Očima expertů: Sjednat hypotéku hned, nebo počkat na nový zákon?

Pro hypotéky sjednané od prvního prosince 2016 už bude platit nový zákon o úvěru pro spotřebitele. V praxi to bude znamenat například to, že můžete splatit každý rok bez poplatku až čtvrtinu jistiny. Když budete chtít nemovitost prodat během fixace hypotéky nebo nastanou nenadálé události jako třeba vážná nemoc, invalidita či smrt, bude možné bez sankcí splatit dokonce celý úvěr. Nižší penále vás bude čekat i v případě, že nebudete půjčku splácet včas. Na první pohled se tedy zdá, že není důvod s uzavřením hypotéky spěchat, ba právě naopak. Vyčkávání se ale nemusí každému vyplatit. Banky totiž kromě zvýšené administrativy budou bojovat i s tím, že podle nového zákona jsou přímo zodpovědné, pokud poskytnou půjčku klientovi, který ji nemůže bez problémů splácet. Čeká nás tak podle všeho zpřísnění při posuzování úvěrů a dost možná i zdražování hypoték.    

Ve hře jsou navíc další regulace, změny zákonů a v neposlední řadě je třeba uvážit vývoj cen nemovitostí. Česká národní banka tlačí na banky, aby poskytovaly méně úvěrů s vysokým LTV, tedy poměrem půjčovaných peněz k hodnotě nemovitosti. To by si měl uvědomit každý, kdo nemá k dispozici moc peněz na spolufinancování koupě, ceny nemovitostí minimálně v atraktivních lokalitách letí nahoru – a zatím se dá jen odhadovat, jestli se ještě nezvýší, až začne na začátku listopadu platit pravidlo, že daň z převodu nemovitosti platí vždy kupující.

Co si myslí odborníci? Má smysl spěchat uzavřít hypotéku, než začne platit nový zákon? A půjdou banky od prosince kvůli nové legislativě s úroky opět nahoru, nebo to není pravděpodobné?

Lukáš Zelený

vedoucí právního oddělení dTestu

Ochrana spotřebitele se novým zákonem sice zvýší, ale rozhodně to není důvod, proč uzavření smlouvy odkládat. Největší výhody nové právní úpravy, kterými jsou pravidla pro předčasné splacení, totiž časem dopadnou i na staré smlouvy. Banky avizují zdražení hypoték už poměrně dlouho, těžko říci, jestli k tomu skutečně dojde. Nový zákon o spotřebitelském úvěru na poskytovatele bezpochyby klade větší nároky, což se na jejich nákladech odrazí. Zdražení je ale rozhodnutí čistě obchodní a konkurence mezi bankami je v této době poměrně slušná.

Ondřej Hák

ředitel divize úvěrových produktů Equa bank

Pokud se klient rozhodne, že hypotéku uzavře ještě před novým zákonem, pak jednoznačné výhody spočívají v jistotě aktuálních úrokových sazeb, které jsou na nejnižší úrovni v historii. Na druhou stranu po uvedení nového zákona do praxe budou mít klienti větší flexibilitu spočívající například v možnosti splatit 25 procent jistiny každý rok bez poplatku, podstatně snížené náklady se splacením hypotéky z prodeje nemovitosti a jiné. Neexistuje ale univerzální a správná odpověď pro každého, je zapotřebí, aby každý klient individuálně zvážil své priority. Při té úvaze by měl brát také v potaz, že ceny nemovitostí v posledních měsících neustále rostou.

Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Jestli je lepší podepsat úvěr teď, nebo až v prosinci, nelze asi jednoznačně říct. Je to natolik velký legislativní zásah, že bude trvat minimálně několik měsíců, než se ukáže, jak na zákon trh zareaguje

Nový zákon nese plno výhod z pohledu spotřebitele – ty nejdiskutovanější jsou možnost splatit hypoteční úvěr i v době fixace buď úplně zdarma, nebo s minimální sankcí, a druhou je právo spotřebitele napadnout u soudu posouzení úvěruschopnosti, které banka provedla. Na první pohled pozitivní zpráva v sobě má plno negativ: banky budou muset být přísnější při schvalování úvěru – nejvíc se to dotkne téměř úplného zrušení tzv. hypotéky bez dokládání příjmu a velkého omezení akceptování obratu podle daňového přiznání podnikatelů – čili minimálně podnikatelům se přitíží. A kvůli možnosti předčasně splatit zdarma či s minimální sankcí budou s velkou pravděpodobností v průběhu času banky zvyšovat úroky. Nový zákon bude také znamenat zvýšení administrativní náročnosti – jak na straně banky, spotřebitele tak i zprostředkovatele.

Když uvedu konkrétní případ, kdy je lepší s úvěrem počkat, tak to může být situace, kdy klient plánuje nakoupit nemovitost na omezenou dobu a hodlá ji po čase prodat – takový klient bude mít určitě lepší podmínky na předčasné splacení v době fixace až za nových podmínek.

Jan Kruntorád

předseda dozorčí rady Gepard Finance

Čekat s nákupem nemovitosti či její opravou na nový zákon o spotřebitelském úvěru je věc diskutabilní. Nový zákon dává spotřebitelům velkou míru práv a možností, které ovšem samy o sobě ke spokojenosti spotřebitele ve své složitosti a komplexnosti pravděpodobně nepovedou. Řekl bych, že z těchto opatření nebude běžný hypoteční klient (podle zákona spotřebitel, který využívá spotřebitelský úvěr na nemovitost) až tak moc profitovat. Je pravda, že zákon umožňuje spotřebitelům předčasné splátky, možnost splacení celého úvěru s uhrazením nákladů účelně vynaložených poskytovatelem, stanovuje limit absolutní částky poplatku při předčasném splacení úvěru v souvislosti s prodejem nemovitosti atd.

Všechna zákonná opatření související se zákonem o spotřebitelském úvěru převádějí více povinností, odpovědnosti  a administrativní zátěže na poskytovatele spotřebitelského úvěru na nemovitosti. To se může projevit ve zvýšené ceně spotřebitelského úvěru na nemovitosti. Může se tak stát, že jediným okamžitým důsledkem platnosti a účinnosti nového zákona ve vztahu ke spotřebitelskému úvěru na nemovitosti bude jejich zdražení v důsledku objektivně vyšších nákladů poskytovatelů.

Vladimír Zuzák

ředitel Maxima Reality

Nový zákon o spotřebitelském úvěru mění ve prospěch kupujících tři klíčové věci: za prvé, zákon stanoví, že musí být umožněny mimořádné splátky v průběhu fixace. Při každém výročí uzavření smlouvy budou muset banky umožnit klientům splatit až 25 procent hypotéky. Za druhé, například v případě prodeje nebo v dalších konkrétních situacích (úmrtí) musí být umožněno hypotéku doplatit celou. A za třetí, zákon omezí maximální možné sankce za pozdní splátky.

Nicméně, není to tak velká změna oproti tomu, jaké podmínky nabízejí klientům banky už dnes. Banky nabízejí možnost mimořádných splátek, největší bankovní instituce v rámci podzimních akcí. Z tohoto pohledu je tedy jedno, jestli uzavřete smlouvu teď, nebo až v prosinci. V případě úmrtí už dnes banky neúčtují sankce za mimořádnou splátku, takže v tomto smyslu se nic nemění. Možnost doplatit celou hypotéku v případě prodeje může být zajímavá, pokud plánujete brzký prodej, ale většina kupujících si bere hypotéku na vlastní bydlení. 

Co se týče maximálních sankcí z prodlení, většina klientů primárně vstupuje do úvěru s tím, že splácet budou. Pokud má někdo pochybnosti o svém budoucím splácení, může počkat na prosinec, ale na druhou stranu v tom případě je možné, že mu bude úvěr zamítnut pro nedostatečnou bonitu. A zda banky půjdou kvůli zákonu o úvěru pro spotřebitele s úroky nahoru? Je to pravděpodobné, ale nepředpokládáme, že by k tomu došlo okamžitě, spíše pozvolna v delším časovém horizontu.

Vladimír Vojtíšek

ředitel odboru řízení rizik Hypoteční banky

Klientům, kteří uvažují nad hypotékou, bych určitě doporučil využít současných rekordně nízkých úrokových sazeb a sjednat si hypotéku ještě za stávajících podmínek. V období, kdy se úrokové sazby u hypoték pohybující pod dvěma procenty, je hypotéka jednoznačně nejvýhodnějším způsobem investice do vlastního bydlení, nehledě na to, že hypoteční trh čekají obrovské změny. Změn, které přinese nový zákon, je opravdu poměrně mnoho, k těm nejdůležitějším patří zejména možnost předčasného splacení hypotéky. Změny se dotknou v podstatě každého kroku při sjednávání hypotečního úvěru a přibude spousta papírování.

Jsou ale i změny, které přímo se zákonem nesouvisí. V první řadě doporučení ČNB, která budou mít s největší pravděpodobností vliv na dostupnost hypoték. A aby toho nebylo málo, od 1. listopadu bude daň z převodu nemovitosti nově hradit kupující a tato daň již nebude součástí kupní ceny jako doposud.

Úrokové sazby jsou kapitola sama pro sebe. Za normálních okolností bychom očekávali spíš jejich stagnaci, ale kvůli turbulentním změnám, vyjmenovaným výše, můžeme spíše očekávat tlak na jejich zvyšování.

Daniel Kotula

realitní makléř, RE/MAX

V případě dobré koupě nemovitosti bych určitě neváhal a sjednal si hypotéku již nyní. Ceny nemovitostí podle všeho budou ještě nějakou dobu růst, tedy bych si šanci dobře koupit nenechal ujít. Zvolil bych si u hypotéky krátkou nebo variabilní fixaci tak abych výhodnější podmínky hypotéky měl co nejdřív od účinnosti zákona. Výše úroků se zcela jistě nezvýší, v době záporných úrokových sazeb a celkově uvolněné monetární politiky centrálních bank není zvyšování úroků hypoték na pořadu dne, spíš můžeme očekávat ještě jejich další snižování. Spíš je otázka, kam až úroky můžou klesnout, jak dlouho tento pokles může pokračovat a „jak to celé dopadne“, protože současná situace na bankovním trhu je naprosto mimořádná. Na druhou stranu nic nenasvědčuje tomu, že je možné ji změnit.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom finanční skupiny Roklen

Jít se sazbami nahoru si banky moc dovolit nemůžou, mnohem pravděpodobnější je, že hypotéky dál zůstanou extrémně levné. V Dánsku už banky snížily úroky hypoték tak, že někteří klienti od nich dostávají v rámci splácení peníze nazpět: úroky jsou záporné. Záporné úročení, jedna z novějších proinflačních zbraní v arzenálu centrálních bankéřů, má tedy pro koncové klienty tedy i pozitivní dopady. Žádné silné tlaky na růst úrokových sazeb v dohledné době čekat nelze. Pomůže tomu i ostrá konkurence mezi českými bankami, jejíž nejnovější oběti je Zuno. A bude hůř. Banky čeká další konsolidace a zeštíhlování, i vinou negativních úrokových sazeb.

A kdy sjednat hypotéku: čekat na nový zákon, nebo ne? Kdo na novou nemovitost nespěchá, případně má k dispozici překlenovací financování, ať počká – hlavně proto, že s novým zákonem bude předčasně splacení hypotéky levnější. Ale rozhodně nedoporučuji si kvůli tomuto vyčkávání nechat uniknout nějakou výjimečnou nemovitost, těch je na trhu za současných konjunkturálních podmínek poskrovnu. 

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Na trhu dochází k souběhu dvou zásadních událostí. Zpřísněná regulace poskytování hypoték podle poměru půjčky k hodnotě nemovitosti a nový zákon o spotřebitelském úvěru. Obě změny přinesou pro určité segmenty klientů horší dostupnost úvěrů. Netvrdím, že je to nutně špatně, jsou tu racionální důvody a současná expanze hypoték skutečně nemá v historii srovnání, ale realita je, že u podnikatelů, lidí bez naspořených prostředků nebo u žadatelů s příjmy ze zahraničí není příliš na co čekat. Právě pro tyto skupiny klientů se podmínky zpřísňují.

Zda se vyplatí počkat na nové podmínky, záleží na úhlu pohledu. Jeden z nejčastějších argumentů je možnost předčasné splátky bez sankcí. Už nyní se ale dá s bankou dojednat prakticky identický scénář mimořádné splátky ve výši 25 procent. O odkladu bych uvažoval v případě brzkého prodeje nemovitosti, ale i tady může být jiné řešení – vzít si teď variabilní sazbu a sjednat si hned v prosinci fixaci. Právo na předčasnou splátku podle nového zákona totiž budou mít i stávající smlouvy, pokud budou mít variabilní úrokovou sazbu nebo pokud jim po prvním prosinci začne běžet nová fixace. Pokud je klient hodně opatrný, výhodou nového zákona je možnost předčasně splatit zdarma v případě nenadálých událostí, jako je smrt, invalidita, závažná nemoc.

Na realitním trhu je v tuto chvíli velký převis poptávky nad nabídkou. Pokud člověk narazí na zajímavou nemovitost, doporučuji konzultovat svoji situaci s hypotečním specialistou a příliš nespekulovat s termínem sjednání úvěru. Dobré nemovitosti jsou nedostatkové zboží a jejich cena roste měsíc od měsíce. Navíc od listopadu platí nově čtyřprocentní daň z nabytí kupující.

Až na malé chvilkové nárůsty trvá trend poklesu hypotečních úrokových sazeb sedm let! Cena peněz se dostala na historické minimum a sazby stále míří dolů. Vzhledem k vysoce konkurenčnímu prostředí markantní zdražení u běžně poskytovaných úvěrů nepředpokládám. Dojde zcela jistě ke strukturální změně cenotvorby, tedy u specifických produktů (hypotéky na pronájem, cizoměnové hypotéky), fixací nad pět let, které banky dnes prodávají pod cenou a které mají nemalý podíl na produkci (až 20 procent), dále pak zdražení hypoték s vysokým poměrem půjčky k hodnotě nemovitosti.