Fondy plné nemovitostí

Nemovitostní fond shromažďuje peněžní prostředky podílníků a tyto prostředky investuje dle své investiční strategie do nemovitostí, nejčastěji prostřednictvím tzv. nemovitostních společností.

Fond je určen investorům, kteří chtějí získat výhody plynoucí z investice do nemovitostí, ale sami nemovitost nechtějí nebo nemohou ať už z jakýchkoli důvodů vlastnit a spravovat.

Nemovitostních fondů existuje celá řada a lze je rozčlenit do několika kategorií. Stejně tak jako platí, že každá nemovitost je jedinečná, prakticky každý fond je jiný, má jiné priority, cíle a investory, a také proto je svět komerčních nemovitostí tak rozmanitý a zajímavý.

Podle statistik mezinárodní poradenské firmy King Sturge bylo v České republice v roce 2007 investováno do komerčních nemovitostí celkem 2,69 miliardy eur, 84,3 % z této částky utratily právě různé nemovitostní fondy. Přitom 37,4 % z celkového objemu transakcí investovaly německé nemovitostní fondy, které byly bezkonkurenčně nejaktivnější skupinou investorů za poslední rok.

Evropa je v útlumu

V první polovině letošního roku zatím sledujeme napříč Evropou útlum na trhu investování do komerčních nemovitostí, a to jak z pohledu celkového objemu transakcí, tak co do jejich počtu. Hlavním důvodem je bezesporu loňská hypoteční krize v USA, která s určitým zpožděním a jistě také v menší míře zasáhla i český trh.

Zatímco hodnota komerčních nemovitostí v západní Evropě utrpěla v řádu až desítek procent, středoevropský trh zaznamenal drobnější korekci, což v mnoha ohledech vedlo z pohledu investora k relativně zajímavějším investicím v západní Evropě než například v Praze – logickým důsledkem byl tedy dočasný odliv některých investorů.

Německé fondy jsou opatrné

Z našeho pohledu nejméně zasaženými investory se zdají být německé fondy. Nabízí se otázka, proč právě ty. Důvodem může být například skutečnost, že velké německé otevřené podílové fondy jsou do značné míry regulované. To znamená, že zpravidla investují poměrně konzervativně a zároveň nemají možnost geograficky investovat jinam, než původně plánovaly.

Zatímco tedy někteří investoři, například britské či americké investiční fondy, využívají relativního zlevnění nemovitostí v západní Evropě či jinde ve světě, německé investiční fondy pokračují v investování ve střední a východní Evropě.

V Česku zatím poklidno

Konkurencí německých podílových fondů měly být nově vznikající české fondy. V minulém roce byla napsána spousta článků o tom, jak změní novela zákona o kolektivním investování situaci na trhu s nemovitostmi v ČR. Jednu věc zákonu upřít nemůžeme – dala drobným českým investorům možnost vstoupit do atraktivního světa velkých nemovitostních obchodů.

Na druhou stranu jsme se žádného velkého zemětřesení nedočkali. Jedinými dvěma novými českými fondy, které se významněji prosadily na trhu, byly REICO investiční společnost České spořitelny, a. s. a ČSOB Property Fund, uzavřený investiční fond, a. s., které však celkem investovaly „pouhá“ 3,4 % z celkového objemu investic v roce 2007.

Právě na těchto dvou subjektech si můžeme ilustrovat rozdíly mezi fondy, které bývají často házeny do jednoho pytle. Zatímco REICO České spořitelny je otevřený podílový fond, do kterého mohou investovat drobní investoři prostřednictvím vlastní pobočkové sítě České spořitelny, ČSOB nemovitostní fond je takzvaným fondem kvalifikovaných investorů, do něhož investují exkluzivně instituce ze skupiny ČSOB či KBC.

Všeobecně se očekává, že v blízké budoucnosti se bude model fondů kvalifikovaných investorů využívat daleko více. Hlavním důvodem je zejména daňová optimalizace portfolií nemovitostních společností i developerů.

Kromě fondu REICO České spořitelny ohlásilo svůj vznik hned několik dalších otevřených podílových fondů orientovaných na drobnou klientelu. Ukázalo se však, že získávání kapitálu od drobných investorů je prakticky nemožné bez rozsáhlé sítě prodejních míst, jakou disponuje právě Česká spořitelna.

Autor je investiční konzultant King Sturge Czech Republic. Foto: Profimedia.cz