Předplatné časopisu
Finmag do schránkyPředplatit časopis

Mezigenerační hypotéky? Nesmysl, shodují se experti

Michal Hron
Michal Hron | 1. 10. 2021 | 6 komentářů | 5 413
Bydleníhypotékynemovitostiočima expertůúvěry na bydlení

Navzdory pandemické situaci ceny nemovitostí dál rostou, spolu se zvyšujícími se úroky hypoték se tak vlastní bydlení vzdaluje velké skupině lidí. Na nový byt či dům už s velkými obtížemi dosáhne i dobře situovaná rodina ze střední třídy. Jednou z diskutovaných možností, jak to změnit, jsou takzvané mezigenerační hypotéky se splatností až 50 let. Co na ně říkají experti?

Mezigenerační hypotéky? Nesmysl, shodují se experti

Spolu s nemovitostí zdědíš i dluhy, ale za mnohem lepších podmínek. Tak zní hlavní myšlenka mezigenerační hypotéky. (ilustrační foto)

Zdroj: Shutterstock

Nejčerstvěji na problém rostoucích cen nemovitostí a s tím související krize dostupnosti bydlení upozornila monitorovací zpráva organizace Social Watch. Ta na základě dat analytické společnosti Deloitte uvádí, že na zakoupení bytu o ploše 70 m² je v České republice potřeba víc než jedenáctinásobek průměrné roční mzdy. A to jen v případě, že by človek neměl žádné jiné výdaje. Pro srovnání, v Polsku nebo Velké Británii je to jen šesti- či sedminásobek.

„Příčinou neblahého stavu je chybějící výstavba sociálních bytů a spekulace: očekávání růstu cen developery vede k odkládání výstavby a takto nedostatečná výstavba vede k tomu, že očekávání růstu cen je naplňováno,“ cituje Social Watch analytickou firmu. Jako možná řešení následně uvádí státní výstavbu bytů či progresívní zdanění nemovitostí.

Co s volným milionem
Shutterstock

Co s volným milionem? Boj s inflací očima expertů

Inflace v červenci dosáhla nečekaně vysokých čísel, každá koruna uložená v bance ztrácí na hodnotě. Češi si přitom během lockdownu naspořili nemalé částky. Co tedy s volnými penězi, aby člověk netratil? Na konkrétním příkladu jsme nechali odpovídat experty na slovo vzaté.

V poslední době se hojně diskutuje právě o mezigeneračních hypotékách. V praxi to není nic jiného než běžný hypoteční úvěr s mnohem delší splatností, než je dnes běžných 30 let. Mluví se o 40 nebo dokonce až 50 letech.

Zastánci těchhle úvěrů vyzdvihují, že v zahraničí je to běžná praxe. Sníží se tím splátky, tedy i finanční zátěž rodiny, znovu zpřístupní nákup nemovitosti většímu okruhu lidí a dluh předávaný další generaci bude mít vždycky výhodnější podmínky než nově uzavíraná smlouva. Kritici naopak tvrdí, že otevření současného nedostatkového trhu dalším zájemcům jenom posílí vysokou poptávku, a podpoří tedy další růst už tak našponovaných cen. A že ve výsledku na celé situaci vydělají jen banky, protože celkově zaplacená suma za nemovitost při delší splatnosti výrazně vzroste.

Dnešní realitou ovšem zůstává, že se vlastní bydlení stává nedostupným pro stále víc lidí, hlavně mladých rodin. Situaci nenahrává ani aktuální výrazný růst základních úrokových sazeb, které se následně promítají i do úroků hypotéčních úvěrů. Přes to všechno můžeme v dnešním díle ankety Očima expertů vysledovat vzácnou shodu napříč trhem.

Jsou tedy mezigenerační hypotéky řešením? A můžou pomoct vyřešit bytovou krizi, nebo v nich naopak spatřujete rizika?

Jan Frait

ředitel sekce finanční stability ČNB

Jan Frait
+20
+
-

Termín „mezigenerační hypotéka“ je marketingové pojmenování, které maskuje obchodní zájem na výrazné prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů. Jde o zájmy subjektů, které bydlení a úvěry na jeho pořízení prodávají, zprostředkovávají a financují.

Inspirací je pravděpodobně praxe převládající v minulosti v některých evropských zemích, kde se klientům nabízelo, že jistinu úvěru mohou splácet až v daleké budoucnosti. Výsledkem byly rychle rostoucí objemy úvěrů, které hnaly ceny nemovitostí vzhůru. Konečným efektem byl výrazný nárůst zadluženosti domácností, který se stal významným zdrojem zranitelnosti bankovního sektoru. V posledních letech proto národní dohledové orgány tuto praxi omezily či zakázaly.

Natahování doby splatnosti není cestou k lepší dostupnosti bydlení pro mladé rodiny, ale spíše cesta k jejich vyššímu zadlužení. ČNB i se znalostí výše uvedených důsledků již od roku 2015 doporučuje, aby délka splatnosti hypotečního úvěru nepřesahovala horizont ekonomické aktivity klienta či životnosti nemovitosti. Zpravidla by neměla přesahovat 30 let.

Nárůst splatností směrem k 30 letům jsme zaznamenali spíše až v poslední době. „Natahování“ doby splatnosti hypotečního úvěru nad 30 let by ČNB považovala za obcházení požadavků na úvěruschopnost žadatele o úvěr z hlediska jeho příjmů. Současná legislativa umožňuje ČNB účinně omezit tento typ rizika prostřednictvím stanovení horního limitu ukazatele DTI.

Miroslav Zámečník

hlavní poradce ČBA

Miroslav Zámečník
+25
+
-

Krátkodobý efekt zavedení mezigeneračních hypoték by znamenal, že by se dostalo na víc zájemců. Jinak řečeno, je-li problém na straně nabídky – v případě Česka je objem nové bytové výstavby a rekonstrukcí nedostatečný –, nelze jej řešit dalším posilováním poptávky. V delším časovém horizontu se totiž bez adekvátní nabídky nestane nic jiného, než že to opět zvedne cenu nemovitostí.

Příkladem může být zkušenost ze severských zemí, kde multigenerační hypotéky vedly k vyšším cenám nemovitostí a vyššímu zadlužení domácností. V Nizozemsku kupříkladu měly podobný poptávkový a cenový efekt hypotéky s velmi dlouhou splatností, u nichž se platil průběžně pouze úrok a jistina až nakonec jednorázově. Běžně se tak půjčovalo na víc než sto procent odhadní ceny nemovitosti, „aby zůstalo i na vybavení domácnosti nebo na auto“.

Vypadá to hezky, lidi to chtějí, ale nakonec mají tyto typy finančních produktů za následek extrémní nárůst zadlužení domácností. A vysokou citlivost na úrokové sazby.

Jan Brejl

obchodní ředitel Partners

Jan Brejl
+15
+
-

Rozložení splatnosti hypotečního úvěru nevyřeší dostupnost bydlení. Růst cen je kromě levných úvěrů tažen především nízkou nabídkou nemovitostí. Zvýšení dostupnosti hypotečních úvěrů bez významné regulace hypoték poskytnutých na nemovitost za účelem pronájmu není cesta. Prodloužení splatnosti také významně prodraží náklady na pořízení úvěru.

Z podstaty věci nedává mezigenerační hypotéka smysl. Potřeby bydlení se u domácností v čase vyvíjejí. Mladí začínají v menší nemovitosti ve společensky atraktivní lokalitě. Při založení rodiny se stěhují do větších bytů či domů a na stáří se opět nároky na prostor a lokalitu mění.

Lukáš Kučera

certifikovaný hypoteční specialista

Lukáš Kučera
+8
+
-

Samotná mezigenerační hypotéka a prodloužení splatnosti hypotéky na 50 let nepovede ke snížení cen nemovitostí. K tomu by bylo potřeba víc souběžných nástrojů. Dnešní doba dává klientům dobrou možnost uchovat peníze ve formě vlastnictví nemovitosti a hojně toho využívají. Vzniká tím obrovská poptávka, která je navíc spojena s novými praktikami realitních kanceláří, které ještě víc šponují ceny.

Prodloužením splatnosti vznikne spíše prostor pro větší okruh lidí, kteří dosáhnou na vyšší hypotéku, nebo získají možnost alespoň nějakou hypotéku získat. Dnes při splátce 15 tisíc za měsíc na 30 let se klient dostane na úvěr kolem 4,7 milionu. Pokud by se splatnost dostala na 50 let, tak by hypotéka vzrostla lehce přes 6,2 milionu, což by mohlo pro někoho vyřešit problém zvyšujících se cen nemovitostí a stavebních materiálů. Odvrácenou stranou mince mohou být zaplacené úroky, které jsou při stejné výši úvěru u padesátileté splatnosti skoro dvojnásobné oproti třicetileté.

Stále se řeší, kdy a zda ČNB opět zpřísní pravidla pro získání hypoték. Na straně druhé se chce uvolnit splatnost, což povede k růstu poptávky od lidí, kteří by na ni nyní nedosáhli. To vše může ceny ještě víc vyšponovat a evokuje mi to spíše možnou snahu bank, jak si zachovat objemy nových hypoték i v horších dobách, které se nejspíše blíží.

Tomáš Rusňák

hypoteční specialista TAURUM finance

Tomáš Rusňák
+17
+
-

Vlastní bydlení je v České republice trochu jako modla. Situace, kdy rostou úrokové sazby, je zde vysoká inflace a je velká poptávka po nemovitostech, nahrává tomu, že banky začaly o mezigeneračních hypotékách vážně uvažovat. Kloním se ale spíše na stranu odpůrců, protože je zde velmi malý rozdíl v měsíční splátce, ale obrovský v celkově zaplacené sumě.

Příkladem může být hypotéka ve výši čtyř milionů korun při úrokové sazbě 3 % (po celou dobu hypotéky). Při třicetileté splatnosti činí měsíční splátka 16 864 Kč a celkově člověk zaplatí 6 071 040 Kč. Splatnost 40 let znamená 14 319 Kč měsíčně, ale už 6 873 120 Kč. A splatnost 50 let 12 879 Kč měsíčně a celkově splatnou sumu 7 727 400 Kč.

Mezi třiceti- a padesátiletou splatností je tedy rozdíl 4000 Kč měsíčně ve splátce, ale 1 650 000 Kč v celkové splacené sumě. To je za mě neadekvátní. Samozřejmě můžeme započítat časovou hodnotu peněz, pravděpodobný nárůst ceny nemovitosti a tak dále, ale principiálně to vnímám tak, že pokud dnes nemám bonitu na hypotéku v potřebné výši, není řešením prodloužit splatnost dluhu. Řešením je navýšit své příjmy na dostatečnou výši a k tomu ideálně našetřit víc peněz, abych si nemusel brát tak vysokou hypotéku. Současná omezení mají smysl, aby se lidé nezadlužovali až moc, a toto by mohl být „nebezpečný nástroj“, jak se předlužit.

Nedivím se ani aktuálnímu rozpoložení ČNB, která se k tomu staví kriticky. V aktuální situaci by mohl podobný produkt opět přilít pomyslný olej do ohně a i nadále podporovat nárůst cen nemovitostí. Řešení této situace není mezigenerační hypotéka, ale uvolnění nové výstavby a zkrácení administrativních procesů při vydávání stavebního povolení. Na to bohužel vláda zatím nemyslela.

Filip Křivánek

specialista fintech startupu hyponamiru.cz

Filip Křivánek
-13
+
-

Mezigenerační hypotéky do jisté míry vhodným řešením jsou, stačí se podívat na Západ, kde tento systém dobře funguje již řadu let. Není to ale spása se vším všudy a rozhodně to nezabrání dalšímu zdražování. Tím, že bychom řešením prodloužení splatnosti uschopnili více rodin a klientů k získání hypotéky, by bylo ještě více kupujících už v tak přesyceném trhu poptávajících nemovitosti.

Daleko efektivnější z dlouhodobého pohledu bytové krize, sice mnohem náročnější logisticky, by bylo zjednodušit a zrychlit proces pro stavby nových nemovitostí. Změny územních plánů, rozhodnutí, stavební povolení, rekonstrukcí, dokumentací a podobně. Zkrátka zjednodušit proces pro stavebníky, developery... Díky tomu by došlo k mnohonásobnému zvýšení počtu staveb pro bydlení. Ruku v ruce spolu s daňovými zákony.

Karel Štaubert

jednatel ve společnosti Maxxus reality

Karel Štaubert
+2
+
-

Současná bytová krize samozřejmě vůbec nenapomáhá mladým lidem pro koupi vlastního bydlení a nezřídka kdy se při koupi bytu stává, že kupní cenu pomáhá uhradit celá rodina včetně prarodičů. Co se ale mezigenerační hypotéky týká, z mého pohledu by se situace s nedostatkem nemovitostí nijak nevyřešila, ba naopak pouze zhoršila.

V případě, že bychom vzali v potaz, že by se k mezigeneračním hypotečním úvěrům dostalo díky tomuto modelu více kupujících, tak zde máme opětovný nárůst poptávky z nového segmentu kupujících, a tím pádem opět vyšší počty kupujících než prodávajících. V budoucnu by nás čekalo jen navyšování cen nemovitostí.

Namísto alternativ, jak pomoci většímu okruhu lidem s financováním, bych jako rozumnější řešení viděl zjednodušit a změnit politiku pro vydávání stavebních povolení pro výstavbu bytových domů.

Alena Šafrová Drášilová

Autorka knih Základy úspěšného podnikání, lektorka a odborná asistentka na Ekonomicko-správní fakultě Masarykovy univerzity

Alena Šafrová Drášilová
+34
+
-

Mezigenerační hypotéky nemají žádný potenciál řešit stávající nedostupnost bydlení a vysoké ceny nemovitostí, naopak mohou problém dál prohloubit. Banky nemají jakoukoliv motivaci přispívat k řešení situace na trhu s nemovitostmi. Hrají s rozdanými kartami a jejich cílem je mít co nejvíce klientů, kteří své hypotéky pravidelně splácejí. S tím, jak rostou ceny nemovitostí, se samozřejmě ekvivalentně snižuje množství lidí, kteří dosáhnou na hypotéku k jejich pořízení. Banky proto navrhují produkt, který má zvýšit počet potenciálních klientů.

Anketa

Čí názor je vám nejblíž?

Z tohoto pohledu jde o čistě komerční rozhodnutí, nikoliv o vstřícné gesto. Případné zavedení mezigeneračních hypoték nutně povede k větší poptávce po nemovitostech, protože na hypotéku dosáhnou i klienti, kteří na ni při standardní době splácení nedosáhli. A zvýšená poptávka na omezeném trhu s nedostatkem bytů vyústí zase jen k větší nedostupnosti a zvyšování cen.

Primární příčinou vysokých cen nemovitostí jsou především velmi nízké úrokové sazby, které eliminují nízkorizikové investice do jiných aktiv (například termínované vklady), v kombinaci s omezenou pružností výstavby. Stručně řečeno – kdo peníze má, ten má jen málo možností, jak jinak bezpečně uchovat jejich hodnotu, než nákupem nemovitosti. Trh navíc nemůže pružně reagovat výstavbou nových bytů, protože je s tím spojena velká byrokracie a dlouhá časová prodleva. Když přidáme paniku, že kdo nekoupí teď, bude za půl roku kupovat dráž, je raketový růst cen zajištěn.

Než ale začneme prvoplánově kritizovat investory, kteří byt koupí a nevyužívají ho, podívejme se na ochranu, kterou aktuálně poskytuje česká legislativa nájemníkům. Rizika spojená s pronajímáním dalece převyšují výnosy, které vlastník bytu získává. Tím víc za situace, kdy pro reálný výnos stačí koupit a počkat.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Trinity Bank a člen NERV

Lukáš Kovanda
+16
+
-

Mezigenerační hypotéky představují krajní projev současné kultury dluhu, jež je dlouhodobě neudržitelná. Už se nestačí zadlužit na celý život, je třeba životů hned dvou. Nenastoupí jednou trojgenerační hypotéka?

Je amorální uvázat jinému člověku k noze kouli v podobě dluhu, byť jde o vlastní dítě. Vlastně tím skoro i hůř! Když miminko ze slavného přebalu alba Nirvany Nervermind nedávno kapelu zažalovalo, že prý bylo zneužito k dětské pornografii, ťukali si mnozí na čelo. Nyní již dospělý muž chce zřejmě opravdu jen vytřískat peníze, proslavit se. Přesto je sporné za dítě takto, nad rámec běžné výchovy, rozhodovat.

Podobné je to s mezigeneračními hypotékami. Převádět na dítě dluh, ať už v jakékoli formě, působí amorálně. Zejména jde ale o snahu řešit přeregulovanost současného světa další postranní cestičkou, v tomto případě tedy navíc ještě zavánějící amorálností. Nemanipulujme bezuzdně s úrokovými sazbami v ekonomice, umožněme developerům více stavět, bydlení bude dostupnější, a nebude třeba pochybně experimentovat s vícegeneračními hypotékami.

160 STRAN FINMAGU

Finmag říjen 2021Zdroj: Finmag

Devadesátky zlatý, budoucnost nejistá. Rozhovor Petra Fischera s Radovanem Vávrou a Dominikem Stroukalem. Dva ekonomové. dvě generace, dva pohledy na devadesátá léta i roky budoucí

MAG. Téma čísla: knihy • Radim Kopáč a kniha za časů korony • Jak Knihobot recykluje miliony knížek • Metoda zettelkasten: jak nikdy nezapomenout, co jste četli • Mistr, Markétka a Audioteka: audioknižní jednička natáčí velké dramatizace • Jakub Žofčák a nerozumná investice – 20 let od zfilmování Pána prstenů • Tři hrsti tipů

FIN. Jiří Hovorka s šéfem pražské burzy: proč se na ni českým firmám nechce? • To se vám vrátí! Mockrát. Dominik Stroukal o magii ekonomických multiplikátorů • Kdo chce bitcoin bít Josef Tětek o lidech, co to neradi krypto

Autor článku

Michal Hron

Michal Hron

Editor Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů. Do Finmagu přešel z týdeníku Euro, dřív vedl domácí redakci Hospodářských novin a působil jako editor zpravodajství na portálech iDnes.cz a Novinky.cz. Politicky nevyhraněný liberál, v běžném životě konzerva.