Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Jak vybrat správný nemovitostní fond? 11 bodů, na které se zaměřit

Jan Traxler
Jan Traxler | 12. 4. 2022 | 1 komentář | 7 128
investiceMiliardy v pohybunemovitostinemovitostní fondyreality

Chystáte se investovat do nemovitostního fondu? Žádný dokonalý neexistuje. Můžeme vám však poradit, na co se při jeho výběru zaměřit a na co si dát pozor.

Jak vybrat správný nemovitostní fond? 11 bodů, na které se zaměřit

V ČR fungují takřka tři desítky nemovitostních fondů. Každý je něčím specifický a má své výhody a nevýhody.

Zdroj: Shutterstock.com

V České republice dnes fungují takřka tři desítky nemovitostních fondů. Všechny vykazují velmi stabilní výnosy a polovina z nich v uplynulém roce překonala inflaci.

Každý nemovitostní fond je však něčím specifický a má své výhody a nevýhody. V rámci projektu Miliardy v pohybu se podíváme, na co se zaměřit při jeho výběru.

Polovina nemovitostních fondů ještě nefunguje ani tři roky, takže z historie moc nevyčtete.

1. Historické výnosy 

Nejprve se asi každý podívá na dosavadní výsledky jednotlivých fondů. Problém je, že polovina z nich ještě nefunguje ani tři roky, takže z historie moc nevyčtete.

Václav Muchna Y Soft
Y Soft

Pronajímat byt, nebo investovat do nemovitostního fondu? Co se vyplatí víc

Jaká úskalí skrývá pronájem bytu? Může být nemovitostní fond efektivnější řešení? A v čem spočívají hlavní výhody nemovitostních fondů? Přečtěte si, jak efektivně investovat do nemovitostí.

U starších fondů už ale porovnatelná data existují. Nejvyšších výnosů dlouhodobě dosahují nemovitostní fondy určené kvalifikovaným investorům, tedy Accolade Industrial, WOOD & Company, ZDR Investments a NOVA Real Estate. Naopak nejnižší výnosy vykazuje retailový fond REICO ČS nemovitostní, vůbec nejstarší nemovitostní fond v Česku. 

Při prezentaci dosavadních výsledků investic ale musíme vždy upozorňovat investory, že historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. Měli byste se také zajímat o to, do čeho reálně fond investuje, jak majetek spravuje, či jaké si účtuje poplatky.

Na developmentu není vůbec nic špatného. Jeho rizika jsou ale nesrovnatelně vyšší oproti rizikům klasických nemovitostních fondů.

2. Pronájem nebo development? 

Nejprve si ověřte, jaká je vlastně investiční strategie fondu. Věnuje se správě a pronájmu nemovitostí, nebo developmentu? Pojmem nemovitostní či realitní fond se totiž označuje i řada investičních fondů, které se dají označit jako developerské. Jde například o fondy Spilberk, Domoplan, Nemomax, Bidli, Natland rezidenční, BHS Real Estate, Arete Industrial, Evropa realitní, ČSNF, Gartal, Czech Capital Re či Vihorev. Jejich byznysem je primárně development, nikoliv pronájem nemovitostí. 

Na developmentu není vůbec nic špatného. Jeho rizika jsou ale nesrovnatelně vyšší oproti rizikům klasických nemovitostních fondů, které jen spravují a pronajímají nemovitosti. V tomto článku se budeme věnovat pouze tradičním fondům zaměřeným čistě na pronájem nemovitostí, které můžeme obecně považovat za velmi konzervativní investici.

I první dojem z obrázků je důležitý. Přistupujte k tomu podobně, jako byste si vybírali vlastní byt.

3. Portfolio nemovitostí

Vždy se podívejte, jaké nemovitosti fond spravuje, a položte si otázku: „Chtěl bych takové nemovitosti vlastnit?“ O to totiž v každém nemovitostním fondu jde. De facto spoluvlastníte všechny nemovitosti a podílíte se na výnosech z jejich pronájmu a dlouhodobě také z růstu jejich hodnoty.

Na začátku pandemie jsme měli černější scénáře, říká správce realitního fondu

„Investoři můžou být v klidu, pandemie koronaviru nemovitostní fondy nijak nezasáhla. Ekonomiku jako takovou ale ještě čekají horší časy,“ varoval už v polovině loňského roku ve Finmag podcastu Vladan Kubovec, portfoliomanažer fondu Conseq realitní.

Zaměřte se také na složení portfolia fondu. Kolik nemovitostí fond spravuje a v jakých lokalitách? Do jakých typů nemovitostí investuje? Jedná se o rezidenční nemovitosti, kanceláře, obchody, logistiku, výrobní areály, zdravotnická zařízení, nebo mix různých typů nemovitostí?

Samozřejmě se nerozhodujte jen na základě obrázků spravovaných nemovitostí. Posoudit musíte i reálná čísla. Nicméně i první dojem z obrázků je důležitý. Přistupujte k tomu podobně, jako byste si vybírali vlastní byt. Líbí se vám dané nemovitosti, jejich lokalita a nájemníci? Dávají vám takové nemovitosti smysl jako investice?

Podle rentability nájmu si můžete udělat obrázek, jak „konzervativně“ má fond oceněné nemovitosti a jaké výnosy z nájmu můžete reálně očekávat.

4. Rentabilita nájmu (yield)

Podívejte se, jaké má fond klíčové nájemníky. Věříte, že nezkrachují a budou platit smluvený nájem? Zjistěte si, jakou mají spravované nemovitosti celkovou hodnotu v účetnictví fondu a jaký generují nájem. Pokud poměříte čistý roční nájem celkovou hodnotou nemovitostí, zjistíte, jakou rentabilitu nemovitosti mají, tedy jaké hrubé výnosy dokáže fond generovat z nájmu.

Tento údaj bývá zveřejňován pod ukazatelem „yield“. Zpravidla činí mezi pěti až sedmi procenty ročně. Podle toho si můžete udělat obrázek, jak „konzervativně“ má fond oceněné nemovitosti a jaké výnosy z nájmu můžete reálně očekávat. Nejvyšší yield ke konci loňského roku vykazovaly fondy Ambeat a Realia Retail Parks, nejnižší naopak oba fondy REICO.

Zhruba polovina nemovitostních fondů ale údaje o ročních příjmech z nájmu a rentabilitě nájmu bohužel nezveřejňuje. To neznamená, že takový fond musí být špatný. Osobně ale nepůjdu do manželství s někým, kdo přede mnou něco tají.

Čím delší doba do konce platnosti nájemních smluv, tím lépe, protože o to jistější má fond příjmy.

5. Obsazenost a délka nájmů (WAULT)

Když budete dohledávat informace k portfoliu daného nemovitostního fondu, podívejte se, jak dlouhé má v průměru nájemní smlouvy, respektive jaká je průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv. Tento údaj najdete pod zkratkou „WAULT“. Obecně lze říct, že čím delší doba do konce platnosti nájemních smluv, tím lépe, protože o to jistější má fond příjmy. Zpravidla to bývá mezi čtyřmi až sedmi lety. 

Pro jistotu se zaměřte také na průměrnou obsazenost nemovitostí nájemníky, tedy na to, kolik procent pronajímané plochy je skutečně pronajato a tudíž vydělává. U většiny nemovitostních fondů bývá standardně obsazenost od 95 do sta procent. Pokud je však nižší, znamená to, že část majetku fondu nevydělává. Nejnižší obsazenost ke konci roku vykazoval fond Tesla Realita (84 %).

U většiny nemovitostních fondů se úvěrové zatížení pohybuje v průměru kolem 40 až 60 procenty.

6. Úvěrové zatížení (LTV)

Všechny nemovitostní fondy v nějaké míře využívají při nákupech nemovitostí bankovní kofinancování. Například koupí nemovitost za 200 milionů korun, přičemž sto milionů použijí z vlastního kapitálu (vklady investorů) a na dalších sto milionů si vezmou úvěr od banky, který posléze splácí z inkasovaného nájmu.

Rizika LTV

Úvěrové zatížení přináší i rizika. Buď mohou stoupnout úroky, nebo klesnou příjmy z nájmu (například když zkrachuje nájemník). Česká národní banka v uplynulých měsících výrazně zvedla úrokové sazby, což může některým fondům do budoucna při změně fixace výrazně zkomplikovat situaci, podobně jako lidem s hypotékou. Všechny větší fondy to však zřejmě budou řešit jednoduše tím, že refinancují úvěr v eurech, kde jsou schopné si nadále půjčovat za dvě procenta ročně.

Proč to dělají? Protože pokud si například vezmete úvěr s úrokem tři procenta a nájem vám ročně nese rentabilitu šest procent, tak se to finančně vyplatí. Vyšší úvěrové zatížení (LTV) obecně zvedá rentabilitu vlastního kapitálu, tedy výnosy pro investory.

U většiny nemovitostních fondů se úvěrové zatížení pohybuje v průměru kolem 40 až 60 %. Úvěrů nejméně využívá fond Tesla Realita s LTV ve výši pouhých sedm procent. Velmi konzervativní je v tomto směru také Conseq realitní s 18 %. Naopak největší „páku“ vykazují aktuálně fondy Realia Retail Parks a Trigea nemovitostní fond s LTV na úrovni 60 až 65 %.

V současné době se fondy s aktivy a závazky v eurech jeví bezpečněji než fondy s úvěry v korunách.

7. Měnové riziko

Ačkoliv všechny nemovitostní fondy v ČR vydávají podílové listy či investiční akcie v korunách, některé velké fondy inkasují nájemné v eurech a také v nich primárně oceňují spravované nemovitosti. Na vývoj hodnoty investičních akcií takového fondu v korunách má tedy vliv také vývoj kurzu eura a koruny.

Anketa

Láká vás investice do nemovitostního fondu?

Největší fondy Accolade Industrial a REICO ČS nemovitostní účtují vše v eurech. Mnohé další pak mají nájemné zčásti v korunách a zčásti v eurech. Běžně to nepoznáte. Ale ve chvíli, kdy dochází k velkým pohybům kurzu měny, jako třeba v posledních několika měsících, už je to ve výsledcích poznat. Posiluje-li koruna, jsou výnosy po přepočtu z eur nižší. Oslabuje-li, jsou naopak výnosy v korunách vyšší.

Toto měnové riziko může z dlouhodobějšího pohledu trochu ukrajovat z výnosů, bude-li česká koruna v následujících letech nadále posilovat k euru. Ale na druhou stranu si nemovitostní fondy dnes berou úvěry s výrazně nižšími úroky v eurech než v korunách, což pomáhá zvyšovat výnosy. V současné době se fondy s aktivy a závazky v eurech jeví bezpečněji než fondy s úvěry v korunách, s ohledem na vývoj úrokových sazeb v posledním roce.

Většina fondů deklaruje vypořádání zpětných odkupů do jednoho měsíce od stanovení hodnoty podílových listů pro dané období.

8. Likvidita – zpětné odkupy

Jakákoliv nemovitost obecně není příliš likvidní aktivum. Chceteli ji prodat, trvá to zpravidla minimálně několik měsíců. A čím specifičtější nemovitost, tím je to komplikovanější. Představte si třeba, že chcete prodat obchodní centrum s padesáti různými nájemci, nebo výrobní halu či domov pro seniory. U takových nemovitostí trvají transakce běžně půl roku až rok.

Miliardy v pohybu

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.czShutterstock/Finmag.cz

Také si sedíte na penězích? Češi dnes mají podle Asociace pro kapitálový trh ČR na bankovních účtech uloženy zhruba tři biliony korun. Během pandemie koronaviru si dokonce vytvořili rekordní polštáře úspor. Ty jim ale aktuálně požírá vysoká míra inflace, která se pohybuje v dvouciferních hodnotách. Magazín Finmag spolu se svým webem Finmag.cz proto spustil speciální projekt Miliardy v pohybu, jehož hlavním cílem je upozornit na nutnost patřičné péče o osobní finance. A poradit, jak je bez ohledu na hladovou inflaci dostat do dobré kondice. Rozumné a odpovědné investování by totiž mělo být samozřejmostí. Chceme ukázat, jaké možnosti se na trhu nabízejí, kdo a jak zainvestované prostředky spravuje a že správné nastavení portfolia nemusí být raketová věda.

Nemovitostní fondy nabízené široké veřejnosti proto musí ze zákona držet minimálně dvacet procent vlastního kapitálu na účtu v bance či v jiných likvidních aktivech (například státní pokladniční poukázky). Do nemovitostí mohou investovat maximálně osmdesát procent vlastního jmění fondu. To na jednu stranu snižuje výnosnost, ale na tu druhou je díky tomu zaručena dostatečná likvidita pro případné zpětné odkupy investorů.

Většina fondů proto deklaruje vypořádání zpětných odkupů do jednoho měsíce od stanovení hodnoty podílových listů pro dané období. V praxi tedy dostanete peníze do jednoho až dvou měsíců od chvíle, kdy požádáte o zpětný odkup. Mimochodem, každý fond má zákonnou povinnost od vás podíly vykoupit zpět, když o to požádáte.

To ovšem neplatí pro fondy kvalifikovaných investorů (FKI), které nemají povinnost držet dvacet procent kapitálu likvidní. Naopak se zpravidla snaží držet jen minimum hotovosti a nakoupit raději další nemovitosti, které ponesou další nájem. Díky tomu nemovitostní FKI vykazují vyšší výnosy, nemohou ale garantovat dostatečnou likviditu. Proto často omezují výstup z fondu po určitou dobu výstupními poplatky (viz dále) a zároveň mají delší dobu na vypořádání zpětných odkupů (zpravidla šest měsíců až dva roky). Doporučuji si ve statutu fondu vždy velmi dobře prostudovat podmínky zpětných odkupů, abyste pak nebyli nemile překvapeni.

Toto je daň za vyšší výnos a jedna z klíčových otázek, kterou si musíte před investicí dobře rozmyslet. Dáte přednost vyššímu výnosu na úkor likvidity, nebo upřednostníte lepší likviditu a spokojíte se s nižším výnosem?

Konkrétní výše maximálního poplatku se odvíjí od ceníku zprostředkovatele, přičemž při větších částkách bývá zpravidla účtován menší poplatek.

9. Vstupní poplatek

Většina investičních fondů, a to nejen těch nemovitostních, si z investované částky na začátku strhne vstupní poplatek, který se pohybuje od nuly do pěti procent z investované částky. Jeho maximální výši určuje statut fondu a najdete ho také v dokumentu nazvaném „Klíčové informace pro investory“, se kterým vás musí před investicí zprostředkovatel vždy seznámit. 

Dva fondy (Tesla Realita a JET Industrial Lease) aktuálně neúčtují vůbec žádný vstupní poplatek. U většiny fondů se standardně pohybuje kolem tří až čtyř procent.

V praxi ale může být účtován nižší vstupní poplatek, než je uvedeno ve statutu fondu (ten určuje pouze jeho maximální výši). Konkrétní výše maximálního poplatku se odvíjí od ceníku zprostředkovatele, přičemž při větších částkách bývá zpravidla účtován menší poplatek. Například ve FINEZ se při investici od jednoho milionu korun plošně u všech fondů účtuje vstupní poplatek ve výši jednoho procenta.

Smyslem výstupního poplatku je donutit investory, aby dodrželi minimální časový horizont investice.

10. Výstupní poplatek

Zhruba polovina nemovitostních fondů si účtuje také výstupní poplatek. Bývá aplikován při zpětném odkupu z vybírané částky, pouze po omezenou dobu od zainvestování, zpravidla po dobu tří až pěti let. Poté už žádný poplatek při výběru peněz z fondu účtován není. Smyslem výstupního poplatku je donutit investory, aby dodrželi minimální časový horizont investice. Nemovitostní fondy tímto omezují krátkodobé spekulace.

Minimální investice

Do běžných nemovitostních fondů, určených široké veřejnosti, je možné investovat řádově od stokorun či tisícikorun. U fondu Investika realitní je minimální investice dokonce jen jedna koruna. Některé nemovitostní fondy jsou ale určené pouze kvalifikovaným investorům, což v praxi znamená, že do nich musíte investovat minimálně milion korun. To platí například pro fondy WOOD & Company, NOVA Real Estate, ZDR Investments, JET Industrial Lease, Realia Retail Parks nebo Fond českého bydlení. U fondu Accolade Industrial jsou to dokonce miliony dva. Některé fondy pak ještě mají pro hodně velké investory speciální třídu akcií s nižšími poplatky.

U některých fondů je výstupní poplatek kalkulován v jednotkách procent z odkupované částky. Například u fondu NOVA Real Estate je dva roky od nákupu účtován ve výši pěti procent, posléze každý rok jeho výše klesá a po pěti letech už není účtován vůbec. U některých fondů je ale výstupní poplatek extrémně vysoký, v těchto případech opravdu musíte dodržet časový horizont.

Fond ZDR Investments si po tři roky od úpisu účtuje čtyřicetiprocentní výstupní poplatek, po třech letech je pak možné z fondu vystoupit bez sankcí. U fondu JET Industrial Lease je to dokonce 95 % po tři roky od nákupu, posléze bez poplatku. A fond Accolade Industrial sice neúčtuje žádný výstupní poplatek, ale po dobu pěti let neumožňuje zpětné odkupy vůbec.

Hodnota podílových listů či investičních akcií je u každého fondu vždy kalkulovaná už po zohlednění všech nákladů.

11. Náklady na správu

Obecně mají u všech fondů nezanedbatelný vliv na celkové čisté zhodnocení také jejich náklady na správu. Vyšší náklady více ukrajují z výnosů. Proto jsou dnes mezi investory tolik oblíbené nízkonákladové ETF (burzovně obchodovatelné) fondy. Ovšem to je relevantní hlavně pro akcie a dluhopisy. Nemovitostní ETF neexistují. Když najdete nějaké realitní ETF, jedná se o portfolio akcií firem podnikajících v realitním sektoru, nikoliv fond spravující nemovitosti. 

Relativní dopad ročních nákladů na správu fondu je uváděn v procentech, zpravidla se pohybuje kolem jednoho až tří procent ročně. Nejnižší nákladovost lehce pod procento ročně vykazují fondy NEMO a Realia Retail Parks. Naopak nejdražší z pohledu nákladů na správu jsou fondy Tesla Realita, ZFP realitní a RSBC Českomoravský nemovitostní fond.

Václav Muchna Y Soft
Y Soft

Klesne cena nemovitostí? Drahé hypotéky snižují poptávku

V minulých letech bylo takřka nemožné snížit cenu nemovitosti vyjednáváním. Teď se ale situace na trhu mění. Díky klesající poptávce po nemovitostech je opět možné vyjednat si příznivější podmínky, upozornil hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček.

Hodnota podílových listů či investičních akcií je však u každého fondu vždy kalkulovaná už po zohlednění všech nákladů. Stejně tak když se fond chlubí nějakými výnosy za uplynulé období, jedná se už vždy o čisté výnosy po odečtu všech nákladů na správu. Roční náklady na správu tedy berte pouze jako informativní hodnotu, od historických výnosů ho neodečítejte.

V případě nemovitostních fondů má toto číslo navíc velmi špatnou vypovídací hodnotu. Zahrnuje totiž pouze náklady na správu samotného fondu (poplatek za obhospodařování, administraci, depozitáře...). Jenže mnohem větší dopad mají náklady na správu jednotlivých nemovitostí (údržba, úklid, opravy...), které jsou zahrnuté v účetnictví jednotlivých SPV (Special Purpose Vehicle, neboli společnost zvláštního určení, což je účelově zřízená společnost vlastnící danou nemovitost/realitní projekt. Její jedinou aktivitou je následně provoz nemovitosti, pozn. red.). 

U nemovitostních fondů se tedy nerozhodujte podle toho, který z nich vykazuje oficiálně nejnižší nákladovost, protože jde o naprosto nedostatečný ukazatel. Ale aspoň jednu věc vám roční náklady na správu prozradí: jak „nenažraný“ je management u některých fondů. Plus mínus do dvou procent ročně je nákladovost přiměřená.

Žádný fond není dokonalý

Neexistuje přitom žádný „dokonalý nemovitostní fond“, který by spravoval krásné nemovitosti, vykazoval vysoké výnosy, měl vynikající likviditu, nízké náklady na správu a neúčtoval si žádné vstupní a výstupní poplatky. Vždycky je to něco za něco, takže si musíte rozmyslet, co je pro vás nejdůležitější.

Doporučuji si na začátek ujasnit:

  1. Jakou částku chcete do nemovitostí investovat? Pokud je to méně než jeden milion korun, automaticky můžete odfiltrovat všechny fondy určené pouze pro kvalifikované investory.
  1. Na jak dlouho plánujete peníze investovat? Pokud dlouhodobě, pak se nemusíte příliš trápit vstupními ani výstupními poplatky, větší roli tu spíše budou hrát náklady na správu. Ty by neměly být příliš vysoké. Pokud ale plánujete do nemovitostního fondu investovat třeba jen na tři až pět let, pak naopak zbystřete u jednorázových poplatků, aby se vám investice vůbec vyplatila. V takovém případě je důležité volit fond bez výstupních poplatků a s co nejnižším vstupním poplatkem.
  1. Mohou být prostředky několik let vázané, nebo je potřebujete ponechat likvidní? Pokud potřebujete ponechat investované prostředky relativně po ruce (s likviditou do jednoho až dvou měsíců), odpadne vám zhruba polovina fondů určených kvalifikovaným investorům, které si účtují vysoké výstupní poplatky, nebo mají dlouhou dobu na vypořádání zpětných odkupů.

Ideální kombinace tedy je, pokud hodláte investovat alespoň milion korun, minimálně na pět a více let a máte dostatek jiných likvidních prostředků. Pak se nemusíte ve výběru ničím omezovat, nabízí se vám zhruba tři desítky nemovitostních fondů, včetně těch dlouhodobě nejúspěšnějších, určených kvalifikovaným investorům.

V takovém případě si v klidu prohlédněte, jaké nemovitosti spravují, jaké mají nájemníky, rentabilitu nájmu, obsazenost a podobně. A samozřejmě také, jaké vykazují historické čisté výnosy. Podle toho všeho se pak rozhodněte, který fond vám dává větší smysl. V případě většího kapitálu to lze řešit i rozložením na více fondů s různým zaměřením.

Každopádně nelze ukázat na jeden konkrétní „nejlepší“ nemovitostní fond. Podle historických výnosů by to byly fondy Accolade Industrial a oba fondy WOOD & Company, Retail a Office. Podle aktuální rentability nájmu fondy Ambeat a Realia Retail Parks. Podle délky nájemních smluv fondy REICO ČS Long Lease a JET Industrial Lease. Podle nejrychlejší likvidity fond REICO ČS nemovitostní. Podle nákladovosti fond NEMO. Podle nejnižšího úvěrového zatížení fond Tesla Realita. A tak dále.

Vždycky záleží na úhlu pohledu: co kritérium, to jiný „vítěz“.

Nenechte své peníze spát aneb Kdo hýbe miliardami v Česku

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.czShutterstock/Finmag.cz

Kam dál? Reality a investice na Finmagu:

Finmag na léto

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

„Jsem mizerný makléř,“ řekl Adéle Vopěnkové Prokop Svoboda. A tak místo aby prodával domy sám, vybudoval realitní kancelář, kde to ostatní dělají za něj. A výborně.

FIN. Dominik Stroukal dodá investorům naději po propadu trhů • V kanceláři šéfky České spořitelny • V hlavě lovce jednorožců Andreje Kisky ml. • Jakub Žofčák o byznysu s deskovými hrami • Robert Vlach o creator economy a podnikání s obsahem

MAG. Parkování zdarma je lidské právo. Co z pravičáka dělá soudruha • Nejbližší moře? Pět hodin jízdy. Se správným bourákem. Na ropu • Jako umami. V restauraci Jana Knedly umějí moderně míchat chuti i v české klasice • Kardiochirurg. Srdcař. A překvapivě dobrý spisovatel Josef Veselka

Autor článku

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management. Investičnímu poradenství se aktivně věnuje od roku 2004. Patří mezi průkopníky placeného poradenství formou odměny ze zisku. Zaměřuje se na privátní klientelu, ale radí také několika církevním organizacím a nadacím. V roce 2021 založil investiční fond Otakar. Je odborným garantem portálu Nemovitostní-fondy.cz a autorem více než 650 odborných článků a publikací. Je ženatý a má dvě děti. Ve volném čase hraje stolní tenis, do práce jezdí nejraději na kole a miluje horskou turistiku.