Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Klesnou už ceny nemovitostí? Změny na realitním trhu očima expertů

Adam Štěpánek
Adam Štěpánek | 8. 7. 2022 | 47 972
anketaBydleníhypotékyinvesticenemovitostiočima expertů

Bydlet ve vlastním je pro stále víc lidí nedosažitelný luxus, už jen získat hypotéku je dnes extrémně složité. Budou ceny nemovitostí dál raketově růst, nebo se můžeme dočkat zlomu? Nejnovější zprávy z realitního trhu naznačují, že druhá možnost je možná blízko. Je ale optimismus skutečně na místě?

Klesnou už ceny nemovitostí? Změny na realitním trhu očima expertů

Přichází konečně zlom v růstu cen nemovitostí? (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Nedávná analýza portálu Valuo.cz, který se zaměřuje na porovnávání veřejných nabídek nemovitostí, ukázala, že se nabídky na internetových realitkách hromadí i přesto, že prodávající své nemovitosti i něklikrát za sebou zlevňují. Dokonce se tak děje čím dál častěji.

Zatímco v lednu činil podíl zlevněných bytů v nabídce 13 procent, v květnu už 21 procent. Průměrná sleva vzrostla na 240 tisíc korun, o dvacet tisíc víc než ve stejném období loňského roku. Podobná situace je i u domů, letos v květnu zlevnilo 18 procent nabídek, meziročně dvojnásobně víc.

Podle dat z katastru nemovitostí jsou přitom prodeje nemovitostí i tak výrazně nižší než v loňském roce, v květnu až o čtvrtinu. Zmíněná analýza za hlavní důvod označuje neustálý růst úrokových sazeb, který zdražuje hypotéky.

Valuo.cz

Nižší prodeje bytů potvrzuje i analýza společnosti Trikaya, která se přímo specializuje na brněnský trh. V moravské metropoli se v letošním druhém čtvrtletí prodalo jen 161 nových bytů, nejméně od roku 2018.

Na místě je tedy otázka, zda se trh s nemovitostmi už „nepřehřál“. A zda tedy konečně dojde ke korekci cen realit k přijatelnějším hodnotám.

Přichází zlom v růstu cen nemovitostí? Propadnou se vlivem vysokých úrokových sazeb, jak naznačují současné trendy? Nebo jde jen o krátkodobý výkyv a přijatelnější podmínky na trhu nemáme očekávat?

Lukáš Blažek

obchodní ředitel Ronda Invest

Lukáš Blažek
+51
+
-

Skokový nárůst úrokových sazeb ze strany České národní banky (ČNB) zapříčinil sníženou dostupnost hypoték a vlastní bydlení se pro většinu Čechů stalo téměř nereálné. To vše se navíc děje v době, kdy mnohým končí fixace z předešlých let, během nichž se ve velkém schvalovaly hypotéky i s nulovou akontací a splátky bez omezení poměrových ukazatelů.

Některá média dnes hlásí pokles cen nemovitostí a mnozí si mohou myslet, že cenová bublina splaskne. Nenechme se ale mýlit, realita je o něco složitější. Od počátku pandemie vzrostly ceny nemovitostí v průměru o 30 % a bylo by naivní očekávat, že se vrátí zpět. Poptávka po určitém typu rezidenčních nemovitostí dál převyšuje nabídku, potýkáme se s nedostatkem a růstem cen stavebních materiálů i úbytkem pracovních sil ve stavebnictví.

Lidé vždy budou potřebovat mít kde bydlet, a pokud nedosáhne určitá skupina obyvatel na vlastní bydlení, bude žít v podnájmech. Nákup nemovitostí je tak stále atraktivní pro mnohé investory, kteří budou mít jak výnosy, tak i dobře uložené peníze.

Jak se budou ceny tuzemských nemovitostí dál vyvíjet, nelze stoprocentně predikovat – ovlivní to vývoj na Ukrajině, výše inflace, růst cen energií a jiné těžko předvídatelné skutečnosti. Téměř jisté je ale to, že snížení cen se jen minimálně, anebo vůbec, dotkne likvidních nemovitostí v nejžádanějších lokalitách, převážně velkých měst, jako je Praha, Brno či Hradec Králové. A také to, že vzhledem k vysoké inflaci jsou nemovitosti stále jedním z nejlepších uchovatelů hodnoty peněz a jednou z nejlepších investic.

Robert Hanzl

generální ředitel Next Reality

Robert Hanzl
+40
+
-

Na trhu aktuálně sledujeme zásadní pokles poptávky po nákupech nemovitostí a díky tomu růst počtu nabídek v realitních kancelářích. U některých typů, jako jsou například rodinné domy nad deset milionů korun a větší byty, se jedná o víc než poloviční propad zájmu a třetinové navýšení počtu nabídek. S tím samozřejmě souvisí i redukce cen. V momentě, kdy se díky malému zájmu nedaří vlastníkům prodávat, reagují snižováním ceny, což je obecný spouštěč poklesu.

U malometrážních bytů se poptávka snížila přibližně o pětinu. Zde se ceny drží a dle našich předpokladů budou stagnovat i do konce roku. O nákupy mají zájem drobní investoři, které ke koupi motivuje velký zájem o nájemní bydlení. Velmi dobře se stále prodávají pozemky k výstavbě, těch je na trhu obecně málo a ani zde nelze předpokládat pokles cen.

Trh nyní ovlivňuje minimální zájem o hypotéky. Většina všech obchodů se odehrává bez využití úvěru.

Délka trvání bude závislá na krocích ČNB. Jak ukázaly příklady z minulosti, jedná se o krátkodobý jev v řádech několika měsíců, či jednotek let. Následně se trh nemovitostí vrátí opět do růstu a z dlouhodobého hlediska si nemovitosti udrží velmi solidní zhodnocení.

Tomáš Rusňák

hypoteční specialista, autor vzdělávacího podcastu Hypotécast

Tomáš Rusňák
+41
+
-

Poptávka po nových hypotékách na trhu oproti minulému roku velmi významně propadla. Zcela logicky. Kombinace vysokých cen nemovitostí s vysokými úrokovými sazbami některé kupující odradí, jiným nákup znemožní. Máme zde ale stále mnoho lidí, kteří mají hotovost a chtějí investovat do bezpečných aktiv. Nemovitosti jsou pro řadu z nich velmi atraktivní i přes vysoké ceny a nízký roční výnos z nájemného. Napříč republikou už můžeme pozorovat stagnaci cen nemovitostí a v některých regionech začíná docházet ke zlevňování nabízených nemovitostí.

Ceny nemovitostí by se vlivem vysokých úrokových sazeb propadnout mohly. Dnes nové hypotéky děláme kolem 5,7 % p.a. a může se stát, že průměrná sazba u hypoték bude ještě mnohem vyšší. Co se ale kvůli tomu na trhu stane je spíše věštění z křišťálové koule, než kvalifikovaný názor podložený daty. Jsme v situaci, která tady ještě nebyla a tak nás může vývoj překvapit, stejně jako když přišel covid. Tehdy také řada odborníků očekávala pokles cen nemovitostí a mezitím se stal úplný opak.

Pozemky, rodinné domy, novostavby a developerské projekty nemají zatím důvod klesat na ceně. Samozřejmě, pokud někdo doteď nabízel svou nemovitost ke koupi za nesmyslnou cenu a teď zlevňuje, tak to ještě neznamená, že zde máme trend poklesu cen nemovitostí. Přívětivější podmínky očekávám u starších bytů, spíše mimo centra měst. Podle mého největší problémy nastanou, jakmile přijdou nedoplatky za energie příští jaro. To v kombinaci s vysokou inflací může vést k tomu, že někteří lidé začnou prodávat svou nemovitost, protože to už neutáhnou finančně. Pokud v ten samý moment budou stále velmi vysoké úrokové sazby, můžeme se dočkat i nějakého významnějšího propadu cen, protože na trhu budou nemovitosti, které prodávající budou potřebovat prodat za každou cenu, aby se nedostali do většího maléru.

Radek Šitera

zakladatel Valuo.cz

Radek Šitera
+77
+
-

Ještě před půl rokem by vám nejspíš osm z deseti odborníků na realitní trh tvrdilo, že není možné, aby nemovitosti v Česku zlevnily. Minimálně u bytů v Praze to bylo vyloučeno. Nejnovější data z inzerce i katastru však ukazují, že ti, co budou svou nemovitost potřebovat prodat, nenajdou zájemce snadno. Na konci června bylo v nabídce o 50 % víc bytů a domů než před rokem. Prodávající už v inzerci snižují cenu třikrát častěji, než tomu bylo loni.

Prudký pokles poptávky je prokazatelný i z dat z katastru, která jsou oproti datům z inzerce zhruba o dva až tři měsíce pozadu. Dle ČÚZK se v květnu 2022 prodalo o 20 % méně bytů a o 26 % méně domů než ve stejném měsíci v roce 2021. Nutno je si však uvědomit, že údaje z května odrážejí podmínky na trhu v březnu a dubnu. Tou dobou byly průměrné úrokové sazby hypoték kolem 4,7 %, v inzerci viselo o 15 % méně nabídek a zlevněných inzerátů bylo o 40 % méně.

Už v roce 2021 se říkalo, že ceny nemovitostí jsou vysoké a pro střední třídu nedostupné. Splátka na osmdesátimetrový byt po rekonstrukci v Praze při LTV 80 % však byla 25 000 korun na měsíc. Při současných úrokových sazbách a cenách by splátka u stejného bytu byla přes 46 tisíc.

Průměrné ceny nemovitostí zatím příliš neklesají. Spousta prodávajících počítá s tím, že prodej nemovitosti zabere několik měsíců. Když proto nenajdou zájemce v prvním měsíci, nemusí být hned ochotni jít s cenou dolu. Otázkou je, co se stane, když nebudou moci nalézt kupce v prvním půl roce nebo roce.

Daniel Kotula

majitel realitní kanceláře Kotula

 Daniel Kotula
+67
+
-

Ceny nemovitostí mohly být tak vysoko jen kvůli levným a dostupným úvěrům. A k tomu ještě pod kotel přitápěla vláda bezprecedentním rozhazováním peněz. Firmám se také dařilo, byla nízká nezaměstnanost a platy rostly. Měli jsme se jako prasata v žitě a mohli jsme si dovolit za byty a domy platit opravdu mnoho. A to i v mezinárodním srovnání, ve kterém má Česko druhý nejpřehřátější realitní trh na světě.

Tyto vysoké ceny nemohou vydržet při současné situaci, kdy hypotéka bude za 8,5 % a tedy na panelákovou 3+1 v Praze vyjde splátka 45 tisíc korun měsíčně. Navíc lidé také nebudou mít při tomto brutálním zdražování energií, jídla a dalších nezbytností na nákupy nemovitostí náladu. Budou rádi, když jen tak tak vyjdou se svými příjmy.

Výsledek je vidět již nyní. Nemovitosti se hromadí v nabídce a začíná docházet ke slevám. Pokračování tohoto trendu očekávám minimálně na jeden až dva roky, spíše déle. Inflace, tedy i vysoké úroky a současná nejistá ekonomická situace, nemá rychlé řešení.

Vít Hradil

hlavní ekonom Cyrrus

Vít Hradil
+43
+
-

Ochlazení nemovitostní horečky bylo nevyhnutelné, a to nejen kvůli růstu hypotečních sazeb, ale i s ohledem na znovuzavedení limitů úvěrových parametrů ze strany ČNB. Je ovšem nutné si uvědomit, že předchozí realitní mánie byla skutečně mimořádná a pokles z takto závratných hodnot nutně neznamená, že se trh dostává do krize. Už vůbec to pak neznamená, že bude následovat plošný pokles cen.

Podobně jako zbytek české ekonomiky se i stavebnictví momentálně potýká s dramatickým zdražováním vstupů, přičemž právě stavební materiály jsou vzhledem k energetické náročnosti své výroby zasaženy speciálně silně. Notoricky se zde navíc nedostává pracovní síly, což válka na Ukrajině jen dále umocnila. Ze strany nabídky tak bude pokračovat tlak na další zdražování nemovitostí.

Je pravdou, že poptávka slábne a v nejbližší budoucnosti i dále bude. Aby ovšem tento efekt přebil zdražování nákladů, musel by být mimořádně silný, ba přímo krizový. Z trhu pravděpodobně zmizí část spekulativního kapitálu, ovšem nemovitosti v atraktivních lokalitách si své nové vlastníky snadno naleznou. I nadále totiž platí, že zájemců o vlastní kvalitní bydlení je v tuzemsku víc, než odpovídajících nemovitostí.

Cenové korekce lze očekávat v místech, kde reálně nikdo bydlet netouží a kde bylo v uplynulých letech zdražování poháněno převážně davovou psychózou. Plošného zlevňování se ovšem nedočkáme, dokud neochladne i trh práce a nezačne růst nezaměstnanost, což zatím naštěstí není na pořadu dne.

Jan Brejl

obchodní ředitel Partners

Jan Brejl
-9
+
-

Rostoucí úrokové sazby tlačí poptávku po koupi nemovitosti dolů. To způsobuje, že dochází ke snížení tlaku na růst jejich cen. Nedá se však mluvit o tom, že by docházelo k jejich poklesu.

Snižování inzertních cen je logický krok, protože jde o ceny „nastřelené“ realitními kancelářemi z období realitní euforie. Jde tedy o jakousi korekci. Reálné poklesy cen můžeme očekávat v segmentu luxusních nemovitostí a stejně tak v oblasti rekreačních nemovitostí.

Výpočet splátek u hypotéky

let
%

Další kalkulačky

Lukáš Kučera

certifikovaný hypoteční specialista

Lukáš Kučera
+18
+
-

Jsme v situaci, kdy se lidé smířili s tím, že nemovitosti jsou dražší a je potřeba víc vlastních prostředků, či vyšší hypotéky. Problém ale nastává v tom, že tempo růstu sazeb je velmi rychlé. Kupující si tak nestíhají ani zvyknout na nové sazby a ty už jsou zase vyšší. Narážíme zde na fakt, že lidé by sice byli ochotni dát za nemovitost třeba pět milionů korun, ale jejich finanční situace jim to neumožňuje. Řešením je tak buď vyčkat, nebo zkusit požádat o slevu, či si vyhlídnout jinou levnější nemovitost. Hlavní boom už je za námi a nyní začíná poptávka postupně klesat.

Uvedu jeden ilustrační příklad. Pokud budu brát nynější stav po zásahu ČNB ohledně regulací od 1.4., pak manželé, kterým je do 36 let, si mohou vzít 90% hypotéku. Oba vydělávají celkově 50 tisíc čistého měsíčně a jsou bez dluhů. Na všechny úvěry mohou vynaložit částku 25 tisíc za měsíc. Kdyby šli v dubnu do banky, tak by úrok byl kolem čtyř procent a při úvěru 4,5 milionu na 30 let by splátka činila kolem 22 tisíc, což by pro ně nebyl problém.

Když ale do té samé banky půjdou nyní, úrok bude už víc než šest procent a splátka na stejný úvěr vyskočí na víc než 28 tisíc. V tento moment ale z hlediska regulací nebude možné úvěr poskytnout. Musí tedy snížit úvěr na čtyři miliony a dát o 500 tisíc ze svého víc, nebo hledat levnější nemovitost, pokud tyto peníze nemají.

Michal Kuzněcov

investor, podnikatel, Kuzněcov & Partners Invest

Michal Kuzněcov
+52
+
-

Zlom v cenách nemovitostí právě nastává. Nevidí to jen ten, kdo trh nepozoruje denně. Aktuálně nejvíce zlevňují velkometrážové byty v bytových domech, typicky 3+1, 4+kk a 4+1 ve větších městech. Pokud vám zdražilo financování nemovitosti dvojnásobně oproti minulému roku a za hypotéku na osm milionů korun nezaplatíte 32, ale 45 tisíc korun, tak i bonitní rodina s příjmem 100 tisíc měsíčně si rozmyslí, zda půlku výplaty bude dávat na splátku za vysněný dům. V dnešní době totiž jde o ekonomickou sebevraždu.

U velkých a dražších nemovitostí dokonce ceny klesají. Lze to pozorovat nejen na realitních webech, ale i na prohlídky chodí oproti roku 2021 méně než třetina lidí. Nejméně ohrožené jsou nejkupovanější byty 2+kk, které jsou ideální pro začínající páry a startovací byty pro rodinu, protože ty se často pořizují i jako investiční byty. Otázkou také je, jak to bude s nejmenšími byty typu 1+kk a 1+1, protože to byl hit posledních roků před covidem v rámci investičních bytů ve větších městech. Ale lidé, kteří je kupovali na hypotéku, počítali se splátkami od nájemníků a nepohlídali si dobu fixace, se mohou dostat do situace, že byt budou dotovat ze svého, nebo ho po zvýšení úrokových sazeb budou nuceni prodat.

Posledním sektorem jsou luxusní nemovitosti, kde větší pokles neočekávám. Lidé, kteří mají hodně peněz, je většinou měli i před krizí a budou je mít i po ní a rádi si připlatí za něco výjimečného. V globálu ale pokles cen přichází právě teď a jsem zvědavý, kam se s cenami dostaneme ještě na podzim a v zimě. Stále si ale myslím, že to bude jen krátkodobý pokles a potom se kupující opět na trh s nemovitostmi vrátí.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Trinity Bank

Lukáš Kovanda
+96
+
-

Jsme na začátku ekonomicky krizových let, kterých nakonec může být třeba pět. Ceny energií zůstanou vysoko po celou dobu, po niž se budeme zbavovat silné závislosti na ruských energiích, zejména na plynu.

Anketa

Kdo to zhodnotil nejlépe?

Kdyby politici opravdu chtěli národu sdělovat pravdu, museli by mu churchillovsky slíbit „krev, pot a slzy.“ Stále se ale špidlovsky tváří, že „zdroje jsou“. No, nejsou. Krize, která nás čeká, nebude pandemické „leháro“ žité na dluh. Rozdíl je v inflačních tlacích, které pohánějí ony drahé energie.

Kvůli inflaci nemohou centrální banky srazit vládám úrok jako při pandemii. Z krize, která nás čeká, se pouhým tištěním peněz a dalším zadlužováním nevymaníme. K tomu připočtěme, že český nemovitostní trh je ze srovnatelných ekonomik OECD tom novozélandském druhý nejpřehřátější. Nikde v ekonomicky vyspělém světě nejsou nyní tak rozevřeny nůžky mezi cenou nemovitostí a výší nájmů. Což je obecně jeden z klíčových znaků bubliny. Podle České národní banky jsou české nemovitosti v bublině až čtyřicetiprocentní. Měla splasknout už za pandemie, jenže tehdy jsme si ještě za stovky miliard dluhu koupili oddálení jejího splasknutí. Nyní stačí, aby Putin vypnul Evropě plyn, Německo spadne do recese – a my s ním.

Recese bude podobnější propadu z let 2008 a 2009 než z roku 2020. Právě proto, že ji nebude možné řešit dluhem. Takže i při nadcházející krizi je třeba počítat s poklesem cen nemovitostí, alespoň v některých lokalitách. Přepálené ceny v luxusu center velkých měst nebo naopak na panelákových sídlištích jejich periférií budou muset být nakonec „zasazeny do reálného rámce vleklé krize“. A to proto, že Česko je ekonomicky sedmnáctou spolkovou zemí Německa a německý ekonomický model byl dlouhá léta založený na levném ruském plynu.

Byl to tedy levný ruský plyn, který pořádně přifoukl i zmíněnou čtyřicetiprocentní bublinu českých realit. Nebude-li plyn, nebude bublina. Propad o deset až patnáct procent, který utlumí nedostatečná výstavba, je proto v příštích letech v Česku realistický.

Antonín Fidler

realitní makléř, Luxury service

Antonín Fidler
+54
+
-

Doba nízkých úrokových sazeb je pryč a s ní i doba, kdy se prodalo cokoliv za jakoukoliv cenu, každý makléř měl na každém prstu pět kupujících a mohl cenu ještě licitovat nahoru. Dnes se naopak setkáváme s čím dál větším tlakem na snižování cen, rapidně ubylo zájemců o koupi a realitní makléři zjišťují, že už není problém „nabrat“ nemovitost, ale prodat ji.

Velké nemovitosti jsou vzhledem k výši úrokových sazeb, cenám stavebních materiálů a energií v podstatě neprodejné. Setkáváme se s realitou, kdy prodávající musí slevit i 20 procent z prodejní ceny, aby se obchod realizoval. Zájem je nadále o malé a levné nemovitosti, bavíme se například o malometrážních bytech, kde je poptávka stále vysoká, protože je cena dostupná.

Dokud budou růst úrokové sazby hypoték, je možné očekávat další snižování cen nemovitostí, protože si koupi nebudou moci lidé dovolit.

Kam dál? Ankety Očima expertů na Finmagu:

Finmag na léto

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Jsem mizerný makléř,“ řekl Adéle Vopěnkové Prokop Svoboda. A tak místo aby prodával domy sám, vybudoval realitní kancelář, kde to ostatní dělají za něj. A výborně.

FIN. Dominik Stroukal dodá investorům naději po propadu trhů • V kanceláři šéfky České spořitelny • V hlavě lovce jednorožců Andreje Kisky ml. • Jakub Žofčák o byznysu s deskovými hrami • Robert Vlach o creator economy a podnikání s obsahem

MAG. Parkování zdarma je lidské právo. Co z pravičáka dělá soudruha • Nejbližší moře? Pět hodin jízdy. Se správným bourákem. Na ropu • Jako umami. V restauraci Jana Knedly umějí moderně míchat chuti i v české klasice • Kardiochirurg. Srdcař. A překvapivě dobrý spisovatel Josef Veselka

Autor článku

Adam Štěpánek

Adam Štěpánek

Editor Finmag.cz. Začínal ve sportovních redakcích, poté se přeorientoval na byznys a jako redaktor a posléze editor působil na webech týdeníků Euro a Hrot. Zajímá se o zahraniční politiku a rád se nervuje u sledování svých oblíbených sportovních týmů, ať už ze světa fotbalu (i amerického) či basketbalu.