Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis

Vítězná družstva? Družstevní bydlení bytovou krizi nevyřeší

Peter Bednár
Peter Bednár | 1. 9. 2021 | 1 komentář | 3 473
Bydleníbytová politikanemovitostisoukromé vlastnictví

Z bytové krize nás družstevní výstavba nevyvede. Ale může nám aspoň pomoct z urbanistické nudy.

Vítězná družstva? Družstevní bydlení bytovou krizi nevyřeší

Čtvrť Homeruskwartier v nizozemském Almere: stavebníkům příliš nesvazovali ruce. A družstevníkům nabídli levné pozemky. Těch se českým městům nedostává

Zdroj: Poort Almere

Ideálem bydlení je pro mladé Čechy levný byt uprostřed cool čtvrti, s výhledem do vlastní zahrady. Plyne to z letos zveřejněného průzkumu sociologů Petra Kubaly a Tomáše Hořeního Samce z Akademie věd. Aby to z něj všude bylo blízko a aby spojil výhody rodinného domu a městského bydlení.

Naivní sen někoho, kdo nikdy neviděl inzerát? Takových bytů je na trhu minimum, a když na nějaký narazíte, cena je „na vyžádání v realitní kanceláři“.

V různých částech Evropy ale takové byty existují, dokonce celkem dostupné. A většinou družstevní. Jenže bohužel — kvůli řadě háčků se k nám modely z ciziny nedají automaticky přenášet.

Nových družstevních bytů vznikají v Česku ročně jen stovky a jejich celkový podíl trvale klesá.

Ušetřit nemusíte

O družstevním bydlení si v Česku často myslíme, že je levnější než běžná výstavba. Družstevnictví je ale typ vlastnictví, ne záruka nízké ceny. Příklad družstevního, ale zároveň velmi luxusního bydlení je třeba newyorský dům Dakota, i když známý je spíš tím, že před ním zastřelili Johna Lennona.

Co Čech, to družstevník?

Stavební družstva u nás mají tradici už od osmdesátých let 19. století. Ta dnešní máme spojena hlavně s bytovou výstavbou, zhruba do první světové války ale stavěla prakticky všechno, jen ne bydlení. Kromě zemědělských spolků a prodejen družstva přispěla i ke stavbě Národního divadla, petřínské rozhledny a její lanovky.

Větší družstevní výstavba bytů, hlavně pro chudší lidi, začala až v roce 1910 schválením zákona o Státním bytovém fondu. Čím víc jednotek bylo v družstevním domě, tím vyšší byla státní půjčka. Nejvíc tedy rostly několikapatrové činžovní domy, odpovídající tehdejší městské výstavbě – nové blokové čtvrti s maximálními počty pater. Po útlumu v době krize a zákazu družstev za druhé světové války znovu přišlo vhod řešit zoufalý nedostatek bytů aktivitou občanů.

Vrcholu dosáhlo družstevní stavění v 60. letech. Na 56 procent dokončených bytů bylo družstevních a vyzkoušela se řada formálních experimentů s tvarem i umístěním domů. Vzniklo tak například pražské sídliště Solidarita. Stavba svépomocí se ale ukázala jako příliš pomalý a nákladný způsob zajištění dostatku bytů. Ještě v polovině 80. let představovaly družstevní byty 40 procent nových, ale většinou už standardních panelových bytů bez kvalitního okolí.

Jeden z nejzajímavějších nových družstevních projektů u nás je Oáza v Liberci. Bytovka vhodně navazuje na okolí, v přízemí tvoří ulici s obchody a z objemu vyrůstá několik věží. Byty se tu nabízejí od velmi malých až po stometrový 5 + kk se dvěma padesátimetrovými terasami. Ten sice stojí pro Pražany těžko uvěřitelných šest a půl milionu korun, ale pořád je to za metr čtvereční o 15 procent víc než liberecký průměr.

Jinak družstevní byty opravdu bývají lacinější, ale především proto, že bývají taky velmi malé. Typicky 2 + kk pod padesát metrů čtverečních. A cenový rozdíl proti developerským projektům jsou jen jednotky procent.

Přesto se v Česku o družstevním bydlení v posledních zhruba dvaceti letech mluví a píše téměř výlučně pozitivně. Od začátku století se objevují optimistické články shrnující jeho výhody s dodatkem, že ho všichni podporují, nic mu nestojí v cestě a brzy by se mohlo znovu stavět. Realita je ale jiná.

Nových družstevních bytů vznikají v Česku ročně jen stovky a jejich celkový podíl trvale klesá. Mezi sčítáními v roce 1991 a 2011 klesl podíl domácností, které žijí ve „svém“ družstevním, z devatenácti na něco přes deset procent.

Vývoj obydlených bytů podle právního důvodu užíváníZdroj: ČSÚ

Když se lidi domluví

V principu má družstevní bydlení tři hlavní typy. První model je běžně známý jako baugruppe. Skupina lidí – typicky několik přátel s rodinami – se dohodne, že chtějí společně bydlet. Založí malé družstvo, vyberou místo a projekt a dům, někdy i svépomocí, postaví. Domy, které díky těmto minidružstvům vznikají, jsou někdy svérázné – mají třeba společnou kuchyň, obývací prostor nebo aspoň zahradu.

Úsilí baugruppe může někdy vyústit ve fotogenickou komunitní budovu nejrůznějších alternativních životních stylů, ale většinu ji zvenčí nerozeznáte od běžné bytovky. Tento typ družstevnictví u nás ale v podstatě téměř neexistuje. Předpokladem pro jeho úspěch je rychlý proces přípravy a povolování stavby. A s tím jsme, jak je známo, dost na štíru.

Družstevní byty ukazují, že marže developerů není hlavním důvodem bytové krize, ale zjevně budou jen doplňkem většinové výstavby.

Druhý a nejčastější typ je klasické bytové družstvo. Jeho členové se předem většinou neznají a můžou jich být klidně tisíce. Družstvo může být malé a vzniknout kvůli stavbě a správě jedné budovy nebo větší, které domů spravuje víc. Domy se podobají většinové výstavbě, už jen proto, že by se velký počet členů jinak nemusel na vzhledu budov dohodnout.

Ani velké družstvo nemusí mít zkušenosti a trpělivost s přípravou stavby, zvlášť za složitějších okolností, pokud je třeba nutná změna územního plánu. Proto je tu třetí typ družstevnictví: dům postaví developer a po dokončení stavbu převede na družstvo. Tento typ zkouší ve větších českých městech několik společností.

Například developer Finep nabízí ve svých pražských projektech některé domy v družstevním vlastnictví zhruba o deset procent levněji než ostatní byty. Tyto byty sice ukazují, že marže developerů není hlavním důvodem bytové krize, ale zjevně budou jen velmi občasným doplňkem většinové výstavby.

Důvod, proč by taková čtvrť nešla postavit u nás, je v našich stavebních předpisech. Z jejich pohledu je tu všechno špatně...

Z anarchistů vlastníci

Ve Švýcarsku (ale i v některých jiných zemích západní Evropy) je družstevnictví pragmatickou reakcí na městský problém konce 80. let. Vrcholil odliv obyvatel na předměstí a v centrech zbylo množství opuštěných a chátrajících budov, ve kterých se usídlovali squatteři. Města se je zpočátku snažila vyhnat, pak jejich pobyt částečně legalizovat a nakonec jim nabídla za vystěhování alternativu v podobě pozemků, na kterých si mohli založit bytová družstva.

Jde opajcovat Švajc?

Družstva ve Švýcarsku navazují na historické komuny, někdy s utopickými a náboženskými základy. Některé z nich, známé jako bolos, jsou svérázné spolky soběstačných ezonudistů, ale jiná družstva stavějí celkem běžné bytovky. Ty většinou stojí v širších centrech měst, orientované do společné zahrady ve vnitrobloku. Typický příklad může být areál Hunziker, soubor zatím třinácti šestipatrových bytovek postavený na brownfieldu. Tyto byty jsou považované za curyšskou chloubu, nemusí to tak ale vidět každý. Švýcarský rozhlas například citoval tamějšího nespokojeného družstevníka, podle kterého je pro tříčlennou rodinu 110metrový byt s mezaninem trochu malý. Co ale může být skutečný politický problém, který by mohl bránit přenést místní model do Česka, je to, že měsíční splátky družstvu jsou asi o dvacet procent nižší než průměrné nájemné. Ne kvůli vyšší efektivitě družstevní výstavby, ale kvůli dotacím z městské kasy. Švýcarské družstevní bydlení je kompromis – podpora družstev vyjde města levněji než stavba vlastních městských bytů. Místní ovšem mají za to, že se družstva osvědčila, v referendu v roce 2011 byl tedy schválen záměr nabídnout všechny městské pozemky pro družstevní výstavbu, s cílem zvýšit její podíl na třetinu všech bytů.

V případě takového Curychu to bylo ideální řešení, kdy se podařilo trefit několik much jednou ranou: regeneraci města, levné bydlení v kvalitních čtvrtích a otupení revolučních tendencí tím, že z anarchistů udělali vlastníky.

Ačkoli je ale Curych s dvacetiprocentním podílem družstevní velmocí, celkový podíl bytů v družstvech v celé zemi je jen pět procent, o polovinu míň než u nás. A jeho vzor dneska můžeme jen těžko následovat: tamější družstva vznikala v momentě, kdy ceny pozemků i nemovitostí byly relativně nízké.

Největší a možná i nejzajímavější experiment s družstevním bydlením udělali v 21. století v holandském Almere, trochu nudném městě, fakticky předměstí Amsterdamu. Homérova čtvrť (Homeruskwartier) je přibližně obdélníkové stohektarové území vymezené dvěma ulicemi ve tvaru kružnic, podél kterých vedou typické holandské kanály. Uprostřed je park a zbytek plochy rozdělují menší úzké ulice a zeleň do kompaktních bloků. V nich město připravilo 1400 parcel různých velikostí s velmi otevřenými podmínkami pro výstavbu: každý si mohl vybudovat, co chtěl.

Výsledek je velmi různorodý. Někdo postavil klasickou holandskou řadovku u vody, družstvo přátel několikapatrovou věž, starší manželé katalogový bungalov a většina různé varianty městských vil nebo nízkých bytovek. Některé domy mají padesát metrů plochy, jiné skoro tisíc. Nejlevnější dům stál dva a půl milionu korun, nejdražší čtyřicet.

Třetina domů a bytů tu splňuje kvalifikaci dostupného bydlení, polovina byla postavena svépomocí a třetinu postavila družstva. Množství typologií a materiálů ale nepůsobí jako chaos. Podmínka zachované uliční čáry zajistila, že i řada excentrických domů podél ulic vytváří spíš dojem ideální komunity různých příjmů, profesí a životních stylů, propojené do malebné vesničky s dvojnásobnou hustotou osídlení proti panelovému sídlišti.

Homeruskwartier leží na umělém ostrově vzniklém třicetiletým vysoušením moře. Původně měl sloužit zemědělství, ale pak se ukázalo, že se nová půda hodí líp k postupnému zastavění. Cíl byl od začátku pozemky nabídnout občanům za příznivé ceny, které odpovídaly kompletně placatému a větrem ošlehanému území.

Důvod, proč by taková čtvrť nešla postavit u nás, není ovšem ani tak v tom, že nemáme moře, které bychom mohli vysušit, ale v našich stavebních předpisech. Z jejich pohledu je tu všechno špatně: od orientace budov, šířky komunikací přes absenci povinného parkování a výškové regulace po nečekaně funkční využívání domů velmi blízko u sebe. Což jsou právě ty věci, které čtvrť dělají zajímavou a dostupnou.

Družstevní bydlení není vždycky levnější, jeho výstavba není jednodušší a tři čtvrtiny mladších lidí ani nevědí, jak družstva fungují.

Vyzkoušet všechno

Pokud má družstevní výstavba být výrazně levnější než developerská, dá se toho dosáhnout přímou státní nebo městskou podporou, zjednodušením výstavby nebo aspoň zvýhodněnou cenou pozemků. Třicet let se u nás v družstevním bydlení nedělo prakticky nic, ale teď Brno a Praha přišly s plány podpory družstevnictví. Jejich situace je ale bohužel protikladem situace v Curychu před léty: byty jsou drahé a města mají k dispozici minimum pozemků na experimentování.

Podzimní volby se blíží...

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

Ivan Bartoš: Nevyměknu! Co když Piráti budou vládnout? Na co se máme připravit? Ač titulky hlásaly něco jiného, zvyšování daní to prý není

Téma čísla: medicínaPavel Jégl: od pazourku ke gama noži • Iva Brejlová a startup Diana Technologies, kde vymýšlejí, jak nově vymýšlet léky • Dominik Stroukal učí investovat do postelí a Jaroslav Šura do zdravotnických firem

Vítězná družstva? Vyřeší bytová družstva nedostatek bytů? Peter Bednár vysvětlí, proč ne teď a ne u nás. Ale potěší: díky nim nebude v architektuře a urbanistice nuda

FIN. Před 50 lety skončil zlatý standard. Teď, říká Josef Tětek, končí to, co přišlo po něm • Má volnonožec někdy volno? ptáme se s Robertem Vlachem • Investice do private equity • Rádce Petra Kučery, šéfa Peníze.cz


Pražský plán je přesto zjevně dobrý krok: snaží se z arzenálu bytové výstavby vyzkoušet všechno. Metropolitní plán umožní logičtější typy budov na vhodných místech, město vytvoří podmínky pro stavbu devíti tisíc bytů ročně, část z nich si ponechá a na vhodných pozemcích vyzkouší družstevní byty. Pro úsporu dokonce konečně zkusí i postavit některé domy bez nákladných podzemních garáží.

Družstevních bytů tak má vzniknout několik set a mají být až o třetinu levnější než běžná výstavba. Asi tak levné nakonec nebudou a není taky jasné, jak se bude vybírat mezi zájemci o ně, přesto je dobře, že tento pokus proběhne.

České DIY

Družstevní bydlení tedy není vždycky levnější, jeho výstavba není jednodušší a tři čtvrtiny mladších lidí, tedy těch, kteří se po bydlení rozhlížejí, ani nevědí, jak družstva fungují. Proč se jimi tedy zabývat? Odpovědí může být ten bláhový sen z úvodu, který může družstevnictví vyplnit. Nemusí to totiž být cesta k běžným, jen lacinějším bytům, ale k experimentálním bytům pro konkrétní životní styly, jimž typická developerská, ale ani městská výstavba nemusí vyhovovat. I v západní Evropě je nižší cena až druhý magnet družstevnictví. Ten hlavní je podpora individuálních představ o bydlení v nečekaných typologiích domů.

A dobré příklady najdeme i doma. V kopcích kolem Prahy, pod Strahovem, Střešovičkami či Černým vrchem je řada zvláštně působících domů. Na vrcholu kopce, třeba v ulici pod Šmukýřkou, vidíte z ulice třípodlažní domy, ve vilové čtvrti nijak nápadné. Z druhé strany se ale nabízí výrazně jiný pohled: co z ulice vypadá jako nevysoký domek, kopíruje směrem z kopce terén devíti terasovitými patry. Uprostřed domu je kryté schodiště, po každé jeho straně jeden byt s balkonem na střeše bytu pod ním a vlastní malou zahradou na okraji.

Domy byly dokončené v roce 1976. Stavělo je nesourodé družstvo, které v době extrémního nedostatku bytů vzniklo sloučením pracovníků výzkumného ústavu se zaměstnanci stavebního úřadu. Město jim poskytlo pozemek a hotový projekt, stačilo ho postavit.

Háček to samozřejmě taky mělo: družstevníci si domy stavěli sami a stavba v prudkém terénu bez mechanizace se protáhla na dlouhých (i když tehdy ne výjimečných) osm let. Družstevníci na stavbě strávili veškerý volný čas, s minimem těžké techniky. Pro stavbu v příkrém svahu bylo nutné jen na úvod do země navrtat 260 betonových pilotů.

Dnešní stav ale stojí za to. Bydlí tu třetí generace družstevníků, každý byt má unikátní výhled do údolí, vlastní terasu se zahradou, společnou klubovnu a udržované okolí. To všechno pár minut od centra města. Podobné stavby by mohly vznikat znovu.

Ideální mix bydlení

Typy bydleníGrafika Peter Bednár

Chybějící „střední bydlení“ (všechno mezi rodinným domem a bytovým věžákem) by mohlo ideálně doplnit rozvolněnou strukturu širších center oblíbenými typy staveb: řadovkami, dvojdomky, viladomy, klastrovými domy, malými bytovkami, adaptací menších průmyslových objektů či baugruppe specialitami. Tedy tím, co bývá oblíbené, a zároveň se téměř nestaví, protože územní plány na to nemyslí a stavba je příliš velká pro jednotlivce, ale příliš malá pro běžné developery. A přitom to všechno má ideální velikost a někdy i ideální cenu pro budoucí družstevníky.

Vyšlo ve Finmagu na srpen a září

Autor článku

Peter Bednár

Peter Bednár

Peter Bednár je architekt a urbanista v kanceláři Jakub Cigler Architekti. Studoval a pracoval v USA, Holandsku a Číně. Věnuje se převážně plánování městských struktur, krajině a veřejnému prostoru. Jeho práce s různými týmy získaly přes 30 ocenění a jeden projekt se v roce 2011 dostal na americkou známku v hodnotě 45 centů. Současná hodnota známky je zřejmě stále 45 centů.