Končí mi fixace, co teď? Rostoucí sazby hypoték očima expertů

25. 2. 2022

26 859

Úrokové sazby hypoték rekordně rostou. Může za to hlavně rapidní zvyšování základních úrokových sazeb, ke kterému přistoupila v rámci boje s inflací Česká národní banka (ČNB). Kam až se sazby mohou letos vyšplhat a vyplatí se kolem hypoték za současné situace nějak kalkulovat?

Končí mi fixace, co teď? Rostoucí sazby hypoték očima expertů

Průměrná výše úrokové sazby hypoték v lednu rekordně vzrostla, z prosincových zhruba tří procent vyšplhala nad 3,4 procenta. Vzhledem ke zvyšování základních úrokových sazeb ze strany ČNB i jisté setrvačnosti trhu lze navíc očekávat, že růstový trend bude pokračovat i v následujících měsících.

Česká bankovní asociace například upozorňuje, že se úrokové sazby stále nacházejí pod úrovní nabídkových úrokových sazeb. Ty se začátkem roku nejčastěji pohybovaly v rozmezí 4 až 5 % v závislosti na konkrétních podmínkách žadatele. Do aktuální průměrné úrokové sazby ovšem teprve promlouvají úvěry, které byly uzavírány koncem roku loňského.

Shutterstock

Hypotéky rekordně zdražily, ukazují nová čísla z bank

Ani na prosincových 2,99 % už teď v praxi nikdo nedosáhne. Noví zájemci v lednu těžko seženou hypotéku s úrokem pod 4 %.

Expertní odhady proto tvrdí, že průměrné sazby hypoték by se ve druhé polovině roku mohly podívat i k hodnotám kolem 5,5 procenta. To může být problém nejen pro nové žadatele o hypotéku, ale především pro lidi, kterým konči období takzvané fixace. Po letech rekordně nízkých úrokových sazeb se jim tak mohou náklady na bydlení skokově navýšit, což v době všeobecného zdražování i růstu cen energií rozhodně není dobrá zpráva.

Rostoucí úroková sazba hypoték navíc promlouvá i do míry dostupnosti bydlení, kterou negativně ovlivnil hlavně rekordní růst cen nemovitostí během pandemie. Studie skupiny European Housing Services citovaná agenturou ČTK například uvádí, že ceny starších bytů v Brně aktuálně dosahují předpandemických cen srovnatelných pražských nemovitostí. V kontextu všech těchto negativních vlivů proto klesá i objem nově poskytnutých úvěrů a po rekordním loňském roce se začíná o tom letošním mluvit z pohledu tohoto parametru jako o možná rekordně nejhorším.

Kam se letos bude hypoteční trh ubírat? Jaký vývoj úrokových sazeb očekáváte? A existuje za současné situace nějaká efektivní strategie, jak k hypotékám přistupovat (délka fixace, výše úvěru, floatingové sazby apod.)?

Vývoj úrokových sazeb u úvěrů bude na začátku roku především záležet na vývoji inflace a dalších krocích ČNB v nastavování základních úrokových sazeb. Ty se nyní pohybují mezi čtyřmi a pěti procenty, u velmi krátkých fixací překračují i šest procent. Očekáváme proto, že dojde k ochlazení trhu financování bydlení.

Faktem nicméně je, že se jen vracíme o pár let zpět, kdy byly sazby na srovnatelné úrovni a zájem o hypotéky byl dlouhodobě stabilní. Úrokové sazby začínající jedničkou byly naopak velmi nestandardní. Největším problémem je tak pro žadatele především psychická bariéra, a to zejména pokud vývoj trhu sledují a vytvořili si svou „cenovou kotvu“. Tu bude samozřejmě těžké překonat, obzvlášť pokud se nachází v historicky nejnižším možném bodě.

Další vývoj úrokových sazeb v letošním roce je poměrně nejistý. Očekávám, že nějakou dobu bude ještě docházet k růstu, i když pravděpodobně mírnějšímu než v posledních měsících. Pokud tedy někdo uvažuje o hypotéce v letošním roce, neváhal bych a řešil to hned. Obdobně v případech, kdy má klient konec fixace, měl by kontaktovat svoji banku ohledně aktuální nabídky.

Pro běžné klienty, u nichž splátka hypotéky činí významnou část příjmů, bych floatovou sazbu nedoporučoval. Sice umožňuje těžit z případného poklesu sazeb, ale naopak v případě růstu se tento nárůst plně přenese na klienta. Pokud chce mít klient jistotu, že mu úroková sazba po nějakou dobu nevzroste, je vhodnější využít fixovanou sazbu alespoň ve střednědobém horizontu.

Na hypotékách se podíváme nad šest procent, což jen podtrhuje, jak divokou dobu zažíváme. Když problémy zasypeme penězi, na chvíli se vytratí, ale jen z našeho zorného pole, pod pokličkou stále bublají. ČNB má ještě prostor pro zvyšování, obzvlášť pokud se k němu odhodlá eurozóna. Naše centrální banka nebude chtít přijít o úrokový diferenciál a je naprosto mimo realitu očekávat, že by sazby začala snižovat, pokud se samozřejmě neobjeví obrovský protitlak. A ne že by nemohla přijít další mutace nebo snad válka.

Pro nás učebnicové „obyčejné lidi“ je to tragédie, protože na hypotéku nedosáhneme. Jinými slovy, my záplatujeme inflaci, která pomáhala bohatým a škodila chudým tím, že odstřihneme chudé od šance vzít si hypotéku. Inflaci to časem srovná, ale naprosto nerozumím tomu, jak někdo může na ten systém koukat a nepovažovat ho totálně zvrácený.

Co s tím můžeme dělat? Kdokoliv radí bez znalosti konkrétní osobní situace, je šarlatán. Obecných rad je jak šafránu. Nejděte nadoraz, nečekejte na propad cen nemovitostí, nechoďte k bance, které nevěříte, protože je dost možné, že spolu budete muset později intenzivně komunikovat.

Mám tendenci tvrdit, že se bude situace vyvíjet tak, jak říká ČNB. Ale výjimečně nesouhlasím, že brzy začnou snižovat sazby. Na to bych nevsázel. Nedovedu si představit, že by v době vysoké inflace a rostoucích sazeb kolem nás naše sazby snižovala. Pokud nepřijde nečekaná apokalypsa, sazby budou vysoké.

Osobně také očekávám nárůst, ale je potřeba si uvědomit, že krátkodobé sazby nastavované ČNB nejsou přímo úměrné úrokovým sazbám hypoték, které se zpravidla fixují na delší období tří až deseti let. I proto třeba významné zvýšení sazeb z posledního zasedání ČNB není zatím na trhu tolik vidět. Sazby vyhlašované ČNB jsou tedy jen jeden z parametrů, který se sleduje, a bankám to dává spíš „marketingový prostor“ pro růst sazeb hypoték i spotřebitelských úvěrů.

Pokud bych si měl tipnout, dočkáme se letos sazeb kolem 5,5 %. Otázkou je, kdy a jak dlouho se na podobné úrovni udrží. Až se povede zkrotit inflaci, mohou jít úrokové sazby opět dolů. Nějaká efektivní strategie ale podle mě neexistuje. Pohybujeme se v prostředí drahých nemovitostí a vysokých sazeb v kombinaci se zpřísněnými (znovu nastavenými) limity hypotečních ukazatelů DTI a DSTI. Od dubna 2022 tak bude pro řadu lidí hypotéka opět méně dostupná. Víc než o délku fixace a výši poplatků tak půjde o to, zda nějaká banka dokáže daný úvěr vůbec poskytnout v dostatečné výši.

Variabilní úroková sazba by mohla být řešením, ale když se podíváte na nabídku napříč trhem, zdá se, že téměř vymizela. Zákon o spotřebitelském úvěru navíc hraje ve prospěch klientů a až se úrokové sazby vrátí do normálu (někam ke 3 %), půjde úroky snížit ve stávající bance, případně úvěr přefinancovat jinam, pokud s domovskou bankou nebude řeč.

Vzhledem ke stále rostoucí fixaci a prohlášeními ČNB, že neskončila se zvyšováním základních sazeb, je prakticky jisté, že nabídkové sazby i nadále porostou a dostaneme se na hranici šesti procent. Právě z tohoto důvodu očekávám změnu trendu ve volených délkách fixace. Díky příznivým podmínkám převládaly fixace sedm let a déle. Tato volba by dnes nebyla moudrá. Doporučení je tedy volit kratší fixace, tady maximálně pět let, spíše tři roky. Optimismus bank, že sazby v delším horizontu zase poklesnou, je možné ilustrovat právě na nízkém rozdílu mezi kratšími a delšími fixacemi. Variabilní hypotéka může opět zažít svou renezanci, ale aktuálně její podmínky (výše marže) nejsou příliš příznivé.

Je prakticky jisté, že v letošním roce bude běžná sazba hypotéky od pěti do šesti procent v závislosti na výši poskytnutého úvěru (LTV), druhu příjmů a tak dál... Není však možné, aby tak vysoké sazby s námi byly dlouhodobě současně s vysokými cenami nemovitostí a zároveň s aktuální výší běžných příjmů.

Jen pro ukázku: panelový byt 3+1 v Praze si nyní koupíte za zhruba sedm milionů korun a při LTV 80 % a splatnosti 30 let jste měli splátku minulý rok kolem 21 tisíc Kč, protože sazby byly kolem dvou procent. Letos, pokud počítám se sazbou 5,5 %, bude splátka kolem 31 tisíc Kč. K tomu ještě začnou platit úvěrové ukazatele, kdy na pořízení takového bytu budete potřebovat příjem 69 tisíc Kč čistého. Bydlení se stane o několik stupňů hůře dostupné, než na co jsme byli zvyklí do současnosti.

Takto situace nebude moci vydržet věčně a bude potřeba, aby se narovnala. A to buďto nižšími úroky, nebo nižšími cenami nemovitostí, nebo vyššími platy. Nebo od každého kousek. Osobně si myslím, že dlouhodobě sazby hypoték spíše klesnou, a volil bych tedy kratší fixaci, maximálně na dobu tří let. Variabilní hypotéka může být také dobrou sázkou.

V dalších měsících by již mohlo docházet jen k menším korekcím úrokových sazeb a ke konci roku předpokládáme postupnou stagnaci sazeb. Ať už to dopadne jakkoliv, podstatnou proměnnou, která má zásadní dopad na dostupnost bydlení, je zpřísnění podmínek pro schválení úvěru na bydlení, které začne platit od 1. dubna a zavádí zpět přísnější požadavky v podobě DSTI nebo DTI, což může být pro řadu klientů další překážkou, jak si splnit sen o vlastním bydlení.

Pro nás je prioritou finanční zdraví našich klientů a udržení vedoucí pozice na hypotečním trhu nejen z hlediska nových hypoték, ale také z hlediska velikosti celého hypotečního portfolia. Proto hledáme cesty, jak pomoci k bydlení zejména mladým klientům do 40 let. Jednou z možných cest je, že začneme nabízet prodloužení splatnosti úvěru a tím snížení splátky. Pomůžeme tak klientům zmírnit dopad vyšší sazby u hypotéky.

Začínáme také nabízet výhodnější úrokové sazby u hypoték, které zohledňují ekologické a udržitelné financování v podobě nového produktu Hypotéka pro budoucnost.

Vpád Ruska na Ukrajinu citelně oslabuje korunu, což staví ČNB před nepříjemné dilema, protože oslabení koruny je inflační. Tuto „válečnou inflaci“ navíc podpoří vzestup cen energií. Proti tomu by měla ČNB zakročit ještě razantnějším zvyšováním základní úrokové sazby, nad úroveň pěti procent, aby zastavila případný prudký propad koruny. Nelze navíc vyloučit, že intervenuje za silnější korunu i jinak než zvyšováním sazeb.

Inflační náraz vzniklý sečtením probíhající „pandemické“ a nadcházející, dost možná ještě citelnější „válečné inflace“, povede k razantnějšímu růstu úroků, i těch na hypotékách. Sankce proti Rusku a případné ruské protisankce budou pochopitelně také inflační. Potenciální odstřižení Ruska od SWIFT je dokonce silně inflační, neboť ochromí dodávky plynu z Ruska do Evropy.

Jenže konflikt na Ukrajině, zejména přeroste-li do mezinárodní podoby, má i značný potenciál přivodit stagflaci a nakonec globální recesi a na ni navazující zpomalení inflace, možná až do pásma deflace. Na to by ČNB nakonec reagovala citelným snížením své základní úrokové sazby, možná i opět k nule. Zlevnily by pak znatelně i hypotéky. Globální recese vyvolaná válkou má zároveň potenciál snížit ceny nemovitostí v ČR.

V tuto chvíli tedy stojí za zvážení počkat jak s hypotékou, tak s pořízením nemovitosti. Zní to cynicky, ale válečná recese může v horizontu nižších jednotek let poskytnout příležitost pořídit poměrně výhodně nemovitost. Pokud vás tedy nepřipraví o práci, v horším případě o život.

Hypotéční úvěr sám o sobě považuji za výborný finanční produkt, ovšem rozhodně není vhodný pro kohokoliv. Bohužel jej v minulých letech mohl získat téměř každý, kdo o něj požádal, což může vést k velkým problémům dlužníků do budoucna. Jedná se ve své podstatě o pákový obchod, jehož účelem je získání finančních prostředků na nákup, rekonstrukci, nebo stavbu nemovitosti. A jako každý obchod na páku, tedy s cizím kapitálem, nese rizika osobní (ztráta zaměstnání, příchod potomka...), ale i systémová (kam spadají i úrokové sazby). Proti první se pojistit dá, druhým nikoli.

V současné době ČNB úrokové sazby zvyšuje, zejména proto, aby snížila inflaci. Tím nutí hypotéční banky zvyšovat úroky na úvěrech a osobně očekávám, že letos ještě porostou. Je zde tedy riziko, že po skončení fixace se může splátka hypotečního úvěru zvýšit klidně o třetinu. Pokud nyní platí dlužník třeba deset tisíc měsíčně, měl by být připraven na splátku 15 tisíc po skončení fixace.

Nový hypotéční úvěr mohu doporučit investorovi, který jej nepotřebuje. Zbudou mu tím peníze, které může lépe zhodnotit. Dlužníkům, kteří již hypotéční úvěr splácí, lze doporučit, aby odkládali nejméně polovinu měsíční splátky. Při současné inflaci je však nezbytné tyto peníze investovat a je tak důležité si zodpovědět otázku, zda nás v období několika let čeká období ekonomického růstu, nebo naopak recese. A podle toho vybrat investiční nástroj.

Kam dál? Hypotéky na Finmagu:

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte

Vstoupit do diskuze

Michal Hron

Šéfredaktor webu Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů, ale i čisté nedotčené přírody. Po krachu vydavatelství Mladá fronta přešel... Více

Další články autora