Byty v menších městech se vyplatí. K&L Rock propojil development s investicemi

Petra Nová
Petra Nová | 9. 11. 2022 | 4 428
developeřiinvesticeKdo hýbe miliardamiMiliardy v pohybunemovitostinemovitostní fondy

Už brzy chtějí zahájit první projekt ve Světlé nad Sázavou a pak se chystají na další. Spoluzakladatelé investiční skupiny K&L Rock Erik Kmeť a Jan Lobo objevili kouzlo regionálního developomentu. Proč podle nich dává smysl soustředit se na menší města a jak současná situace může dopadnout na investory a na developerský trh?

Byty v menších městech se vyplatí. K&L Rock propojil development s investicemi

Jednatelé a spoluzakladatelé společnosti K&L Rock Erik Kmeť a Jan Lobo

Zdroj: K&L Rock Group

S K&L Rock se zaměřujete hlavně na regionální development. První projekty rozjíždíte ve Světlé nad Sázavou. Proč právě tam?

Lobo: Pocházím z Havlíčkova Brodu, který je od Světlé vzdálen necelých dvacet kilometrů. Znám tam hodně lidí, což trochu hrálo roli. Příprava a výstavba navíc zabere v menších městech polovinu, možná i třetinu doby při srovnání s Prahou či dalšími velkými městy. V hlavním městě trvá jen příprava pět až deset let. My jsme první pozemek ve Světlé koupili na začátku roku 2021 a nyní jsme před vydáním stavebního povolení. Vedení města či stavební úřady se v menších městech chovají k developerům vstřícněji. Jsou rádi, že se tam bude něco stavět.

Jenže v menších městech musíte prodávat nové byty mnohem levněji.

Lobo: Prodejní ceny jsou samozřejmě nižší. V posledních letech však ceny nemovitostí stouply tak, že už se takřka po celém Česku vyplatí nová výstavba. Dřív to nešlo, ale při dnešních cenách mezi padesáti až šedesáti tisíci korunami za metr čtvereční to finančně vychází. Když si najdete vhodného regionálního dodavatele, dokážete snížit náklady. Ať za námi zůstane raději dvacet hotových projektů, než abychom za deset let udělali jeden. Praha je v nemovitostním trhu to nejlepší, konkurují si tu největší hráči. Ale jako nová firma se do toho zatím pouštět nechceme, možná časem. Ale ve Světlé už teď budeme bráni jako velký developer, máme potenciál tam během deseti let postavit 160 bytů.

Jan Lobo

Jan LoboK&L Rock Group

Jednatel a spoluzakladatel společnosti K&L Rock. Vyhledává obchodní a investiční příležitosti, vede realitní a developerské projekty a věnuje se tvorbě celkové strategie a vize skupiny. Řídí tým zhruba desítky obchodníků. Kariéru ve světě financí odstartoval jako sales manager u forexového brokera, působil v Česku a na Kypru. Od dětství až do svých dvaceti let hrál hokej.

Ve kterých městech dává ještě smysl stavět?

Lobo: Velký potenciál mají města kolem padesáti tisíc obyvatel. Třeba Jihlava. V nich bytová výstavba chybí. A mladí jdou do Prahy, protože zvyšování úrovně života v menších městech vázne. Ve svém městě si nemohou koupit byt, není tam pro ně dost práce. Myslím, že je to škoda. Přitom Vysočina má obrovský potenciál, je strategicky dobře umístěná. Až se jednou postaví vysokorychlostní železniční trať mezi Prahou a Brnem, budete v obou městech za padesát minut.

To asi ještě chvíli bude trvat. Stačí třeba ve Světlé postavit byty a čekat, že tam lidé zůstanou?

Kmeť: Podívejte se na to opačně. Výstavba nových bytů může přitáhnout investory. Budou vědět, že tam najdou pracovní sílu. Lidé z menších měst jdou často pracovat do Prahy, ale pak zjistí, že životní náklady, třeba nájem, jsou příliš vysoké. Kdyby v malých městech bydlení měli, tak tam třeba zůstanou.

Lobo: Je tam takový trojúhelník Humpolec, Havlíčkův Brod, Světlá nad Sázavou. Tahle města jsou od sebe dvacet třicet minut jízdy autem. V Praze taková běžná vzdálenost. Často se stává, že lidé ze Světlé si kupují nové byty v Brodě, protože ve Světlé skoro není co koupit. A do práce ve Světlé pak dojíždějí autem.

Jsou případy, kdy developer počítal s marží třicet procent. Jenže náklady mu kvůli zdražení stouply třeba o čtyřicet nebo padesát procent.

Jak ovlivní vaše plány ochlazení na hypotečním trhu a vysoké úroky u hypotečních úvěrů?

Kmeť: První projekt dostavíme za dva roky. Počítáme s tím, že v té době už budou splátky nižší. Byty nicméně začneme nabízet už ve chvíli, kdy získáme stavební povolení, tedy někdy začátkem příštího roku. S prodejem nemusíme spěchat. někteří investoři z našeho fondu si ve Světlé zamluvili investiční byty. A díky tomu dosáhneme na třicetiprocentní předprodanost, kterou banky požadují pro vyřízení úvěru.

Lobo: I v tomto případě je velký rozdíl mezi Prahou a menšími městy. Ve Světlé bude stát náš byt 2+kk do tří milionů korun, v Praze to může být třeba osm milionů. To znamená, že mladá rodina zaplatí 400 až 500 tisíc ročně jen na úrocích. Ve Světlé se na ten byt často dokážou i s rodiči složit a koupí ho bez hypotéky. I pro investory to může být díky výhodnějšímu poměru nájem vůči kupní ceně výnosnější. Jinými slovy, v Praze sedmdesát procent kupujících financuje koupi bytu hypotékou. Ve Světlé očekáváme, že šedesát procent zaplatí hotově, ať už to bude člověk, který si kupuje byt na investici, nebo klient, který tam bude sám bydlet.

A jak dopadá současná situace na developery?

Lobo: Největší problém mohou mít právě rozestavěné projekty. Jsou případy, kdy developer počítal s marží třicet procent. Jenže náklady mu kvůli zdražení stavebních materiálů a prací i vyšším úrokům stouply třeba o čtyřicet nebo padesát procent. Ale teď nemá moc na výběr. Už jen kvůli reputaci – své i banky, která mu na to půjčila – to musí dostavět. Ve většině případů to lidé mají koupené, vzali si na to hypotéky. Čekáme, že kvůli dražším hypotékám přijde tlak, aby developeři zlevňovali novou výstavbu.

Erik Kmeť

Erik KmeťK&L Rock Group

Jednatel a spoluzakladatel společnosti K&L Rock. Věnuje se tvorbě a naplňování strategie a vize a zároveň aktivně spravuje klientská portfolia. Praxi v oboru zahájil jako investiční makléř a postupně se propracoval na manažerskou pozici. Na kapitálových a finančních trzích pohybuje přes deset let. Do svých 25 let se věnoval profesionálně hokeji, hrál i v nejvyšší slovenské hokejové lize. V posledních letech se věnuje jiu-jitsu, ve kterém drží modrý pás.

Kmeť: Nečekáme, že to bude dlouhodobé. Pokud bude vrchol úrokových sazeb v Česku na aktuální úrovni a inflaci se podaří zkrotit, věřím, že zhruba za rok bude developerské prostředí v lepším stavu. Ani neočekáváme výraznější propad cen. Pro developery to bude v něčem snadnější. Myslím to tak, že po ustálení cen stavebních materiálů už nebude pro generální dodavatele prostor spekulovat nad tím, jak „natáhnout“ developera. Před pár lety si mohli zhotovitelé téměř diktovat sumy, za které budou stavět. A pro developery to bylo nejisté období. Ale už se to vrací do normálu. Například cena stavebního dřeva je zpět na úrovni let 2018 až 2020.

Akciové trhy letos zaznamenaly prudké propady. Poradíte, jak se na trhu pohybovat?

Kmeť: Neradíme! Ale problém není jen u akcií. Mnohem větší je také u státních dluhopisů, které ovlivňují ekonomiky. U nich jsme na nejnižších číslech za řadu dekád. Nedávno musela zasáhnout Bank of England, aby se nezhroutil celý trh. Podobný problém může být v USA i jinde. Medvědí trh tu ještě chvíli bude, ale firmy, které teď reportují své výsledky, na tom nejsou špatně. A jsou konečně na zajímavých valuacích. Propady jsou zdravé. A ty minulé se na americkém trhu vždy podařilo dorovnat, i ten „covidový“. Po každém propadu jsme zlomili maximální hodnoty. Navíc je rychlá doba. A investoři i trh drží největší množství v hotovosti v historii.

Co to znamená?

Kmeť: Přináší to na trhy dynamiku, akciové indexy reagují většími pohyby třeba na údaje o americké inflaci. A nízké ceny tuto dynamiku ještě víc povzbuzují. Na propady jsme připraveni. Nefungujeme tak, že bychom jen přikupovali akcie, drželi je a čekali, až jejich hodnota stoupne. Využíváme i denní obchody, zhruba s třiceti procenty portfolia. Vytváříme i automatické obchodní systémy. Snažíme se vydělat i na pohybech indexu volatility nebo emisních povolenek. Cílíme na výnos dvanáct procent, v posledních dvou letech se nám slib klientům podařilo dodržet. A čekáme, že letos to bude podobné.

V prvním fondu jsou z šedesáti procent reality, zbytek jsou burzy. Do budoucna plánujeme, že to víc rozdělíme.

A kde tedy na akciovém trhu vidíte příležitosti?

Kmeť: Díval bych se po klasických hodnotových titulech, které mohou případné recesi odolat lépe než růstové. Věříme v růst amerického trhu. Ve fondu od výběru konkrétních akcií upouštíme, bereme to po sektorech. Nebo nakupujeme akciové indexy a různé ETF. Vycházíme z toho, že jen málo portfolio manažerů překoná S&P 500. Nemyslím, že bychom dokázali kontinuálně překonávat index výběrem akcií. Při dnešních cenách dokážeme vytvořit slušné portfolio, které si v případě dalších propadů umíme vhodně zahedgeovat. Ušetřený čas raději využiju k aktivnímu tradingu. U něj se zaměřujeme na cokoliv, kde je rozumná aktivita. Jsou to tři až čtyři instrumenty, kterým se dlouhodobě věnujeme a podrobně je analyzujeme. Musíme k tomu mít dobrá data, která berou v potaz fundamentální analýzu nebo hloubku trhu.

Anketa

Investujete do nemovitostí?

Máte fond pro kvalifikované investory, který kombinuje investice do realitního developmentu s investicemi na trzích. Co plánujete dál?

Lobo: Fond cílí na investory, kteří investují větší sumu peněz. Vedle toho jsme nabídli také standardní dluhopisy. Je to nejčastější investiční nástroj v Česku. A s ním chceme oslovit retailové investory. Jednu emisi dluhopisů jsme uzavřeli a chystáme další. Bude se zaměřovat hlavně na development.

Kmeť: Chystáme i další fond, chceme cílit na podobné zhodnocení, ale zvažujeme, že trochu upravíme jeho složení. V prvním fondu jsou z šedesáti procent reality, zbytek jsou burzy. Do budoucna plánujeme, že to víc rozdělíme. Fond chceme víc směřovat do investic na trzích, zatímco prostřednictvím dluhopisů bychom chtěli vybírat peníze na development. Dluhopisy jsou v nákladech levnější než fond.

Lobo: Aktuálně se však zaměřujeme na development, abychom ve Světlé začali co nejdřív stavět.

Text vyšel v rámci investičního speciálu magazínu Finmag a jeho webu Finmag.cz Miliardy v pohybu, jehož je K&L Rock Group partnerem.

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.czNextPage Media

Kam dál? Investice na Finmagu:

 

ZIMNÍ FINMAG JE TADY. NA CO SE TĚŠIT?

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Najednou jsem měla pocit, že jsem už někdo jiný, že jsem ztratila sama sebe,“ přiznala Adéle Vopěnkové sběratelka umění Kateřina Havrlant, když spolu mluvily o jejím odchodu z Googlu.

FIN. Dominik Stroukal tvrdí, že se máme připravit na investiční žně • V kanceláři partnera ZDR Investments • Václav Podzimek: Do čeho investovat v roce 2023 • Robert Vlach o pravidlech růstu freelancerů • Roste cena děl po smrti jejich autorů? • Podle Petra Beny z Alzy dochází k pomalé evoluci kapitalismu

MAG. Nejlepší soukromá gymnázia v Česku • Mladé sítě pryč nepustí a staří žijí v digitálních ghettech, říká marketér Tomáš Jindříšek • Kokain, VHS i Flexaret spojuje jedno: Nejsou a nebudou • Na skialpech od čtyř dubů jezdí nejen beskydští fajnšmekři • Americký pickup RAM 1500. Dává smysl i na opačné straně oceánu?

Autor článku

Petra Nová

Petra Nová

Copywriterka, externí spolupracovnice NextPage Media. Kromě hrátek s písmenky se jako absolventka Filozofické fakulty Univerzity Karlovy zajímá i o historii. Ráda se toulá po světě i vlastní domovině a má blízko i k fotografii.