Vzít lidem a obcím a dát státu? Vyšší daň z nemovitostí očima expertů

17. 2. 2023

46 361

Vláda na doporučení Národní ekonomické rady zvažuje navýšení daní z nemovitých věcí, tedy například bytů či chat v osobním vlastnictví. Krom toho by ovšem ráda přenesla její část přímo do státního rozpočtu, protože nyní jde o ryzí příjem obcí, zatímco stát nese náklady na administraci daně. Jinými slovy chce vzít lidem a municipalitám a přilepšit státu. Je to ale správná cesta?

Vzít lidem a obcím a dát státu? Vyšší daň z nemovitostí očima expertů

Zvýšení daně z nemovitosti doporučila Národní ekonomická rada vlády (NERV) jako jednu z mnoha cest k ozdravení covidem a energetickou krizí rozvrácených veřejných financí. Mimo jiné argumentuje tím, že výše této daně patří v Česku dlouhodobě k jedněm z nejnižších v Evropě. Od úpravy výše daně včetně její pravidelné valorizace si slibuje přínos v řádu miliard korun.

Česká republika přitom patří k zemím, kde výrazně převažuje obliba vlastnického bydlení na úkor toho nájemního. Ve vlastním zde bydlí bezmála osmdesát procent lidí, což je výrazně víc než je průměr v celé EU (69 %). Například v sousedním Německu bydlí „ve svém“ jen polovina obyvatel, na druhou stranu třeba v Polsku je to 81 procent a v Rumunsku či na Ukrajině dokonce 95 %.

Podíl vlastnického bydlení v Evropě

Podíl vlastnického bydlení v Evropě
Infogram

Že daň z nemovitosti skutečně může od příštího roku vzrůst, v rozhovoru pro Deník N připustil sám ministr financí Zbyněk Stanjura (ODS). O její výši ale odmítl spekulovat, zatímco předseda sněmovního rozpočtového výboru Josef Bernard (STAN) nevidí překážku ani pro její dvojnásobný růst.

Šéf financí případnou změnu výše taxy navíc podmínil tím, aby nově její část putovala přímo do stáního rozpočtu. Nyní výnos z daně z nemovitosti náleží plně obcím, v jejichž katastrálním území dané nemovitosti leží. Stanjura však poukazuje na to, že stát nese náklady na administraci daně, které tvoří zhruba deset procent z vybrané částky. Zatímco tak obcím do rozpočtů ročně přiteče kolem 12 miliard korun, stát každý rok přijde o 1,2 milardy.

Navrhovaná legislativní změna se logicky nelíbí zástupcům samospráv, které se o své dosud výsostné příjmy nechtějí se státem dělit. Stanjura však tvrdí, že na stole je i varianta, jak by tak činit nemusely: v případě, že radnice najde dostatek politické odvahy a přes obecnou nelibost obyvatel taxu zvýší sama. Zákonem stanovenou základní částku si totiž mohou obce samy navýšit pomocí místního koeficientu až na pětinásobek.

Například loni k maximální výši daně z nemovitosti sáhlo 13 obcí a celkem jich je v Česku 44 takových, upozornily v týdnu Hospodářské noviny. Řada z nich však nejvyšší možnou taxou míří na rekreanty a průmyslové zóny, jelikož legislativa od roku 2021 umožňuje zvýšit daň jen v určité části obce. Naopak stálým obyvatelům se případné navýšení snaží kompenzovat, nebo daň i vzhledem k aktuální složité situaci domácností vůbec nezvyšovat.

Co si o téhle situaci myslí ekonomové, politici, zástupci obcí či firem? Položili jsme jim tři otázky:

Měla by se daň z nemovitosti zvýšit, a případně o kolik? Mají se obce o tyto dosud výsostné příjmy dělit se státem? A bude mít tento krok natolik pozitivní dopad do rozpočtu, aby vyvážil očekávatelnou nelibost lidí a firem?

V ČR je aktuálně výběr majetkových daní relativně nízký a podíl inkasa majetkových daní na HDP ve srovnání s EU podprůměrný. V tuto chvíli je inkaso z daně z nemovitých věcí 100% příjmem rozpočtu jednotlivých obcí. Výnos státu je nyní fakticky dokonce záporný, protože stát prostřednictvím finanční správy výběr této daně spravuje. Bude-li tedy koaliční shoda na navýšení daně z nemovitých věcí, bude třeba vést debatu také o změně pravidel rozpočtového určení, protože případné zvýšení daně by za současných podmínek nemělo žádný pozitivní dopad na státní rozpočet.

V tuto chvíli finalizujeme jednání pracovních skupin složených ze zástupců stran vládní koalice, které se zabývají doporučeními ke konsolidaci veřejných financí ze strany expertů z NERV. Výsledný materiál z těchto pracovních skupin poté předložím politickému vedení koaličních stran. Předpokládám, že tato jednání budou ukončena a konkrétní parametry konsolidačního balíčku představeny v průběhu jara. Následný legislativní proces poté proběhne tak, aby se výsledná opatření s pozitivním dopadem na strukturální schodek nejméně ve výši 70 miliard Kč promítla už do návrhu státního rozpočtu pro rok 2024, tedy byla účinná k 1. lednu 2024.

Výstup z jednání předsednictva Svazu měst a obcí ČR je jednoznačný: Nesouhlasíme se zvyšováním daně z nemovitosti jako prostředku k plnění státního rozpočtu. Daně z nemovitých věcí se odvádějí za pozemky, stavby a jednotky té obci, na jejímž katastrálním území se nacházějí. Výtěžek daně plyne ze sta procent do rozpočtu obce, které si mohou výši daně zčásti upravovat samy, a slouží k tomu, aby starostové zajišťovali veřejné služby.

Tyto finanční prostředky tak jdou přímo do rozvoje obcí a do zlepšení života jejich občanů a tvoří nezanedbatelnou součást obecních rozpočtů. Samosprávy přitom k navýšení přistupují obezřetně, a to i s ohledem na současnou nelehkou situaci českých domácností. Občané dnes obracejí každou korunu, a pokud některá obec přistoupí k navýšení, chtějí vidět výsledky právě v jejich městě, obci. Návrh NERV, který podporuje i ministr financí Zbyněk Stanjura, počítá s navýšením této daně a přerozdělením jejího výnosu i ve prospěch státního rozpočtu. Toto vnímáme jako nesystémové řešení, protože stát má i jiné možnosti a nástroje, jak získat finanční prostředky do rozpočtu.

I vzhledem ke zvýšeným výdajům domácností v současné době města a obce nezvažovala ve větší míře navyšovat tuto daň. Naopak Svaz měst a obcí ČR doporučuje uvažovat o zdanění zemědělské půdy, na obce totiž přecházejí společná zařízení v rámci pozemkových úprav, což s sebou nese další vynaložení obecních nákladů, které zdanění nepokrývá.

Každá koruna zaplacená na dani z nemovitostí je přímým příjmem obecních rozpočtů, pomáhá jim financovat například nové chodníky, likvidaci komunálního odpadu, kanalizaci nebo péči o zeleň. Zkrátka zajišťovat takzvané lokální veřejné statky. Tato daňová decentralizace je jedním z pilířů našeho daňového systému a má své hluboké opodstatnění například v lepší veřejné a občanské kontrole, vyšší hospodárnosti i podpoře konkurenčního prostředí mezi samosprávami.

Pravomoc zvyšovat, snižovat nebo odpustit daň z nemovitých věcí by tedy měla zůstat výhradní pravomocí jednotlivých samospráv, které tak mohou činit prostřednictvím změn v sazbách a koeficientech. Díky naší novele navíc mohou od roku 2021 nastavit vyšší daň například pro průmyslové oblasti, a v obydlených částech ji občanům nezvyšovat. A i když většina obcí zdaleka nevyužívá maximální výše koeficientů, rozhodně to neznamená, že k tomu v budoucnu nemohou přistoupit. Tuto autonomii považuji za logickou.

I když často slýchávám, že tato daň je u nás nízká, nezapomínejme, že tomu tak není a rozhodně nemusí být všude a navždy. Zkuste se zeptat rodiny bydlící například v třípokojovém bytě v Praze 3, která by po zdvojnásobení daně odváděla klidně osm tisíc korun ročně. Musíme si uvědomit, že pokud přistoupíme na tuto debatu, umožníme, aby takto vysoké daně z nemovitosti platily z roku na rok klidně i desetitisíce domácností napříč Českou republikou.

Proti argumentu, že v zahraničí je vyšší zdanění nemovitostí běžné, stojí fakt, že v České republice máme specifickou vlastnickou strukturu nemovitostí. Na rozdíl od západních zemí u nás většina obyvatel nemovitost vlastní, zatímco za hranicemi je mnohem běžnější nájemní bydlení a vlastnictví nemovitosti je často symbolem vyšší příjmové skupiny. Vysoká daň z nemovitosti tam pak funguje jako určitá forma daně z luxusu. A to by u nás rozhodně nebylo na místě.

Předně, očekával bych nelibost ve věci trvalého zadlužování státu, které nabývá kritických rozměrů. Připomínám, že v minulých letech jsme daně neuváženě snižovali a neustále jsme zlepšovali benefity pro občany. Jenom superhrubka, tedy zrušení superhrubé mzdy, populistický krok v době covidu, který neučinil žádný stát světa a zrušení daně z převodu nemovitostí nás v dnešních cenách stojí minus 140 miliard korun.

Jestliže nesnížíme výdaje a nezvýšíme daně, lze očekávat narušení schopnosti financovat základní provoz státu, sociální a zdravotní služby a tím ohrožení sociálního smíru. Současný výnos z nemovitostní daně je bagatelní (0,2 HDP), v zemích OECD činí 1,8 HDP, v sousedním Německu je to 1,3 HDP.

I po zvýšení nemovitostní daně bych výnosy ponechal ve prospěch obcí, na druhou stranu bych minimálně ve stejné míře redukoval národní dotace pro obce. Tím dojde ke snížení deficitu veřejných financí.

Zvýšení daně z nemovitostí, jak je navrhuje NERV, považuji za rozumné, byť nepopulární opatření. Z pohledu stavu veřejných rozpočtů jsme ovšem ve fázi, kdy už nemáme na výběr mezi dobrými a špatnými opatřeními, nýbrž pouze mezi špatnými (ve smyslu bolestivými) a ještě horšími (tedy bolestivějšími).

Argument, že se bude jednat o dodatečné zdanění majetku pořízeného za už jednou zdaněné peníze, je lichý. Podobně by se totiž dalo argumentovat proti existenci daně z přidané hodnoty nebo spotřebním daním. Vzhledem k tomu, že výnos daně z nemovitostí nedrží krok s tempem růstu cenové hladiny, jeho reálná hodnota klesá. V loňském roce se na dani z nemovitostí vybralo necelých 12,5 miliardy korun. Je však třeba upozornit, že celý výnos této daně plyne do rozpočtů municipalit, tedy měst a obcí, přičemž náklady na její výběr nese v plné výši stát.

V současné době se hovoří o tom, že by se daň mohla zvýšit na dvojnásobek. V takovém případě ale musí ruku v ruce jít úprava v rozpočtovém určení daní (RUD) tak, aby podstatná část dodatečného výnosu plynula do státního rozpočtu. Nevidím totiž příliš smysl v dalším posilování příjmů samospráv, jejichž hospodaření je už tak přebytkové a jejich finanční zdroje poměrně masivní. Nemělo by to tedy smysl makroekonomicky, ale ani politicky. Vláda by bez úpravy RUD promarnila část svého politického kapitálu prosazením nepopulárního opatření, ale bilanci státního rozpočtu by tím vůbec nezlepšila.

Zvýšit, nebo zrušit? Nad daní, která do veřejných rozpočtů ročně přináší cca 12 miliard korun, které se na DPH vyberou za pouhé dva týdny, se rozhořela vášnivá diskuse. Přitom dosavadní velmi nízký výnos mezi jedním až dvěma procenty celkových daňových příjmů veřejného sektoru, konkrétně obcí, je vzhledem k nákladům na správu daně, kterou nese stát, ne obce, na hranici rentability a smysluplnosti. Reálný výnos vzhledem ke strmému růstu cen nemovitostí i současné inflace navíc značně devalvuje a obce se zdráhají aktivně používat koeficient k dani z nemovitosti. Nevyužívají tak příliš často své výsostné právo na určení výše daně, jejího příspěvku do obecního rozpočtu na rozvoj obce a regulace výstavby. Než zachovat současný stav, lepší snad zrušit!

Druhou možností i s ohledem na zubožený stav veřejných financí je ji zvýšit a rozdělit výnos mezi obce a stát. Tato daň nikoho do chudoby nepřivede. I kdyby se zdvojnásobila například za rodinný domek u Prahy z tisíce korun ročně na tisíce dva, majitel domku by si na daň odkládal místo 83 Kč měsíčně 167 Kč. Valorizace daně by navíc mohla být výrazně nižší a postupná, nikoliv skoková s cílem aspoň udržet reálnou hodnotu výnosu daně. V opačném případě hrozí, že doposud nízký výnos bude nakonec zcela mizivý.

Proti častému argumentu proti dani z nemovitostí – zdaňování majetku pořízeného z už zdaněných peněz –, lze postavit fakt, že na rozdíl od daní z příjmů tato daň nemotivuje k zatajování příjmů, přesunu na černý trh práce a tak dále. Má nižší negativní vliv na ekonomickou aktivitu než jiné daně. Navíc lze použít i argument, že ne všechen majetek byl pořízen ze zdaněných prostředků. Daň z nemovitostí, pokud by byla aktivně obcemi využívána, by velmi dobře sloužila k financování „negativních externalit“ (nepříznivých průvodních jevů) existence a používání nemovitostí včetně dopravy, služeb pro občany obce, rozvoje obce…

V prvé řadě je třeba říct, že i kdyby se daň z nemovitosti zdvojnásobila a veškeré dodatečné příjmy by šly do státního rozpočtu, tak by to problém vysokého strukturálního schodku řešilo jen zhruba z pěti procent. Jedná se tedy maximálně o jedno z mnoha opatření, o kterých by se mělo diskutovat.

V druhé řadě je třeba zmínit, že v případě zapojení daně z nemovitosti do státního rozpočtu bude nutné tuto daň výrazně upravit. Nejednalo by se tedy pouze o parametrickou změnu. Stát přitom není schopen domyslet všechny problémy, které by úprava daně mohla způsobit v jednotlivých obcích.

Lze očekávat, že minimálně v části pronajímaných nemovitostí se vlastníci pokusí přenést zvýšení nemovitostní daně na své nájemce. To v konečném důsledku může znamenat navýšení výdajů na příspěvek na bydlení. Proto bychom měli brát v úvahu, že dodatečné příjmy státního rozpočtu mohou být v tomto případě částečně spjaty i s dodatečnými výdaji.

Přes všechno výše zmíněné si myslím, že by se diskuse o změnách ve zdaňování nemovitostí měla vést, protože současný stav je vzhledem k poměrům v Evropské unii zřejmě dlouhodobě neudržitelný. Případné změny ve výši zdanění by však měly být postupné, aby nedocházelo k šokové terapii. Dovedu si představit mírné každoroční navyšování této daně, které bude směřovat v průběhu mnoha let do zamýšleného cíle.

Pokud jde o zdanění první vlastněné rezidenční nemovitosti, nevidím v tom velký přínos. Typicky se bude jednat o nemovitost, ve které vlastník bydlí, což se týká zhruba 80 % Čechů. De facto by tedy šlo o vyšší daně pro všechny, včetně těch příjmově chudých. Nelze ani očekávat, že by takto zvýšená daň jakkoliv pomohla řešit problém s vysokými cenami nemovitostí, jelikož i kdyby vyšší daň „vytlačila“ část majitelů pryč z jejich bydlení, tito by se pouze přesunuli jinam, kde by naopak způsobili zdražení. Uměl bych si ovšem představit takový růst daně, který by reflektoval tempo inflace od jejího původního zavedení a držel tak její reálnou hodnotu stabilní. Za logičtější bych přitom považoval, aby se nadále jednalo o příjem obcí.

Poněkud odlišná je problematika zdanění dalších vlastněných nemovitostí. Taková daň by už pravděpodobně mířila na vyšší příjmové skupiny, což je obecně vhodnější. Pokud by se ji navíc podařilo zacílit na nemovitosti dlouhodobě neobývané – tedy ryze investiční či spekulativní – mohlo by dojít k uvolnění jejich části na trh a tedy lepší dostupnosti bydlení.

Za ideální řešení bych tak považoval odstupňovanou daň, kde by první jedna či dvě nemovitosti byly nadále daněny mírně, další v pořadí víc a ty trvale neobývané pak nejvíc. Ani v jednom případě bych ovšem nešel cestou revolučního navýšení. Je nutné brát v potaz, že Česko na daň z nemovitosti historicky nespoléhalo, čemuž obyvatelé v dobré víře přizpůsobili své rozhodování.

Daň z nemovitostí byla dlouho přehlížené téma a je pravda, že máme jednu z nejnižších daní v Evropě. Vzhledem k ceně nemovitostí v Česku je aktuální daň zanedbatelná až úsměvná. Rozumím tomu, že je potřeba hledat příjmy do státního rozpočtu z více zdrojů. Takže zvýšení daně z nemovitosti se nebráním a naopak to vítám jako vhodné doporučení od NERVu.

Jelikož aktuální daň z nemovitostí se platí ve stovkách korun, zvýšení na dvojnásobek prakticky nikdo ve svém rozpočtu nepocítí. Uvítal bych ale, aby vybraná daň z nemovitosti a její příjmy z ní plynuly také do urychlení procesu stavebního řízení a tyto příjmy napomohly k rozvoji trhu s bydlením a ne, aby byly použity neurčito kde.

Je asi jasné, že v budoucnu se dočkáme i postupného zvyšování daně i třeba na pětinásobek současného stavu, ale oproti jiným evropským metodikám výběru daně je to zatím sympatické řešení, které nebere peníze z platu nízkopříjmových skupin, ale ukrajuje z té části, kde je možné si to dovolit. Přeci jen v jiných zemích se platí daň i ve výši jednotek procent z ceny nemovitosti. A to je potom podstatně jinačí náklad.

Kam dál? Ankety Očima expertů na Finmagu:

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (14)

Vstoupit do diskuze

Michal Hron

Šéfredaktor webu Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů, ale i čisté nedotčené přírody. Po krachu vydavatelství Mladá fronta přešel... Více

Další články autora