Nová pravidla hypoték tvrdě zasáhla trh. Prodávající zamáčkne slzu, kupující jde do výhody

S napětím pozoruji, jak zareaguje trh na poslední zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Ta ztížila přístup k hypotéce řadě lidí – sleduje se nyní, v jakém poměru by bylo celkové zadlužení a měsíční splátka hypotéky k příjmům žadatele o půjčku na bydlení. A zdaleka ne každý sítem projde.

Nová pravidla sice platí od loňského podzimu, ale první měsíce, kdy můžeme naplno vidět, jaké dopady opatření mají, jsou letošní leden a únor. Minulý rok ještě hypotéky dobíhaly za původních podmínek.

Podívejme se tedy jak dopadlo meziroční srovnání:

Tak dramatický pokles hypotečního trhu musí dřív nebo později ovlivnit i ceny nemovitostí.

Realitní setrvačník

Na hypotéku se kupuje zhruba polovina nemovitostí, druhá polovina za vlastní zdroje. Pokud bychom tedy byli optimističtí a řekli si, že se meziročně výrazně nemění počet kupujících za vlastní peníze, pak změna hypotečního trhu bude mít vliv na polovinu všech prodejů. Pokles počtu hypoték o 36 procent pak bude znamenat meziroční pokles prodejů o 18 procent.

Ještě bych připomenul, že už rok 2018 nebyl tak silný jako předchozí roky:

• Nemovitosti: růst cen se zastavuje

Potenciál růstu cen se vyčerpal, jinými slovy – nemovitosti jsou dnes už vzhledem k příjmům drahé.

Otázka teď je, kdy a jak hluboce se změny na realitním trhu začnou projevovat. Podle mých zkušeností má realitní byznys značnou setrvačnost, nečekal bych tedy, že by se jakákoli výraznější změna dala pozorovat už během následujících měsíců. Lidi si musí nejdřív zažít, že něco nejde tak dobře jako dřív, a musí změnu vnitřně přijmout, až potom přichází změna v jednání. Bolí to, a proto to jde pomalu. Tohle vyrovnávání se s realitou se bude týkat všech stran realitního trhu – developerů, individuálních prodejců, realitních kanceláří, hypotečních bank a dalších.

Dokud je dobře, kupuje se

Je taky potřeba neustále si uvědomovat, že trh s nemovitostmi nevisí ve vzduchoprázdnu, ale je zásadně ovlivňovaný celkovou ekonomickou situací. Nemovitosti se kupují zejména tehdy, když roste hospodářství a s ním i mzdy, podniky mají slušné zisky a nezaměstnanost je nízká. To zažíváme právě teď. Že by tedy právě teď lidé přestali kupovat, trh zamrznul a ceny šly dramaticky dolů, to se nestane. Kupující si ale s úlevou uvědomí, že není úplně kam spěchat, protože ceny už – navzdory všem PR článkům developerů a realitních kanceláří – růst nebudou a nabídka nemovitostí se bude rozšiřovat.

Jen pro porovnání v lednu minulého roku bylo v nabídce developerů v Praze 4531 bytů, letos 6114 bytů. Kupující budou mít stále větší výběr a možnost narazit na dobrou koupi.

Čeho se tedy v roce 2019 na trhu s nemovitostmi k bydlení můžeme dočkat?

• Růst cen se zastaví. Pokud budu optimista, dílčí nemovitosti můžou ještě velmi mírně podražit, zejména v kategorii cenově dostupného bydlení (panelové byty a malé byty) nebo v některých specifických lokalitách.
• Počet prodaných nemovitostí poklesne zhruba o patnáct procent.
• Úrokové sazby hypoték zásadně nenarostou, hypoteční banky budou bojovat o každého klienta; už v lednu a únoru letos nasadily akce, se kterými v předchozích letech přicházely kolem Velikonoc.
• Pokud bude chtít prodávající prodat v dohledné době, bude muset nabídnout „velmi tržní cenu“, prodá ale pořád jednoduše, poptávka je stále silná, jen vyčkává na dobrou nabídku.
• Pokud kupující bude chtít koupit za dobrou cenu, má mnohem větší pravděpodobnost, že se mu ji podaří vyjednat, jeho pozice bude silnější.
• Nabídka nemovitostí se bude dál rozšiřovat – pro kupující to znamená větší výběr, pro prodávající pomalejší prodej.

Až přijde zima

Tyto trendy se nezmění, dokud se nezmění celková ekonomická situace. Vzhledem ke komplexnosti světového hospodářství a absolutní ekonomické závislosti České republiky na zahraničí nelze odhadnout moment, kdy, jak a odkud přijde v lepším případě zastavení růstu, v horším případě ekonomická krize. Když se „jen“ zastaví růst, bude realitní trh stagnovat, když přijde realitní krize, bude to pro hodně lidí i firem tvrdé a bolestivé přistání. Ceny nemovitostí v takovém případě poklesnou i o desítky procent. I v Praze, navzdory všem reklamním řečem, že v Praze ceny nemovitostí nikdy klesat nemůžou. Zkušenost ukazuje, že v krizi ceny klesají i ve značně významnějších metropolích.