Očima expertů: Zvýší daňový balíček ceny nájmů?

Ministryně financí v demisi Alena Schillerová minulý měsíc představila návrh na úpravu daňového systému. Platit by mohl, když nebude proti Parlament, už od příštího roku.

• Daňová reforma vlády v demisi: změny pro zaměstnance i živnostníky

Návrh, který Ministerstvo financí poslalo do připomínkového řízení, počítá se zvýšením daně z příjmů fyzických osob z patnácti na devatenáct procent, pokud příjmy v daném roce přesáhnou 1,5 milionu, bude daňová sazba dokonce třiadvacet procent. Pro většinu zaměstnanců a živnostníků by to znamenalo nižší daně. Daňová sazba má sice být vyšší, jenže se nemá počítat ze superhrubé mzdy ale ze mzdy hrubé. Živnostníci by si zase mohli odečíst od základu daně část uhrazeného sociálního a zdravotního pojištění. Ten, kdo se ale živí pronajímáním nemovitostí z těchto příjmů sociální a zdravotní pojištění neplatí. Ministerstvo financí se brání spekulacím, že by pronajímatelé mohli zvýšenou daňovou zátěž převést na své nájemníky, a říká, že takových pronajímatelů, pro které by daňový balíček opravdu znamenal razantní zvýšení odvodů, je velice málo. Tolik, že za výjimku to rozhodně nestojí.

Co si myslí odborníci? Souhlasí se záměrem zvyšovat daně pronajímatelům? A pokud by návrh zákona prošel, co by to znamenalo v praxi pro ceny nájmů, případně i pro ceny nemovitostí?

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí

V tuto chvíli se jedná o prvotní návrh vlády, není jasné, jak se k němu postaví poslanci a senátoři. Na půdě Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí je ale téma předmětem živé diskuze.

Ceny nemovitostí určených jak k prodeji, tak k pronájmu, dosahují historicky nejvyšších hodnot. Rekordně nízké úroky hypoték a omezená výstavba zapříčinily zvýšený zájem o koupi nemovitosti na investici. V kombinaci s dlouhým povolovacím řízením pro nové stavby došlo k tomu, že poptávka převýšila nabídku a ceny nemovitostí vyrostly jen za poslední rok tempem, které je po Irsku druhé nejrychlejší v Evropě.

Dostáváme se do stavu, kdy se sen o vlastním bydlení stává pro část obyvatelstva nesplnitelným. Těm lidem nezbývá než jít do pronájmu, který je z hlediska počátečních investic mnohem méně nákladný. Avšak vládní návrh může mít značný dopad na aktuální výši cen pronájmů, a tím se cesta k samostatnému bydlení může stát ještě těžší.

---

---

Libor Ostatek

ředitel makléřské společnosti Golem Finance

Klíčový je parametr minimálního ročního příjmu generovaného pronájmem nemovitosti. Pokud by to bylo zmíněných 1,5 milionu korun, pak by to pro běžné domácnosti, které investovaly do koupě jednoho nebo dvou bytů na pronájem, nemělo mít zásadní dopad. Což vnímám jako velice důležité. Vlastnictví nemovitosti je jednou z výhodných možností zhodnocení úspor, zajištění na penzi. Znění návrhu zákona vnímám spíš jako snahu o vytvoření nástroje pro regulaci jednotlivců a firem, které se věnují pronájmům ve velkém, což je v podstatě podnikatelská činnost, která je ve světě standardně v jiném daňovém režimu. Otázkou je, jakou sazbou tuto aktivitu danit. Přílišná míra zdanění totiž není dle mého názoru žádoucí.

---

Vladimír Vojtíšek

člen představenstva Hypoteční banky

Výše daní je přirozenou součástí ceny jakékoliv služby a lze tedy očekávat, že i zvýšení daně z příjmu z pronájmu promítnou vlastníci nemovitostí do cen nájemného. Celkový zásah do peněženky domácností ale nelze jednoznačně odhadovat, neboť na trhu nájemného mohou současně působit i odlišné vlivy, související s dostupností nemovitostí a vývojem realitního trhu. Pro poskytovatele úvěrů bude mít návrh navíc i rozměr vyhodnocení úvěruschopnosti. Pokud by totiž nedošlo k promítnutí do cen nájemného, sníží se disponibilní příjem žadatelů o úvěr s příjmem z nájemného. To sníží jejich přístup k úvěrovým zdrojům.

---

Martin Mašát

portfolio manažer Partners investiční společnosti

Ministerstvo financí v rámci nové koncepce zdanění navrhuje zvýšení sazby daně z příjmů z 15 na 19 procent a u příjmů nad 1,5 milionu „trestnou“ (v terminologii ministerstva: solidární) sazbu 23 procent. Právě zvýšení sazby na 23 procent je drsných plus 55 procent. Ostatní pronajímatelé bytů budou platit o čtyři procenta víc.

Obecně není důvod zdaňovat jeden zdroj příjmů jinak než ostatní. Tímto krokem ministerstvo říká, že kdo pracuje, bude mít menší daně (sazba daně bude také 19 procent, resp. 23 procent, ale zvýšení sazby kompenzuje zrušení superhrubé mzdy nebo možnost odečíst si část povinného pojistného) oproti lidem, kteří se starají o nemovitosti a pronajímají je. Svým způsobem trestá ty, kteří pronájem poskytují. Výmluva paní ministryně Schillerové, že zvýšení daně o takřka 60 procent se týká jen asi 800 lidí, je už úplně scestná. Výsledkem tedy může být preference práce před pronájmy, a tím pokles jejich počtu současně s jejich zdražením.

---

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Cyrrus

Podívejme se na balíček jako celek. Projde-li v aktuální podobě, polepší si všichni zaměstnanci. A živnostníci, ale jen ti s poměrně malými příjmy, třeba s půl milionem ročně. Naopak si pohorší živnostníci s vyššími příjmy. A lidé živící se pronájmem či vydělávající na obchodech s akciemi.

Na první pohled to vypadá jako ze sociálnědemokratického repertoáru, že se tedy bude bohatství přesouvat zase o něco víc od bohatších k chudším. Ale pozor. Polepší si i ti zaměstnanci, kteří vydělávají opravdu dobře. Takže jde spíš o přesun bohatství od lidí poměrně nezávislých, tvůrčích, od individualit schopných stát plně na vlastních nohou a leckdy dobře vydělávat vlastním proaktivním přístupem, směrem k lidem se zaměstnaneckou mentalitou, „co se rádi zařadí“, poslouchají, neodmlouvají, a když už mají nějakou tu živnost, je to bokovka, co vlastně nestojí za řeč.

Zkrátka a dobře, návrh je políčkem podnikavosti a podnikatelství v Čechách. Škoda. Ale stát jistě brzy zřídí další dotační program pro podporu startupů či malých a středních podniků, jehož prostřednictvím a na účet daňového poplatníka či třeba penzisty se úředník od stolu pokusí část oné podnikavosti resuscitovat.

---

David Bartoš

realitní specialista, Quantum reality

Zvýšená sazba daně z příjmu z pronájmu ve výši 23 procent se týká velmi malého počtu pronajímatelů z řad fyzických osob. Podle mého se tato úprava do změny cen pronájmu, potažmo prodejních cen, zásadně nepromítne. Jakékoliv zhoršení podmínek pro pronajímatele spolu s neustálým zvyšováním ceny peněz, může v budoucnu způsobit zvýšenou nabídku bytů (nyní sloužících jako investiční) a přispět k očekávanému splasknutí realitní bubliny.

---

Tomislav Šimeček

předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí

S návrhem Ministerstva financí principiálně nesouhlasíme. Rozhodně budeme  aktivně vystupovat proti tomu, aby pronajímatelé byli prakticky jedinou skupinou obyvatel, které by bylo daňové zatížení zásadním způsobem zvýšeno. V té souvislosti je nutné připomenout, že to byli pronajímatelé, kteří přes dvacet let nesli břímě protiústavní regulace nájemného (od roku 1990 do roku 2012, resp. 2013).

Prozatím ministerstvo slíbilo, že bude ve spolupráci s odborníky našeho sdružení hledat nástroje, kterými by i u pronajímatelů nemovitostí došlo k náležité kompenzaci skokového nárůstu daňové zátěže podobně jako v případě zaměstnanců a podnikatelů. Žádáme paní ministryni, aby dostála svým opakovaným slibům, že hlavním cílem daňové reformy je nikomu nezvyšovat daňovou zátěž!

Pokud by se hrozbu razantního zvýšení daní nepodařilo odvrátit, jako jeden z důsledků lze očekávat tlak na zvýšení nájemného, přičemž odhadujeme růst o zhruba deset procent.

---

Daniel Kotula

realitní makléř, RE/MAX

Se zvyšováním daní nelze souhlasit, přestože je vlastnění nemovitostí a jejich pronajímání pro fyzické osoby výhodné, jen však v porovnání k jiným druhům příjmů a jen z daňového hlediska. Z příjmů z pronájmu se neplatí odvody na sociální a zdravotní pojištění, daňový základ lze snižovat o odpisy, úroky z hypotéky a další náklady až na velmi nízkou úroveň základu daně, při prodeji nemovitosti po pěti letech vlastnění je zisk z prodeje daňově osvobozen. Na druhou stranu se k pronajímání váže plno povinností a rizik, tedy si nemovitosti zaslouží svůj vlastní daňový režim.

Na ceny nemovitostí a nájmů má zejména vliv hospodářská situace, aktuálně je mizivá nezaměstnanost, mzdy rostou a zisky podniků jsou rekordní, tedy ceny nemovitostí i nájmů budou nadále růst tak jako tak. Daňové změny postihnou zejména aktivní lidi, kteří mají vyšší příjmy ze zaměstnání případně podnikání a k tomu pronajímají několik nemovitostí. V takovém případě můžou překročit daňový základ 1,5 milionu. Na zbývající část pronajímatelů bude mít změna minimální dopad vzhledem k možnostem snižování daňového základu uplatňováním výdajů.