Zlevní hypotéky? Skončí daň z nabytí? Bydlení očima expertů

1. 5. 2020

30 587

Zeptali jsme se expertů, jak vidí situaci na trhu úvěrů na bydlení a její další vývoj.

Zlevní hypotéky? Skončí daň z nabytí? Bydlení očima expertů

Na realitním i hypotečním trhu by se dala nervozita krájet. Koronakrize totiž zásadním způsobem zamíchala kartami, které se před pár měsíci zdály být celkem jasně ložené. Předpovědi odborníků ze začátku letošního roku můžeme s klidem poslat do koše, všechno je jinak. Problém je – že ještě nevíme jak. Snad s výjimkou toho, že Česká národní banka zmírnila podmínky pro poskytování hypoték. Čeká se na to, jak rychle bude vláda uvolňovat opatření, kvůli kterým se zadrhla ekonomika, ale i na to, s jakými dalšími podpůrnými kroky budou moci počítat postižené firmy i domácnosti.

U nemovitostí a úvěrů na bydlení to znamená především velké vyčkávání. Půjdou ceny nemovitostí dolů? Jak to bude dál s úrokovými sazbami úvěrů na bydlení? Budou snad hypotéky zase dostupnější? A zruší nakonec poslanci daň z nabytí nemovitosti? Dokud nebude alespoň trochu jasno, trh se jen tak nerozhýbe. A ani to není pro ekonomiku dobrá zpráva.

Aktuálně!

Zdroj: Shutterstock

Vláda včera na čarodějnice Aleně Schillerové schválila:

zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, ale také
zrušení odpočtu úroků z nových úvěrů na bydlení z daňového základu, a to
i pro ty, kteří by žádnou z daň z nabytí neplatili, protože kupují novostavbu nebo staví sami.

Podrobnosti na Peníze.cz:

Odpočet úroků skončí pro všechny nové hypotéky, přitvrdila Schillerová

Jak situaci na trhu úvěrů na bydlení vidí experti? Co v nejbližší době čekat od klientů, od hypotečních bank, ale také od banky centrální? A co bude pro další vývoj klíčové?

Trh úvěrů na bydlení trpí a bude trpět dramatickým poklesem poptávky. V nejbližších měsících až o 50 procent. Zejména z důvodu nejistot na straně zájemců o bydlení. To ale nemusí (a věřím, že nebude) trvat dlouho. Zájem o vlastní bydlení tady byl, je a bude. Na tom krize nic nemění. I bez Airbnb a zahraničních investorů se poptávka bude vracet do normálních kolejí. V řádu měsíců. Také v segmentu nemovitostí na bydlení došlo k zamrznutí – v obchodech i v cenách. Strana nabídky váhá a bude váhat, jestli jít s cenami dolů. Očekával bych po nějakou dobu stagnaci cen, ale velký propad nikoliv.

Regulátor se snaží snížením úrokových sazeb a uvolněním kritérií pro získání hypotéky rozhýbat trh. Ta opatření jdou správným směrem. Samy o sobě ovšem trh příliš neovlivní. Opatření zaberou, až pomine krize. Banky budou zatím postiženy menšími obchody a také zvýšenou rizikovostí svých klientů. Stávajících i nových. Budou si všímat zejména vývoje nezaměstnanosti a hrozeb z této strany. Čím větší nezaměstnanost, tím větší obezřetnost.

Nezaměstnanost. Klid před bouří?

Podíl nezaměstnaných osob (od roku 2013)

Registrovaná míra nezaměstnanosti

Rozdíl mezi Registrovanou mírou nezaměstnanosti a podílem nezaměstnaných osob

Koronavirus zasáhnul trh hypoték zásadně – a to všechny zúčastněné strany. Ve třech týdnech proběhl sled událostí, které v ekonomických cyklech běžně trvají mnoho měsíců. Poptávka podle našeho měření skokově klesla zhruba o 40 procent. A zásadní změny se odehrávají i na straně nabídky, kde se úplně otočila situace. Dřív rigidní ČNB nyní uvolnila podmínky poskytování hypoték, banky naopak utahují šrouby a některé dočasně přestaly poskytovat hypotéky nad 80 procent LTV nebo pozměnily například přístup k hodnocení příjmů některých profesí. Rozdíly mezi bankami se v tomto směru prohloubily a je znát i vliv mateřských bank. Pokud je banka vlastněná firmou v zemi, která je koronavirem výrazně postižená, vidíme, že její reakce může být mnohem striktnější.

Dostupnost hypoték tedy dostala zásah a znovunastartování bude záviset na tom, jak se nyní podaří rozeběhnout ekonomiku, především z pohledu zaměstnanosti. Co se týče úrokových sazeb, tak na trhu vzniklo povrchní očekávání laciných hypoték. Ale samotný fakt, že jsou aktuálně levné zdroje neznamená, že budou hypotéky za babku. Snižování úrokových sazeb bude velmi pozvolné a očekávám, a je to i vidět, že sazby budou snižovat především někteří menší hráči. Zásadní je nyní pro banky řízení a nacenění rizika nesplácení v důsledku očekávaného nárůstu nezaměstnanosti.

Vývoj na realitním trhu se bude odvíjet od toho, jak zafungují plánované státní podpory ve vyspělých ekonomikách (USA, Evropská unie, Čína). Situace v České republice je dost odlišná od krize v letech 2008–2009, a to tím, že developeři nemají na skladě velký objem neprodaných nemovitostí. Jen v Praze chybí desítky tisíc bytů, každoročně se zde prodá pouze čtyři až pět tisíc nových bytů. Namísto poklesu cen nemovitostí očekáváme spíše prodlužování prodeje a tlak na slevy z nabídkových cen. Poptávka může na nějakou dobu zamrznout, lidé z obav a nejistoty nákup nemovitostí odloží.

Lze očekávat zlepšení podmínek na trhu hypoték kvůli predikovanému snížení úrokových sazeb, vstřícný přístup bank k potenciálním dlužníkům a také zmírnění restrikcí ze strany ČNB. Stát nově přišel s návrhem na zrušení daně z nabytí nemovitosti, ovšem za cenu zrušení daňových úlev na hypotéky. To může pomoci trh rozhýbat, momentálně to má ale přesně opačný efekt. Krize ale vždy byly a budou součástí ekonomického cyklu. Víc než kdy jindy proto platí, že kvalitní nemovitost je z dlouhodobého hlediska velmi stabilní investicí, navíc s užitnou hodnotou.

S klienty se pravidelně bavíme a jejich odpovědi mne zatím naplňují opatrným optimismem. Pokud se vrátíme v brzké době k normálnímu životu, nemusel by být dopad krize na bydlení nijak zásadní a dlouhodobý. Banky a stavební spořitelny budou opatrnější, aby úvěry nečerpali i lidé, kteří se kvůli koronaviru mohou dostat do potíží se splácením. Nepředpokládám proto, že by se v nejbližších týdnech banky vrhly do překotného úvěrování a poskytly úvěr každému, kdo nově splňuje uvolněná kritéria.

S velkým pohybem nepočítám ani u sazeb, ani u cen nemovitostí. Na jedné straně jsou lepší sazby ze strany ČNB, na druhé straně zřejmě bankám a spořitelnám vzrostou náklady na úvěrová rizika, což se do výsledné sazby pro klienta také musí zobrazit. Proto myslím, že sazby zůstanou spíš stabilní.

Nepotěším ty, kteří teď počítají s poklesem cen nemovitostí. Nemyslím si, že by se dělo něco dramatického, nemovitostí je pořád na trhu poměrně málo, na prudký pokles bych určitě nespoléhal. Krátkodobě se určitě promění trh pronájmů. Majitelé investičních bytů využívající různé platformy pro krátkodobé pobyty budou teď upřednostňovat spíš dlouhodobější pronájmy, na trh tak může přijít řada nových nájemních bytů, což hlavně v Praze může snížit ceny komerčních nájmů.

Stručně řečeno: nikdo neví, co bude, a všichni se bojí. Poptávka hodně poklesla, naše firma zaznamenala takřka padesátiprocentní propad. Realitní trh je krizí výrazně přibrzděný, klienti vyčkávají, jaký bude vývoj ohledně čtyřprocentní daně z nabytí. Lidé si proto neberou hypotéky a rovněž banky tápou. Regulátor sice snížil omezení k získání úvěrů – některé banky dnes nabízejí financování až do 95 procent kupní ceny –, na druhé straně je tu daleko větší obezřetnost, co se prověřování klientů týká. Pokles úrokových sazeb zatím nenastal, banky totiž na pokyny ČNB reagují se zpožděním. Pro další vývoj bude klíčový postup vlády ohledně zmiňované čtyřprocentní daně, to je teď pro lidi zásadní rozhodovací faktor. Dostupnost úvěrů problém podle mě nebude. Dokonce je možné, že trh bude čekat na to, jestli ceny nemovitostí nezačnou klesat samy od sebe, přestože většina odborníků říká, že k tomu nedojde.

Hypoteční trh bude silně ovlivněn aktuální situací ohledně šíření nemoci COVID-19. Velký vliv bude mít karanténa, státní opatření na zpomalení šíření pandemie, a především ekonomické dopady těchto kroků. Je ještě těžké předpovídat, jak bude tento dopad silný a jak dlouho bude trvat.

Část klientů, kteří už hypotéku mají, se dostává kvůli výpadku příjmu do problémů se splácením. V Hypoteční bance jsme v posledních týdnech řešili přes 15 tisíc odkladů splátek našich klientů. Očekáváme, že odklad se může týkat desetiny až pětiny všech našich hypoték. Klíčové samozřejmě je, aby se situace klientů během této doby uklidnila.

Trh nových hypoték nyní provází velká míra nejistoty, a to zejména na straně klientů, z nichž část poptávku po vlastním bydlení odsouvá. Důvody mohou být dvojí. Obava z udržení stávající výše příjmů a dopadů krize na rodinný rozpočet. Zároveň také vládou diskutované zrušení daně z nabytí nemovitosti, které by zájemcům ušetřilo i statisícové částky. Proto v nejbližších týdnech očekáváme dočasné snížení poptávky po koupi nemovitostí a také poptávky po nových hypotékách. Na straně bank je většinou patrné, že aktuálně nechtějí uvolňovat standardy pro poskytování hypoték a naopak vzhledem k aktuálním nejistotám jsou při poskytování nových hypoték spíš opatrnější.

Hypoteční banky se budou na druhou stranu snažit prodej nových hypoték podporovat novými kanály a digitálními novinkami, které dokážou zjednodušit a urychlit schvalovací proces. I přesto ale hypoteční trh v letošním roce nevyhnutelně poklesne, oproti loňskému roku očekáváme pokles kolem deseti procent.

Z pohledu klientů zde bude určitě velká míra nejistoty, strachu a opatrnosti. Poslední týdny si spousta z nich vyzkoušela, že jejich příjem může být ze dne na den ohrožen a budou víc zvažovat každou větší investici. Z pohledu bank je otázka, jak situaci vyhodnotí. V posledních týdnech banky hodně řešily přechod online a bezpapírový proces. Spousta bank řešila personální otázku, celá řada zaměstnanců byla nucena zůstat mimo kanceláře. Řešily se odklady splátek. Nebyl tedy prostor zabývat se regulací ceny, metodiky atd. Hodně klientů vyčkává, zda banky změkčí metodiku a zlevní sazby. Osobně si nemyslím, že se to stane. Nemyslím si, že by banky začaly umožňovat 100procentní LTV, byť to ČNB uvolnila. A s velkou pravděpodobností nepůjdou se sazbami dolů. Spíš naopak. U některých bank se to již projevilo – snížily maximální poměr půjčky k hodnotě nemovitosti, případně hypotéky zatím přestaly poskytovat.

Rozvolnění naopak čekám u ceny nemovitostí, která je určena poptávkou a nabídkou, tady by mělo dojít ke korekci. Celkově bude hypoteční trh určitě v nižších číslech než v roce 2019. Ale klíčové bude, jak rychle se všechno vrátí do normálu. Jak rychle budou schopny firmy dál fungovat, udržet si cashflow, udržet si rozjeté projekty i zaměstnance. Jak se podaří opět rozjet spotřeba a ekonomika celkově.

Že hypotéky budou rekordně levné, už je „ložené“. Kdo pochybuje, zřejmě nesleduje, co v posledních týdnech dělají světové centrální banky v čele s americkou. Období let 2008 až 2019 zkrátka bylo jen jakýmsi zahřívacím kolem a v nadcházejícím desetiletí se nové stamiliardy budou do ekonomického systému pumpovat v daleko vyšším tempu. Poté, co se Fed rozhodl odkupovat prašivé dluhopisy, je už jen otázku času, kdy za nově vytvářené dolary bude nakupovat i akcie. V Evropě zase bude jedinou možností, jak zabránit bankrotu Itálie a rozpadu eurozóny, spuštění něčeho na způsob shazování peněz z vrtulníku. Jinými slovy, dluh se bude záplatovat tiskem stamiliard eur. Centrální bankéři budou jako v minulém desetiletí manipulovat veřejnost tvrzeními, že o žádné tištění nejde a že jejich expanze není inflační. Ve skutečnosti čekejme dramatický růst cen aktiv typu akcií v USA nebo nemovitostí v celém ekonomicky vyspělém světě. To bude ta inflace!

Do konce roku 2021 spadnou sazby hypoték v Česku na rekordní minimum, což bude jeden z vítaných důsledků znehodnocování peněz v podání centrálních bank. Ovšem vítaný jen někým. Stále víc lidí si nebude moct vlastní nemovitost vůbec dovolit. Až bude těchto lidí dostatečné množství, „osmělí se“ politici k takovému navýšení zdanění a zregulování nemovitostí, že to bude hraničit s jejich znárodněním – čekejme to kolem roku 2030. Veřejnost budou manipulovat tvrzením o solidaritě a nutnosti přivřít nebezpečně rozevírající se nůžky bohatství. Stát – respektive jeho centrální banka – tedy nejprve připravuje občany o úspory znehodnocováním peněz, brzy začne připravovat o úspory i ty, co důsledkům znehodnocování peněz zatím unikají investováním do nemovitosti. Trh je spontánní a bude na toto ohrožení reagovat. Čekejme obrovský růst cen aktiv typu bitcoin. Po roce 2030 mohou být kryptoměny svým způsobem tím, čím jsou dnes nemovitosti.

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (29)

Vstoupit do diskuze

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase... Více

Další články autora