Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Pronajímat byt, nebo investovat do nemovitostního fondu? Co se vyplatí víc

Jan Traxler
Jan Traxler | 29. 3. 2022 | 2 komentáře | 15 678
investiceinvestiční univerzitaMiliardy v pohybunemovitostipodílové fondyreality

Jaká úskalí skrývá pronájem bytu? Může být nemovitostní fond efektivnější řešení? A v čem spočívají hlavní výhody nemovitostních fondů? Dnes se v rámci projektu Miliardy v pohybu povídáme na způsoby, jak efektivně investovat do nemovitostí.

Pronajímat byt, nebo investovat do nemovitostního fondu? Co se vyplatí víc

Vyplatí se ještě koupě nemovitosti na pronájem? (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Jestli přemýšlíte, jak chránit úspory před inflací, určitě se vaše úvahy točí i kolem investice do nemovitosti. Nemovitost vám bude generovat stabilní příjmy z pronájmu a zároveň dlouhodobě její hodnota s inflací roste.

Můžete koupit byt v nějakém větší městě a pronajímat ho. Díky vysoké inflaci, vyšším úrokovým sazbám a také v důsledku přílivu uprchlíků z Ukrajiny se dá předpokládat, že poptávka po bydlení v nájmu nyní poroste a o nájemníky asi nebudete mít nouzi.

Jenomže má to i svá úskalí, se kterými je třeba před rozhodnutím počítat.

Rentabilita nájmu vychází jen kolem dvou procent ročně. Brát si na takovou investici hypotéku s úrokem pět procent ročně není zrovna finančně výhodné.

Spousta práce, málo muziky

Za prvé, musíte mít štěstí na nájemníky, kteří se budou k bytu chovat jako k vlastnímu, což nebývá zrovna běžné. Určitě si raději nedělejte velké iluze a počítejte s tím, že s nájemníky budou občas problémy a někdy budete třeba i třikrát v jednom roce dávat byt do pořádku a hledat nové.

Miliardy v pohybu

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.czShutterstock/Finmag.cz

Také si sedíte na penězích? Češi dnes mají podle Asociace pro kapitálový trh ČR na bankovních účtech uloženy zhruba tři biliony korun. Během pandemie koronaviru si dokonce vytvořili rekordní polštáře úspor. Ty jim ale aktuálně požírá vysoká míra inflace, která se pohybuje v dvouciferních hodnotách. Magazín Finmag spolu se svým webem Finmag.cz proto spustil speciální projekt Miliardy v pohybu, jehož hlavním cílem je upozornit na nutnost patřičné péče o osobní finance. A poradit, jak je bez ohledu na hladovou inflaci dostat do dobré kondice. Rozumné a odpovědné investování by totiž mělo být samozřejmostí. Chceme ukázat, jaké možnosti se na trhu nabízejí, kdo a jak zainvestované prostředky spravuje a že správné nastavení portfolia nemusí být raketová věda.

Doporučuji si také z nájemného vytvářet vlastní „fond oprav“, protože jednou za čas bude potřeba byt vymalovat, vyměnit koberce, vyčistit ucpaný odpad, koupit nový mrazák nebo třeba vyměnit zámek ve dveřích.

Za druhé, abyste si dnes mohli koupit byt ve větším městě, potřebujete balík peněz. Ceny bytů v posledních letech stouply až za hranice naší představivosti. Můžete samozřejmě i byt jako investici koupit na hypotéku, ale při současných úrocích to moc nedává smysl.

Největší problém hlavně je, že při současných cenách a při současné úrovni nájmů vychází rentabilita nájmu jen kolem dvou procent ročně. Takže brát si na takovou investici hypotéku s úrokem pět procent ročně není zrovna finančně výhodné. A spoléhat se do budoucna primárně na další růst ceny nemovitosti nemusí vyjít.

Hodnota nemovitostí sice dlouhodobě roste s inflací, ale ceny bytů v posledních letech rostly daleko rychleji. Klidně se tak může stát, že teď několik let ceny bytů neporostou, nebo dokonce poklesnou. I když nikdo neví, co teď s realitním trhem udělá příliv uprchlíků z Ukrajiny.

Otázkou každopádně je, zda při rentabilitě nájmu kolem dvou procent ročně dává taková investice vůbec smysl. Zejména, když na spořicím účtu dnes můžu mít úrok kolem tří procent ročně.

K tomu je ještě potřeba zdůraznit, že příjem z pronájmu nemovitostí je zdanitelným příjmem. A příjem z případného prodeje nemovitosti rovněž, pokud od nákupu neuplynulo deset a víc let. Po deseti letech je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů.

S větším kapitálem se dá dostat k atraktivnějším investicím. V případě nemovitostních fondů jde hlavně o různé komerční nemovitosti.

Alternativa? Nemovitostní fondy

Jednodušší alternativu tedy představují nemovitostní fondy. Ty prakticky fungují na stejném principu: spravují a pronajímají nemovitosti. Jelikož ale spravují velký kapitál, dostanou se k zajímavějším nemovitostem. Některé se zaměřují na ty rezidenční, jiné na obchody, další na kanceláře a některé na průmyslové či logistické areály. Výběr je na tomto poli víc než pestrý.

Na začátku pandemie jsme měli černější scénáře, říká správce realitního fondu

„Investoři můžou být v klidu, pandemie koronaviru nemovitostní fondy nijak nezasáhla. Ekonomiku jako takovou ale ještě čekají horší časy,“ varoval už v polovině loňského roku ve Finmag podcastu Vladan Kubovec, portfoliomanažer fondu Conseq realitní.

Princip nemovitostních fondů je jednoduchý: tisíce investorů dá peníze na jednu hromadu, ze které pak správce fondu nakoupí nemovitosti. Následně se o všechny nemovitosti ve správě fondu a jejich nájemníky stará. Každý investor svým vkladem získá svůj ideální podíl na fondu, který je vyjádřen počtem vydaných podílových listů nebo investičních akcií fondu.

Nemovitostní fond inkasuje od nájemníků nájemné. To jde opět do společného balíku. O inkasované nájemné roste tedy hodnota majetku ve fondu, což znamená, že roste i hodnota jednotlivých podílů (cena podílových listů). Kromě toho musí každý nemovitostní fond minimálně jednou ročně na základě znaleckých posudků přecenit hodnotu spravovaných nemovitostí. Růst či pokles hodnoty spravovaných nemovitostí se opět rovnoměrně projevuje do hodnoty podílových listů.

Hlavní výhody nemovitostních fondů by se daly shrhnout do šesti následujících bodů:

  1. Možnost investovat i menší částky
    Většina nemovitostních fondů je dostupná široké veřejnosti a umožňuje investice už od pěti set korun. Některé výnosově zajímavější nemovitostní fondy jsou dostupné pouze kvalifikovaným investorům, tedy s minimální investicí od milionu korun. Ale pořád je to dostupnější než si dnes koupit byt na pronájem v Praze.

  2. Diverzifikace rizika
    V rámci fondu se navíc i s malou částkou stáváte ideálním spoluvlastníkem všech spravovaných nemovitostí, tedy rozkládáte riziko. Toto platí zejména u fondů, které nejsou sektorově vyhraněné a záměrně kombinují různé typy nemovitostí v různých lokalitách a s různými nájemníky.

  3. Investice bez starostí
    Osobně největší výhodu nemovitostních fondů spatřuji právě v tom, že se nemusím o nic starat, nemusím hledat nájemníky, nemusím řešit protékající záchod nebo že zrovna v koupelně nesvítí žárovka. Za to je placený správce.

  4. Vyšší rentabilita nájmu
    Obecně platí, že s větším kapitálem se dá dostat k atraktivnějším investicím. V případě nemovitostních fondů jde hlavně o různé komerční nemovitosti – retail parky, logistické areály, office centra a jiné. U těchto nemovitostí jsou výrazně vyšší výnosy z pronájmu. Průměrná rentabilita nájmu se u většiny nemovitostních fondů pohybuje kolem pěti až sedmi procent ročně, což je takřka třikrát tolik co u průměrného bytu v Praze nebo Brně.

  5. Stabilní nájemníci
    Fondy zaměřené na komerční nemovitosti pracují s dlouhodobými nájemníky. Zatímco v bytě máte standardně dvouměsíční výpovědní lhůtu, kanceláře se zpravidla pronajímají na pět let a retail parky nebo sklady povětšinou na deset let, někdy i déle. Pokud chce nájemník odejít dřív, doplácí nájem. Průměrná doba do konce nájemní smlouvy se u většiny nemovitostních fondů pohybuje kolem pěti až sedmi let. Z toho plynou velmi stabilní příjmy.

  6. Po třech letech výnosy bez zdanění
    Investiční fondy v Česku obecně zdaňují výnosy pouze pětiprocentní daní z příjmů. A jako investor-fyzická osoba, pokud držíte podíly ve fondu alespoň tři roky, nemusíte daně řešit vůbec. Příjem z prodeje cenných papírů je totiž po třech letech od nabytí osvobozen od daně z příjmů.

I nemovitostní fondy mají své mouchy. Některé si účtují vysoké poplatky, jinde jsou prostředky několik let vázané, další jsou dostupné jen kvalifikovaným investorům.

Každému podle jeho gusta

Pravda, vlastnit podílové listy nemovitostního fondu není tak sexy jako vlastnit byt. A sledovat výnosy ve formě růstu hodnoty podílových listů není tak hřejivé, jako inkasovat nájem přímo na svůj účet. Pro spoustu lidí je proto psychologicky příjemnější vlastnit a pronajímat byt. Já to naprosto chápu. A jsem přesvědčený o tom, že to vždycky byla, je a dlouhodobě bude dobrá investice.

Anketa

Investujete do realit?

Nicméně efektivnější investice je dle mého názoru nemovitostní fond, respektive některé nemovitostní fondy. Efektivnější zejména z pohledu správy, výnosů a zdanění. Navíc prostřednictvím nemovitostních fondů můžete do nemovitostí investovat i relativně malé částky a být na jedné lodi s investory, kteří investují do nemovitostí stovky milionů.

Ale i nemovitostní fondy mají své mouchy. Některé si účtují vysoké poplatky, jinde jsou prostředky několik let vázané, další jsou dostupné jen kvalifikovaným investorům a tak dále.

V České republice dnes fungují takřka tři desítky nemovitostních fondů. Všechny vykazují velmi stabilní výnosy a polovina z nich v uplynulém roce překonala inflaci. Avšak každý je něčím trochu specifický, každý má své výhody a nevýhody. Pro někoho může být vhodný jeden fond, pro někoho jiný.

Příště si povíme o tom, na co se zaměřit při výběru nemovitostního fondu a na co si dát při investici pozor.

Nenechte své peníze spát aneb Kdo hýbe miliardami v Česku

Miliardy v pohybu - investiční speciál Finmag.czShutterstock/Finmag.cz

Kam dál? Reality a investice na Finmagu:

Zbrusu nový Finmag

Finmag prosinec 2021Zdroj: Finmag

Kdo čte, nekrade. „Ta firma stála a padala na Harrym Potterovi,“ vzpomínají Silke a Jaroslav Horákovi, jak kupovali nakladatelství dětské knihy Albatros. Pak z něj udělali miliardový nakladatelský dům.

FIN. Fake it till you make it. Jak lžou startupeři na lovu investic • Zuri. Žádný rozjezd: letadlo Michala Illicha letí přímo vzhůru • Viceguvernér ČNB Marek Mora o evropské bankovní unii a bankovní suverenitě • Koupit místo iPoda akcie Applu, jste v balíku. Jenže…

MAG. Jakub Žofčák píše, jak Alexej Pažitnov nevydělal na Tetrisu. Programoval totiž v pracovní době • Markéta Hronová s Ondřejem Štefflem o čtvrtisícileté školní setrvačnosti • Constantin Kinský z investičního bankéře hospodářem, který sází duby

Autor článku

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management. Investičnímu poradenství se aktivně věnuje od roku 2004. Patří mezi průkopníky placeného poradenství formou odměny ze zisku. Zaměřuje se na privátní klientelu, ale radí také několika církevním organizacím a nadacím. V roce 2021 založil investiční fond Otakar. Je odborným garantem portálu Nemovitostní-fondy.cz a autorem více než 650 odborných článků a publikací. Je ženatý a má dvě děti. Ve volném čase hraje stolní tenis, do práce jezdí nejraději na kole a miluje horskou turistiku.