Vítejte v Developerově. Vzor levného bydlení leží hnedka za zatáčkou

Na deset milionů lidí je u nás skoro šest milionů aut. Ale nemuselo by to tak být. Představme si, že bychom uměle limitovali produkci Škodovky třeba na deset tisíc vozů ročně a zároveň zakázali dovoz jiných výrobců. Co by se stalo?

Nejdřív by Škoda z nabídky vyškrtla všechny levné vozy, protože by dávalo smysl vyrábět jen nejdražší modely a jejich cenu ještě osolit. Nové auto by se stalo luxusním a těžko dostupným produktem. Následovalo by zdražení starých kraksen na úroveň podobnou novým autům. A možná by Škodovka časem zjistila, že za prémiovou cenu prodá i velmi neprémiové auto. Třeba by se jí tak nový systém mohl i vyplatit.

Každý další rok nedostatku aut by zvyšoval jejich cenu. Nové vozy by si pořizovali jako investici paradoxně ti, kteří už jich mají nejvíc. Nejspíš by taky ihned vznikla spousta firem skupujících křápy, aby je upravily do inzerovatelné podoby a nabídly za napálené ceny.

Postavit nový dům je kdekoliv na světě tak komplikované, že se vyplatí stavět jen ty velmi drahé...

Absurdní? Ano. Nereálné? Ne docela. Podobně funguje trh s největším výdajem v našich životech: s bydlením.

Standardní odpovědí na dotaz po příčině toho, že jsou byty drahé a nedostupné, je, že za to můžou nenasytnost developerů a jejich nedostatečná regulace, dále financializace bydlení a gentrifikace. O jejich podílu na situaci není pochyb, ale to všechno je až následkem hlavního důvodu. Postavit nový dům je kdekoliv na světě tak komplikované, že se vyplatí stavět jen ty velmi drahé a že se ty postavené někdy vyplatí nechat prázdné.

Shutterstock

Houstone, nemáš problém

Debata o bydlení se pohybuje ve dvou extrémech: Buď dostupnost zajistit zaplavením trhu novou výstavbou, nebo omezit spekulaci s byty. Společné mají to, že ani jedno spolehlivě nefunguje, pokud bytová politika zároveň neřeší i využití území a pravidla výstavby.

Prostavět se z bytové krize lze, ale má to několik háčků. Texaský Houston, známý nízkou úrovní regulace území, staví v souladu s poptávkou převážně rodinné domy postupným rozšiřováním hranic města. Protože je kolem něj jen rovinatá prérie, může se roztahovat ještě desítky let, přičemž už teď má metropolitní oblast Houstonu třikrát větší rozlohu než Středočeský kraj. Nízká cena za bydlení, dosažená rozpliznutím města do krajiny, je vykoupena dlouhými dojezdovými vzdálenostmi a nepříliš atraktivním prostředím. Ale díky dostatku nových, rychle postavených domů patří bohatá a rostoucí metropole k nejlevnějším městům k životu v celých Spojených státech. Obyčejný nový dům tu stojí jen čtyři miliony korun.

Evropská města využití území i podobu budov regulují – následkem je, že v nich ani masivní budování nových bytů nemusí snížit cenu.

Druhým poučným příkladem je souměstí Tokio-Jokohama, s 39 miliony obyvatel největší megapole na světě. Přesto tam výše nájmů trvale klesá. Částečně za to může tradičně nízká plocha bytů, ale hlavním důvodem relativní láce je pragmatický přístup: pokud lze někde navýšit kapacitu, budova se nemilosrdně zbourá a nahradí jinou. Průměrné stáří domů je sotva třicet let a k zemi chodí i ceněné stavby. Regulace prakticky neexistuje, je možné postavit cokoliv, pokud to odolá zemětřesení. Výsledkem je mnoho zajímavých budov a hlavně dostupné bydlení.

Shutterstock

Stálý přísun nového bydlení rozšiřováním měst do okolí nebo neustálým bouráním starých budov a stavěním nových je k nám bohužel, nebo bohudík, nepřenosný. Evropská města využití území i podobu budov regulují – následkem je, že v nich ani masivní budování nových bytů nemusí snížit cenu.

Jak to? Dobrým příkladem je Londýn. Poslední dva roky trhly stavební rekordy, ale ceny beztak stouply. Jednak nová kapacita stále nestačí, jednak je v Londýně málo míst, kde by šlo stavět velkokapacitně. A protože je Londýn světovým centrem kapitálu, vyplatí se dokončovat hlavně drahé byty, pro které se vždy najde dost kupců.

Drahý úspěch

Regulace území zvyšuje cenu pozemků. Kromě ní je dál žene nahoru unikátnost a krása místa, výběr pracovních míst a obchodních příležitostí, nabídka služeb i nízká kriminalita.

Zájem, který vede k nedostatku bydlení, je zároveň známkou úspěchu. Město zjevně dělá něco správně, když v něm lidé chtějí bydlet, potažmo vlastnit nemovitosti. Větší hrozbou než drahé bydlení je pro mnoho měst úpadek. Může za to distribuce práce.

Hlavním důvodem stěhování lidí do měst je pracovní trh. Velké město má výhodu oproti menšímu – v Šumperku je práce pro deset tisíc, v Praze a okolí pro milion. Ekonomický motor větší aglomerace následně zafinancuje parky, školy, opery nebo čistou vodu. Ale protože je komplikované stavět, zůstává kapacita velkých a úspěšných měst dlouhodobě omezená a cena za život v nich bude jen stoupat.

Kritika nového bydlení u nás, například v případě Smíchov City, obvykle zní: vždyť to bude drahé. Bude. Protože čtvrť vyrůstá na jednom z posledních volných míst v těsné návaznosti na historické centrum. A místo toho, aby podobná čtvrť vznikla každý rok, postaví se jedna za dekádu.

Shutterstock

Aby bylo bydlení dostupnější, musí vznikat dostatečný počet nových bytů, a to na místech, kde je po bydlení poptávka. Relativně levné a dostupné bydlení bez čekání bylo v Praze v letech 1880 až 1930, kdy se současně postavily Dejvice, Vinohrady, Smíchov, Karlín, Holešovice a vilové čtvrti kolem nich.

Lofty chrání důchodce

Dostupnosti samozřejmě můžou město a stát pomoct i jinak než vstřícnějšími územními plány. Dostatečná kapacita a kvalita městských bytů je sice vzácná kombinace, nicméně fungovat může. Ovšem sebelepší sociální bytová politika má stejný předpoklad jako komerční výstavba: musí se postavit dostatečný počet a na dobrých místech. Včetně nejatraktivnějších čtvrtí, aby sociální bydlení nebylo pro jeho obyvatele stigmatem.

U kritiky nových českých záměrů někdy není jasné, jestli je hlavní problém vlastnictví, nebo objem domů. To je důležitý detail, protože i kdyby byla nová pražská výstavba ze sta procent sociální bydlení, musel by se na stejných místech postavit přinejmenším stejný objem jako u komerční výstavby.

Když není možné dál stavět v oblíbených čtvrtích, výstavba se zaměří na ty „horší“ a vzdálenější, čemuž se říká gentrifikace. Jenže výstavba v horších čtvrtích není nutně na škodu. Pokud v odlehlých či zanedbaných částech měst stále nacházíme levné bydlení, není to samo o sobě chvályhodný jev, protože nízkou cenu nezpůsobuje osvícená politika, ale odříznutost, znečištění, kriminalita nebo dopravní zátěž. Dojímat se nad autentičností a dostupností podfinancovaných čtvrtí, třeba Žižkova devadesátých let, znamená stýskat si po životu v nevyhovujícím prostředí.

Cílené stavění nových a relativně drahých čtvrtí za účelem ochrany těch starých není hrozivý vynález nenáviděného developera...

Žižkovů je beztak málo a brzy se naplní. Kvůli zájmu, ale hlavně proto, že v podobných historických čtvrtích znemožňují zvyšování kapacity památková péče, regulace i odpor usedlíků. Relativně bohatí obyvatelé těchto míst už svoje mají a nestojí o to, aby jim přibývali sousedi třeba za cenu zvyšování okolní zástavby. Na nejlepších místech se kapacita dokonce snižuje – v činžácích původně žilo v jednom bytě i několik rodin, teď často jediný člověk.

Předejít gentrifikaci lze jediným způsobem: stavěním nových čtvrtí, klidně i drahých. X drahých bytů v nové čtvrti znamená, že X starších bytů zůstane v současném stavu současným nájemcům a potřebné investice do zanedbaných čtvrtí budou pomalejší a citlivější k jejich obyvatelům. Cílené stavění nových a relativně drahých čtvrtí za účelem ochrany těch starých není hrozivý vynález nenáviděného developera, navrhovala to i newyorská průkopnice urbanistického aktivismu Jane Jacobsová. V Greenwich Village mi nestavte, zato postavte co nejvíc dalších čtvrtí jako Greenwich Village.

Zlato mezi paneláky

Vedle gentrifikace se objevil další důvod drahého bydlení, financializace. Jednotlivci či firmy masově skupují byty, vytlačují z nich původní nájemce a následně je někdy nechávají i prázdné, protože skutečnou hodnotou nemovitosti je pro ně její budoucí cena, ne současný nájemník.

Shutterstock

Předloňský švédský dokument Vylidněno (Push) mapuje negativní dopady tajemného hedgeového fondu působícího po celém světě. Dohromady tato firma vlastní padesát tisíc bytů. To číslo zní hrozně, ale jen dokud si neuvědomíme, že to je bytový fond dvou Frýdků-Místků. Pokud takto malý počet bytů zvládne podle dokumentu paralyzovat hned několik velkých měst najednou, možná hlavním problémem je, že je v nich příliš málo bytů.

Řešení se ukázalo i v Praze, a to během jarní covidové vlny. Realitní inzerci tehdy zaplavily uvolněné Airbnb byty a ukázalo se tak, že nájemné na Praze 1 dostane pod 15 tisíc měsíčně deset tisíc nových bytů v celoměstské nabídce. Nemohlo by se náhodou něco podobného stát, kdyby takový příval nebyl zrovna výsledkem pandemické krize, ale každoročním ovocem plánované rozvahy?

Nové čtvrti na dobře zvolených místech, rozumějte brownfieldech v centru města, jsou ideální ochranou bydlení těch lidí, kteří si v nich sice nemůžou dovolit bydlet, ovšem už vůbec by nezvládli přeplatit zájemce v tahanici o vlastní starší byt. Jediné možnosti, jak poptávku po drahém bydlení v nějakém městě omezit, jsou totiž dlouhodobá ekonomická krize, výbuch sopky nebo státní kontrola nad pozemky. A zrovna ta v našich podmínkách dopadla dost bídně.

Paneláková sídliště vytvořila velmi pomýlené vztahy mezi budovami, dopravou a veřejným prostorem. K jejich nevyužitelným plochám a nehostinnému prostředí vedla nejen snaha oddělit od sebe všechny funkce obrovskými vzdálenostmi. Hlavně se takhle mohlo stavět jen v podmínkách nulové ceny za půdu.

Peter Bednár

Peter Bednár

Chci víc fotek

Naše sídliště, na rozdíl od těch holandských nebo skandinávských, plýtvají místem. Jejich hlavní současná hodnota spočívá v tom, že už jsou postavená, žije na nich hodně lidí a pořád mají dost místa pro nové budovy. Doplnění rozvolněné struktury sídlišť, na kterých rozestupy mezi budovami určila šíře jeřábu při výstavbě, je pro zvýšení kapacit bydlení ideální.

Rána do stropu

Soft verzí omezení ceny za půdu je zastropování nájmů. Nízká činže je fajn a pokus o omezení závratných nájmů zní logicky, navíc na pohled funguje. Ale je to velmi krátkodobé řešení, které pomůže hlavně šťastlivcům, kteří už někde žijí. Smůlu mají všichni ti, kteří se teprve přistěhují, protože zastropování nájmů zpomalí nebo i zastaví budoucí výstavbu. A bez omezení dobře placené práce se bude stále víc lidí prát o stagnující počet papírově levných, ale čím dál nedostatkovějších bytů.

Dobrý úmysl se zastropováním paradoxně nejvíc dopadá na ty nejchudší. Neformální černý trh vždy umožní těm bohatým nastěhovat se, kam chtějí, zatímco ostatní jsou vázáni na konkrétní místo – zastropované nájemné většinou platí pro konkrétního člověka v konkrétním bytě. Takto zastropovaných bytů je extrémní nedostatek, například v New Yorku se do loterie o jeden sociální byt přihlásí desetitisíce lidí. A hlavně se tak snižuje mobilita chudších obyvatel, kteří si budou muset vybírat mezi prací na druhém konci města a setrváním v levném bytě.

Nejambicióznější evropské zastropování nájmů schválila v únoru 2020 berlínská koalice. Snažila se tím předejít snaze o vyvlastnění všech vlastníků bytů, kterým patří víc než tři tisíce jednotek. Iniciativa pro tento krok sesbírala od roku 2018 dostatek podpisů a v ohrožení je hlavně fond Deutsche Wohnen, který v Berlíně spravuje 110 tisíc bytů. I kdyby se to podařilo, není jisté, že to pomůže k dostupnému bydlení.

Problém Berlína je jednoduchý a komplikovaný zároveň: do roku 2030 město očekává přistěhování půl milionu lidí, v plánu je ovšem jen dvě stě tisíc nových bytů. Už teď je celkový schodek přes čtvrt milionu bytů. Bez nové výstavby tento problém zjevně nemá řešení, pokud ovšem není cílem vytvořit tak komplikované podmínky, že se zájemci o život (a výstavbu) v Berlíně raději porozhlédnou jinde.

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

---

Koupit Finmag

NIMBYismus (z not in my Backyard, „ne na mém dvorku“) je nejotravnější v Kalifornii. Cena velmi nedostatkového sociálního bydlení je tam až třikrát vyšší než cena luxusního bytu. I kvůli nákladům na soudy s rozlícenými obyvateli, kteří starou benzinku radši prohlásí za kulturní památku, než aby se na jejím místě postavil bytový dům pro pár lidí, kteří je obslouží v restauraci, nemocnici nebo přijedou hasit, když chytne hacienda.

Ubrat dveří a parkování

I když se někde staví dost, nemusí být vyhráno. Regulace ovlivňující podobu bytových domů a dispozice bytů se výrazně podílí na jejich ceně a počtu. První obětí jsou nestandardní byty. Koncem devatenáctého století se v Paříži rozmohla výstavba malých půdních bytů (viz Průřez pařížským činžákem... v článkové galerii zde). Kamrlíky byly určené služebnictvu, studentům a umělcům, kterým vyhovoval poměr nízké ceny za dobrou polohu. Ve třicátých letech minulého století se jejich výstavba zakázala, protože byty nesplňovaly řadu hygienických norem. Ale to, co normy považují za nevyhovující bydlení, je na trhu velmi ceněné, a protože je těchto bytů konečný počet, jejich cena neustále stoupá.

Podobně špatně někdy skončí zcela legitimní snaha o vysokou kvalitu sociálních bytů. Ambiciózní program sociální výstavby v Jihoafrické republice umožnil řadě lidí relativně kvalitní bydlení ve velkých bytech, se střešní terasou a verandou. Tyto čtvrti ale bohužel vyrostly na levných pozemcích, tedy velmi daleko za městy. Většině nízkopříjmových obyvatel těchto čtvrtí se nastěhováním do nového snížila kvalita života, protože přišli o práci a kontakt s přáteli.

Zbytečných norem, jejichž zrušení by cenu bydlení snížilo, je u nás hned několik. Za prvé by bylo vhodné legalizovat ateliérové byty. Zjevně neslouží jako ateliéry, fungují jako normální byty, normy je ovšem považují za nevyhovující, a proto nepodléhají standardním hypotékovým a vlastnickým pravidlům a přes menší velikosti jsou hůře dostupné než dražší normové byty. Dobré by bylo změnit i přístup k dispozicím. Hygienické normy například stanovují přesný počet dveří mezi místnostmi a snižují využitelnou plochu menších bytů nadbytečnými chodbami. Za stejné peníze by tedy bylo aspoň víc využitelné plochy.

Nejradikálnější, skokové zlevnění bytů by ale následovalo po odstranění požadavků na parkování, které v dnešní podobě stírá rozdíl mezi drahým a levným bytem. Pokud je pod každým novým domem nutné postavit podzemní garáž a tomu uzpůsobit dispozici celé stavby, odrazí se to hlavně na levnějších bytech, ve kterých tvoří podzemní parkování desetinu až třetinu ceny. Neznamenalo by to konec parkování, jen by si zájemce mohl vybrat, jestli chce spíš levný byt bez garáže, nebo dražší s ní.

To je jedno, že nemáte auto

Shutterstock

Parkování má nenápadný, ale zásadní vliv na využití území a cenu výstavby. Každá nová budova, včetně většiny rekonstrukcí, u nás má předem určený počet stání, a to přímo na pozemku, bez ohledu na kontext či přání developera. Stírá se tím rozdíl mezi drahým a levným bydlením, protože každý byt musí poskytnout normových 1,5 stání. Čím menší pozemek, tím hlubší musí být garáž, což komplikuje zástavbu proluk a malých parcel v centrech. Zároveň se tak i na jinak levných pozemcích vyplatí postavit buď luxusní bydlení, nebo nic.

Parkovací požadavek existuje v různých městech světa ve dvou variantách, jako minimum (developer musí postavit nejméně X stání), ale i jako maximum (developer může postavit nejvíc X stání). Města, která minimum zrušila, se těší příznivému dopadu na cenu nemovitostí. Nám je z nich nejblíž Vídeň a Berlín, který i přes kontroverze s regulací nájmů stále nabízí jedno z nejlevnějších bydlení v Německu.

Nejlepším příkladem jsou Portland a Seattle, „Skandinávie USA“. Před zrušením parkovacího minima bylo na běžném pozemku v širším centru nejsmysluplnější postavit deset řadových domů, každý s vlastní garáží pro dvě auta, v ceně zhruba 15 milionů korun za jednotku. Po změně je na stejném pozemku možné postavit malou bytovku s třiceti byty v různých velikostech, včetně velmi malých a levných, v průměrné ceně 6 milionů korun. Nic nebrání developerovi postavit tolik parkování, kolik chce. Ale zákazníci preferují lepší vzhled domů bez parkování a nižší cenu. V rychle rostoucím Portlandu i Seattlu se flexibilnější využití pozemků projevilo stavebním boomem a mírným, zato ale dlouhodobým poklesem nájmů.

Vzor za rohem

Naštěstí tu je město, které dělá správně téměř všechno ze zmíněného, které je nám kulturně i geograficky blízké a které dávají za vzor dokonce i ti, kdo na gentrifikaci a problémy nové výstavby upozorňují nejvíc. Tipněte si, které to je.

1. Každý rok postaví obrovský počet bytů. V roce 2018 to bylo 14 tisíc bytů, dalších 23 tisíc dostalo stavební povolení. Zhruba třetina těchto bytů je městských, ale zbylá většina jsou komerční výstavba. I kdyby se počítaly jen developerské byty, stále postaví nejvíc bytů v Evropě.
2. V územním plánu tohoto města je možné postavit bytovky téměř kdekoliv, čemuž u nás opovržlivě říkáme „zahušťování“. Nemá žádné zóny, které by omezovaly maximální zastavěnost a například umožnily jen stavbu nízkokapacitních rodinných domů. Typická bytovka tohoto města má šest až osm pater.
3. Toto město nemá koeficient zeleně a automaticky předpokládá výstavbu převyšující domy v okolí, takže developer může vytěžit maximum z pozemku a postavit co nejvíc bytů. Postup vychází z ambice stavět co nejpodobněji v tradici historických bloků, kde bylo plošné zeleně sice málo, ale investovalo se do menších, zato kvalitnějších parků a uličních stromořadí. Výstavba v hranicích města zachovala neporušenou přírodu a zemědělskou půdu za městem.
4. Nové čtvrti tohoto města jsou u nás nepostavitelné. Stavební a dopravní normy neumožňují podobnou výšku a hustotu zástavby, mix funkcí, malé odstupy mezi budovami ani úzké ulice.
5. Město cíleně podporuje i stavbu luxusních čtvrtí na periferiích, aby se snížil zájem o byty starousedlíků v centru.

Tento Developerov všech Developerovů je… Vídeň.

Štědré vídeňské sociální programy si chválu bezpochyby zaslouží, jenže by nemohly fungovat bez dostatku bytů na experimentování. Ve Vídni jde spousta věcí prostě proto, že se v ní staví jednodušeji, víc a ve větší hustotě. Potom se dají zkoušet různé modely financování, daří se malým developerům, byty jsou dostupné a město navíc skvěle vypadá. Nová výstavba je často k nerozeznání od té staré a případné experimenty jsou kvalitnější, protože čím rychlejší povolování, tím víc zbývá peněz na jejich úspěšné provedení.

Všechno to navíc prospívá životnímu prostředí, protože vysoká hustota obyvatel znamená nezávislost na automobilové dopravě a návratnější investice do cyklostezek a veřejné dopravy. Vídeň pomocí kompaktní výstavby za třicet let snížila uhlíkovou stopu na obyvatele o pětinu, a to při zdvojnásobení životní úrovně.

Je naprosto legitimní odmítat sebelepší pražské záměry, včetně Bubnů a Smíchov City, navždy trochu zmrzačené našimi stavebními normami. Ale jestli chceme být Vídní, tak je po kritice pražských záměrů nutné na mapu Prahy nakreslit místa, kde je odteď možné každý rok postavit aspoň 15 tisíc bytů v šestipatrových budovách. Jinak si o dostupném bydlení budeme navždy jen povídat.

Žít v továrně na rakve

Shutterstock

Vídeň má stejně jako všechny rakouské země vlastní stavební předpisy, které se vyznačují velkou otevřeností k experimentům. Výstavbu řídí velmi otevřený územní plán, který specifikuje plochy pro rozvoj, zeleň a dopravu, ale bez předepsání budoucích funkcí nebo velikosti budov. Konkrétní stavební záměry jsou vysoutěženy v několika kolech, kdy se vybírá urbanistická kompozice, developer a architekt jednotlivých celků. Město si pro dopravu i budovy stanoví aspirační cíle (ulice mají být bezpečné a s místem pro růst dostatečně velkých stromů, budovy mají být kompaktní, ekologické a krásné), ale konkrétní podoba vznikne až během projektování.

Sociální bydlení je často právem stigmatizované, protože jeho výsledkem bývají univerzální a neutěšené budovy. Vídeňský systém výstavby je spíš meritokratická utopie: vyhraje ten nejlepší záměr a developeři i architekti jsou motivováni kvalitou návrhu a úspěšností minulých projektů. Protože město vlastní většinu stavebních pozemků, pouští se někdy do cílených experimentů pro vyzkoušení nových přístupů. Například čtvrť Frauen Werkstadt navrhly jen architektky s cílem najít ideální dispozice pro pracující matky, Compact City je soubor bytů na střeše supermarketu se zahradou a malými kancelářemi, i je čtvrť bez aut a Sargfabrik zas svítivě oranžový komplex bytů se zahradami a velkým společným wellness centrem, ve kterém si obyvatelé ani nevšimnou, že žijí v bývalé továrně na rakve.