New York za neviditelným plotem

Před rokem jsem se účastnil proslulého newyorského maratonu. Nebyl jsem jediný Čech. Vlastně jsme tvořili asi dvacetihlavý tým. Když týmově, tak týmově. Rozhodl jsem se, že místo dražšího sólo pokoje budu hotelové ubytování sdílet s krajany. Pokoj uprostřed Manhattanu jsem pak tři noci obýval se třemi dalšími sportovci. Ze všeho nejvíc to připomínalo vojnu. A saunu. Propocené sportovní úbory, promáčená běžecká obuv, všechno rozprostřené po stísněném pokojíku. Smrádek. Zatuchlo.

Už jsem v tom městě nocoval mockrát. Ubytování na Manhattanu je často neuvěřitelně titěrné. Pokud pochopitelně nepočítám hotel typu Waldorf-Astoria. Běžný hotel – a třeba i čtyřhvězdičkový – je často spíš jakási kobka ve výšinách, s výhledem do nevábného světlíku nebo vnitrobloku. Proč to tak je? Pár nocí ve čtyřech na pár metrech čtverečních mě dovedlo k úvaze nad newyorským realitním trhem.

Lukáš Kovanda

Hlavní ekonom finanční skupiny Roklen. 

Člen správní rady think-tanku Prague Twenty. Přednáší na Národohospodářské fakultě VŠE, kromě jiného vlastní předmět pop-ekonomie. Publikoval na sto rozhovorů s významnými světovými ekonomy, včetně řady laureátů Nobelovy ceny (Paul Samuelson, Ronald Coase, John Nash, Robert Solow, Harry Markowitz a další), a s dalšími osobnostmi typu Roberta Kiyosakiho či Bjørna Lomborga. Řadu z nich jste mohli číst na Finmagu

Lukáše Kovandu můžete sledovat také na Twitteru.

Knižně

• Příběh dokonalé bouře a hovory (nejen) s laureáty Nobelovy ceny o finanční krizi
• Příběh dluhové smršti a hovory (nejen) s laureáty Nobelovy ceny o dopadech finanční krize
• Proč je vzduch zadarmo a panenství drahé

Las Vegas vs. New York

Ed Glaeser z Harvardu, přední světový expert na ekonomii měst, v roce 2005 publikoval s kolegy studii, která se ptá podobně jako já: Proč je Manhattan tak drahý? Je jasné, že ve městě typu New York chce bydlet spousta lidí. Mají větší šanci, že tam seženou dobře placenou práci. Můžou vybírat z nepřeberného množství služeb a kratochvil. Ale vysoká poptávka po bydlení ještě nemusí nutně vést k drahému bydlení. V takovém Las Vegas se počet obyvatel mezi lety 1980 a 2000 takřka ztrojnásobil, ale průměrná cena bydlení se nehnula. V jedné třetině amerických měst, která v daném období rozšiřovala zástavbu stejně nebo rychleji v porovnání se zbytkem USA, pak průměrná cena bydlení dokonce klesla. Proč je tedy New York – a zvlášť Manhattan – tak drahý? Ceny totiž neurčuje jen poptávka, ale i nabídka.

Bývaly časy, kdy i v New Yorku nabídka bydlení držela ceny dole. Navzdory rostoucí poptávce. Například během jediného roku 1960 byla vydána povolení k výstavbě třinácti tisíc nových bytů. Pro srovnání – v souhrnu za celá devadesátá léta se vydalo už jen jednadvacet tisíc povolení. Jinými slovy, nabídka bydlení zhruba od sedmdesátých let reaguje na rostoucí poptávku stále těžkopádněji. Týká se to i některých dalších amerických velkoměst, třeba Bostonu nebo San Franciska. Podle Glaesera nemá nepružná nabídka příčinu v technologických omezeních nebo malé konkurenci ve stavebnictví, ale ve stále silnějších regulacích. Neselhává trh, ale stát, případně komunál.

V jiné studii Ed Glaeser společně s kolegou Josephem Gyourkem zjišťují, že ve většině amerických měst se ceny bydlení historicky vyvíjejí paralelně s náklady stavební výstavby. V některých městech, včetně těch nejlidnatějších, jako jsou New York, San Francisco nebo Los Angeles, se ale ceny bydlení pohybují vysoko nad stavebními náklady. Počet míst, kde se ceny takhle utrhly ze řetězu, přitom stále narůstá. Ale ne kvůli tomu, že by „mamonářští“ majitelé nemovitostí přišli o zdravý rozum. Toho se nedostává regulátorům. 

Regulace svazují nemovitostní trh v mnoha amerických městech čím dál víc. Třeba památkově chráněné části New Yorku a přilehlé čtvrti vykazují citelně vyšší ceny pozemků a bydlení. Krajně omezující jsou také třeba nařízení ohledně maximální výšky budov, environmentální a mnohé další regulace. Získat stavební povolení trvá stále déle. V přeregulovaných místech se míň staví, a nabídka bydlení tam tudíž mnohem těžkopádněji reaguje na změny v poptávce. Výsledkem je růst cen stávajících nemovitostí. Jejich majitelé si mnou ruce. Jsou to často právě oni, kdo na komunální úrovni prosazuje silně restriktivní opatření. Ta je chrání před novou konkurencí.

Tvaroh a mák

Růst cen bydlení je zcela zásadní z hlediska celé ekonomiky. Každou ekonomiku si lze představit jako tvarohovo-makový koláč. Tvarohovou část představuje všechno to, co vytváří lidská práce. Makovou pak to, co vyrábějí stroje, v širším smyslu slova kapitál. Kapitálem jsou pochopitelně třeba i budovy.

Ekonom Thomas Piketty (a spol.) říká, že příjem za lidskou práci se stále zmenšuje, a vykládá tím růst příjmové nerovnosti. Zmenšuje se tvarohová část koláče. Příjmy z práce představují stále menší podíl na celkovém příjmu ekonomiky. Naopak podíl makové části, tedy podíl příjmu z kapitálu, narůstá. Takže vlastníci kapitálu umocňují své příjmy – dál bohatnou. Ti, kteří se živí svojí prací, chudnou. Alespoň tedy relativně. Zkrátka a dobře, příjmové nůžky se rozevírají. A do budoucna se prý budou rozevírat dál, varují Piketty a spol. Pokud tedy nezasáhnou vlády a nezačnou masově přerozdělovat, například prostřednictvím značně vyššího zdanění bohatých.

Opravdu, podíl příjmů z práce se v posledních letech snižuje, v USA zvlášť po roce 2000. Stále menší část pomyslného koláče je tvarohová. A podíl makové části se nutně zvětšuje. Mají tedy Piketty a spol. pravdu?

Představme si nyní makovou část tak, že se skládá ze dvou druhů makových zrnek. Pro jednoduchost: velkých a malých. Velká zrnka, to jsou výnosy kapitálu ve formě nemovitostí. Malá zrnka jsou stroje, „produktivní kapitál“, respektive výnos, který generují. Podíl příjmu produktivního kapitálu na celkovém příjmu ekonomiky stoupl od roku 1980 jen nepatrně. Jinými slovy, podíl malých makových zrnek v koláči je už několik desetiletí zhruba stejný. To ale znamená jediné. Pokles podílu příjmu z práce na celkovém příjmu ekonomiky nastává z opravdu velké části jen proto, že narůstá podíl velkých makových zrnek. V koláči je méně tvarohu a víc máku – ale v podstatě jen díky nárůstu podílu velkých makových zrnek. Takže podíl pracovního příjmu klesá proto, že narůstá podíl příjmu z kapitálu ve formě nemovitostí. Příjmové nůžky se rozevírají z podstatné části proto, že narůstají příjmy majitelů nemovitostí. A to jim umožňuje stále striktnější regulace.

Tento článek vyšel v loňském vydání magazínu FINMAG. Před týdnem přišlo z tiskárny vydání další, plné zajímavého čtení. Kromě titulního rozhovoru s Tonyou Graves v něm najdete třeba reportáž z Kibery, možná největšího afrického slumu, emotivní příběh statečné Bělorusky, která zachraňuje české zámky, tipy na auta-veterány k investicím a spoustu dalšího. Předplaťte si FINMAG.

Objednávejte teď

Plot proti chudým

Vyslyšet Pikettyho a spol. a zdanit mohutně bohaté by bylo vytloukání klínu klínem. Stát by jednou regulací napravoval, co spáchal jiným svým zásahem do trhu.

Striktní regulace v oblasti nemovitostí ale podněcují rozevírání příjmových nůžek ještě z jiného důvodu. Vysoká cena nemovitostí (a tedy také nájmů) v regulovaných městech pochopitelně odrazuje lidi s nízkými příjmy. Přitom právě velká města poskytují chudým nejvíc příležitostí vyšplhat na společenském žebříku o kus výš. Vysoké ceny nemovitostí představují neviditelný plot. Plot, který chrání „území bohatých“.

Na možnost stěhovat se za prací mají ale negativní vliv i další regulace, nejen ty, kvůli kterým rostou ceny bydlení. Mám na mysli nejrůznější pracovní povolení a licence. Celá desetiletí narůstá v USA počet pracovníků, kteří pro své povolání potřebují licenci nebo nějakou formu certifikace. Podíl povolání, která vyžadují některou z licencí nebo certifikací udělovaných jednotlivými státy USA, narostl z pěti procent počátkem padesátých let dvacátého století na 25 procent v roce 2008. Pokud započteme i licence udělované na obecní nebo federální úrovni, bylo v roce 2008 takových profesí dokonce 29 procent.

Licence nebo certifikace se v rámci USA nezřídka liší stát od státu. To pochopitelně ztěžuje geografickou mobilitu pracovníků. Částečně nárůst zmíněného podílu plyne z toho, že s rozvojem ekonomiky stoupá počet pracovníků v oborech, které povolení vyžadují. To se týká například zdravotnictví. Na druhou stranu, zdaleka ne všechny licence a certifikáty sledují bohulibý účel typu vyšších hygienických nároků v oblasti zdravotnictví. Řada z nich je prolobbována stávajícími aktéry v tom či onom byznysu převážně jen proto, aby zvýšila bariéry vstupu do odvětví potenciální konkurenci.

Chce to víc trhu

Opatření omezující geografickou mobilitu limitují mobilitu sociální. Lidé mají ztížené podmínky stěhování do „nervových center“ ekonomiky. Právě v nich by našli nejslibnější příležitosti, jak šplhat po společenském i příjmovém žebříku výš. Kromě limitované geografické mobility, která v USA klesá už dlouhá desetiletí, omezují sociální mobilitu i regulace nemovitostního trhu. Ty mají zejména v některých oblastech, jako jsou New York, San Francisco a okolí, stále tíživější dopad na celou ekonomiku. Výsledkem je růst příjmové nerovnosti. Bohatí si lobbingem u vlády – ať už na komunální, státní, nebo dokonce federální úrovni – prosazují opatření, která je chrání a vytvářejí jakási ghetta obehnaná neviditelným plotem. Plotem vysokých cen nemovitostí, na které chudší vrstvy prostě nemají. Bohatí bohatnou a chudí jsou vládními regulacemi připravováni o příležitost zbohatnout. Příjmové nůžky se rozevírají. Přitom řešení se zdá být nasnadě: méně regulací a víc opravdového trhu. Jedině na opravdovém trhu – tak jako třeba při maratonu, kdy všichni vybíhají ze stejné startovní čáry – nedochází k nemístnému, zlobbovanému zvýhodnění určitých skupin či jednotlivců.