Tajemství cen českých bytů

České byty jsou drahé. Týká se to především Prahy, ale i ostatních, zejména větších měst. Ceny jsou drahé absolutně i relativně: ve srovnání se zahraničím i vzhledem k typickým českým platům. Jak je to možné?

Podle statistik Global Property Guide citované časopisem Týden stojí pražský byt o rozloze 120 metrů čtverečních o 10 procent více než stejně velký byt v Bruselu. Přitom příjmy Pražanů jsou mnohem menší než platy Bruselanů. Stockholm ve srovnání s Prahou má asi o 160 procent vyšší nominální příjmy; nicméně stockholmské byty jsou dražší jen o 34 %. Podobné srovnání platí i pro některá jiná evropská velkoměsta, jako například Mnichov, Berlín, Vídeň nebo Helsinky.

Slabou útěchou nám může být fakt, že ceny třeba v takovém Vilniusu jsou na úrovni mnohem bohatší Kodaně. A to není nic proti Moskvě, která Prahu v cenách bytů překonává více než o 2,6krát. Evropskými šampióny jsou však centrální Londýn a Monako, kde byt o zmíněné rozloze stojí 6,1krát, respektive 10,5krát více.

Tato statistika nám při troše duševního úsilí pomůže „rozklíčovat“, proč některá města jsou překvapivě drahá a jiná překvapivě levná. Nikoho nepřekvapí, že nemovitosti v bohatších městech jsou dražší než v chudších městech. Že Paříž je více než sedmkrát dražší než Kišiněv, není žádný šok. Pozoruhodný je ovšem kontrast mezi levným Bruselem a drahým Vilniusem. Čím to je?

Vraťme se zpět domů. Jaké faktory stály za vzestupem cen českých nemovitostí v posledních pěti či deseti letech? Především expanze úvěrů. Zhruba 35% roční nárůst objemu hypoték v rozmezí let 2002 - 2005 funguje na ceny jako pumpa.

Za druhé je tu celkový růst objemu peněz v ekonomice. Peněz od začátku roku 2002 do července 2007 přibylo o 67 procent, pokud jako měřítko použijeme tzv. agregát M3 (což je součet oběživa, vkladů a některých krátkodobých cenných papírů). Česká ekonomika v růstu objemu peněz ovšem hluboce zaostává za Litvou, kde peněžní agregát M3 za stejnou dobu vzrostl o 220 procent! Odtud fakt, že vilniuské byty jsou dražší než pražské.

Stavebnictví je odvětví, které nemůže zvyšovat produktivitu stejně rychle, jak rostou peníze: stále větší množství peněz tedy „honí“ relativně pomalu rostoucí počet bytů. Ceny rostou téměř bez ohledu na koupěschopnost průměrné populace.

Za třetí, růst objemu hypoték a objemu peněz úzce souvisí s poklesem úrokových sazeb. Úrokové sazby klesaly od roku 2000 prakticky ve všech ekonomikách. V České republice navíc z relativně vysokého základu. Prakticky pro jakýkoli typ investice, ať už jde o akcie, dluhopisy nebo nemovitosti platí, že pokles úrokových sazeb znamená nárůst cen. Už jen triviální zákonitosti finanční matematiky by způsobily, že pokles sazeb zvedne ceny bytů, i kdybychom neuvažovali efekt dostupnější hypoték.

Za čtvrté tu máme globalizaci spojenou s přílivem bohatých Němců, Italů, Britů, Rusů, Izraelců a příslušníků dalších národností, které kupují české byty ve velkém. Důvody jsou převážně spekulativní, u Nizozemců může jít o vliv apokalyptických vizí Ala Gora.

To je však vedlejší. Podstatné je, že díky politikám centrálních bank hlavních světových ekonomik svět nyní „trpí“ dostatkem, ba dokonce nadbytkem peněz. Důsledkem globálně uvolněné měnové politiky pak doslova trpí Češi, kteří chtějí bydlet ve svém. Nízké hypotéční sazby jsou dvojsečná zbraň: sice snižují splátky, ale když má nízké sazby každý, ceny nemovitostí jdou nahoru.

Pokud jde o například o Rusy nebo Kazachy, zde se projevuje vliv ropných peněz. Praha a Karlovy Vary patří mezi jejich oblíbené lokality. Vysoce atraktivní mezi světovými boháči jsou i Monako, Londýn, Paříž, Amsterdam, Řím a jiná příjemná města, která jsou atraktivní díky historii, architektuře, klimatu a daním. Naproti tomu třeba Brusel není architektonicky příliš atraktivní, daňově už vůbec ne. Proto boháče příliš neláká.

Praha se ale mezinárodním investorům jeví jako město s velkým potenciálem.  Otázka je, zda je to pro Pražany dobrá či špatná zpráva. Přístup k vlastnímu bydlení se pro mnohé z nich zkomplikuje. Další otázkou zůstává, do jaké míry budeme schopni Prahu ještě více architektonicky zničit, ale to je velmi odlišné téma.

Jinou otázkou je, zda nynější ceny nejsou „přepálené“. Světové investiční klima se prudce mění. Například akcie investiční společnosti Immofinanz zaměřené převážně na nemovitosti střední a východní Evropy ztratily meziročně 15 procent. Není tedy pravda, že nemovitosti jsou bezrizikovou cestou k vysokým výnosům. Možná donedávna zdánlivě byly, ale již nejsou.

Autor je ředitelem pro strategii společnosti Partners. Psáno pro Lidové noviny.