Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis 

Dražší byty i nájmy. Ceny nemovitostí se utrhly ze řetězu

Vít Hradil
Vít Hradil | 25. 1. 2022 | 5 komentářů | 22 452
analýzaceny nemovitostíhypotékynájmynemovitosti

Trend růstu cen nemovitostí nezměnila ani pandemie covidu-19. Byty, domy, ale i pozemky dál zdražují, a to dvouciferným tempem. Příjmy obyvatel ale zas tak rychle nerostou a sen o vlastním bydlení se tak Čechům vzdaluje, ukazuje analýza společnosti Cyrrus. Situace se navíc začíná promítat i do nájmů.

Dražší byty i nájmy. Ceny nemovitostí se utrhly ze řetězu

Ceny nemovitostí se v Česku utrhly ze řetězu (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Vlastnické bydlení přitom zaujímá naprosto stěžejní pozici v ekonomickém uvažování Čechů, kteří v něm vidí nejen řešení vlastní bytové situace. Často se byt či dům stává i bezpečnou investici, způsobem zajištění na stáří, symbolem vlastní nezávislosti či měřítkem společenského úspěchu.

Oblibu vlastnického bydlení v Česku ilustruje mimo jiné podíl domácností, které bydlí ve vlastní nemovitosti. Ten se v Česku pohybuje kolem 78 %, zatímco průměr v rámci Evropské unie činí 69 %.

Po období nepřetržitého růstu cen, kdy české byty mezi lety 2013 a 2019 zdražily o 66 %, se naděje mnoha zájemců o koupi upínaly k pandemii jako možnému spouštěči cenové korekce. Marně. Od začátku pandemie do konce roku 2021 ceny bytů podle Českého statistického úřadu vzrostly o dalších 19 %.

Na rostoucím trendu cen nemovitostí nic nezměnila ani pandemie, ač obecně platí, že ekonomické krize obvykle působí na ceny realit negativně.

Vlastní bydlení se Čechům vzdaluje

Pokračuje tak trend, který pozorujeme přibližně od roku 2016, kdy růst cen českých nemovitostí předhání růst tuzemských mezd. A to tempem, které je vysoké i v mezinárodním srovnání, což ukazuje index poměru cen nemovitostí k disponibilnímu příjmu obyvatel.

Kolik platů padne na byt?

Výsledný stav české nákupní horečky názorně ilustruje Property Index společnosti Delloite z roku 2021. Ten porovnává jednotlivé země podle násobků ročních hrubých průměrných mezd, které jsou zapotřebí pro koupi průměrného bytu o 70 metrech čtverečních. Česká republika se v něm konzistentně umísťuje na předních pozicích, a aktuálně ji z posuzovaných zemí „poráží“ pouze Srbsko, kde je zapotřebí 15,2 ročních výdělků. V Česku tento poměr činí 12,2 a nákup vlastní nemovitosti v něm tak je nejhůře dostupný v rámci posuzovaných zemí Evropské unie.

TOP 3 nejhorší dostupnosti bydlení:

  1. Srbsko (15,2 ročního platu)
  2. Česká republika (12,2 ročního platu)
  3. Rakousko (10,6 ročního platu)

Z vývoje indexu v čase vyplývá, že se dostupnost koupě nemovitosti Čechům vzdalovala v uplynulých letech znatelně rychleji, než činil průměr zemí eurozóny, organizace OECD či sousedních Slováků. Poměr kupních cen k příjmům – tedy skutečná „drahota“ očištěná o efekt rostoucích výdělků – se v Česku ve sledovaném období zhoršil o 25 %.

Na rostoucím trendu cen nemovitostí nic nezměnila ani pandemie, ač obecně platí, že ekonomické krize obvykle působí na ceny realit negativně. Ta koronavirová má ovšem neobvyklá specifika.

Díky masivní podpoře z veřejných rozpočtů nedošlo k propadu kupní síly obyvatel, uvolněná měnová politika poskytla nebývale příznivé podmínky pro úvěrování, nemožnost realizovat běžné spotřební nákupy nahromadila na účtech domácností dodatečné prostředky a izolovaný životní styl během uzavírek přinesl větší důraz na kvalitu domácího prostředí.

Namísto očekávaného poklesu tak poptávka po nemovitostech dále narostla.

Pandemie naopak nepřála straně nabídky, když způsobila odliv zahraničních pracovníků z oboru stavebnictví, zpomalila procesy vydávání stavebních povolení, a narušila dodavatelské řetězce, což vedlo ke zdražování materiálů.

I kdyby nový stavební zákon přinesl výrazné zlepšení, na trhu se to pravděpodobně neprojeví dřív než po roce 2025.

Korekce cen nemovitostí? Sotva...

S postupným zlepšováním epidemické situace se však spekulace na možné ochlazení trhu objevují znovu. Patrně jediným hmatatelným signálem v tomto směru je probíhající zvyšování úrokových sazeb ze strany České národní banky. To bezesporu sníží atraktivitu nákupů nemovitostí na hypotéku, tím ovšem výčet dobrých zpráv končí.

Ceny nemovitostí očima expertů
Shutterstock

Kam zamíří ceny nemovitostí? Realitní trh 2022 očima expertů

Ne a ne se zastavit. Tak by se dal shrnout vývoj cen na realitním trhu v posledním desetiletí. Kdo očekával, že v letošním roce už ceny rezidenčních nemovitostí najdou svůj strop, nepochodil. Nadějí tak zůstává rok 2022. Kam ceny nemovitostí zamíří a co je bude ovlivňovat, jsme se zeptali expertů.

V opačném směru budou čím dál silněji působit nákladové tlaky ve stavebnictví. Suroviny a materiál zde během roku 2021 zdražovaly mnohdy i o desítky procent. Nedostatek pracovní síly – který panuje v celé české ekonomice – je zde zvláště akutní, což jejich práci prodražuje. Výroba mnoha stavebních materiálů je navíc náročná na spotřebu energie, jejíž cena aktuálně roste přímo raketově.

V prosinci 2021 se tak meziročně zvýšily ceny stavebních prací v průměru o 8,3 %, což ovšem pravděpodobně stále nepředstavuje vrchol zdražování. Úměrně tomuto vývoji se zvyšuje očekávání samotných stavebních firem ohledně pohybu prodejních cen na tříměsíčním horizontu. Zde je aktuálně podíl těch, kteří předpokládají zdražování, rekordní.

Chronickým problémem, který trápí české stavebnictví, je pak zdlouhavost stavebního řízení. Podle žebříčku sestavovaného Světovou bankou patřilo v roce 2020 České republice v rychlosti vyřizování stavebních povolení 157. místo ze 190 posuzovaných zemí. Nacházíme se tak těsně pod Moldavskem či středoafrickým Kamerunem.

Určitou naději na zlepšení v tomto směru skýtá nový stavební zákon, který prosadila minulá česká vláda. Jeho znění se ovšem nový kabinet chystá přepracovat a patrně dojde k odkladu účinnosti jeho hlavních částí. Stavět by se tak podle něj mohlo začít nejdříve v roce 2023, přičemž i kdyby přinesl výrazné zlepšení, na trhu s nemovitostmi se toto pravděpodobně neprojeví dřív než po roce 2025.

V uplynulé dekádě zde vlivem dostupných úvěrů a preferencí obyvatel došlo k neúměrnému nárůstu zájmu o nákup nemovitostí.

Příští stanice: nájem

Při pohledu na neutěšenou situaci na českém trhu s nemovitostmi by se mohlo zdát, že významná část obyvatel nevyhnutelně v nejbližší době skončí na ulici. Poměr cen k příjmům je již nyní extrémně nepříznivý, komplikace ve stavebnictví jej hrozí dále zhoršit a rostoucí sazby hypotečních úvěrů spolu s přísnějšími limity vyhlášenými Českou národní bankou z trhu vyřadí další významnou část potenciálních kupujících.

Nájem vs. turismus

Za předpokladu příznivého epidemického vývoje bude na zvyšování nájmů tlačit i oživení cestovního ruchu, který během pandemie téměř vymizel. Dočasně nevyužívané byty určené ke krátkodobým turistickým pronájmům se v době uzavírek objevily na běžném trhu s bydlením, což stlačilo cenu nájmů. Podle dat serveru Sreality.cz poklesla cena pronájmu jednoho m2 pražského bytu od začátku pandemie do února 2021 z 326 na 287 Kč, tedy o 12 %. V červnu 2021 již ovšem začala opět narůstat a do konce roku dosáhla úrovně 313 Kč. To vše navzdory tomu, že počet zahraničních návštěvníků v českém hlavním městě zůstával na zlomku běžného stavu.

Realita ovšem naštěstí tak bezvýchodná není. V Česku totiž nezuří skutečná krize „nedostupného bydlení“, ale pouze „nedostupného vlastnického bydlení“. Výdaje spojené s bydlením v Česku mezi lety 2010 a 2020 totiž sice narostly, zůstávají ovšem bezpečně pod evropským průměrem a těžko je tak lze označit za krizové.

Podobně vyznívá i další statistika sledovaná Eurostatem, totiž podíl disponibilního příjmu, který běžný Čech musí obětovat na bydlení. Ten v roce 2020 dosáhl 19,3 %, přičemž průměr EU činí 20,1 %. V České republice tak není extrémně drahé bydlení, drahé je spíše vlastnění nemovitostí.

V uplynulé dekádě zde vlivem dostupných úvěrů a preferencí obyvatel došlo k neúměrnému nárůstu zájmu o nákup nemovitostí na úkor jejich pronajímání. Nadcházející období, které dostupnost nemovitostí pro běžné domácnosti dále zhorší, se tak ponese ve znamení obratu v tomto trendu a přesunu Čechů do podnájmů.

Cenový tlak vyplývající z omezené nabídky se tak přesune z nákupních cen – kde již naráží na strop – do cen nájmů. Ty mohou v příštích dvou letech narůst až o 20 % a přiblížit se tak evropskému průměru. Zpět pod něj by nás mohlo vrátit teprve očekávané urychlení výstavby.

Spíš než s krizí nedostupnosti bydlení se Česko vypořádává s krizí přebujelého vlastnického bydlení na úkor toho nájemního.

Nájem jako nový standard

Když to shrneme, uplynulá dekáda se v Česku nesla ve znamení dramatického růstu cen nemovitostí. Ten byl poháněn nedostatečně rychlou výstavbou, ekonomickým optimismem obyvatel, uvolněnými úvěrovacími podmínkami i kulturní preferencí pro vlastnické bydlení.

Anketa

Co preferujete?

Nemovitosti se tak v Česku vzhledem k příjmům staly extrémně nedostupnými. Pandemie tento stav dále zhoršila, když opatření vlády a centrální banky stimulovaly poptávku, zatímco nabídka byla ochromena výpadky v dodavatelských řetězcích.

Z mezinárodního srovnání nicméně vyplývá, že spíš než s krizí nedostupnosti bydlení se Česko vypořádává s krizí přebujelého vlastnického bydlení na úkor toho nájemního. V nejbližší době tak lze očekávat obrat v trendu a přesun velké části české poptávky k bydlení v nájmu směrem k úrovním obvyklým v zemích západní Evropy.

Kam dál?

Zbrusu nový Finmag

Finmag prosinec 2021Zdroj: Finmag

Kdo čte, nekrade. „Ta firma stála a padala na Harrym Potterovi,“ vzpomínají Silke a Jaroslav Horákovi, jak kupovali nakladatelství dětské knihy Albatros. Pak z něj udělali miliardový nakladatelský dům.

FIN. Fake it till you make it. Jak lžou startupeři na lovu investic • Zuri. Žádný rozjezd: letadlo Michala Illicha letí přímo vzhůru • Viceguvernér ČNB Marek Mora o evropské bankovní unii a bankovní suverenitě • Koupit místo iPoda akcie Applu, jste v balíku. Jenže…

MAG. Jakub Žofčák píše, jak Alexej Pažitnov nevydělal na Tetrisu. Programoval totiž v pracovní době • Markéta Hronová s Ondřejem Štefflem o čtvrtisícileté školní setrvačnosti • Constantin Kinský z investičního bankéře hospodářem, který sází duby

Autor článku

Vít Hradil

Vít Hradil

Hlavní ekonom společnosti Cyrrus. Dříve pracoval například v Raiffeisenbank, kde zastával pozici makroekonomického analytika. Vystudoval podnikovou ekonomiku na Technické univerzitě v Liberci a poté ekonomii na CERGE-EI (Centrum pro ekonomický výzkum a doktorské studium) v Praze. Věnoval se ekonomickému výzkumu v Národohospodářském ústavu Akademie věd ČR a na univerzitě v Princetonu. Působí jako vysokoškolský pedagog na CIEE Prague (The Council on International Educational Exchange). Hovoří anglicky a německy.