Vlastní byt už není pro každého. Co s cenami nemovitostí očima expertů

2. 7. 2021

24 932

Ceny nemovitostí dál rostou. Snahám řešit krizi dostupnosti bydlení nepomáhají ani liknavé kroky státu v podobě dlouho prosazované novely stavebního zákona. Co tedy s tím? Ptali jsme se hlav ze všech nejpomazanějších.

Vlastní byt už není pro každého. Co s cenami nemovitostí očima expertů

Tempo růstu cen bytů je podle nedávné analýzy poradenské společnosti Deloitte už po dva roky zhruba stejné. Meziročně průměrně rostly o 7,5 procenta, na konci dubna to v meziročním srovnání bylo dokonce o 8,4 procenta. V hlavním městě se tak už průměrná cena za metr čtvereční plochy nového bytu vyšplhala na 125 400 Kč.

Ceny žene vzhůru především zvýšená poptávka nejen českých, ale i zahraničních klientů. Ti stále berou nemovitosti jako bezpečný přístav pro volné peníze, kterých je na trhu po koronavirové krizi přebytek. Dostupných bytů tak rychle ubývá, podle zmíněné analýzy bylo na trhu na konci dubna o 16,7 procenta méně nemovitostí než loni.

Peter Bednár

Vítejte v Developerově. Vzor levného bydlení leží hnedka za zatáčkou

K prosperitě, zdravému životnímu prostředí a dostupnému bydlení se dá dostat různými způsoby. Nejlepší z nich je dobře stavět, píše pro Finmag urbanista a architekt Peter Bednár.

I když tedy v minulém díle ankety Očima expertů investor Jaroslav Šura trefně poznamenal, že „nepamatuje dobu, kdy byly nemovitosti v daném čase levné“, dnes koupě bytu už tuplem není pro každého. Odborníci varují, že v české metropoli nemá na pořízení nového bytu už ani střední třída a hrozí společenské otřesy.

Vedle oslabené nabídky ženou cenu vzhůru i aktuálně nízké úroky úvěrů na bydlení a hrozba jejich růstu v budoucnu, ale i stále rostoucí vstupní náklady na výstavbu. Růst cen se tak podle odhadů expertů hned tak nezastaví.

Lze ale nějak zajistit alespoň to, aby ceny nerostly raketově? A co pro to může udělat stát, co developeři? A leží řešení krize jinde než v nové výstavbě, která významně posílí oslabenou nabídku?

Řešení je jednoznačně družstevní výstavba na pozemcích města. Tímto způsobem za dostupné peníze vznikaly celé nové čtvrti Prahy a všech dalších velkých měst. Banky na takovou výstavbu rády půjčí, stavební náklady nepřesahují 40 tisíc korun za m² a město může podpořit výstavbu prodejem pozemků za dobrou cenu. Při troše dobrého vedení výstavby se celkově náklady dostanou například v Praze na polovinu ceny, za kterou nyní prodávají byty developeři.

Řešením není a nebude novela stavebního zákona, zdanění prázdných bytů, zákaz nakupování pro cizince a další opatření. Lidé chtějí kupovat a bydlet, tedy jediná možnost je umožnit vznik většího množství nových bytů za dobrou cenu.

Za drahými byty jsou zastaralé normy, územní plány, pomalé povolování a neochota stavět, ilustrované NIMBY (ne-na-mém-dvorku) koloběhem:

1. Většina obyvatel odmítá nové stavby ve svém okolí, a proto jsou i vhodná místa omezená restriktivními limity výstavby

2. Růst počtu pracovních míst láká do atraktivních měst nové lidi, ale nabídka nestíhá. Nová výstavba probíhá na vzdálenějších a nevhodnějších místech, většinou v neodpovídající hustotě a nedostatečném množství

3. Komplikovanost výstavby zdražuje byty, ale ty si své kupce najdou, protože nedostatek z nich dělá skvělou investici

4. Vysoká cena nových budov zvyšuje nechuť k budoucí výstavbě, protože to přeci stejně nepomůže a kruh se opakuje

Jiné řešení kromě desítek tisíc nových bytů ročně asi neexistuje. Je přitom jedno, zda by je postavili developeři, nebo města. Jedno i druhé by vyžadovalo stejný počet nových staveb. I úvahy o vídeňských sociálních bytech jsou reálné jen v případě, že by se mohly bez protestů postavit na něčím dvorku.

Hlavním důvodem růstu cen nových bytů je kromě zvyšovaní cen vstupů (zejména pozemky, stavební práce a materiály) pomalý povolovací proces, kvůli kterému se na trh nedostává dostatek bytů. Poptávka tak dlouhodobě vysoce převyšuje nabídku, což žene ceny nových bytů vzhůru. Jen v Praze přitom mají podle našich statistik developeři v přípravě víc než 120 tisíc bytů. Pro zlepšení dostupnosti bydlení je tedy především nutné učinit kroky, které by zrychlily a zjednodušily povolování nových staveb a odstranily překážky pro novou výstavbu. Bez masivnější nové výstavby se situace nezlepší.

A jaké ty kroky jsou? Přijmout nový stavební zákon, odblokovat novou výstavbu na brownfieldech, přerozdělit prostředky vybrané z daní z nové výstavby ve prospěch měst a obcí, kde se staví, jasně pojmenovat role a pravidla pro spolupráci investorů, magistrátu a městských částí, definovat strategii rozvoje města včetně potřeb infrastruktury, aby nechyběla a neblokovala tak rozvoj území, či obecně snížit daňovou zátěž u nových bytů.

Aktualitka: stavební zákon v loji

Zdroj: Shutterstock

Právě včera dostala novela stavebního zákona výprask v Senátu. Vlajková loď ministerstva pro místní rozvoj to projela 65 : 0, ministryni Kláru Dostálovou nepodpořil ani žádný ze stranických kolegů. Norma se vrací do Sněmovny, k přehlasování senátorů bude potřeba 101 poslanců. A je otázka, jestli se najdou. Zatím pro něj byli poslanci SPD, vládní ANO a tři sociální demokraté. A kdyby při hlasování přišli do práce všichni poslanci SPD i ANO a přidali se zase tři sociální demokraté, dává to dohromady jenom stovku.

Senátoři smetli nový stavební zákon

Růst cen je tažen výrazným převisem nabídky nad poptávkou. Poptávku možná ochladí rostoucí cena hypotečních úvěrů. To ale na druhou stranu prohloubí nedostupnost bydlení. Na straně nabídky pak může být cestou, že se developeři začnou orientovat i na menší města, na lokální úrovni může stavební řízení být flexibilnější. Spíš než na stát je potřeba apelovat na místní samosprávy, které řeší stavební povolení. I přes složitost procesu existují rezervy v agendách a jejich odbavování jednotlivými úředníky.

Krize dostupnosti bydlení je globální – Berlín, Vancouver, Los Angelse, Hongkong i Praha hlásí stejné problémy, ceny rostou rychleji než mzdy. Kritičtí odborníci vidí příčiny v nastavení globální ekonomiky, ve které probíhají v posledních desetiletích tři zásadní procesy: privatizace, deregulace a financializace. I u nás jsme privatizovali obecní a družstevní byty, deregulovali nájemné a z investic do bytů a hypoték se stal skvělý finanční byznys.

Klišé víc bytů = nižší ceny má spoustu ale. Například rekordní stavební boom mezi lety 2000 až 2008 ve Španělsku, USA i Česku byl naopak doprovázen strmým růstem cen a realitní bublinou. Nejde jen o to, kolik bytů stavíme, ale také jaké byty stavíme, kdo je vlastní, jak se financují a spravují. Proto by nám pomohla výstavba obecních a družstevních bytů či progresivní daně z nemovitostí, které by zvýhodňovaly byty pro vlastní potřebu bydlet a dostupně pronajímané byty a naopak omezovaly mnohočetné spekulační a investiční nákupy nemovitostí.

Řada zemí v západní Evropě zkouší různé recepty, jak omezit růst cen nemovitostí. Regulace cen bytů, podíl developerů na sociálním bydlení, státem nebo městem podporované bydlení a tak dále. Nejúspěšnější v tomto snažení se zdá být Vídeň, která má na dva miliony obyvatel jeden milion bytových jednotek. Z nich je 750 tisíc nájemních.

To je oproti Česku zcela zásadní rozdíl. U nás skoro 80 procent lidí bydlí ve vlastní nemovitosti. Víc než polovina nájemních bytů ve Vídni má nějakou formu dotovaného nájemného. Není to ale zadarmo. Rakušané platí procento ze svého platu na daň z bydlení.

Druhá cesta je zvýšit nabídku. Řada projektů už je ve fázi příprav a věřím tomu, že nabídka se postupně bude zlepšovat. I pomocí novelizace stavebního zákona. Kromě toho očekávám, že poptávka po nemovitostech o něco oslabí. Jednak samotnou příliš vysokou cenou, rostoucími úrokovými sazbami a také návratem k normálnímu popandemickému životu, kde nebude jedinou prioritou investice do nemovitosti jako jistoty do budoucna.

Dlouhodobý trend nárůstu finanční nedostupnosti bydlení nezastavila ani koronavirová krize, spíš naopak. Vnímání bytů jako spolehlivé a bezpečné investice a nedostatek jiných příležitostí dál zvyšuje poptávku po bytech, pořizovaných nikoli za účelem uspokojování vlastní bytové potřeby. Výsledkem této nerovnováhy na trhu bydlení je, že lidem z nižších i středních příjmových kategorií nezbývá než se zaměřit na další formy bydlení, tedy čistě nájemní nebo družstevní bydlení.

Bohužel neexistuje žádné zázračné řešení, které situaci v horizontu několika let vyřeší. Napomoci může mix různých opatření, pobídek a daňových nástrojů. Jedním z nich je nový stavební zákon, ačkoli se nedomnívám, že jeho přijetí samo o sobě povede okamžitě k urychlení nové výstavby a snížení cen nových bytů. Stát by měl stanovit jasná pravidla pro investory, definovat podmínky pro investiční pobídky a dotační tituly, kterými lze podpořit obce či neziskové investory. Další z možností je podpora družstevní výstavby, která byla velmi dlouho neprávem přehlížena, a revitalizace nevyužívaného stávajícího bytového fondu.

Řešením číslo jedna je pochopitelně mnohem rychlejší a rozsáhlejší nová výstavba, tedy zejména vhodný nový stavební zákon. Hlavně v Praze jsou pak za růst cen bydlení odpovědní také památkáři a organizace typu UNESCO. Výšková budova na pozemku dané velikosti totiž pochopitelně obsáhne víc bytů než budova nižší.

Nejnovější případ, kdy UNESCO vydalo zamítavé stanovisko ke stavbě výškových budov architektky Evy Jiřičné v Praze na Žižkově, je jen dalším dokladem, že přeregulovanost výstavby nakonec z metropole učiní jen totálně předražený skanzen. Navíc skanzen vybydlený, neboť byty v centru a širším centru zhusta skoupí jako investici Číňané, šejkové či Rusové.

Další problém je to, že v současnosti je pronajímatel nemovitosti v Česku až příliš znevýhodněn vůči nájemci. Čeští legislativci podlehli tlaku levicové lobby, jež neustále vykresluje nájemce jako potenciální nebohou oběť „systému“. V krajním případě – viz causa Klinika – takovéto vykreslování dokonce málem ospravedlňuje krádež za bílého dne, pardon, „demokratizaci“. Tento přístup české legislativy odrazuje firmy od rozjetí velkých developerských projektů rezidenčního nájemního bydlení.

Přitom velké projekty by těžily z fenoménu výnosů z rozsahu. Takže těmto institucionálním hráčům, pronajímajícím třeba tisíce bytů, by stačilo k uspokojivé ziskovosti nastavit nižší nájemné, než jaké nastavují individuální pronajímatelé, kteří z výnosu z rozsahu pochopitelně těžit nemohou.

Sečteno, podtrženo, překážkou cenově dostupnějšího bydlení je příliš restriktivní legislativa – v oblasti výstavby, památkové péče a pronajímání.

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (5)

Vstoupit do diskuze

Michal Hron

Šéfredaktor webu Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů, ale i čisté nedotčené přírody. Po krachu vydavatelství Mladá fronta přešel... Více

Další články autora