Diskuze: Zlevní hypotéky? Skončí daň z nabytí? Bydlení očima expertů

Jan Altman|10. 5. 2020 20:53| reakce na Jan Amos - 7. 5. 2020 23:28

Ano, souhlas

Jan Amos|7. 5. 2020 23:28| reakce na Jan Altman - 6. 5. 2020 09:47

Ten článek Patra Robejška je spíše zaměřený na méně podstatnou část rozhodnutí německého ústavního soudu.

Tou zřejmě "disruptive" událostí je jiná část - a sice to, že si snad vůbec poprvé dovolil členský stát kritizovat rozhodnutí Evropského soudního dvora a dokonce prohlásit, že tento soud překročil své pravomoci.

Byrokrati v Bruselu jsou neochvějně přesvědčeni, že EU legislativa je nadřazena legislativě členských zemí - a Němci jim do toho hodili vidle.

Toto je podle mě zásadní - velmi přesně jak je u něho zvykem, o celé události psal pan Kechlibar.

https://kechlibar.net/2020/05/06/kdo-ohlida-hlidace/

Richard Fuld|7. 5. 2020 10:57| reakce na Josef Fraj - 7. 5. 2020 06:25

To není pravda, že fiskální expanze způsobuje problémy. Maximálně může způsobit inflaci. Ale nově postavené (státem na dluh financované) dálnice, ulice, elektrárny apod. žádné ekonomické problémy působit nemohou. Spíše naopak. Infrastruktura je pro hladký běh ekonomiky nezbytná.

Současný finanční systém taky není příčinou. Naopak pružná peněžní nabídka umožňuje prakticky maximální využití potenciálu dané ekonomiky a v dobách krize (ať už je způsobí cokoliv) umožňuje záchranu ekonomiky před úpadkem do hluboké a dlouhé deprese. Současný peněžní systém je součástí skvělého prostředí pro fungování ekonomiky. Že to není 100% tržní a 100% kapitalistické? Koho to zajímá? Důležitý je výsledek.

Josef Fraj|7. 5. 2020 06:25| reakce na Richard Fuld - 6. 5. 2020 19:23

Současný finanční systém se pokouší fiskální expanzí řešit problémy zákonitě vzniklé předchozími fiskálními expanzemi stejného systému. Nevědomky, nebo úmyslně z ideologických důvodů zaměňujete příčinu a následek. Pokud je nějaký finanční systém příčinou krizí (a to ten současný nepochybně je), tak nemůže být součástí úspěšného řešení.
Nové fiskální expanze mohou problémy vzniklé předchozími fiskálními expanzemi pouze oddálit za cenu toho, že tak připraví následující, ještě větší krizi. Navíc se cyklus krize -> peněžní expanze stále zrychluje, takže je zřejmé, že to dříve či později musí skončit kolapsem, pokud někdo nějakým zázrakem nedokáže tento cyklus zastavit.

Richard Fuld|6. 5. 2020 19:23| reakce na Jan Altman - 6. 5. 2020 17:41

Mě ale přece nemusíte přesvědčovat o tom, že fiskální expanze může skončit na nějaký čas inflací. Já jen (opakovaně) tvrdím, že ta inflace může být velmi přijatelnou cenou za to, že se ekonomika vyhne hluboké a dlouhodobé krizi, která by nás poškodila mnohem více.

Vy na jedné straně horujete za finanční systém, který by omezoval amplitudu hospodářských cyklů, nebo by hospodářské cykly údajně úplně odstranil, avšak současně v rámci aktuálního finančního systému horujete za postup, který by umožnil úplně nejvyšší největší propad ekonomiky samospádem, jenom proto, aby to bylo volnotržní a bez zásahů státu.

Toto ale přece odkrývá zásadní rozpor ve vašich postojích. Jednou prosazujete prostředí, které má údajně odstranit hospodářský cyklus, podruhé ale prosazujete postoje, které vedou zcela zjevně k prohlubování cyklu, alespoň tedy v jeho sestupné fázi.

Tak si prosím promyslete, co vlastně chcete.

Jan Altman|6. 5. 2020 17:41| reakce na Richard Fuld - 6. 5. 2020 11:54

Nebojte, my už víme, že ostatní jsou chytroprdi a jediný moudrý ekono-nobelista jste vy.

Další chytroprd asi:
mises.org/wire/how-all-extra-s timulus-money-could-lead-price -inflation

Richard Fuld|6. 5. 2020 15:53| reakce na Petr Vorlíček - 6. 5. 2020 14:34

Ano to máte pravdu, že jsem nepochopil, jak lidé bohatnou z dluhu. Mohl byste mi to vysvětlit, abych Vám mohl prokázat, že se mýlíte? Proti Vašemu tvrzení, že jsem nepochopil něco, co jste tady nevysvětlil, se lze jen stěží bránit, že?

Petr Vorlíček|6. 5. 2020 14:34| reakce na Richard Fuld - 6. 5. 2020 11:55

Však jste nepochopil ani to, jak bohatí lidé bohatnou z dluhu...To pak člověk vážně nemůže pochopit ani lidová rčení, kterým rozumí i mé desetileté děti..:-)

Richard Fuld|6. 5. 2020 11:55| reakce na Petr Vorlíček - 5. 5. 2020 23:24

No to rozhodně. Na tom nic není.

Richard Fuld|6. 5. 2020 11:54| reakce na Jan Altman - 6. 5. 2020 09:47

Robejšek tam chytroprdí, a nemá ani páru o čem. :-) Ty bláboly jsem mu tam okomentoval. :-) Jediný co Robejšek snad umí, je tvářit se strašně učeně a vážně, přitom když z něj padaj ty jeho bláboly. A někteří jednodušší jedinci mu to žerou.

Jan Altman|6. 5. 2020 09:47

http://blog.aktualne.cz/blogy/petr-robejsek.php?itemid=36751

Ale Julda Fulda má neodbytné nutkání zesměšnit se i v dalších diskusích:

https://www.patria.cz/zpravodajstvi/4399642/dulezity-verdikt-nakupy-dluhopisu-ecb-z-casti-odporuji-nemecke-ustave.html

Petr Vorlíček|5. 5. 2020 23:24| reakce na Richard Fuld - 4. 5. 2020 12:33

Určitě snáz, než že z hovna upletete bič...:-)

Richard Fuld|5. 5. 2020 18:09| reakce na Jan Altman - 5. 5. 2020 16:33

Nebuďte skromný. :-) To celkem odpovídá, že se Kovanda inspiruje někým, jako jste Vy, kdo si plete výnosy s cashflow. :-)

Jan Altman|5. 5. 2020 16:33| reakce na Josef Fraj - 5. 5. 2020 07:28

To asi ne :-)

Jan Altman|5. 5. 2020 11:03| reakce na Jan Krejčí - 4. 5. 2020 20:21

Tak samozřejmě, pohledem investiční matematiky máte samozřejmě pravdu.

V reálném životě to ale narazí jednak na (ne vždy racionální) chování jednotlivců (lidí, kteří si na hypo pořídili investiční byt). Ti mohou panikařit, činit neracionální rozhodnutí, začít rychle a pod cenou prodávat (aby minimalizovali rizika a škody - ale těmi prodeji pošlou ceny dolů a tím zvýší motivaci pro ostatní prodat také - protože vedle stávajících problémů přibude fakt, že splácejí větší částku, než jaká je aktuální cena nemovitosti - zejména v USA to takto často funguje).

A jednak na komplikovanou životní situaci těch lidí:

Třeba znám lidi, kteří mají restauraci, pracují tam oba manželé (rodinný podnik) a aby trochu diverzifikovali, tak si pořídili byt (nebo rovnou činžovní dům) na hypo či na úvěr.
A nyní jim bankrotuje hospoda, příjmy totálně vypadly, pokračují jen náklady.
A u toho bytu-domu došlo k tomu samému. Musejí splácet úvěr či hypotéku. A (AirBnb) nájem jim vypadl, takže nyní (zatím marně) shánějí domorodce na dlouhodobý pronájem (za méně jak polovinu toho, na co byli zvyklí v AirBnb, za méně jak polovinu, než s čím počítal jejich "byznysplán").

Prodloužení splátek hypotéky by jim možná pomohlo - pokud by se doba prodloužila na dvoj či trojnásobek. Jenže pokud jim je třeba 50 a hypo měli původně rozplánované do pětašedesáti, tak to není přijatelné ani pro ně a asi ani pro banku. Jasně, banka by mohla (jako v některých severských zemích) přijít se stoletou hypotékou, počítat s tím, že jak nemovitost, tak hypotéku zdědí děti a vnuci. Ale jednak toto v ČR moc nefunguje a jednak mi to přijde takové divné (nemám konkrétní výhrady, protože jsem se tím nezabýval, ale mám takový vnitřní pocit, že kdybych hledal, negativa najdu).
U nemovitostí, kde ti vlastníci sami bydlí a jinou (snad kromě chaty) nemají, by to možná nějak mohlo fungovat. U spekulativních-investičních nemovitostí to chování vlastníků ale asi bude jiné.

Josef Fraj|5. 5. 2020 07:28| reakce na Jan Altman - 4. 5. 2020 10:47

Na první přečtení jsem měl pocit, že Kovanda čte vaše zdejší komentáře :D

Jan Krejčí|4. 5. 2020 20:21| reakce na Jan Altman - 4. 5. 2020 10:54

Nojo, jenže Vaše náklady pronajímatele jsou jen úroky, a ne úmor. Úmor je zmenšení Vašeho dluhu, který se jinak zmenšuje sám o sobě inflací vysoko nad úrokovou sazbou, a snížení Vašich úspor (tenčících se stejnou rychlostí jako Váš dluh). A protože se dá předpokládát, že platbu úmoru např. za rok budete platit ze svých příjmů za rok, nikoli z toho, co už máte dnes, tak ten inflační efekt se projeví zejména (pozitivně) na straně dluhu.
Tím chci říct, že i kdyby se sazby propadly až třeba na 1%, nedojde skoro k žádné změně měsíční splátky (protože její úroková část už je dnes malá, zkuste si to v Excelu nebo nějaké kalkulačce). Naproti tomu prodloužení doby splácení splátku výrazně ovlivní (protože úmor prostě rozložíte do více let a navíc zaplatíte jen úroky - které jsou už dnes malé a budou ještě menší).
Čekal bych tedy průměrný růst délky hypotéky - protože banka nechce Váš úmor. Sežrání dluhu inflací Vám jako dlužníkovi pomůže, ale bance neuškodí, protože ona ty peníze nemusela nejdřív ušetřit, aby Vám je půjčila. Tímto se můžou snížit nájmy, aniž by zároveň klesly ceny nemovitostí.
Banky navíc budou velice kreativní, aby se jim business s kasírováním úroku za vymyšlená čísílka nezadrhl, tzn. klidně se ukáže, že nemusíte až tak splácet úmor, když budete platit úrok. V případě výpadku tak budete moci na pár měsíců platit jen úrok. Z 10 milionů Kč při 35leté hypotéce je to třeba 8 tis. Kč měsíčně...

Jan Altman|4. 5. 2020 18:22| reakce na Pat Bateman - 4. 5. 2020 09:06

https://www.investicniweb.cz/utraceni-na-plny-plyn-aneb-vitejte-zpet-v-70-letech/

Richard Fuld|4. 5. 2020 12:33| reakce na Petr Novák - 2. 5. 2020 14:00

To jen těžko zdejším odborníkům vysvětlíte. :-)

Jan Altman|4. 5. 2020 10:54| reakce na Jan Altman - 4. 5. 2020 10:47

Jen u těch cen realit si nejsem jist. Je zde X vlivů působících v různých směrech a netroufal bych si odhadovat, který převáží.

Ano, centrální banky (jak v článku píše Kovanda) TISKNOU (ale fuldisticky se to snaží popírat) a to by mělo vést k růstu cen nemovitostí.

Na druhou stranu existuje určitý, byť volný, vztah mezi cenou nemovitosti a výší nájmů (když mi nájem u investičního bytu pokryje 80% hyposplátky, jsem happy, když jen 30%, začínám mít problém - investoři to AirBnb bytů mohou vyprávět).

No a při 20% nezaměstnanosti (pro EU sice zatím hudba budoucnosti, v USA spíše již realita) půjdou nájmy jakým směrem? Jaký nájem bude moci platit nezaměstnaný? Jaký nájem bude moci platit český zkrachovalý živnostník?

Jan Altman|4. 5. 2020 10:47| reakce na Pat Bateman - 4. 5. 2020 09:06

Kovanda: Hlavne ten posledni odstavec! :-)

https://www.e15.cz/nazory/komentar-lukase-kovandy-hypoteky-spadnou-reality-zdrazi-1369326

Pat Bateman|4. 5. 2020 09:06

S Kovandou se samozřejmě nedá než souhlasit, ale doufám, že není příliš optimitistický a že ekonomika kulhajících evropských států to monetární letadlo udýchá ještě celých 10 let - obávám se, že by pád mohl přijít ještě mnohem dříve...

Petr Vorlíček|3. 5. 2020 18:27| reakce na Jan Altman - 1. 5. 2020 20:22

Taková drzost...To vam fulda spočítá! :-)))

Petr Novák|2. 5. 2020 14:00| reakce na Petr Novák - 2. 5. 2020 08:27

Tak si minusujte. Ve financnich vykazech je cash-flow změna penezni zasoby za urcity cas.

Petr Novák|2. 5. 2020 08:27| reakce na Jan Altman - 1. 5. 2020 20:30

Cash-flow je ten rozdíl mezi příjmy a mandatorními výdaji.

Jan Amos|1. 5. 2020 22:21| reakce na Petr Novák - 1. 5. 2020 15:06

Zásadní je mít k dispozici dostatečný diskreční zůstatek - vše ostatní je podružné.

Jan Altman|1. 5. 2020 20:30| reakce na Petr Novák - 1. 5. 2020 15:06

No nevím, zda je lepší mít příjem 300tis Kč měsíčně a ("mandatorní") výdaje 280tis, nebo mít příjem jen 150tis a výdaje 50tis.

Příklad vysoce kvalifikovaného IT specialisty pracujícího někde v Michiganu za N USD ročně. A když mu nabídnou lepší flek v Silicon Valley za 1.4x N, tak to dost pravděpodobně odmítne, protože díky výrazně dražšímu bydlení by si vlastně pohoršil. Přestože cashflow by se mu zvedlo. Bohužel ale OutFlow citelně více, než InFlow.

Jan Altman|1. 5. 2020 20:22

KOVANDA zase vedle, opět si nenastudoval revoluční práce nobelisty Judy Ransdorfoviče Fulděnkova.

Přitom zkouška z "vědecké juldistiky-fuldistiky" by měla být povinná pro každého, kdo se chce nazývat ekonomem.

Každý ekonom, který neví, co to je "tržní přerozdělování", jaké jsou zásadní přednosti "účetních peněz" a nezná fakt, že státní dluh nemá žádný limit, by měl přijít o diplom (takže by nakonec diplom měl jen Fulděnko a konečně by bylo jasno).

Petr Novák|1. 5. 2020 15:06

Jak psal ve svých knihách Robert Kiyosaki, nejde o to mít velký majetek, jde o to, mít velké cash flow. :-)