Rok, tři, deset? Experti radí, na jak dlouho si zafixovat hypotéku

3. 7. 2020

33 644

Berete si hypotéku nebo vám končí fixace té stávající? Na jak dlouho si dnes zafixovat úrokovou sazbu hypotečního úvěru? Má smysl vyčkávat? Budou se úroky hypoték výrazně hýbat? Nahoru? Dolů? Ptáme se expertů.

Rok, tři, deset? Experti radí, na jak dlouho si zafixovat hypotéku

Hypoteční trh zažívá zvláštní období. Na začátku roku to vypadalo, že úrokové sazby půjdou nahoru a dostupnost úvěrů na bydlení bude pro nové žadatele kvůli přísným regulacím České národním banky stále horší, teď je ale všechno jinak.

Hypotéky citelně zlevňují a podle všeho je pořád ještě kam klesat. Centrální bankéři ve strachu před dopady koronaviru rozhodli, že chtějí předejít zamrznutí realitního trhu, takže svá předchozí omezení výrazně zmírnili. Dokonce takovým způsobem, že to překvapilo samotné zástupce bank.

Rozhovory o bydlení

Šéf Bezrealitky.cz: Na makléře platí jen pokuty

Šéf Lišky: Předražené nemovitosti by šly dolů i bez koronaviru

Expert České spořitelny: Rekordně levné hypotéky nečekejte

Vyčkávat?

Nepřehledná situace a nejasné vyhlídky – nejen na hypotečním trhu – vedou spoustu lidí k zamyšlení, jestli by s řešením svého bydlení neměli nějaký čas počkat. Ať už kvůli možností nižších cen nemovitostí v budoucnu, možnému pohybu úrokových sazeb nebo zkrátka jen kvůli tomu, že si nejsou jistí, jak to bude na podzim s jejich prací a s dopady koronaviru, případně jeho druhé vlny.

I samotné banky netrpělivě vyčkávají, jak to bude po konci vládního moratoria vypadat s klienty, kteří si zažádali o odklad splátek úvěrů. Na konci roku už budeme moudřejší. Otázkou je, jestli se do té doby vyplatí zájemcům o hypotéky vyčkávat, nebo ne. Jiné dilema řeší ti, kteří už hypotéku mají a blíží se jim konec fixačního období – na jak dlouho si zafixovat hypotéku na příště?

V anketě se ptáme expertů na hypoteční a nemovitostní trh: Jakou dnes volit fixaci hypotéky? Má smysl s hypotékou taktizovat a vyčkávat?

Jednoduchá odpověď. Fixaci volit co nejdelší. Nemá smysl ani vyčkávat, ani taktizovat. Už přes deset let úrokové sazby hypotečních úvěrů klesají. Nejvýše byly v roce 2009, kolem šesti procent. V květnu 2020 byla průměrná úroková sazba podle statistiky ČNB 2,39 procenta. Nejsme ještě u minima z listopadu 2016, kdy byla úroková sazba 1,91 procenta, ale už nejsme daleko. Prostor pro další snižování je malý.

Dnes jsou sazby na všechny fixace blízko sebe. Je to dokonce tak, že kratší sazby do tří let jsou dražší než ty do pěti a nad pět let. Nad pět let byla v květnu 2020 průměrná úroková sazba podle ČNB 2,35 procenta. Přestože přesvědčení je dnes takové, že sazby budou klesat, já jsem si jist, že v průběhu pěti let půjdou sazby zase nahoru. Zdá se mi velmi prozíravé „jistit“ se proti takovému riziku co nejdelší fixací.

Češi, kteří si vzali hypoteční úvěr, projevují dobrou finanční gramotnost a reflektují, co se děje na trhu. Čím jsou sazby nižší, tím víc jdeme do dlouhých fixací. Víc než polovina lidí si dnes fixuje hypotéku na víc než pět let.

Klienti, kteří využívají hypotéku jako nástroj k získání vlastního bydlení, často netaktizují, nevyčkávají a pořizují nemovitost, která se jim líbí a splňuje veškeré jejich požadavky a nároky. Emoce převažují. Takže většinou nechtějí čekat, jestli příští měsíc nepůjdou sazby dolů, aby o svoji vysněnou nemovitost nepřišli. Klientů, kteří kupují nemovitost spekulativně a vyčkávají na propad sazeb či cen nemovitostí, je minimum. Takže pokud máte potřebu financovat svoje bydlení, líbí se vám nemovitost, splňuje vaše požadavky, nečekejte. Nikdo nemá křišťálovou kouli a nikdo nedokáže předpovědět, jak bude trh vypadat za půl roku či rok. Co se týká délky fixace, velmi oblíbené jsou fixace na pět až sedm let. Vzhledem k tomu, že máme pořád velmi nízké sazby – aktuálně v průměru kolem 2,39 procenta – tak klienti většinou krátké fixace na rok až tři roky moc neřeší a chtějí mít delší dobu jistotu nízké sazby. I vzhledem k tomu, že od platnosti zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2016, máme větší možnosti úvěr předčasně splatit či výrazně snižovat jistinu, nebojí se klienti ani delších fixací na deset nebo i patnáct let.

Klientům dlouhodobě doporučujeme fixovat sazbu na delší dobu – pět nebo sedm let, čímž si zajistí stálou výši měsíčních splátek a lépe se jim pak plánují finanční toky v rámci rodinného rozpočtu. A toto doporučení se ani se stávající situaci nemění. V této nejisté době si myslím, že není příliš prostoru pro taktizování nebo spekulace. Díky vládnímu moratoriu a odkladu splátek je na hypotečním trhu nyní sice relativní klid, ale u nových hypoték banky stále kalkulují s nejistým vývojem ve zbytku roku a tuto nejistotu promítají do vyšších rizikových marží, které se podle našeho názoru jen tak rychle měnit nebudou. Takže počítat s nějakým zásadním snížení sazeb, kvůli kterému by se vyplatilo vyčkávat, nelze. Co se týče ekonomického cyklu, odhad budoucího vývoje je oříškem i pro ekonomické experty, natož pro laickou veřejnost. Takže se domnívám, že tento faktor nyní hraje při volbě fixace méně významnou roli a klienti hledí spíše na stabilitu splátek.

Je pozoruhodné, kolik se během koronakrize objevuje v médiích ujištění, že nemovitosti zlevňovat nebudou; jaký že je mohutný zájem o chaty a chalupy, že auta podraží a taky že sazby hypoték nepůjdou dolů. Půvabné je to, že jde převážně o vyjádření realitních makléřů, bankéřů či zástupců automobilek. Věřit jim můžeme, ale nemusíme. Každopádně pokud mají všichni pravdu, znamená to, že celková poptávka v Česku je stále velmi silná. Proč se ale tedy pak vláda tolik snaží ji podepřít; za cenu obrovského dluhu a historicky suverénně nejvyššího schodku? Člověk nemusí mít zrovna Nobelovu cenu za ekonomii, aby se dovtípil, že tu něco neštymuje. Pravda je taková, že celý Západ uvízl v pasti dluhu. A to už před koronakrizí. V jejím důsledku bude v pasti uchycen ještě beznadějněji. V praxi to znamená, že centrální banky budou vehementně stlačovat klíčové úrokové sazby. Pokud dopustí jejich výraznější růst, mnohé předlužené státy zbankrotují a celý systém se může zhroutit. Od klíčových úrokových sazeb, jež ovlivňují centrální banky, respektive od jejich celkové měnové politiky, se odvíjejí i úroky hypoték. Pokud se tedy nemá povážlivě přiblížit zhroucení systému, hypotéky budou v příštích měsících a letech muset převážně zlevňovat. Nedává tedy příliš smysl fixovat sazbu v očekávání citelnějšího nárůstu sazeb hypoték.

Čím dál větší počet lidí volí dlouhodobé fixace na osm, deset, patnáct a víc let, ty tvoří víc než dvě třetiny nově poskytovaných hypoték. Jde o logický krok, který pomáhá předcházet nepředvídatelným situacím a udržet splátku hypotéky pod kontrolou co nejdéle. Vezmeme-li v úvahu i aktuální situaci ve věci předčasného splácení, kdy z pohledu věřitele nelze při předčasném splacení zahrnout do účelně vynaložených nákladů cenu peněz, je volba dlouhé fixace na straně spotřebitele jasnou preferencí. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů teď mírně klesají. Nicméně pokud by se, až skončí období odkladů splátek, výrazně zvýšil počet klientů, kteří nebudou schopni splácet, může dojít naopak k nárůstu úrokových sazeb. Spekulace na výrazný pokles úrokových sazeb se tedy nemusí vyplatit.

Koronavirová krize měla na hypoteční trh řadu negativních, ale pro zájemce o vlastní bydlení nečekaně i pozitivních dopadů. Jedním z nich jsou úrokové sazby, které oproti předpokladům ze začátku tohoto roku stále klesají. Jejich průměrná hodnota nyní dosahuje 2,3 procenta, což je při pohledu na jejich dlouhodobý vývoj opravdu velmi nízké číslo. V posledních měsících se navíc objevují zajímavé akční nabídky napříč všemi bankovními domy, které dokáží ceny úroků ještě snížit. Pokud máte vyhlédnutou nemovitost, tak bych za takové situace nečekal na další vývoj sazeb a pořídil si ji i na hypotéku. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték jsou z dlouhodobého pohledu aktuálně velmi atraktivní, volí většina klientů dlouhodobou jistotu sazby a preferuje delší fixace na sedm až deset let. Naše data ukazují, že ačkoliv byl květen co do počtu i objemu hypoték slabším měsícem zejména kvůli dopadu karantény, zájem o vlastní bydlení je stále vysoký a od uvolnění karanténních opatření v květnu narůstá. U běžných nemovitostí nyní nečekáme ani výraznější pokles cen.

Množství dluhu v ekonomice zásadním způsobem roste (půjčují si vlády, firmy i občané), je potřeba, aby náklady na splácení klesaly, jinak by současný ekonomický model skončil. Hlavním nákladem dluhu je úrok a ten dlouhodobě klesá. Můžeme se tedy spolehnout, že se v každé krizi, kdy je potřeba do ekonomiky napumpovat co nejvíc peněz, dostaneme na nová úroková minima.

Dál se můžeme spolehnout, že až se ekonomika znovu rozjede, sazby se nedostanou na úroveň jako před poslední krizí, protože bychom to ekonomicky neutáhli. Zkusme si představit, že by úroky hypoték při dnešních cenách nemovitostí byly na úrovni šesti procent, což byla běžná sazba před třinácti lety. Těžko myslitelné, protože by většina dlužníků nebyla schopna splátky pokrýt. Podobně by na tom byly vlády a firmy, pokud by za své dluhopisy musely platit úroky jako tehdy.

Vzhledem k aktuálním ekonomickým výhledům jsme pravděpodobně na začátku nové recese. ČNB už ruší či zmírňuje regulace poskytování hypoték, banky snižují úrokové sazby a jsme schopni se dostat pod dvě procenta. Tento trend bude trvat tak dlouho, dokud se ekonomika znovu nedostane na vzestupnou dráhu a to může trvat i několik let. Očekával bych tedy další snižování sazeb hypoték a rozvolňování podmínek, úroky se pravděpodobně dostanou na nová historická minima. Doporučuji zvolit co nejkratší fixaci, například na jeden rok nebo ideálně nefixovat a zvolit variabilní sazbu s možností zafixovat na požádání později.

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (3)

Vstoupit do diskuze

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase... Více

Další články autora