Ceny pražských bytů: realita si to srovná

Hlavního viníka růstu cen nemovitostí, konkrétně pražských bytů, jsme si označili minule:

• Zázračná hnojiva z centrální banky

Dneska se podíváme hlouběji na to, jaký je vztah mezi politikou centrální banky a nemovitostním trhem. A především na to, k jakým koncům to výhledově všechno může vést.

Proč tedy právě ČNB? S trochu nadsázky můžeme říct, že jejím cílem je dvouprocentní inflace stůj co stůj. Bez ohledu na to, jak arbitrárně toto číslo vzniká a co všechno ignoruje. Tato zarputilost spolu s panickou hrůzou z deflace vedly k pětiletému (2012–2017) období divokého úvěrování, spojenému s měnovým závazkem držet euro za 27 korun.

Centrální banka si jistě od začátku svého boje s krizí uvědomovala, jaké dopady může mít její „tvořivá měnová politika“ na ekonomiku a specificky potom na ceny nemovitostí. Ostatně poslední krize se do světa rozlila po splasknutí nemovitostní bubliny ve Spojených státech. Otázka ale je, nakolik se ČNB podařilo dopady svých aktivit uhlídat.

Přitahování otěží

Na podzim 2016 začala centrální banka vydávat bankám nová doporučení, která v praxi fungují spíš jako nařízení, omezující mimo jiné výši hypoték v poměru k ceně nemovitosti. Zatímco dřív nebyl problém získat stoprocentní nebo výjimečně i vyšší hypotéku, dnes je doporučené maximum 90 procent hodnoty nemovitosti a jen 15 procent všech nově poskytnutých hypoték by mělo jít na úvěry, které financují mezi 80 a 90 procenty ceny nemovitosti.

A v létě 2017 k tomu začala Česká národní banka zvyšovat úrokové sazby, dvoutýdenní repo sazba aktuálně dosahuje 0,75 procenta.

Dosavadní následky utahování šroubů můžeme na trhu s hypotékami pozorovat vcelku jasně. Úrokové míry začínají růst, momentálně se pohybují v průměru okolo 2,3 procenta ročně, což představuje nárůst cca 0,5 procentního bodu oproti minimu. Růst hypotečních sazeb ale zatím nepřichází tak rychle jako kdysi pokles a rozdíl mezi repo sazbou a hypotečními sazbami je vyšší než bylo v posledních letech obvyklé. Je tedy víc než pravděpodobné, že i kdyby v tuto chvíli restriktivní akce ČNB skončily, na současné úrovni se ceny hypoték nezastaví.

Sazby u hypoték dle Hypoindexu vzrostly v únoru na 2,36 %. Při pohledu na dosavadní vývoj úroků u hypoték a vývoj tržních úrokových sazeb je patrné, že růst hypotečních sazeb zatím následoval ty tržní pouze částečně a bude tak dále pokračovat pic.twitter.com/XgIXuo37lW

— Jakub.Seidler (@JakubSeidler) 21. března 2018

Posílení koruny od ukončení měnového závazku přesně před rokem navíc zdražilo na kurzovém rozdílu nemovitosti o dalších zhruba sedm procent. To všechno se projevilo už v roce 2017, kdy objem nově poskytnutých hypoték stagnoval navzdory stále rostoucím cenám. Jaký vývoj se dá očekávat v následujících několika málo letech?

Nová fixace zabolí

Mohli bychom samozřejmě zkoumat, jaký dopad budou mít na ceny v blízké budoucnosti změny fundamentů. Nicméně vzhledem k jejich dlouhodobé povaze nemůžeme přinejmenším v poptávce očekávat žádnou zásadní změnu. Ohledně nabídky si pomůžeme základní ekonomií. Ta nás učí, že ve chvíli, kdy dojde k růstu cen, začne růst i nabídka daného statku. Ovšem jen za jinak nezměněných podmínek.

Na grafu níž můžeme vidět, že to v realitě platilo – alespoň do roku 2015 – i pro výstavbu nových bytů v Praze. Pak ale přišel pád téměř na polovinu. Není to tím, že by ekonomie přestala fungovat. Jako hlavní důvod pro pokles výstavby v roce 2016 se uvádí vyčerpání předkrizových „zásob“ bytů. Na stará stavební povolení už nic dalšího postavit nelze a získat nové stavební povolení není v Praze (a v Česku obecně) jen tak. Rok 2017 naznačil růst, ale začátek roku 2018 opět nevypadá pro bytovou výstavbu dobře. Dá se tedy očekávat, že nové byty, které by zaplavily trh a srazily ceny dolů, jen tak stát nebudou.

Největší roli ale nakonec sehraje stejně ČNB, a tak bychom se měli soustředit na to, co plánují zde. Ekonomové jsou nakloněné věřit, že ve druhé polovině roku centrální banka znovu zvedne sazby. Inflace v březnu dosáhla 1,8 procenta a expertní odhady opět počítají s posunem ke dvěma procentům. Takže se zdá, že ani nízká inflace postupnému růstu sazeb nezabrání.

Co to bude znamenat pro majitele nemovitostí zatížených hypotékou? Průměrná výše hypoteční úrokové sazby od roku 2005 do dneška činí zhruba 3,5 procenta. V tuhle chvíli sice vypadají takové sazby dost nereálně, ale není to tak dávno, kdy byli kupující za podobnou sazbu šťastní. Předpokládejme tedy, že se hypoteční úrokové míry vrátí během několika let k tomuto průměru. Dopad na existující dlužníky při refixaci hypotéky ilustruje tabulka.

Pro kohokoliv, kdo si bral hypotéku po roce 2013, nebudou mít v bance dobrou zprávu. Navýšení splátky v průměru okolo 20 procent, což představuje víc než čtyři tisíce korun, už dokáže zasáhnout do rodinného rozpočtu. Na druhou stranu se nezdá, že by růst splátek měl být v tuto chvíli doprovázený klesající cenou nemovitostí (a tedy zvýšením LTV nad míru, kterou by byly banky ochotné financovat) ani nezaměstnaností. Hromadné defaulty hypoték nejsou na pořadu dne.

Nemovitostní trh v Praze ani zdaleka nepůsobí zdravě a opatrnost je jistě na místě. Přesto to vypadá, že apokalypsa se konat nebude. Alespoň prozatím, velí dodat moje srdce rakouského ekonoma, protože realita jednou hrátky ČNB srovná.