Očima expertů: Proč bydlení nezlevňuje a co přinese druhá vlna

24. 7. 2020

46 587

Je vůbec reálné, že ceny nemovitostí v Česku v dohledné době výrazněji klesnou?

Očima expertů: Proč bydlení nezlevňuje a co přinese druhá vlna

Během jarního koronavirového lockdownu měla velká část odborníků z realitního trhu jasno: Impulz, který po dlouhé době pošle ceny nemovitostí směrem dolů, je už tady! Jenže ani po několika měsících to zatím na citelný sešup nevypadá.

Podle některých statistik v Česku dokonce dál pokračuje jeden z nejvýraznějších růstů hodnoty bytů a domů v celé Evropské unii. To, že zlevňování zatím není na pořadu dne, celkem jasně naznačují i nejnovější čísla portálu Bezrealitky.cz anebo studie největších tuzemských developerů. Stejně tak se enormně zvyšuje zájem o chaty a chalupy, což žene nahoru i ceny v tomto segmentu.

Znamená to snad, že ekonomika na tom není tak špatně, jak to ještě nedávno vypadalo? V téhle otázce se zatím analytici nedokážou zcela shodnout. Záležet bude hlavně na tom, jestli nás čeká druhá vlna koronaviru a s ní opět tvrdá vládní opatření, která by mohla ekonomiku zasáhnout ještě citelněji.

Zájemce o vlastní bydlení tak může těšit alespoň fakt, že by mělo v parlamentu v dohledné době dojít ke schválení zrušení daně z nabytí nemovitosti. A radost mají určitě i z vývoje na trhu půjček na bydlení, kde jdou průměrné sazby hypoték viditelně dolů.

Jak se na situaci na realitním trhu dívají respondenti naší pravidelné rubriky Očima expertů? Proč nejdou ceny nemovitostí dolů? Co by znamenala druhá vlna pandemie? A je vůbec reálné, že ceny nemovitostí v Česku v dohledné době výrazněji klesnou?

Pokles cen nemovitostí v denní realitní praxi nezažívám. Poptávka navázala na dobu před omezeními a je nadále velmi slušná. Pokud jde o blízkou budoucnost, jsem osobně velmi opatrný a optimismem bych zatím šetřil. Reakce realitního trhu na celkovou ekonomickou situaci a hlavně úroveň nezaměstnanosti je vždycky opožděná. Navíc právě nezaměstnanost s největší pravděpodobností uměle drží dole vládní program Antivirus, ve kterém firmy čerpají podporu pro víc než 700 tisíc zaměstnanců. Dokud program bude běžet, nezaměstnanost bude nízká. S trochou nadsázky lze říci, že ceny nemovitostí jsou závislé na tomto vládním programu. Jakmile skončí, je možné očekávat dopad i na poptávku po nemovitostech. Pokud je špatná finanční nálada, lidé nenakupují a ceny jdou dolů.

Momentálně se zdá, že jak zájemci o koupi domu nebo bytu, tak jejich prodejci raději vyčkávají. Majitelé nemovitostí, například i ti, kteří nemovitosti pronajímali turistům, v tuto chvíli nemají důvod se jich rychle zbavovat za nižší ceny a raději je pronajmou. Lidé, kteří před koronakrizí uvažovali o koupi nemovitosti, se budou rozhodovat podle své aktuální finanční situace, protože opatření spojená s covid-19 přímo i nepřímo postihla mnohá odvětví s určitým časovým zpožděním.

Vývoj cen nemovitostí bude také záviset na konkrétním regionu. Neočekávám, že by ve velkých městech došlo k výraznějšímu poklesu cen, zejména v Praze hraje roli i pomalý postup výstavby nových bytů. Uvidíme také, jestli s cenami směrem dolů pohne aktuálně zrušená daň z nabytí nemovitých věcí. A co by pro trh s nemovitostmi znamenala další vlna koronaviru? Nejistotu, vůli spíše spořit a všeobecnou vyšší finanční opatrnost, i pokud jde o investice do nemovitostí.

Trh s nemovitostmi je, a platí to především v Praze, dlouhé roky bržděný nepružnou a nevyhovující legislativou, která má za následek dlouhodobý akutní nedostatek nových bytů. Koronavirus sice způsobil prodloužení doby prodejů, ale zájem o koupě se ze strany klientů nikterak nesnížil a trvá i nadále. Dokazují to i společná data Trigemy, Central Groupu a Skanska Reality, podle kterých se v Praze v letošním prvním pololetí prodalo 2400 nových bytů, což je o pouhých 100 bytů méně oproti loňskému prvnímu pololetí.

Cena nemovitostí nejenže neklesla, ale dokonce se mírně zvýšila. Reality totiž představují bezpečný způsob uložení a zhodnocení peněz. Kvalitní nemovitost v dobré lokalitě na své hodnotě neztrácí. Kvůli nedostatečné nabídce nových nemovitostí, vysokým cenám projekčních a stavebních prací a zdlouhavým povolovacím procesům očekávám, že ceny nemovitostí budou i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent.

Osobně se domnívám, že období snižování cen nemovitostí je teprve před námi. Na rozdíl od finančních trhů, které odpověděly na lockdown okamžitě, nám historie říká, že nemovitosti reagují na krize s mnohaměsíčním zpožděním. Faktem je, že tato krize je na rozdíl od těch předešlých odlišná a její průběh je stále nejistý, ale dá se předpokládat, že určitý propad cen nás v blízké budoucnosti zkrátka nemine. Aktuálně dobíhá pomoc státu, lidé si sahají do svých rezerv a některé podniky již hlásí propouštění.

Na realitním trhu začínám pozorovat určité ochlazení, je velký převis nabídky pronájmů nad poptávkou, někteří prodávající váhají s prodejem a kupující jsou méně ochotní platit vysoké částky za bydlení tak jako doposud. Pokud by měla přijít další vlna koronaviru na podzim, navíc před Vánoci, které se vždy nesou v duchu velkých finančních výloh, je pravděpodobné, že prodávající budou mít rostoucí motivaci k prodeji, zatímco poptávka po nemovitostech může být nedostatečná, a to začne ceny tlačit směrem dolů.

Cena nemovitostí je dána nabídkou a poptávkou. V celkovém vyjádření je aktuálně poptávka stále velice silná, nabídka se nenavýšila. To je důvod, proč se ceny nemovitostí příliš nehýbou. Podle mého je pravděpodobné, že v následujících měsících a letech budeme svědky kolísání hodnoty cen nemovitostí. Bude ale samozřejmě velice záviset na regionech a typu nemovitostí.

Záležet bude také na tom, jak se zvládneme vypořádat s pravděpodobnou druhou vlnou covid-19 (pokud přijde), jak se bude vyvíjet hospodářství a jaká budou očekávání firem a domácností. Například: cena bytové jednotky v Praze či Brně na slušné adrese příliš kolísat nebude. Z pohledu investičního rozhodování doporučuji na téma koukat z větší perspektivy, v horizontu 10 nebo 20 let. A na tomto delším období je pravděpodobné, že ceny nemovitostí porostou podobně jako inflace.

Zkušenosti z recese 2008 ukazují, že trh nemovitostí má velkou setrvačnost. V uvedeném roce se zpomalení poptávky projevilo v cenách až po půl roce. A podobné to bude i nyní, takže první projevy koronakrize budeme moci pozorovat až na podzim. Poptávka byla i před pandemií obrovská a trh není vůbec nasycen. Lidé hledají bydlení dál a poptávka stále trvá, i když ji pandemie zasáhla. Problém nedostatku bytů však ani oslabení poptávky nevyřeší.

Ale jsou tu i další faktory, kvůli kterým ceny nemovitostí neklesají. Fenomén covidu otevřel lidem oči ve smyslu „můj dům, můj hrad a ostrov bezpečí“, což poptávku požene dál. Z tohoto důvodu se domnívám, že jsou nemovitosti, jejichž ceny dolů vůbec nepůjdou - pozemky, rodinné domy se zahradou, chaty a chalupy. Korekce může nastat u bytů nevalné kvality nebo bytů se špatnou okolní infrastrukturou. Co se týče budoucího vývoje cen a případné druhé podzimní vlny koronaviru, tak absolutně kritický faktor je v tomto směru nezaměstnanost. Pokud začne růst, trh to určitě zabrzdí. Výraznější pokles cen však v tuto chvíli z výše uvedených důvodů neočekávám.

Ceny nemovitostí jsou závislé mimo jiné na ekonomické situaci a jelikož prognózy ekonomického vývoje ČR předpovídají pokles výkonosti českého hospodářství, dá se předpokládat i snížení cen nemovitostí. Odborné debaty se vedou v otázkách rozsahu poklesu cen a rozdílu vývoje v jednotlivých regionech a u jednotlivých typů nemovitostí. V oblasti pronájmu je již znát poměrně zásadní snížení nájemného, a to jak u rezidenčního bydlení, tak i v oblasti komerčních nemovitostí. V naší realitní kanceláři proto stále předpokládáme, že v příštích měsících dojde v některých lokalitách ke snížení realizovaných cen nemovitostí, a to především v méně žádaných oblastech. Pokud by se opakovala situace s jarní vlnou koronaviru, předpokládáme ještě větší pokles výkonosti ekonomiky, a tudíž i větší dopad na ceny nemovitostí.

Klíčem k pochopení celé věci je uvědomit si, že hlavní náplní úředníků, kteří si říkají centrální bankéři, je dnes nedopustit propad cen aktiv, včetně cen nemovitostí. Kdykoli propad hrozí, zvýší tempo kvantitativního uvolňování a pumpují do ekonomiky ještě víc miliard vytvořených stisknutím klávesy, kterážto iluze bohatství dofoukne i ceny realit. Iluzi umožňuje bobtnající dluh. Ten nabývá takových proporcí, že centrální banky nemohou s úroky výše, i kdyby chtěly. Jinak by se celý předlužený systém takzvaného kapitalismu zbortil. K tomu jednou nevyhnutelně dojde, ale centrální banky tento moment mohou oddalovat celé roky, klidně i desetiletí.

Bohatí dnes mají „socialismus pro bohaté“: jejich firmy a podniky, jejich majetek, včetně realit, jsou centrálními bankami chráněny před trhem, před konkurencí. Jako byla KSČ chráněna před konkurencí jiných politických stran. I vedoucí úloha KSČ byla regulací a jako dnešní kvantitativní uvolňování byla zdůvodňována zájmem o blaho obyčejného člověka, který na ni ve skutečnosti doplácel. Připočteme-li, že kvůli jiným regulacím, příliš vysokému počtu stavebních úřadů a úředníků a jejich razítek se v Česku staví jen velmi pomalu, nelze se divit, že se stále víc obyčejných Pražanů nebo Brňanů musí stěhovat za město. Metropoli si nemůžou dovolit.

Z rozevírání nůžek je viněn trh. Mladí ve vyspělém světě volají po socialismu 2.0, neboť mají pocit, že trh a kapitalismus selhávají, nezaručují spravedlnost. O kapitalismus se ale dávno nejedná. Pokud chceme spravedlivější systém, který nebude společnost tolik polarizovat, musíme opět umožnit kreativní destrukci, musíme dát opět průchod krachům bohatých, deregulovat ekonomiku, přestat nadměrně dotovat, přetnout sepětí velkých firem a státu. A hlavně přestat pumpovat nové a nové miliardy.

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (17)

Vstoupit do diskuze

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase... Více

Další články autora