Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Hypotéky v době hypoteční krize

| 23. 9. 2008

V době vrcholící hypoteční krize dramaticky zdražují úvěry. Hypotéky ovšem i nadále zůstanou významnou možností získání potřebných prostředků, proto je užitečné mít o nich co nejvíce informací a umět o ně správně požádat.

Hypotéky v době hypoteční krize

Hypoteční úvěry poskytují v ČR banky, které pro to mají oprávnění ("licenci") od ČNB. Pak to mohou být i banky (např. Citi bank a další), které "nakupují" tento produkt od jiné specializované banky (např. Hypoteční banka).

Hypoteční úvěr musí být ze zákona zajištěn zástavou k nemovitosti na území ČR, EU nebo Evropského hospodářského prostoru a může být poskytnut do maximální výše 70 procent hodnoty nemovitosti (anglicky LTV = Loan to Value). V praxi se však setkáváme s tím, že banky působící v ČR přijímají do zástavy jen nemovitosti na území ČR, ale naopak poskytují úvěry na 100 procent hodnoty zástavy a dokonce i nad tuto hranici, až do 150 procent hodnoty zástavy. Banky umí na základě zástavy nemovitosti v ČR poskytnout i úvěr na nemovitost na území EU - tedy zastavíte svůj dům v Praze a koupíte si domek v Řecku.

Ze zákona je rovněž přesně stanoveno, na co lze hypoteční úvěr poskytnout. Obecně na všechno, co nějak souvisí s bydlením, dokonce i rekreačním. Tedy koupě, rekonstrukce, dostavba, vypořádání dědictví či rozvodu atd. Obecně lze financovat všechno, zjednodušeně řečeno, co je pevně spojeno se zemí nebo stavbou, tedy i bazény, kuchyňské linky, podlahy apod. Lze však financovat i vybavení, případně použití části úvěru bance neprokazovat, obvykle to bývá 20 procent úvěrového rámce.

Existují však i typy úvěrů, kdy klient nemusí prokazovat účel. V ČR se pro ně vžil ne zcela přesný název "americká hypotéka". Tedy zastavíte dům, banka Vám poukáže peníze na účet a Vy je použijete na co chcete. Je však potřeba poznamenat, že maximální hranice úvěru je 80 procent hodnoty zástavy a klient musí počítat s vyšším úrokem.

Doložit se zpravidla musí výše příjmů

Podmínky bank, resp. množství dokladů, které zájemce musí o úvěr předkládat, se postupně uvolňovaly. Dnes prakticky (mimo dokladů, které se týkají nemovitosti - výpis z Katastru nemovitostí, snímek z mapy,  Kupní smlouva a odhad) stačí v optimálním případě doložit výši příjmů a vyplnit žádost a úvěr může být schválen. Existují i varianty, kdy si napřed necháte schválit úvěr a teprve pak hledáte tu správnou nemovitost.

V dnešní době ale existují i typy úvěrů, kdy klient nemusí prokazovat výši svého příjmu, případně je možné poskytnout úvěr i na základě obratu podnikatele. Jsou zde ale poměrně vysoké úroky oproti normálním hypotékám.

Banky dnes umí poskytnout i úvěry klientům, kteří mají nějaký ten drobnější "škraloup" ve svojí úvěrové historii, tedy byli v minulosti v prodlení s nějakou splátkou. Je však potřeba se připravit na vyšší úrok ze strany banky, přísnější posuzovaní atd.

Pozor na rozdíly mezi bankami 

Pokud budeme uvažovat klasickou hypotéku na bydlení s prokázáním příjmů u "vzorného" klienta, tak je mezi klienty vžita mylná představa, že je jedno, u které banky si úvěr vezme. A proto řada lidí vezme první nabídku, která mu je ze strany, nejčastěji banky, kde má účet, poskytnuta. Není to však pravda. Každá banka má svoje určitá specifika, která samozřejmě ve veřejných prezentacích nesděluje. Osobně tomu říkám: "jestliže, když a protože".

Každá banka jinak posuzuje bonitu klienta, tedy jeho příjem, výdaje, počet dětí a další údaje, proto se vyplatí porovnat několik nabídek. Nejlepší však je, když se klient obrátí na specializovaného hypotečního makléře nebo poradce firmy, která spolupracuje, v optimálním případě, se všemi bankami. Takový poradce nebo makléř má většinou k dispozici i mírně lepší sazby pro svoje klienty, má přehled o různých akcích (sleva či dokonce absence poplatku za sjednání, odhad zdarma, pojištění nemovitosti pro nějaké období zdarma, apod.).

Takový poradce nebo makléř je odměňován bankou (a dnes již prakticky všechny banky dávají stejné provize, alespoň těm největším hráčům na trhu), takže  poradci "je jedno", kterou banku zvolí a může se soustředit na to, aby klientovi nalezl tu nejoptimálnější variantu.

Nižší úrok nemusí být výhrou 

Slovo nejoptimálnější je velice důležité. Nemusí to totiž znamenat mít úvěr s nejnižší sazbou. Při prosté koupi nemovitosti je to jedno, ale při výstavbě to už je jinak.

Je totiž rozhodně lepší platit mírně vyšší úroky a nemuset např. běhat s každou fakturou do banky nebo využít  možnost část úvěru bance neprokazovat. Je také rozdíl v tom, mít možnost čerpat peníze na základě návrhu na vklad zdarma nebo za tuto možnost zaplatit. Někde se také platí za každé další čerpání (mimo prvního), což zejména při výstavbě může úhradu každé faktury dost prodražit.

Některé banky také mají tzv. dluhovou službu, což znamená, že Vám umožní na splátku hypotéky dávat (např.) maximálně 50 procent Vašich příjmů. Jinde toto omezení není. Některé banky Vám do všech výdajů zahrnou i určitá procenta ze všech Vašich kreditních karet, kontokorentů atd., jiné zase ne.

Další zavádějící informací je uvádění úrokové sazby "již od". Poradce nebo makléř má rovněž znalost, jak se banka zachová při tzv. otočce fixace. Těch různých omezení je celá řada a zpravidla jen poradce nebo makléř dokáže na základě hluboké klientovy analýzy najít tu nejoptimálnější banku.

Autor je poradce ve společnosti Partners.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (5 komentářů)

Dana P. | 23. 9. 2008 17:22

Mám teď strach, jak to bude s mými penězi u ING, trhy se řítí, teď má problémy i AIG- nemá to na sebe nějaký vliv?Díky Dana P.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Lukáš Vlček | 23. 9. 2008 11:18

Posuzovat výhodnost hypotéky (nebo obecně jakékoli půjčky) pouze podle výše úroku není samozřejmě postačující. Není proto lepší výžádat si od poskytovatele půjčky sazbu RPSN?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Roman Scherks | 23. 9. 2008 12:13
reakce na Lukáš Vlček | 23. 9. 2008 11:18

RPSN je u hypotéky stejně tak nic neříkající "číslo" jako základní úroková sazba. Do RPSN se započítají všechny poplatky, kterou v zásadě u všech bank skoro stejné, takže vyjde zase prakticky shodné číslo.Lepší je počítat efektivní úrok, do jehož výpočtu se zahrne poplatek za sjednání (může být i 0,- Kč), poplatek za odhad (ano, dnes se už dá získat úvěr, kdy odhad buď zaplatí banka, developer nebo se udělá "od stolu" v bance zdarma pro klienta), daňové odečty atd. Tady pak může vyjít dost podstatně rozdílné číslo.Ale to jsou všechno jen a pořád "peníze".N aněkteré aspekty upozornil p. Uchytil, ale jsou i další.Je banka, které Vám načerpá na základě zástavy peníze na účet, Vy pak jen platíte faktury a zpětně doložíte účel buď fakturami nebo Protokolem o stavu stavby. Nebo je limit pro neprokazování části úvěru, atd." A vo tom to je".
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Uchytil | 23. 9. 2008 12:00
reakce na Lukáš Vlček | 23. 9. 2008 11:18

Lepší to je, ale ani podle RPSN nestačí posuzovat výhodnost úvěru. Nejde totiž pouze o FINANČNÍ výhodnost, ale i o servis, pohodlnost při čerpání příp. dokládání použitých prostředků. Je vždy na klientovi, zda je pro něj zajímavější zaplatit bance o něco více, ale nemuset běhat s každou fakturou, jak správně pan Scherks uvádí. Nebo za každou cenu získat nejnižší úrokovu sazbu a pak naříkat na nedostupnost pobočky, špatnou komunikaci a byrokracii při každém čerpání.Dám příklad mimo hypoteční trh: když budu chtít k snídani čerstvé pečivo, mám na výběr - buď objedu všechny hypermarkety v širokém okolí, které budu muset všechny proběhnout (a to jsou někdy kilometry), abych našel nejlevnější rohlík nebo skočím na roh do koloniálu a zaplatím o x procent víc. Já osobně jsem spíše "koloniální&quo t;typ ;-) Alespoň pokud jde o rohlík nebo hypotéku...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Petr Syrový | 23. 9. 2008 09:00

Líbí se mi, jak v dnešní době každý článek o hypotékách má slova zpravidla, většinou... Většinou se musí prokazovat příjmy (ale někdy také ne), úvěr je často do 100 % zástavy (ale i na 150 %) atd. Kdyby byl článek o dalších věcech spojených s úvěrem, pak by se psalo, že většinoui se nedá splatit mimo dobu fixace atd.Je to výrazný posun proti tomu, když se psalo o hypotékách před 5 lety. Holt produkty bank se zlepšují, nabídka je pestřejší.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Roman Scherks
Finančnímu poradenství se věnuje od roku 1998. Začínal ve finančně poradenské společnosti Slon, od roku 2001 do roku 2007 působil jako analytik, později...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!