Rekordně levné hypotéky nečekejte, říká expert z České spořitelny

Ještě v lednu to vypadalo, že nás letos nemovitostní trh ničím nepřekvapí, pak přišel koronavirus a veškeré dosavadní predikce poslal do koše. Kdy jste si poprvé připustil, že rok 2020 bude ve vaší branži turbulentnější, než se zdálo? 

Na úvod důležitá otázka. Podle mě jsou totiž český nemovitostní i hypoteční trh z dlouhodobého hlediska dostatečně turbulentní. Je tu poměrně velká konkurence, takže jsem ani na začátku roku neměl pocit, že se letos nebude nic zásadního dít a že budeme jen v klidu sedět v kanceláři.

Koronavirus samozřejmě přinesl nervozitu. Začali jsme upravovat vnitřní procesy, intenzivně se zabýváme odkládáním splátek. A také přemýšlíme, jak bude v bance vypadat „nový svět“, až se situace uklidní.

Miroslav Zvolský

Zdroj: Česká spořitelna

Profesní kariéru začal v ČSOB a několik roků se věnoval firemnímu bankovnictví. Nejdřív na pozici firemního poradce pro SME a MSE klienty, následně na úseku řízení úvěrových rizik. V České spořitelně pracuje od roku 2003 a dlouhodobě se věnuje retailovému bankovnictví. Úvěry na bydlení se zabývá přes 15 let, nejdřív z pozice risku, nyní z pozice obchodu.

Co bude pro segment bydlení v příštích měsících klíčové?

Důležité budou především dva aspekty. Jakým způsobem se podaří stabilizovat ekonomiku – nejistota, která dnes na trhu je, hraje zásadní roli pro klienty i pro banky samotné. S tím je spojené, jak to bude později vypadat s lidmi, kterým jsme zprocesovali odklad splátek. Předpokládám, že v říjnu a listopadu bychom už měli vědět, jak se změnila rizika pro naše klientské portfolio. Druhou zásadní věc pak představují další opatření vlády, která je teď v našem segmentu trhu hodně aktivní.

Jak velká část klientů si odložila splátky?

Už před stáním moratoriem jsme proaktivně nabízeli možnost odkladu splátek úvěrů na tři měsíce bez jakýchkoli úroků. Státní moratorium je možné poskytnout dokonce až na šest měsíců. Dohromady máme zhruba devět až deset procent klientů s úvěrem, kteří odklad využívají.

Žádají o odklad splátek i ti, co ho nepotřebují?

Myslím, že větší část klientů tuhle možnost využila spíš z opatrnosti než kvůli tomu, že by stála před velkým nebezpečím nemožnosti splácet svoje úvěry. Na druhou stranu to je pochopitelné, protože nejistota, před kterou teď hodně lidí stojí, je opravdu nepříjemná.

Jak se projeví koronakrize ve vývoji cen nemovitostí? Hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura napsal na Twitteru, že se vsadil o lahev dobrého červeného vína, že průměrná cena bytů v Praze neklesne do dvou let o dvacet a víc procent. Kdybyste si měl přisadit, tak na jakou stranu?

Podobné odhady jsou vždycky spíš věštění z křišťálové koule. Bude záležet, jak velké nás čekají ekonomické problémy. Česká národní banka odhaduje, že jsou dnes ceny nemovitostí nadhodnocené o zhruba patnáct procent. I kdyby to byla pravda, tak si nemyslím, že přijde výraznější plošný pokles, který by se týkal všech lokalit. Nečekám tedy, že to v Praze půjde dolů o dvacet procent, takže bych se přiklonil k panu Staňurovi. Ale kdo ví, za půl roku budu třeba mluvit jinak.

Takže se vliv koronakrize na vývoj cen nemovitostí přeceňuje?

Spousta věcí se tu dlouhodobě zanedbává. Zkrátka je problém na straně nabídky. Nevěřím, že se jako mávnutím proutku zlepší stavební zákon nebo že se zrychlí povolovací procesy. Samozřejmě, že svou roli sehraje i aktuální dění spojené s pandemií covid-19, ale nemyslím si, že to bude pro vývoj cen nemovitostí klíčové. Na výraznější pokles bych proto nesázel.

Hraje teď u klientů větší roli strach z nejistoty, jak se bude ekonomice dařit, nebo spíš vyčkávání, jestli jim nebude ještě víc do karet hrát přístup ČNB a vlády?

Určitý vliv má vše, co jste vyjmenoval. Během března banky zaznamenaly velký propad žádostí o úvěry na bydlení, ale bylo to do značné míry dané tím, že si lidé zvykali žít v karanténě, fungovat na home office a tak dále. Dubnová čísla pak ukázala, že situace rozhodně není tak špatná, jak se říkalo. Je ale logické, že spousta potenciálních klientů vyčkává, jak to dopadne s daní z nabytí nemovitosti, jestli se pohnou sazby hypoték směrem dolů a jak to bude vypadat v jejich zaměstnání.

Kupujete? Poradíme!

Zdroj: Shutterstock

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Chci úvěr ze stavebního spoření Chci novou hypotéku Chci refinancovat hypotéku

Chci také ušetřit

Jeden developer mi nedávno říkal, že neočekává výraznější pokles poptávky, protože lidi měli v posledních týdnech doma u počítače mnohem víc času než dřív promýšlet i vlastní bydlení. Souhlasíte?

Něco na tom bude. Obecně si myslím, že se při pohledu na poptávku po nemovitostech až moc démonizuje vliv ekonomických cyklů. Na jednu stranu to sice koreluje, na druhou lidé stále potřebují řešit svoje bydlení, stěhují se do většího, rekonstruují. A dokud by jim nehrozily opravdu existenční otřesy, tak se na tom jen tak něco nezmění. Samozřejmě si všichni pamatují krizi z let 2008 a 2009 a jsou obezřetnější. Obezřetný klient má ale věci více promyšlené, ví, do čeho jde, což samozřejmě vyhovuje i bankám.

Jak se promítne razantní snižování sazeb České národní banky do úroků hypoték?

Z dlouhodobého hlediska je to podobný dotaz jako ten na vývoj cen nemovitostí. Je ale pravda, že cena peněz v posledních měsících klesala, takže se dá čekat, že dojde i k poklesu cen úvěrů na bydlení. Mělo by ale jít o desetiny procenta, nemyslím, že by nastal výprodej hypoték s úrokem jedna a půl procenta.

Takže se v dohledné době rekordně levných hypoték nedočkáme?

Myslím, že ne. Souvisí to i s faktem, že žádná banka teď není schopná dohlédnout, jak to bude s ekonomikou a s možnostmi klientů vypadat na konci roku.

Když už jsme naťukli Českou národní banku, co vlastně říkáte uvolnění regulací hypoték, ke kterému centrální bankéři kvůli koronaviru přistoupili?

Musím říct, že nás – a podle všeho i ostatní banky – to docela překvapilo. Mírnější regulace hypoték jde totiž proti dlouhodobé rétorice ČNB. Jako obchodníkům se nám to samozřejmě líbí, na druhou stranu se chceme dál u hypoték s vyšším ukazatelem LTV soustředit na „prvobydlení“, kde máme takřka stoprocentní jistotu, že tam klienti sami bydlí a tím pádem jsou méně rizikoví. Rozhodně nebudeme reagovat zbrkle a nepřistoupíme k plošnému náletu na trh se stoprocentními hypotékami. Nedávalo by to smysl. Každopádně uvolnění ze strany ČNB hypotečnímu trhu pomůže.

Hypotéky: ČNB uvolňuje

Zdroj: Shutterstock

Jak (ne)reagovaly na uvolnění podmínek pro poskytování hypoték banky? Čtěte víc:

• Šéf Hypoteční banky: ČNB překvapila. Pravidla nezmírníme

• Hypotéky zlevnily. Volnější limity banky nevyužívají

• Zlevňování hypoték sílí. Přidaly se největší banky

Byly vůbec na místě přísné podmínky ČNB, které v loňském roce výrazně zmrazily trh úvěrů na bydlení?

Byl jsem u diskuzí v rámci České bankovní asociace i v Národní bance a předloňská opatření považuji za extrémně přísné zasahování do svobodného podnikání. Myslím, že ČNB měla dostatek jiných nástrojů, jak dohlížet na to, co se v bankách při úvěrování děje. Nakonec se z toho stala tak trochu politická záležitost. I když to pro nás nebylo nic komfortního, tak jsme ale nařízení centrálních bankéřů samozřejmě dodržovali.

Když už zmiňujete politiku… Ve Sněmovně se teď řeší zrušení daně z nabytí nemovitosti a také konec daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení. Je to dobře?

Berte to jako můj soukromý názor, ale jsem přesvědčený, že čím je daňová soustava jednodušší, tím je to pro lidi i celé podnikatelské prostředí lepší. To znamená, že souhlasím s jednoduchým daňovým systémem, na druhou stranu ale byly odpočty jediná podpora pro ty, kteří aktivně řeší svoje bydlení. Daň z nabytí byla dokonce trochu nemorální. Nemyslím, že její zrušení zásadnějším způsobem ublíží státnímu rozpočtu a naopak z pohledu klientů nebyla čtyři procenta z ceny nemovitosti nic zanedbatelného, takže jim tahle novinka určitě pomůže.

V Praze se zhroutil trh krátkodobých pronájmů, k dispozici je najednou spousta bytů v centru města za nebývale nízké ceny. Dolů jdou přitom i nájmy v ostatních lokalitách. Může se stát, že by kvůli tomu větší množství lidí odkládalo sjednání hypotéky?

Nevnímám to jako konkurenci vůči hypotékám na bydlení. Všichni navíc věří, že se Airbnb v dohledné době zase rozeběhne, takže nájmy v těchto bytech jsou nabízené na relativně krátkou dobu. Kdo chce řešit bydlení v Praze třeba kvůli práci, do podobného nájmu krátkodobě nepůjde.

Nedávno jsem s vaším kolegou Filipem Zemanem řešil, jak koronavirus změní přístup vašich klientů k digitálnímu bankovnictví. Co by větší množství lidí v online prostředí mohlo znamenat pro oblast hypoték? 

Sice věřím, že koronakrize přinesla velký impulz pro digitalizaci bankovnictví, zároveň ale půjde spíš jen o akceleraci stávajících trendů, než že by jako mávnutím proutku nastala velká revoluce. U hypoték bude ještě dlouho důležitá fyzická asistence na pobočkách. Koupě nemovitosti a sjednání hypotéky je důležité rozhodnutí, které dělá člověk párkrát za život, takže bude chtít všechny otázky a nejasnosti s někým probrat. Digitalizace samotná pak může pomoci celý proces zrychlit, například co se týče prověření bonity klienta nebo také při odhadu ceny nemovitosti.