Jak efektivně financovat bydlení

Většina lidí si myslí, že jediný způsob, jak dosáhnout efektivity při financování koupě nemovitosti, je výběr nejlevnější varianty zadlužení. Veškerou pozornost věnujeme tomu, jakou úrokovou sazbu nám banka nabídne, jaké poplatky jsou spojeny s půjčkou, zda je lepší využít hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření, atd. Pokud najdeme správné řešení těchto otázek, máme za sebou teprve první, třebaže důležitý krok k efektivnímu financování bydlení.

V první fázi řešíme dluhovou část financování. Jde nám o co nejnižší náklady. Je to důležitý faktor, který ovlivňuje výsledný efekt. Podobně jako v podniku. Pokud chce firma zvýšit svůj zisk, má v zásadě dvě možnosti jak toho dosáhnout, a to buď tím, že sníží své náklady, nebo tím, že zvýší své výnosy. V optimální variantě samozřejmě kombinací obojího.

V případě financování bydlení můžeme snížení nákladů chápat jako výběr nejoptimálnější varianty vypůjčení peněz. Ale co druhý faktor, který rozhoduje o výsledném zisku? Ten už většina lidí nebere v potaz. Přitom je pro efektivitu financování důležitější než výběr nejlevnější varianty zadlužení.

Tím zmiňovaným druhým faktorem jsou investice do aktiv, jež nám generují kladné úroky, a tím zefektivňují celý proces financování. Můžeme využít část již připravených úspor, ale především jde o pravidelné investování menších částek.

V současné době se úrokové sazby hypoték pohybují okolo 5 % p. a., dlouhodobá historická výkonnost akciových trhů se pohybuje na úrovni 10 % p. a. Díky tomu, že si vedle splácení dluhu budeme tvořit takto úročené dlouhodobé rezervy, můžeme dosáhnout významné úspory.

Z výnosů je samozřejmě možné dříve umořit dluh, avšak toto rozhodnutí je třeba pečlivě zvážit. Výhodnější totiž může být dluh jednoduše splácet dál a úspory nechat dále vydělávat.

Při rozhodování o formě financování bydlení je tedy vhodné nejen vybrat nejoptimálnější variantu dluhové služby, ale také vytvářet dlouhodobé rezervy, jež nám budou generovat výnosové úroky. K tomu je vhodné využívat například podílové fondy (nebojte se akciových, dvacet let je dostatečně dlouhá doba), případně investiční životní pojištění.

První varianta je „volnější“ – investice není na hypotéku nijak vázána – a vyžaduje od investora disciplínu. Využití investičního životního pojištění má svá úskalí (většina těchto pojistek skrývá zbytečně vysoké poplatky, vazba na hypotéku představuje určitá rizika). Může však být pro klienta, který se investicím nechce příliš věnovat, pohodlnější.

Uvažujte tedy o hypotéce komplexně. Pozor ale na realizaci výše uvedených doporučení. Zásadní význam má v tomto případě právě výběr správného investičního nástroje a pečlivý výběr portfolia, které má v mnohaletém horizontu přinést očekávaný zisk.

Příliš konzervativní volbou bychom se připravili o šanci na vyšší výnosy. Nesprávně zvolená agresivní strategie zase zvyšuje riziko ztrát. Laik by měl sestavení tohoto portfolia v každém případě konzultovat se zkušeným finančním poradcem.

Autor působí ve společnosti Partners.