Krize hypoték v USA: Je to vážné

1.    Je problém skutečně tak vážný? Tedy, může finanční krize vést k recesi celého odvětví nemovitostí nebo dokonce celé ekonomiky?
2.    Je střední a východní Evropa skutečně mimo nebezpečí, jak tvrdí někteří analytici?
3.    Jaká je souvislost cen nemovitostí a akcií?
4.    Jak se budou pohybovat úrokové sazby a zejména hypotéční sazby? Co yieldy komerčních nemovitostí?
5.    Závěrem: co dělat?

Na základě pozorování posledního vývoje můžeme formulovat tyto průběžné závěry:

1.    Ano, tentokrát je to vážné.  Již nyní se totiž potvrzuje, že krize nezůstala omezena jen na sektor hypoték pro nízkopříjmové skupiny, a nezůstala ani omezena na USA. V pátek 10. srpna poskytl Federální rezervní systém americkým bankám injekci likvidity v hodnotě 68 miliard dolarů, což je největší podpora od 11. září 2001. Evropská centrální banka dodala na trh likviditu v objemu 94,8 miliard euro. Banky intervenují prostřednictvím nákupu dluhopisů krytých hypotékami. Centrální banky se za každou cenu snaží zabránit bankovní krizi, která by znamenala razantní pokles objemu poskytovaných úvěrů a zřejmě i světovou hospodářskou recesi.

Pokud jde o akciové trhy, ty zakolísaly již v květnu 2006 a v březnu 2007, nicméně v těchto případech šlo o pouhé technické korekce bez dopadu na reálnou ekonomiku. Tentokrát je tomu naopak: problémy v reálné ekonomice ovlivňují ceny akcií a nemovitostí. Akcie ze sektorů souvisejících s nemovitostmi jsou postiženy více. Totéž platí pro vysoce rizikové akcie v zásadě téměř jakéhokoli typu.

2.    Ne. S jistotou zatím můžeme tvrdit jen to, že „v pohodě“ jsou bezpochyby české penzijní fondy a pravděpodobně i banky. U podílových fondů samozřejmě záleží, jaká byla jejich expozice na nejvíce postižené sektory. Ale kromě mírného poklesu akciového indexu PX může mít krize i závažnější důsledky.

Proč: krize paušálně vedla ke snížení rizikové tolerance globálních investorů. Ti samí investoři, kteří ještě v prvním pololetí 2007 masově investovali nadbytek svých peněz do rizikových aktiv (a nic jim nebylo příliš rizikové), nyní tyto své aktivity v zásadě zmrazili. A to prakticky přes noc. Zatím tedy není ani možné, abychom pocítili nějaké makroekonomické důsledky této rázové změny, protože je zkrátka příliš brzy.

Nicméně makroekonomické důsledky budou. Již nyní prakticky zamrzly transakce z oblasti venture kapitálu nebo fondů private equity. Tedy všechny rizikovější aktivity, a to bez ohledu na to, zda jsou či nejsou spojeny s nemovitostmi a hypotékami. V České republice lze tedy očekávat zpomalení investiční aktivity, časem patrně i horší exportní výkonnost.

3.    Akcie, nemovitosti i nestátní dluhopisy mají mnoho společného: ve všech třech případech jde o investice s určitým objemem rizika. V krizových situacích, jako je nyní, platí zásada, že investoři přesunují své peníze z vysoce rizikových pozic do méně rizikových nástrojů. Hovoříme o „úprku ke kvalitě“ – flight to quality. Znamená to, že rizikové akciové trhy utrpí hluboký pokles, vyspělé trhy rovněž, nicméně půjde o méně výrazný pád, rizikové nemovitosti budou obtížně prodejné a ceny dluhopisů spekulativní třídy (high yield) rovněž poklesnou.

4.    Intervence centrálních bank vedou k poklesu dlouhodobých úrokových sazeb a poklesů yieldů státních dluhopisů. V případě prohloubení krize můžeme čekat i snižování základních sazeb centrálních bank. Připomeňme, že pokles yieldů amerických i západoevropských státních dluhopisů má za následek i pokles yieldů českých dluhopisů.

5.    Centrálním bankám se pravděpodobně podaří uhasit požár, takže není nutné v panice prodávat všechny investice a přejít 100% do hotovosti. Nicméně všichni, kdo mají v úmyslu kupovat čínské, indické, brazilské nebo i české akcie, by si měli své plány důkladně rozmyslet a své nákupy rozvrhnout na delší dobu ve formě pravidelného investování. Během prvního pololetí 2007 rostly „emerging markets“ díky nafukování objemu rizikového kapitálu ve světě. Nyní naopak jsme svědky splasknutí objemu rizikového kapitálu. Investoři do realitních projektů patrně budou svědky zvýšení yieldů, což bude vlastně poprvé za deset let, kdy yieldy českých komerčních nemovitostí půjdou výrazněji nahoru. Nejmenší vliv bude mít krize na český hypotéční trh: zatím prakticky žádný.