Hypotéky zdražují, ale paniky netřeba. Úrokové sazby očima expertů

Jiří Feix

předseda představenstva ČSOB Stavební spořitelny a Hypoteční banky

Souhlasíte s názorem?

-

+5

+

Průměrná sazba hypoték v Česku vytrvale roste a očekáváme, že trend bude v nejbližších měsících pokračovat. Aktuální nabídkové sazby bank se pohybují v průměru okolo 2,5 %. Na tomto vývoji není nic překvapivého. Dosavadní situace na finančním trhu se stávala pro banky neudržitelnou a zdražování bylo nevyhnutelné. Postupné zvyšování je důsledek očekávaného zvyšování sazeb ze strany ČNB, která je zvyšuje nezávisle na Evropské centrální bance. Ta je naopak drží stále nízko.

Pokud se podíváme na historická data, současná sazba patří v rámci dosavadního vývoje v Česku stále k těm nižším. Co se týče vývoje do budoucna, nedá z pohledu úrokových sazeb s jistotou předpovídat. Roli totiž hraje mnoho externích faktorů, které mohou přispět k výraznému zvýšení, ale i snížení sazeb. Soustřeďme se proto na dohlednou dobu.

Zdražení hypoték může být pro domácnosti určitou komplikací, přesto se nejedná o zásadní nárůst. Jsem přesvědčený, že hlavní překážkou na cestě k vlastnímu bydlení nejsou úrokové sazby, ale především rychle rostoucí ceny nemovitostí a jejich malá nabídka. Stejně tak se kvůli aktuálnímu růstu sazeb nemusíme obávat vyššího podílu problémových úvěrů. Banky mají vyvinutý dostatečný systém řízení rizik tak, aby takovým potížím v maximální míře předcházely.

Jan Brejl

obchodní ředitel Partners

Souhlasíte s názorem?

-

+10

+

Důležité je si uvědomit, že zvyšování sazeb ze strany ČNB není jediný faktor. V posledních letech jsme se přesvědčili, že konkurenční prostředí narušilo korelaci mezi tržními a vyhlašovanými sazbami ze strany ČNB. Další růst sazeb je možné předpokládat. Spolu s růstem cen nemovitostí bude tedy docházet ke zvyšování nedostupnosti bydlení. Zájem o hypotéky pravděpodobně klesne, ale ne dramaticky. Nedomnívám se, že by došlo k růstu počtu úvěrů v pochybení jen kvůli růstu sazeb. Pokud se zvýší splátka hypotéky, spotřebitel racionálně omezí svou spotřebu na straně zbytných výdajů.

Štěpán Křeček

hlavní ekonom BH Securities

Souhlasíte s názorem?

-

+28

+

Lidé, kteří uvažují o hypotečním úvěru, už propásli nejlepší možnou příležitost. Nicméně v budoucnu bude hůř. Vzhledem k výhledu měnové politiky lze očekávat, že úrokové sazby na hypotékách dál porostou. Zřejmě se proto vyplatí zachovat se podle hesla „lepší pozdě nežli později“.

Na věc se ale můžeme dívat i zcela odlišně. Nízké úroky na hypotékách totiž zpravidla zvyšují objem poskytnutých úvěrů na bydlení. V důsledku toho proudí na realitní trh víc peněz, což zvyšuje ceny nemovitostí a vytváří nepříjemnou konkurenci mezi kupujícími.

Naopak když si lidé berou hypotéku s vysokou úrokovou sazbou, jdou proti trendu, což se jim paradoxně může vyplatit. Když jsou totiž hypoteční sazby vysoké, na realitním trhu se zpravidla sníží počet zájemců o koupi. Je tak možné si mezi nemovitostmi lépe vybírat, a dokonce lze vést úspěšná jednání o výši kupní ceny. Ta je při pořizování nemovitosti naprosto klíčová. Už nikdy ji totiž nelze změnit. Oproti tomu nevýhodnou sazbu na hypotéce lze pořešit pozdějším refinancováním.

Vladimír Staňura

finanční poradce

Souhlasíte s názorem?

-

+8

+

Sazby hypotečních úvěrů v Česku patří v rámci Evropy k těm vyšším, protože máme českou korunu a její úrokovou sazbu silně ovlivňuje ČNB. Ta má dlouhodobě za cíl držet inflaci kolem dvou procent. Protože inflace hrozí v poslední době vyšším růstem, ČNB zvyšuje a bude zvyšovat svoje sazby, aby ji zkrotila.

Srovnávat s eurem nemá smysl. Naopak v zemích, kde euro není, jsou sazby hypotečních úvěrů mnohem vyšší než v ČR. Jmenovitě jde o Rumunsko, Maďarsko a Polsko.

V „novodobé“ historii byly u nás nejvyšší sazby hypotečních úvěrů v roce 2009, kdy se blížily šesti procentům (ročně). Úrokové sazby půjdou teď dlouhodobě postupně nahoru, ale tak vysoko se nedostanou. Můj odhad je, že se v příštím roce budou pohybovat kolem tří procent. To sice bude znamenat určité zdražení hypoték, i stávajících, ale výrazné zhoršení ve splácení hypoték neočekávám.

Navýšení o jeden procentní bod znamená u průměrné hypotéky, která je kolem tři miliony korun, ročně 30 tisíc korun na úrocích navíc, tedy měsíčně 2500 korun. To samozřejmě není málo, ale většina domácností  to unese.

Dominik Stroukal

hlavní ekonom Platební instituce Roger

Souhlasíte s názorem?

-

+24

+

Pokud si dnes chcete vzít hypotéku, úrok je sice důležitý, ale mnohem víc vás omezuje cena nemovitosti, na kterou si chcete půjčit. Věřím, že by většina z nás byla ochotna platit vyšší úroky, pokud by ceny bydlení nebyly tak vysoko. Současná nejpravděpodobnější trajektorie sazeb by mohla poslat úroky hypoték na 3 procenta. Tam jsme byli naposledy velmi krátce na přelomu let 2018 a 2019 a předtím až v roce 2013. Je to tedy pro nás po dlouhou dobu nedosažitelná hranice.

Normalizace sazeb se ale nemusíme bát. Je to nejlepší nástroj na zpomalení růstu cen nemovitostí. Je to nejlepší nástroj na pomalý návrat spořicí funkce spořicích účtů. Je to nejlepší nástroj k eliminaci neziskových zombie firem a projektů. Bohužel je ale nutné dodat, že české sazby jsou malý pán. Mnohem zajímavější by to bylo, kdyby začaly růst sazby Fedu a Evropské centrální banky, ale to se jen tak nestane. Právě proto, že by to bylo zajímavější, z toho mají oprávněný strach.

Libor Vojta Ostatek

ředitel společnosti Golem Finance

Souhlasíte s názorem?

-

+14

+

Hypoteční sazby rostou a ještě nějaký čas pravděpodobně budou. Ovšem tempo růstu bude ve druhé polovině roku s polevující poptávkou rovněž zpomalovat. Pro druhou polovinu roku odhadujeme úroveň realizačních sazeb zhruba na 2,5–3 %, což je z dlouhodobého pohledu stále ještě příznivá úroková sazba.

V delším časovém horizontu není v tuto chvíli možné odhad sazeb predikovat, nicméně signály pro rychlý růst sazeb nad 3 % na trhu zatím nevidíme. Na růst hypotečních sazeb bude do jisté míry tlačit navyšování sazeb ČNB, hlavním faktorem je ale cena peněz, jinými slovy, za kolik si banky mohou půjčit na mezibankovním trhu. A tam nyní likvidita nechybí a cena peněz navzdory červnovému navýšení sazeb ČNB nyní klesá.

Neočekáváme, že by se situace českých domácností měla vlivem hypoték, které často mají sazbu fixovanou na 5, 7 nebo 10 let, nějak zásadně dramatizovat. To, jak se daří lidem splácet své závazky, ve velké míře závisí na míře nezaměstnanosti. A ta je u nás stále na nízké úrovni.

Miroslav Zámečník

hlavní poradce ČBA

Souhlasíte s názorem?

-

+13

+

Nejde srovnávat sazby hypotečních úvěrů mezi jednotlivými zeměmi, aniž bychom přihlíželi k ceně zdrojů, jimiž jsou hypotéky financovány (například výnosy emisí hypotečních zástavních listů, slavného to, čtvrt tisíciletí starého vynálezu z doby pruského krále Bedřicha Velikého). Tak, jako jsou rozdíly mezi srovnatelnými vládními dluhopisy (například Německo se financuje levněji než Česko), jsou rozdílné i průměrné sazby hypotečních úvěrů.

Také je vhodné přihlížet k místním podmínkám. Například zda země neprožila v nedávné době prasknutí nemovitostní bubliny, jak vypadá intenzita konkurence na daném trhu, jaké jsou podmínky ve vymáhání práva, pokud jde o realizaci zástav rezidenčních nemovitostí. To všechno a řada dalších proměnných spoluurčuje průměrné sazby u hypoték. Dokonce ani uvnitř eurozóny, kde drží již řadu let uvolněnou měnovou politiku včetně využití nekonvenčních nástrojů Evropská centrální banka, nejsou sazby hypoték stejné (viz Finsko na straně jedné, Irsko na druhé). Česko má sice vyšší sazby než řada zemí eurozóny, ale nižší než země mimo eurozónu typu Polska nebo Maďarska.

Pokud jde o samotný vývoj úrokových sazeb v Česku, jistě porostou, ale časové řady, které eviduje Česká národní banka, svědčí o tom, že z velmi nízké hladiny blízké historickým minimům. A neporostou raketově. Navíc rozhodně také v dohledném časovém horizontu nepřekonají úroveň, na níž ještě před pár lety byly, aniž se nad nimi kdo pozastavoval.

Velmi nízká je i nezaměstnanost, ale na druhou stranu samotné ceny nemovitostí jsou na historických maximech. Z toho vyplývá, že splátky hypoték představují velkou zátěž rodinných rozpočtů. Statistiky ČNB v případě nevýkonných úvěrů ale zároveň indikují jedno z nejzdravějších hypotečních portfolií v Evropě. Musel by přijít vskutku mimořádný otřes na straně poptávky, aby podíl problémových hypoték vystoupal na nějakou úroveň, která by byla národohospodářsky závažná (nevidím jej). A už vůbec nevidím revoluci na straně nabídky nového bydlení, která by přes záplavu nemovitostí nově uváděných na trhu srazila transakční ceny těch existujících.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Trinity Bank a člen NERV

Souhlasíte s názorem?

-

+16

+

Kdekdo se dnes děsí trvaleji rapidní spotřebitelské inflace v Česku, jenže trh moc nevěří, že na ni dojde. Výnos desetiletých českých dluhopisů od března trendově klesá. Přitom vývoj tohoto výnosu není tolik deformován programy odkupu aktiv za nově tištěné biliony, jako je tomu třeba v USA nebo v eurozóně. Pokud by se investoři do českých dluhopisů obávali trvalejší výrazné spotřebitelské inflace, budou žádat vyšší výnos dluhopisů, a ten by tak dále rostl.

Pokud ovšem výnos dluhopisů naopak klesá, signalizuje to, že ani úroky na hypotékách v Česku příliš neporostou. Hypotéky tedy zdražovat budou, ale jen pozvolna, a to i díky ostrému konkurenčnímu boji mezi českými bankami. Pokud navíc současné silné inflační tlaky odezní, což se může stát již v příštím roce, postupně mohou zase sílit dezinflační až deflační tlaky, jako tomu bylo v období mezi globální finanční a globální pandemickou krizí. Zhruba v polovině tohoto období, v roce 2016, dosáhly průměrné úroky na hypotékách v Česku historického minima. Nikde není psáno, že se po roce 2022 k tomuto minimu nezačnou blížit zase. Tento scénář má zhruba 80procentní pravděpodobnost.

Se zhruba 80procentní pravděpodobností tedy ani v příštích letech průměrná sazba hypoték v Česku výrazněji nepřekročí úroveň tří procent. Budou ovšem i nadále dražší, než jsou zpravidla v eurozóně. A to právě proto, že trh eurozóny je deformován výše vzpomínaným programem odkup aktiv za nově tištěné biliony eur. Toto takzvané kvantitativní uvolňování, jež je v eurozóně v důsledku pandemie ještě razantnější, než bylo před ní, uměle stlačuje úrok napříč eurozónou, tedy i ten na hypotékách.

Jeho odvrácenou tváří je nejen inflace cen aktiv (tedy třeba citelný růst cen nemovitostí), ale i to, že třeba Němci čelí a v rostoucí míře čelit i budou záporným úrokům ze svých celoživotních úspor. Tímto faktickým zdaněním vlastních úspor sice přispívají na záchranu Řecka či Itálie před bankrotem, ovšem činí tak nedobrovolně.