Střechy v peněžence. Výběr nemovitostního fondu očima expertů

„Kup si byt, ten ti vždycky dobře vydělá!“ Tu radu jste určitě už slyšeli. Ceny bytů se za posledních deset let v průměru takřka zdvojnásobily a pravidelný příjem z nájemného je jistě příjemný.

Jenže ne každý má na byt a ne každý má povahu nebo i čas být panem domácím či paní domácí. S pronajímáním může být dost starostí a podle statistik rentabilita pronajímání klesá. Když připočteme vysoké ceny nemovitostí, které se v Česku prodávají – vztaženo k příjmům domácností – skoro nejdráž v Evropě, může to nakonec být investice kontraproduktivní.

Do realit se ale dá investovat i jinak. A od mnohem menších částek. S pomocí realitních fondů. Jen je potřeba dávat pozor při výběru. Což platí v nejisté době pandemie koronaviru dvojnásob.

V naší pravidelné anketě se proto ptáme, na jaký typ investic do nemovitostí by se měli dnes zaměřit ti, kteří nechtějí pořizovat „fyzický“ investiční byt? Jak v tuto chvíli vybírat vhodný nemovitostní fond? Čekají nemovitostní fondy v souvislosti s pokračující pandemií koronaviru těžké časy? Ve kterých segmentech nemovitostního trhu budou ekonomické dopady covidu nejvíc patrné a které by mohly naopak posílit?

Pavel Borovička

jednatel nemovitostních společností BHS Real Estate Fund

Nabídka realitních fondů začíná být v Česku pestrá. Jde investovat do fondů, které se zaměřují na kancelářské budovy, retailové nemovitosti, logistické a průmyslové nemovitosti i rezidenční nemovitosti. Některé jsou omezené na konkrétní sektor, jiné diverzifikují napříč trhem.

Vývoj realitního trhu je sice ovlivněn pandemií koronaviru a klade zvýšené nároky na práci pronajímatelů, i tak ale budou nemovitosti dál přinášet zajímavý výnos. Pokud samozřejmě vyhoví základním požadavkům, kterými jsou dobrá lokalita, technický stav nemovitosti a bonita nájemníků. Většina pronajímatelů uzavírá smlouvy s nájemníky na delší dobu a nebývá závislá na jediném z nich, což obecně zvyšuje atraktivitu fondů.

Nezapomínejte ale, že by člověk měl investovat jen do aktiv, kterým rozumí. I u nemovitostí je potřeba dbát na diverzifikaci a investovat jen peníze, které máme k dispozici minimálně na časový horizont, který se uvádí ve statutu fondu.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Trinity Bank a člen NERV

Dávejte větší pozor na nemovitostní fondy zaměřené na maloobchodní reality. Vyprázdněná obchodní centra jsou varování. Část zákazníků se od e-shopů už nevrátí. Naopak fondy zaměřené na logistické areály jsou na tom velmi dobře. Těží z rozmachu e-commerce. Kanceláře budou dál žádané, revoluční přechod na home office zřejmě nehrozí. Po roce lockdownu lidi opojení prací z domova opustilo. Mají potíže oddělit rodinný život od práce, hrozí jim vyhoření. Pokles produktivity by zaměstnavatele mohl stát víc, než kolik ušetří za kanceláře.

Je potřeba víc než kdykoli v uplynulých dvanácti letech počítat s rizikem inflace. Ta může poškodit výnosnost převážné části nemovitostních fondů. S inflací porostou úrokové sazby, třeba u vládních dluhopisů. A investoři budou od nemovitostí žádat vyšší výnos. To je ale možné, jen pokud stoupnou nájmy nebo klesne cena nemovitostí. Může se stát, že investoři nebudou ochotni kupovat nemovitosti bez jejich zlevnění, protože nájem už u řady z nich nemá kam růst.

Jiří Kubík

finanční poradce Partners

Udává se, že dlouhodobě je růst cen nemovitostí cca pět procent ročně. V posledních letech rostly daleko víc, ale to neznamená, že budou i dál. Pokud si navíc odečteme náklady spojené s fyzickou nemovitostí – daně, rekonstrukce, pojištění, místní poplatky apod. – nemusí to být zase takové terno. Pořád ale platí, že fyzická nemovitost by měla patřit do každého rodinného portfolia. Ne kvůli růstu, ale kvůli tomu, že si na ni můžu vzít „levnou“ páku, hypotéku. Pokud na nemovitost nemám, můžu jít do nemovitostního fondu. Ten by měl tvořit pět až deset procent celkového portfolia.

Covid maličko zamíchal s cenami nájmů. U nemovitostí ve fondech jsou ale nájmy většinou fixně dané, navíc se ke smlouvě u nájmu obvykle připojuje i inflační doložka. Problém je ten, že čím větší má fond příliv peněz (které reálně fond znehodnocují, protože leží na běžném účtu, dokud se nekoupí nemovitost), tím obtížnější pro něj je koupit dobrou výnosovou nemovitost do portfolia. Proto je někdy lepší vybírat i z „menších“ fondů. Například Trigea má v portfoliu pár nemovitostí, a díky tomu se může lépe zaměřovat na dobrý nákup.

Posílení cen čekám všude, protože materiál tento rok vyskočil o desítky procent výš. Navíc přichází nová legislativa z Unie, která opět nařizuje kvalitnější zateplení apod. A kde se to projeví? Můžete hádat…

Jakub Holec

majitel a výkonný ředitel 108 AGENCY

Nemovitosti jsou pro investory stále velmi zajímavé. Komerční nemovitosti, a především potom průmyslové, opět ukázaly rezistenci vůči výkyvům. Naše společnost 108 AGENCY se primárně věnuje průmyslovému a kancelářskému segmentu. Zatímco kanceláře nyní bojují s velkou konkurencí v podobě home office, průmyslové nemovitosti prokazují odolnost. Přečkaly finanční krizi a svou stabilní pozici potvrdily i při nedávné krizi koronavirové.

Mezi fondy, které investují do průmyslových nemovitostí, patří například Arete Invest nebo Accolade. Nemovitostní fondy jsou navzdory pandemii ve velmi dobré kondici a investorům nabízí velice zajímavé zhodnocení vložených prostředků. To potvrzuje i trend, kdy stále více fondů, které dříve investovaly do nákupních center nebo kancelářských projektů, se nyní rozhlíží po investicích do průmyslu. Věříme českému průmyslu a do budoucna plánujeme vlastní investiční platformu, prostřednictvím které chceme investovat do pozemkového developmentu.

Jan Traxler

jednatel FINEZ Investment Management

Při výběru je klíčová rentabilita nájmu spravovaných nemovitostí, jejich obsazenost, délka nájemních smluv a úvěrové zatížení nemovitostí. Důležité je podívat se, kolik peněz z fondu leží v bance a nevydělává. Podrobné informace ke všem fondům zveřejňuje portál www.nemovitostni-fondy.cz. Sledujte také, jakou má fond nákladovost a jaké si účtuje vstupní a výstupní poplatky.

Největší perspektivu má podle mě fond Accolade Industrial, který spravuje a pronajímá skladové a logistické areály v hodnotě 18 miliard korun. Dobře se jeví i budovaný fond Arete Industrial nebo nový fond JET Lease zaměřený na průmyslové areály.

Covid má negativní dopad hlavně na obchodní centra, kde i po znovuotevření budou tlaky na snižování nájmů. Složitých pár let čeká kancelářské budovy. I zde budou někteří nájemníci vyjednávat menší plochy nebo nižší nájem. Ale potřebujeme chodit do práce a mezi lidi, obchody ani kanceláře nepřestanou fungovat, jen budou pár let vydělávat méně.

Dušan Moskaliev

finanční ředitel ZDR Investments

Věřím ve strategii investování do retailových nemovitostí diskontního typu. Za loňský rok, kdy mnoho firem prošlo „koronavirovou prověrkou“, se nám tato cesta potvrdila jako krizi odolná. Vývoj kolem covidu ukazuje značné rozdíly mezi typy komerčních nemovitostí, zejména z pohledu jejich stability výnosů a dlouhodobé tržní hodnoty.

Tradiční nákupní centra zažívají výrazné problémy kvůli uzavření mnoha provozů, ale retailová obchodní centra diskontního typu se od nich výrazně liší. Vládními uzavírkami jsou zasažena minimálně. Mají velký podíl nájemců ze segmentů, jako jsou potraviny, lékárny, domácí a chovatelské potřeby, které jsou otevřené i během pandemie. Kromě toho jsou běžnými nájemci také diskontní značky oblečení, které na rozdíl od luxusního zboží fungují i v době poklesu ekonomických cyklů.

Vladan Kubovec

portfoliomanažer fondu Conseq realitní

Pokud by se jednalo o investici v obdobné výši, jako je cena průměrného bytu, pak bych doporučovat zvážit investici do menšího nebytového prostoru uprostřed obytné zástavby. Tyto nebytové prostory jsou využívané většinou jako obchody nebo prostory pro poskytování služeb a nemívají problém s obsazeností. Ve srovnání s většími obchodními jednotkami většinou dosahují nižšího nájemného na metr a mnohdy mají i větší fluktuaci nájemců, ale pokud se je investorům podaří koupit za výhodnou cenu, mohou zajistit i velmi dobré zhodnocení. Další možnou alternativou je investice do pozemků, ať stavebních, nebo zemědělských.

Při výběru nemovitostního fondu je základ sledovat jeho nákladovost, poplatkovou politiku pro drobné investory (vstupní a výstupní poplatky), výši management fee apod. Dalším, ale podle mě ne rozhodujícím kritériem, by měla být dlouhodobá výkonnost se zvláštním zřetelem na výkonnost v obdobích krize. Velmi důležitými informacemi jsou také skladba portfolia (zejména lokalita a typ nemovitostí) a lidé, kteří stojí za fondem, jejich historie na trhu, úspěšnost atd.

Když budeme posuzovat jednotlivé segmenty nemovitostního trhu, tak jednoznačně nejpostiženějším je – a ještě pár let bude – segment nemovitostí spojených s cestovním ruchem. Dalším postiženým segmentem byl retail, neboť uzavření obchodů bylo jedno z prvních a nejdéle trvajících opatření vlády. Segment, který posílil, a to velice výrazně, je segment logistických nemovitostí a nemovitostí spojených s e-commerce.