Na makléře platí jen pokuty, říká šéf Bezrealitky.cz

Potkali jsme se v polovině května v jeho kanceláři kousek od I. P. Pavlova. Náměstí už zase začínalo žít. Farmáři, fronta u výdejního okénka na Pavlíninu bagetu, lidé přestupující cestou do práce. Jen mladý korejský pár s kufříkem a skupinky pivachtivých Dánů byste pořád hledali marně.

„Poslední roky byl na realitním trhu obrovský převis poptávky nad nabídkou. To se s příchodem epidemie a uzavřením hranic ze dne na den změnilo,“ vzpomíná Meyer plynulou češtinou na březnový zlom, kdy začaly hlavně v Praze přibývat desítky nemovitostí k pronájmu denně, zatímco potenciální nájemci a kupující téměř přestali chodit na prohlídky. Trh se ovšem nezastavil na dlouho. „Všichni vyčkávali až do poloviny dubna, od té doby se počet zájemců o pronájem nebo koupi vrací k normálu. Nových nemovitostí, především pronájmů, ale stále přibývá víc než dřív.“

Změnily se preference zájemců o pronájem?

Ano. Je vidět větší zájem o menší a levnější byty – což se moc nehodí do krámu majitelům velkých bytů v centru Prahy, které po útlumu Airbnb zejí prázdnotou. I když šli majitelé s cenou výrazně dolů, takové byty teď zkrátka netáhnou. Lidé, kteří se dostali do ekonomických potíží, potřebují snížit náklady, a tak hledají 1+1 nebo garsonky a nevadí jim ani hodinová cesta do práce z kraje města nebo příměstských satelitů.

Stodesetimetrový apartmán na Václavském náměstí máte v nabídce za 28 tisíc, přímo naproti Orloji se dá v devadesátimetrovém bytě bydlet za 22 tisíc. O kolik klesly nájmy ve velkých bytech v centru Prahy?

O polovinu, někde i o víc. A stejně zůstávají neobsazené. Jejich majitelé totiž nestojí o dlouhodobé pronájmy, a tak byt nabízejí třeba jen na jeden až tři měsíce. Chtějí být připraveni na turisty, jakmile se otevřou hranice. Proto je nutné na takové nabídky koukat se zvláštní obezřetností. Mně osobně to přijde neetické, a pokud zjistíme, že jde třeba jen o měsíční nájem, kontaktujeme majitele. Když dobu pronájmu neprodlouží, z webu jeho inzerát stáhneme. Standardní nájemní smlouva je pro nás pořád roční a lidé v námi nabízených bytech zůstávají v průměru zhruba dva a půl roku.

Kolik majitelů využívajících Airbnb u vás své nemovitosti od začátku krize inzerovalo?

Byly to přibližně tři tisíce bytů jen v centru Prahy – na Praze 1, Praze 2 a v okolí zastávek metra.

Cena menších bytů, o které je teď větší zájem, zůstala stejná?

Ano. Nastává tak paradoxní situace, kdy vás skoro dvojnásobně velký byt v centru Prahy vyjde na stejné peníze jako paneláková 2+1 na periferii. Samozřejmě platí, že si musíte dobře hlídat, na jak dlouho a s jakou výpovědní dobou se do centra budete stěhovat.

Taky je zajímavé, jak se díky koronaviru rozhýbal trh s nemovitostmi mimo velká města. Lidé si vyzkoušeli, že můžou pracovat na dálku a že město k životu nepotřebují tak moc, jak si mysleli ještě v únoru. Hodně proto letí i krátkodobé pronájmy chat a chalup. Původně jsme se jejich krátkodobým pronájmům vůbec nevěnovali, ale teď jsem rád, že jsme se je v únoru rozhodli nabízet taky.

Polezete s krátkodobými pronájmy do zelí Airbnb?

Vyjma chaty a chalupy určitě ne. Není to směr, kterým bychom se chtěli vydávat. Zvlášť teď.

Jak dlouho vydrží žít bez turistů majitelé, kteří mají hypotéky na pět bytů v centru?

Těžko odhadnout. Určitě by ale měli mít z posledních let pořádné rezervy, půlrok myslím přežijí. Pomůže i odklad splátek hypoték, který platí i pro ně. Nedělejte si ale iluze, že kdybychom byli bez turistů déle, nemovitosti zlevní. Nezlevní, bohatých lidí a firem je pořád dost, a tak by pravděpodobně jen větší ryby požraly ty menší. Úroky jsou níž, akciový trh je nesmírně volatilní a nemovitosti jsou pořád dobrou volbou pro každého, kdo má peníze.

Zmínil jste, že lidé dnes mnohem častěji utíkají za Prahu. Jste na to připravení? Dřív jste byli silní jenom v Praze.

Poslední dva roky jsme investovali velké peníze do reklamy v regionech právě proto, abychom se zbavili závislosti na Praze. A docela se nám to povedlo. Praha dnes dělá jen asi čtyřicet procent našeho obratu, nejvíc jsme mimochodem vyrostli právě ve Středočeském kraji. Jednak jsme tam byli víc vidět, jednak nám pomohli právě Pražáci, kteří se tam stěhovali a už nás znali. Průměrná doba strávená na cestě za prací za poslední roky výrazně narostla. V Praze byl ještě před patnácti lety průměrný čas pro cestu do centra přibližně 24 minut, dnes jsme na čtyřiceti minutách a deset procent lidí za prací cestuje víc než hodinu. Právě proto rostou ceny nemovitostí na vlaku o poznání rychleji než v obcích, do nichž koleje nevedou.

Co pro vás „korona“ znamenala finančně?

Ceny nemovitostí nebo výše pronájmů v našem byznysplánu nehrají žádnou roli. Žijeme z inzerce, doplňkových služeb a přednostních vystavení. V březnu byl patrný pokles, stejně jako všude, díky převisu nabídky ale prodávající nebo pronajímající začali častěji využívat přednostní vystavení. Celkově se tedy mnoho nezměnilo. Řadu služeb jsme měli online už před příchodem krize, takže jsme na ni byli připraveni mnohem lépe než klasické realitní kanceláře. Umíme online podepisovat nájemní smlouvy, máme virtuální prohlídky, online odhad ceny nemovitosti… Samozřejmě pořád doporučujeme nemovitost před transakcí alespoň jednou fyzicky navštívit, protože z virtuální prohlídky nezjistíte, jestli není okolí moc hlučné, jestli to nesmrdí na chodbách, a nepoznáte ani nenápadné vady. Čistě teoreticky si ale můžete pronajmout byt a nezvednout se z gauče.

V posledních letech se vedle pronájmů zaměřujete i na prodeje nemovitostí. Kolik procent dnes dělají?

Za minulý rok se přes Bezrealitky.cz prodalo deset tisíc nemovitostí, to je zhruba deset procent trhu. Hlavně díky tomu jsme za poslední roky rostli o třicet až padesát procent. Obnášelo to zásadní změny webu a nabízených služeb a taky investice do marketingu. V drtivé většině případů jsme výrazně levnější, ale museli jsme to lidem vysvětlit a zbavit je strachu, že prodej nemovitosti bez cizí pomoci nezvládnou. To není pravda. Pořád taky narážíme na to, že lidé vnímají procenta z ceny odvedená realitce úplně jinak než fixní částky za naše služby.

Kolik stojí?

Kompletní servis včetně focení, organizace prohlídek, přípravy energetického štítku a kupní smlouvy u nás vyjde maximálně na dvacet tisíc. Realitce za tyhle služby necháte klidně sto dvacet tisíc, jen je to schované v průměrně čtyř- až pětiprocentní provizi.

Pořád se k vám na web snaží dostat makléři a stáhnout si prodávající k sobě?

Snaží. A my jim to pořád zakazujeme. Za poslední dva roky jsme vyvinuli algoritmus, který nám hlásí podezřelé chování uživatele, a samozřejmě nás upozorňují i prodávající nebo kupující. Všechno pak ručně ověříme, a když se naše obavy potvrdí, přijdou na řadu pokuty a předžalobní výzvy. Dokonce jsme se už i soudili. V současnosti máme na blacklistu deset tisíc realitních makléřů, kteří to někdy zkusili.

Jak velká pokuta makléři hrozí?

Třicet tisíc korun za každý případ porušení našich smluvních podmínek. Ne u každého případu to ale dotáhneme až k placení. Jsou makléři, většinou nezávislí, u kterých vidíme, že samotná hrozba zabrala dostatečně.

Máte vlastně mimo realitky nějakou konkurenci?

Lidé zkoušejí nabízet nemovitosti na Facebooku nebo na Bazoši, ale i na těchto platformách nakonec skončíte odmítáním hovorů od realitních makléřů. Nám se podařilo vybudovat ráj na zemi, kde vás žádný makléř nebude otravovat. To je naše největší přidaná hodnota.

Jste v kontaktu s Asociací realitních kanceláří?

Na svá setkání nás tak nějak nezve. Občas si nějaký názor vyměníme, ale to je tak všechno. Když si vezmete, že jsme realitky jen za loňský rok připravili na deseti tisících nemovitostech, které jsme prodali bez nich, o dvě miliardy korun na provizích, asi pochopíte, proč nechodím na golf s šéfem RE/MAXu.

---

Rozhovor vyšel v červnovém magazínu Finmag