguje na úvěr. Na tom není nic divného ani špatného, úvěr je nutnou podmínkou fungování jakékoli rozvinuté ekonomiky. V českých podmínkách ovšem zaráží jeden podstatný fakt: tempo růstu úvěrů, které je neobvykle vysoké. Nejde přitom o hojně diskutovaný státní dluh, nýbrž o dluhy soukromého sektoru.

Objem úvěrů poskytnutých všem rezidentům ČR (domácnostem i firmám) vzrostl v dubnu 2008 o 24,3 procenta ve srovnání s dubnem předešlého roku. Položka „úvěry na bydlení obyvatelstvu celkem“ vzrostla meziročně o 34,2 procenta, což je zároveň téměř stejné číslo jako míra růstu za posledních pět let! V tomto srovnání rostly objemy nefinančním podnikům téměř želvím tempem 16,1 procenta ve srovnání s dubnem 2007.

Laik žasne, odborník se diví
Všichni ovšem nakonec musejí připustit, že takto rychlé tempo růstu objemu dluhů není udržitelné. Není třeba prorockých schopností, abychom zjistili, že zpomalení je nevyhnutelné.

V sektoru nefinančních firem je už dokonce patrné: číslo 16,1 procenta znamená zpomalení oproti prosinci 2006, kdy objem firemních úvěrů meziročně rostl o heroických 20,9 procenta.

Inteligentní čtenář snadno nahlédne, proč tomu tak bylo: v roce 2006 byly úrokové sazby extrémně nízké jak v korunách, tak v eurech. Měnová expanze umožněná Českou národní bankou i Evropskou centrální bankou táhla hospodářský růst mocnou silou. Bez přehánění lze tvrdit, že česká ekonomika tehdy jela na dvě lokomotivy, jednu z Prahy a druhou z Frankfurtu.

Mezitím té eurové lokomotivě došla pára. Příčinou bylo cyklické zpomalení většiny západoevropských ekonomik. Ekonomika neroste nikdy zcela bez výkyvů: termín „cyklus“ sice není správný z technického hlediska (hospodářský cyklus nemá definovanou ani periodu, ani amplitudu), ale přesto naznačuje, že součástí normálního zdravého vývoje jsou občasné potíže. Ekonomové proto očekávají pokles míry růstu eurozóny v roce 2008 na úroveň jen asi 1,7 procenta.

Česká ekonomika by na tom v roce 2008 ještě měla být relativně dobře. Analytická společnost Next Finance očekává růst ve výši 4,6 procenta, nezaměstnanost na průměrné hladině 5,3 procenta. Nicméně mračna se postupně stahují.
Ekonom Vladimír Pikora upozorňuje na očekávané zpomalení na trhu hypoték a nemovitostí: „Ty nejsilnější ročníky obvykle již hypotéku mají a na trh práce vstupují ročníky stále slabší.“

Kromě toho úrokové sazby z hypoték znatelně vzrostly a mnoho lidí s obavami sleduje vývoj na trhu nemovitostí v zahraničí. Zejména hypoteční krize v USA otevřela mnoha lidem oči: předsudek, že ceny bytů nemohou klesat, vzal za své. Zpráva České národní banky o finanční stabilitě publikovaná v červnu uvádí, že v Praze dosahuje cena tzv. standardního bytu (68 m2) zhruba desetinásobku průměrné roční mzdy. To je číslo, které dokládá existenci bubliny na trhu. A tato bublina musí jednou prasknout.

O tom svědčí vývoj v Estonsku, Lotyšsku a Litvě, kde pouhé zpomalení růstu objemu hypoték mělo za následek prudký pokles cen bytů v prvním čtvrtletí 2008. Ceny bytů v hlavním estonském městě Tallinnu poklesly podle společnosti Knight Frank o 10,7 procenta. Podle jiných zdrojů poklesly meziročně dokonce o 30 procent. Ceny bytů v lotyšské Rize ztratily dvacet procent ve srovnání se stejným obdobím roku 2007.

Až krize udeří, budou se divit Kdy česká (respektive pražská) bublina praskne, nelze přesně předpovědět. Že se tak stane, je ovšem prakticky jisté. Dosavadní masivní růst cen byl jen důsledkem nepřiměřené rychlosti růstu hypotečního trhu. Kromě toho byl uměle přiživován obavami z růstu DPH.

Stavitelé a realitní agenti jsou zatím velmi spokojení a důvěřiví, protože snad nikdo z nich nesleduje statistiky České národní banky, natož pak vývoj na zahraničních trzích. Měli by ovšem vědět, že Česká národní banka uvažuje i možný scénář poklesu cen bytů o 30 procent (a ČNB tuto skutečnost jistě nepublikovala jen tak pro legraci). Až krize udeří, budou se divit.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (14 komentářů)

adam chmiel | 17. 6. 2008 09:59

Dobrý den, rád bych se zeptal zkušenějších kolegů, zda-li si nemyslíte, že v USA klesají ceny bytů spíše díky "panice" lidí, a že až trochu emoce ochladnou dojde ke korekci (v opačném směru než-li u nás) a ceny bytů se rapidně zvýší (samozřejmě kromě těch rozpadlých barabizen někde v Alabamě:-) Příjde mi totiž zvláštní, že by spolu s rostoucí životní úrovní v USA a de facto i ve zbytku civilizovaného světa dlouhodobě klesaly třeba ceny bytů na Floridě. Podle ekonomické logiky by bohatší lidé měli poptávat více a dražší statky, čimž byty na na Floridě bezpochyby jsou. No a přihlédneme-li k omezenému množství těchto bytů logicky nám výjde zvýšení ceny. Nebo mě napadá ještě jiná možnost a tou je, že se byty budou vyvíjet cyklicky (tak jako hospodářství) to by však také znamenalo, že z dlouhodobého hlediska ceny budou růst a investice do bytů by měly být relativně bezpečné. Co si o tom, vážení kolegové, myslíte?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Luděk Zdražil | 17. 6. 2008 17:47
reakce na adam chmiel | 17. 6. 2008 09:59

Panika skutečně je spoluviníkem cen nemovitostí v USA, ale to byla ta panika, která hnala ceny nahoru. Do cen se namíchala jak panika, tak spotřební dluhy a vidina zbohatnutí, pokud se týče koncových investorů a totální absence regulace ze strany FEDu vůči chování bank, realitních developerů a prodejců hypoték. Nyní dochází pouze k tomu, že se ceny postupně dostávají na přiměřenou úroveň (ještě tam dle mého názoru nejsou, jde také o lokality). Posléze půjdou ceny zase nahoru, ale patrně již rozumným tempem, rozhodně se nebudou konat žádné závody jako tomu bylo před několika málo lety.Všimněte si, že dnes lze v přepočtu pořídít v USA barák (vilu) za srovnatelnou cenu jako barák v Česku - výsledek opačných cenových trendů v nominálu a kurzu USD/Kč. To taky není normální, jakkoli je cena domu víceméně derivátem místně příslušného průměrného výdělku. Disproporce ale bude na obou stranách Atlantiku.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Zdeněk | 3. 7. 2008 19:22
reakce na Luděk Zdražil | 17. 6. 2008 17:47

Netvrdím, že bublina na trhu je či není nebo že splaskne či nesplaskne. Mám jen drobnou připomínku stran té zprávy ČNB. Je třeba si uvědomit, že tam (podle mého názoru chybně) míchali hrušky s jablkama, tj. ceny bytů v Praze a průměrnou mzdu v ČR (nikoliv v Praze). Takže s tím desetinásobkem to nebude tak žhavé. Jinak si ale myslím, že z dlouhodobého hlediska má největší vliv na cenu nemovitostí růst objemu peněz v ekonomice a tady bych se bohužel neobával zabrždění tohoto růstu . Takže bych vlastníkům nemovitostí nedoporučoval panikařit tak, že by rychle začali prodávat nemovitosti s tím, že si utržené peníze uloží v bance. To by byl holý nesmysl.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Filip Glasa | 17. 6. 2008 11:16
reakce na adam chmiel | 17. 6. 2008 09:59

Problém je, že nabídka sa tak zvýšila, že ju poptávka bude dobiehať ešte nejaký ten rok. Reality nie sú vecou niekoľko mesačných korekcií.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Kohout | 17. 6. 2008 17:20
reakce na Filip Glasa | 17. 6. 2008 11:16

Ceny bytů opravdu dlouhodobě rostou, ale zhruba v letech 2000-2006 rostly v USA naprosto neadekvátně rychlým tempem. Bude tedy zapotřebí nějaké doby, aby se ceny dostaly zpátky do rozumné úrovně.Mimochodem, Florida není úplně nejluxusnější lokalita. Opravdu hodně drahé bydlení je třeba na západním Manhattanu, v centru Bostonu, v dobrých lokalitách San Franciska a Seattle, atd. Skutečný boháč si pořizují na léto a podzim usedlost v Nové Anglii, třeba ve Vermontu. A na zimu se odstěhuje třeba do slunné Kalifornie.Mám to nastudované, musím přece myslet na stáří :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Traxler | 17. 6. 2008 10:51
reakce na adam chmiel | 17. 6. 2008 09:59

Dlouhodobe ano, ale opravdu dlouhodobe. K tomu staci jen prosty fakt, ze neustale roste objem penez v obehu. Takze zakonite musi nasledovat rust cen v podstate jakychkoliv aktiv.Problem v USA neni jen panika, ono totiz momentalne nedochazi k rustu zivotni urovne, jak pisete - posledni mesice v USA mirne klesaji realne prijmy a zaroven roste nezamestnanost. Pokles cen nemovitosti ma fundamentalni zaklad a pravdepodobne tento stav jeste nejakou dobu potrva.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Robin Prusa | 16. 6. 2008 23:08

Zajimavy clanek, jeden z pohledu na vec :) ocenuji trosku jiny nahled, nez bezny clovek dostane do ucha nebo oka. Je zde sice trosku silne prehnany element "soudneho dne nejpozdeji pozitri", ale zase je to alespon protivaha vsem tem hura informacim, jak je nase zadluzeni furt super proti US a jak byty proste musi rust, neb jinak to proste nemuze byt. Jen by jeste ctenari stalo za osvetleni, proc 10ti nasobek prumerne rocni mzdy znamena bublinu na trhu nemovitosti, to mi nejak uniklo. A je to preci v headline clanku! :)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

karel | 12. 7. 2008 14:16
reakce na Robin Prusa | 16. 6. 2008 23:08

Protože si to stačí porovnat s jinými zeměmi (vyspělými). A až si to zde lidé umědomí, terpve přestanou kupovat byty za nesmyslné ceny a začnou vyčkávat. A pak terve uvidíte sešup cen. První vylezou na trhy s byty spekulanti, kteří je koupovali před pár lety po patrech v Praze. To bude fičák:-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Peter Cmorej | 16. 6. 2008 19:42

No dobre, napisal si tam pri Lotyssku 14 % ako udaj pozbierany na internete :)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Pavel Kohout | 16. 6. 2008 16:13

Těch 30 procent pochází z nějakého estonského serveru v angličtině, jehož jméno jsem si přes veškerou snahu nedokázal zapamatovat.Podle posledních květnových údajů z estonského katastru nemovitostí činí průměrný pokles (celostátní) 24 procenta, takže 30% pokles v hlavním městě je zcela uvěřitelný.Odkaz na Knight Frank je zde: http://www.overseaspropertymall.com/trends/international-real-estate-trends/global-house-prices-wheres-hot-and-wheres-not
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Peter Cmorej | 16. 6. 2008 10:44

Prvykrat som sa docital, ze niekde klesli ceny bytov v kratkom obdobi o viac ako 10 %. (Tallin, Riga)O ake ine zdroje ide ? Dufam, ze to nie je agentura JPP production (jedna pani povedala) a ani vypychnutie nejakej zfusovanej novostavby, kde cena logicky klesla. Kedze Knight Frank uvadza 10 %, mam dojem, ze tych 30 bude asi z agentury JPP, ci nie ?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Filip Glasa | 16. 6. 2008 17:28
reakce na Peter Cmorej | 16. 6. 2008 10:44

Peter neštvi ma, o Rige som písal už pred mesiacmi :-)http://ako-investovat.sk/in dex.php/nehnutelnosti/59-nehnu telnosti/72-nehnutenosti-na-sl ovensku-padnu-alebo-stupnu-a-k am-asútam aj linky na zdroje.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Luděk Zdražil | 16. 6. 2008 06:57

Ano, řekl bych, že článek přesně popisuje matematicko-ekonomickou zákonitost, kde zatím jedinou neznámou je čas. Pak půjde jen o to, aby účty zaplatili alespoň přibližně ti, kteří přespříliš riskovali. Že tomu tak nemusí vždy být, vidíme na situaci v USA. Vzhledem k tradicím a ekonomickému chování evropských a českých investorů bych však odhadoval větší podíl problémů na straně neopatrných investorů než na straně bank či spekulantů.Realitní byznys se dostane pod existenční tlak, tak jako tomu je v normálních tržních ekonomikách a někteří to holt nepřežijí.Oceňuji ještě velmi trefnou a pravdivou poznámku o politických nulách a jejich pseudozásluhách.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Arsen Lazarevič | 16. 6. 2008 00:23

Vážený pane Kohoute. Jedná se o velice zajímavý článek a je k tématu, že poukazujete na růst zadlužení právě kvůli nemovitostem. Něco podobného se stalo v USA, v době nízkých sazeb si lidé rekordně půjčovali a měli své byty jako investici. Sazba se však zvyšovala a z tehdy masové investice poháněnou celým davem se stala jedna velká ztráta. Nemovitosti zvláště ty v Praze jsou nezdravě nadhodnocené a je jasné, že pokud se ČNB rozhodně zvyšovat sazby ke 5 procentům, tak zkrátka nabídka převýší poptávku a nastane dramatická korekce.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Pavel KohoutPavel Kohout
Pracoval postupně pro PPF investiční společnost, Komero, ING Investment Management a PPF. V letech 2002–2003 působil jako člen sboru poradců ministra financí...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!