Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Bytová krize na desítky let? Zabránit tomu může regulace

Petr Fischer
Petr Fischer | 23. 6. 2022 | 15 komentářů | 15 771
Bydleníhypotékykapitalismusnázorregulace

Byty nejsou a nebudou, hlásí už delší dobu titulky v českých médiích. Není to nic nového, to jen rostoucí úrokové sazby a náklady na energie až na dřeň odhalují slabiny českého bytového trhu. Kde se stala chyba? A dá se s tím vůbec něco dělat?

Bytová krize na desítky let? Zabránit tomu může regulace

Výstavba nových nájemních bytů může být novým trendem, protože prodat dnes byty přes hypotéky půjde mnohem hůř než doposud. (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Česko má za sebou báječné hypotékové desetiletí. Od roku 2010, kdy banky uzavíraly sotva čtyři tisíce hypotečních úvěrů měsíčně, vylétl během pár let tento objem až na 35 tisíc smluv za měsíc. Nízké úroky a uvolněná pravidla dávaly šanci na hypoteční financování vlastního bydlení i lidem, kteří by na ně nikdy předtím nedosáhli.

S tím je konec: pravidla se zpřísnila a vysoké úroky přibrzdily hypoteční trh v prvním půl roce letošního roku až o 60 procent. Na podzim se ale úroky mohou vyšplhat až na devět procent, což hypotéční trh prakticky na dlouho utlumí.

Hypotéky se přitom právě posledních deset let stávaly v Česku poslední šancí, jak se dostat k bytu. I mladší lidé se za pomocí celých velkých rodin zadlužovali až do důchodu, aby mohli slušně bydlet.

Je to obvyklé riziko tradičního anglosaského kapitalismu. Jakmile se dostanete k slušné práci, je na čase pořídit byt, případně půldomek, tedy vzít si hypotéku a loajálně se propojit s existujícím systémem, který se tak stává vnitřní součástí půjčujícího si já. Hypotéční smlouvy jsou nejsilnějším kapitalistickým motorem minimálně v USA a v Británii, proto velké krize (například ta v roce 2008) začínají právě tady, krachem hypotečního trhu.

Bydlet ve vlastním je považováno za celoživotní jistotu pro několik generací, nájemní bydlení pak za obrovské riziko.

Posedlost bydlet ve vlastním

Česká společnost jako by se po roce 1989 viděla v anglosaském modelu. Během dvou desítek let došlo k totálnímu přechodu od nájemního bydlení k bydlení vlastnickému. Eurostat uvádí, že v roce 2015 byl podíl nájemního bydlení v Česku jen 22 procent, přičemž taková Británie, hnaná hypotečními úvěry, vykazovala třetinu lidí v nájmech.

Výpočet splátek u hypotéky

let
%

Další kalkulačky

České číslo je samozřejmě dáno i tím, že řada fakticky družstevních bytů spadá do kategorie vlastního bydlení, což není metodologicky důsledné, ale i tak je to mohutný trend, který zcela předělal vztah bydlení a jeho vnímání ve společnosti. Bydlet ve vlastním (mít svůj dům, svůj byt) je považováno za celoživotní jistotu pro několik generací, nájemní bydlení pak za obrovské riziko, kterému se raději vyhnout.

Za pozornost přitom stojí, že dvě Česku kulturně nejbližší země – Rakousko a Německo – závisí na nájemním bydlení. Němci podle Eurostatu skoro z padesáti procent, Rakušané z více než čtyřiceti.

Má to i své historické příčiny. V Německu se to vysvětluje především poválečnou obnovou, kde hrál svou roli čas. Rychle postavit mnoho nových bytů, kam by se mohli za slušné peníze nastěhovat lidé z rozbombardovaných měst, se nedalo na základě hypotečních úvěrů. Vyrůstaly tedy nájemní byty, a protože nájmy byly přiměřené, jejich obliba se udržela i do časů, kdy získat peníze na soukromou výstavbu domu bylo už daleko snazší.

Během roku se průměrné pronájmy v Praze zvýšily z devatenácti tisíc na 25 600 korun. Jde o skok o celou třetinu.

Návrat k nájmům

Česko podle odborníků čeká návrat k nájemnímu bydlení, a to i kvůli tomu, že vlastnické bydlení se zejména ve velkých městech stále častěji mění ve finanční spekulaci.

Jenže možná právě proto cena nájemních bytů už nějakou dobu výrazně roste. Poptávka opět přesahuje nabídku, a to se vzhledem k velmi omezené rozestavěnosti nových nájemních bytů jen tak nezmění.

Během roku se například průměrné pronájmy v Praze zvýšily z devatenácti tisíc na 25 600 korun. Jde o skok o celou třetinu. Jistě, v Praze je na bydlení vždy největší tlak, je to ekonomické, administrativní a kulturní centrum, které přitahuje lidi z celé republiky, v dalších velkých městech to ale není o moc lepší.

Ostrava vykazuje nárůst průměrných cen pronájmů o bezmála 27 %, Zlín o 22 %, Brno o více než jedenáct. Ceny klesají snad jen v Pardubicích, kde se v pronájmech bydlí v průměru za 11 500 Kč.

Výstavba nových nájemních bytů může být novým trendem, protože prodat byty přes hypotéky půjde mnohem hůř než doposud.

Dlouhá krize?

Trh se v tomto případě dá rozhýbat jen dvěma způsoby. Bude se více stavět, tedy zvedne se nabídka, nebo se lidé budou více stěhovat za levnějším bydlením, restrukturalizuje se poptávka. To druhé v Česku není zvykem, ostatně lidé se minimálně stěhují i za prací.

Úroky hypoték
Shutterstock

Vyplatí se čekat? Drahé hypotéky očima expertů

Úroky hypoték dosáhly nejvyšší úrovně za víc než deset let. Levné nejsou ani nemovitosti samotné, ceny loni vystřelily do dosud nepoznaných výšin. Má za téhle situace smysl čekat, nebo nákup vlastní nemovitosti už nikdy nebude levnější?

Výstavba nových nájemních bytů může být novým trendem, protože prodat dnes byty přes hypotéky půjde mnohem hůř než doposud.

Každopádně je už delší dobu zřejmé, že bytová výstavba stojící čistě na soukromém kapitálu bydlení budoucích generací jen tak nezajistí a že bez důrazného vstupu obcí a měst na trh může bytová krize trvat desítky let.

Neznamená to nutně, že obce a města musí sama stavět, ale musí vytvořit takové podmínky pro výstavbu bytů, aby se omezily investiční spekulace a zaručila ekonomická dostupnost nájemního bydlení.

Regulace není sprosté socialistické slovo, nýbrž životní nutnost při formování městského prostředí.

Regulace není sprosté slovo

V Česku se bohužel vytvořila představa, že kdo staví a platí, ten diktuje podmínky. A kdo stavitele omezuje, je komunista, přinejmenším nepřítel tržního hospodářství. Ale staví se vždy v obci a také v zájmu obce a jejich obyvatel a obce mají také dost zákonných a motivačních pák na to, aby trh s byty na svém území dostatečně tvarovaly, regulovaly.

Anketa

Jak bydlíte?

V minulosti na tom zjevně moc nepracovaly, jinak by to u nás s byty vypadalo jinak. „Regulace“ v tomto případě není sprosté socialistické slovo, nýbrž životní nutnost při formování městského prostředí, bez níž bude dostupné bydlení dál pouhým snem nejen lidí, kteří začínají svůj samostatný dospělý život.

„Vlastnictví zavazuje,“ píše se v Listině základních práv a svobod. Nemělo by být vykonáváno na úkor zájmu druhých lidí nebo v rozporu s obecnými zájmy. A v zájmu obcí přece je, aby bylo rychle k dispozici slušné a cenově přiměřené bydlení.

Důležitější priorita obecní politiky dnes neexistuje, stačí z toho vyjít a chovat se podle toho. Dobrá obecní politika se pozná podle politiky bytové. Komunální volby se blíží, bude podle čeho ve volebních místnostech poměřovat a vybírat…

Kam dál? Hypotéky na Finmagu:

Finmag na léto

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Jsem mizerný makléř,“ řekl Adéle Vopěnkové Prokop Svoboda. A tak místo aby prodával domy sám, vybudoval realitní kancelář, kde to ostatní dělají za něj. A výborně.

FIN. Dominik Stroukal dodá investorům naději po propadu trhů • V kanceláři šéfky České spořitelny • V hlavě lovce jednorožců Andreje Kisky ml. • Jakub Žofčák o byznysu s deskovými hrami • Robert Vlach o creator economy a podnikání s obsahem

MAG. Parkování zdarma je lidské právo. Co z pravičáka dělá soudruha • Nejbližší moře? Pět hodin jízdy. Se správným bourákem. Na ropu • Jako umami. V restauraci Jana Knedly umějí moderně míchat chuti i v české klasice • Kardiochirurg. Srdcař. A překvapivě dobrý spisovatel Josef Veselka

Autor článku

Petr Fischer

Petr Fischer

Analytik týdeníku Euro. Český novinář, scenárista, moderátor a filozof. Po absolvování Filozofické fakulty Univerzity Karlovy pracoval v řadě redakcí, mimo jiné v Lidových novinách, Hospodářských novinách, BBC či České televizi. Byl šéfredaktorem Českého rozhlasu – Vltava. Za svou práci byl oceněn Cenou Rudolfa Medka a Cenou Ferdinanda Peroutky.