Proč je nákup vlastního domu fakt mizerná investice

Mít vlastní dům je podle Jamese Altuchera jedno z přikázání amerického náboženství, takže je mi jasné, že právě vstupuju na tenký led. Než ale začnete rozehřívat dehet a chystat peří, pojďme si společně zkusit jeden myšlenkový experiment.

Představte si, že se takhle jednou u kávy nebo sklenice vína dostaneme až k debatě o investování. Potom možná jeden z nás, řekněme třeba vy, řekne:

„Hele, mám nápad. Pořád se bavíme o co nejlepších investicích. Co kdybychom jednou zkusili vymyslet nejhorší možnou investici, jaká nás napadne? Jak by asi vypadala?“

Tak se na to podíváme, tady je poznámkový blok, uděláme si seznam. Takže aby ta investice byla opravdu příšerná:

• Neměla by to být jen jednorázová investice, ale – když se o ní tedy budeme správně starat – měla by to být černá díra, která bude neustále vysávat vlastníkovu finanční rezervu.
• Neměla by být likvidní. Prostě abyste museli vynaložit týdny – ne, počkat, ještě líp – měsíce práce a úsilí, než ji prodáte nebo koupíte.
• Její prodej i koupě musí něco stát. Takže přidáme vysoké transakční náklady. Řekněme pětiprocentní poplatek pro kupujícího i prodávajícího.
• Koupě i prodej by měly být pořádně složité. Tak abychom na ně mohli navěsit spoustu extra poplatků, výpisů a dokumentů, za které si člověk připlatí.
• Měla by mít jen malou návratnost. Určitě ne větší, než je inflace, spíš o něco míň.
• Investor by se kvůli ní měl zadlužit. Jo, tohle je super! To je způsob, jak přesvědčit lidi, aby zkousli tu nízkou návratnost! Když se náhodou trochu zvedne cena toho, do čeho jste investovali, s půjčkou to bude vypadat jako ještě větší růst, lidi pak budou sami sebe přesvědčovat, jak skvělá investice to byla! Ále, neboj, většinu z nich nikdy ani nenapadne, že hodně se zadlužit je riskantní a že je to může úplně smáznout.
• Měla by být rovnou na hypotéku! To je další krása půjčky. Můžeme účtovat úroky z půjček. Jo, a s minimální snahou pak můžeme snadno přesvědčit lidi, kteří si tuhle věc pořídí, aby si ji dali do zástavy proti dalším půjčkám.
• Měla by být neproduktivní. Když už je řeč o úroku, pojďme to vymyslet tak, aby tahle investici nikdy žádný nenesla. A dividendy se z ní samozřejmě taky vyplácet nebudou.
• Měla by být nepřesunutelná. Když ji dokážeme fixovat na jedno specifické geografické místo, můžeme si být jistí, že v konkrétním čase existovat bude vždycky existovat jen malá skupina potenciálních kupců. A někdy a na některých místech ani to ne!
• Měla by záviset na osudu jediné země, jediného státu, jediného města, jediné obce… Ne! Jedné čtvrti, bezprostředního okolí! Představte si investici, která by svého vlastníka nějak připoutala k osudu jedné malé lokality. To je přece riziko! Zavřou továrnu, přesune se sem pouliční gang, vláda zešílí a uvalí tam šílené daně, v blízkosti dojde k environmentální katastrofě… Takhle vymyslíme investici, která nejenže svému vlastníkovi bude ruinovat rezervy, které má, ale bude ho o ně připravovat, i když přijde o práci a výdělek.
• Mělo by to být něco, co připoutá vlastníka ke konkrétnímu území. Aby ho to připravilo o možnosti a udělalo ho závislým na zaměstnavateli.
• Měla by to být drahá investice. Ideálně tak drahá, že ji v portfoliu vlastníka nebude s čím rozumně porovnat. Není nad to, když mu vezmete možnost diverzifikace a zvednete tak riziko.
• Mělo by být nákladné už jenom ji vlastnit! Řekněme, že naše investice bude zahrnovat nekonečnou řadu oprav a údržbářských prací, bez kterých by se rozpadla v prach.
• Neměla by být odolná, ať ji snadno dokážou poničit rozmary počasí, požár nebo i obyčejní vandalové. A máme tu pravý čas, abychom přihodili náklady na pojištění proti všem těmhle rizikům. A jak už to tak chodí, nakonec se beztak stanou věci, které má pojišťovna ve výlukách. Ale nebojte, v pojistných podmínkách to bude dobře schované, případně za tahle rizika můžeme naúčtovat extra pojistné.
• A necháme ji brutálně zdanit! To necháme na lidech z federální centrální banky. Jakmile tahle naše investice nabude na ceně, uvalíme na ten nárůst daň. A pokud klesne na ceně, nabídneme nějaké kompenzační daňové úlevy za ztráty, jak to bývá u jiných investic? Ale kdepak, že ne?
• A jedeme dál, zdaníme to víc! Nezapomeneme přece na to, že máme ještě vlády jednotlivých států a regionální úřady. Nebudeme přece s daněmi čekat, až se investice prodá? Co kdybychom tu naši, na rozdíl od jiných investic, danili tak nějak preventivně každý rok. Jo a mohli bychom ty daně zvednout pokaždé, když cena investice vzroste. A naopak? Že bychom daň snižovali, když cena půjde dolů? Tak nejsme blázni, ne?
• Mělo by to být něco, co člověk nikdy nebude tak docela vlastnit. Když už vládě dáme pravomoc danit ten majetek každý rok, neuděláme investora přímo vlastníkem, řekněme, že spíš bude tak trochu nájemník. Jinými slovy: necháme ho investici opečovávat, udržovat ji, platit všechny náklady, které s ní jsou spojené, a dokud budou platit roční pacht (jejky, chtěl jsem říct daně), necháme ho využívat ji. Dokud se nerozhodneme, že ji právě chceme.
• Pro tyto účely si necháme právo ve veřejném zájmu tu investici vyvlastnit za kompenzaci, jakou si určíme. Víte jak – kdybychom se rozhodli, že si ji místo pobírání renty (sakra, už zase, chci říct místo vybírání daní) chceme rovnou zabrat.

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

---

Koupit Finmag

Panečku, tak tomu říkám seznam! Z takovéhle investice by mi slezly nehty. Vlastně si nejsem jistý, jestli se něčemu takovému ještě můžeme říkat investice.

I kdybychom mohli, prodat někomu tenhle propadák, to by byl husarský kousek. Ale to my bychom dokázali. Přesvědčili bychom lidi, nejenom že si to mají koupit, ale dokonce bychom zvládli zařídit, že by upřímně věřili, že právě touhle investicí si plní sen, že je to skutečné privilegium!

Moment. Tenhle text vlastně měl být o tom, jestli koupit dům, že jo? Tak to se omlouvám…

Nuže pár týdnů zpátky jsem byl na banketu, udílely se nějaké ceny a u stolu pro deset se mnou seděla jedna známá. Začala mluvit o tom, jak se snaží syna dotlačit k tomu, aby si pořídil dům. Znáte to – přestaň vyhazovat peníze oknem za nájem a začni stavět vlastní.

Zkusil jsem nadhodit, že když její syn nemá děti, tak snad vlastní dům až tak nepotřebuje. A že pokud vlastní dům až tak nepotřebuje, možná by měl zvážit i jiné možnosti, protože dům jsou opravdu mizerně investované peníze (hned jsem dodal několik důvodů proč). Nebo že by si to měl aspoň nejdřív pořádně propočítat.

Moje slova nepadla zrovna na úrodnou půdu, takže naše konverzace vzala rychlý spád. Ukončila ji slovy: „Pořád lepší, aby si koupil dům než rozflákaný Chevrolet Camaro!“

Hm, tak to asi jo. Pokud je to opravdu jediná alternativa…

Z autorova webu pro Finmag přeložil Kamil Hrabal. Pod originálem článku najdete ještě plný šuplík cenných doplňků, komentářů a odkazů