Co s hypotečními kombíky?

Vedle klasického a asi nejvíce používaného anuitního splácení hypotéky jsou stále populární i různé kombinace hypotečního úvěru a jiného finančního produktu. Krátce si shrňme možnosti kombinací:

Hypotéka kombinovaná se stavebním spořením
Jedná se o hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny, kdy jsou placeny pouze úroky a „zbylé“ peníze jsou placeny do stavebního spoření, které je vinkulováno ve prospěch banky. Vždy po ukončení příslušného cyklu dojde ke splacení části jistiny.

Produkt byl a je minimálně využíván, zejména proto, že výnosnost SS velmi výrazně po novele zákona poklesla.

Hypotéka kombinovaná s kapitálovým životním pojištěním (KŽP)
Jedná se o hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny, kdy jsou placeny pouze úroky a „zbylé“ peníze jsou placeny do KŽP. Na konci cyklu je úvěr zcela splacen a dle propočtů všech prodejců ještě velká částka zbude pro klienta. V nedávných letech velice hojně využívaný kombík, zejména ze strany velkých poradenských firem i jedinců, který v současné době již ztratil smysl, protože s poklesem TÚM se optická výhodnost naprosto ztratila.

Bohužel, i dnes se najdou někteří rádoby poradci, kteří stále tento produkt sjednávají. Daří se jim to, protože používají nekorektní výpočty.

Hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním (IŽP)
Jedná se o hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny, kdy jsou placeny pouze úroky a „zbylé“ peníze jsou placeny do IŽP. Hit posledních cca dvou tří let. Konstrukce je naprosto stejná jako kombinace s KŽP, ale klient má uzavřeno IŽP.

Prakticky všechny velké poradenské firmy a jejich poradci hojně klientům doporučují a bohužel většinou i sjednávají. Klientům jsou někdy prezentovány nekorektní výpočty a většinou jsou zamlčena rizika. K tomuto produktu se detailně vrátím níže.

Hypotéka kombinovaná s platbou do investičních fondů
Jedná se o hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny, kdy jsou placeny pouze úroky a „zbylé“ peníze jsou placeny do investičních fondů, kde se zhodnocují a na konci cyklu je kompletně splacena hypotéka. Dle mého názoru se jedná o hit nepříliš vzdálené budoucnosti. V současné době, dle mých informací, tuto kombinaci nabízí pouze HVB ve spolupráci s jednou poradenskou firmou.

Naproti tomu některé typy hypoték na našem trhu stále chybí (viz článek Některé chytré hypotéky v Česku stále chybí na Peníze.cz). Tyto produkty nepatří do skupiny kombíků, ale je zajímavé se o nich zmínit. Jedná o produkty (originální anglické názvy):

Equity Release
Klient de facto prodá svůj dům bance, kde má následně právo doživotního užívání. Neplatí žádné splátky ale naopak kupní cena je mu vyplacena jednorázově nebo formou měsíční renty. Jde o takový doživotní důchod. Dle mého názoru se jedná o velice zajímavý produkt. Dle vyjádření bank se tohoto produktu nejspíš u nás nedočkáme.

Interest-Only Mortgage
Klient platí pouze úroky a na konci splatí celou jistinu. Určitá obdoba našich kombíků s tím rozdílem, že banku de facto nezajímá, z čeho klient na konci jistinu splatí, a nenutí ho do plateb SS, KŽP, IŽP nebo do fondů.

Flexibilní hypotéky a Equity Withdrawal
Jedná se o jakousi flexibilní hypotéku s možností mimořádných splátek kdykoliv v jakékoliv výši a/nebo zvýšení či snížení měsíčních plateb, ba dokonce je možno úvěr kdykoliv navýšit prostřednictvím Equity Withdrawal. Dlužno dodat, že podobné produkty, byť jinak konstruované a částečně okleštěné, již nabízí KB a RB.

Ale zpět ke kombíku s IŽP. Jak jsem již uvedl, je tento produkt hitem posledních několika let. Prakticky každá velká poradenská společnost a její poradci ho mají v nabídce. Rovněž ho nabízí skoro všechny banky a stranou nezůstávají ani pojišťovací zprostředkovatelé.

Pokud jsou klientovi sdělena všechna důležitá fakta, je mu předložen reálný propočet a vysvětlena všechna rizika, tak by běžný klient měl dát ruce pryč. Dle mého názoru je tento produkt vhodný maximálně pro 5% klientů, kteří si uvědomí rizika s tím spojená. Rozhodně by neměl být nabízen formou „kobercového náletu“. Největší problém vidím ve zcela nekorektních propočtech, které jsou klientům předkládány.

Prohřešky propočtů, na které by si klienti měli dát pozor:

1. daň z příjmů na konci pojištění – poradce „jaksi zapomene“ do celkové bilance zahrnout daň, kterou klient na konci zaplatí z výnosů pojištění. A v některých případech se může jednat i o statisíce.
2. do propočtu je většinou zahrnut odpočet daně ze zaplacených úroků ve výši 32%, i když se klient pohybuje v naprosto jiném daňovém pásmu. Nehledě na již schválené změny daňových zákonů, které začnou platit od roku 2008. Rozdíl může činit desítky tisíc.
3. používané zhodnocení – do propočtů jsou dosazena čísla z výpočtových programů pojišťoven, přičemž bývá taktně zamlčeno, že skutečné zhodnocení podkladového aktiva musí být minimálně o 1,5 – 2% vyšší vzhledem k poplatkům investiční společnosti
4. prakticky nikdy jsem se v modelových propočtech nesetkal s použitím časové hodnoty peněz
5. mnohdy vyjde splátka anuity nižší, např. o 1 – 1,5 tisíce měsíčně (může však být i více), avšak tyto volné peníze nejsou často zohledněny jako úspora, se kterou je možné dále pracovat, tedy ji investovat, natož aby bylo počítání s jejich zhodnocením
   

Nejzávažnější, často vůbec nezmiňovaná rizika:

1. pokles trhů v průběhu celého cyklu – to je samozřejmě ošidná otázka, jejíž propočet se praxi nedá vůbec udělat, ale většinou toto riziko nebývá vůbec zmíněno
2. klient má po celou dobu dluh na hypotéce v původní výši a povinnost platit pojištění
3. není zmiňována možnost absolutního zhroucení celého projektu při krachu jedné nebo obou institucí (banka, pojišťovna)
4. velice obtížné „vystoupení“ z rozjetého vlaku, při nesprávně nastavených parametrech
5. použití nevhodného (rozuměj drahého) IŽP

Všechny tyto aspekty by měl mít potenciální klient na zřeteli. Propočty, byť naprosto seriózně a přesně udělané, nemohou postihnout případná rizika.

Autor je úvěrový specialista společnosti Partners.