Diskuze: Očima expertů: Jak vyzrát na Airbnb?

Jan Altman|13. 11. 2018 17:04| reakce na Jan Capouch - 13. 11. 2018 11:05

Jasně, lidi nejsou racionální bytosti - to je vidět i v místních diskusích :-)
Souhlasím, že na byt si lidi mohou sáhnout, je to vlastně úplný opak zcela virtuálních kryptoměn, nebo skorovirtuálních derivátů. Jenže to je vlastně dalším potenciálním zdrojem rizika pro nemovitosti - čím jdeme víc do historie, tím víc lidé vsázeli na to hmotné. Před 400 lety být vlastníkem půdy znamenalo být vyšší, šlechtickou třídou. Ale lidé se postupně přesouvají od hmotna k virtuálnu. Příští generace bude odkojena instagramy, twittery, facebooky, ubery, airbnby, bitcoinem, torrentem, torem, ... Bude mít daleko vlažnější vztah ke konkrétnímu místu, pozemku, půdě, domu.
Ostatně je to vidět i na tom, kde vzniká nejvyšší přidaná hodnota, kde leží těžiště produkce. Před těmi 400 lety to bylo dominantně zemědělství a proto měla velký význam půda, ochrana teritoria, hranice, říše. Ale postupně jsme se posouvali k průmyslu, pak ke službám a nyní do nové ekonomiky v kyberprostoru.
Až budu za 20 let chtít prodat svou nemovitost, tak tu budou tyto základní skupiny obyvatel:
- penzisti a státní zaměstnanci - na výplatní pásce bankrotujícího státu
- mladí produktivní kosmopolitní jedinci s (oproti dnešku) slabým vztahem ke konkrétnímu místu práce i bydlení, s nižší potřebou vlastnit byt, auto, atd...

I to podle mě může mít vliv na (nižší) poptávku. Tou dobou vzdělaný a schopný jedinec (ten jediný, který bude mít peníze) možná nebude mít zájem kupovat si nějaký 50 čí 100 let starý omšelý městský byt - když pracuje přes internet z domova, pro klienty na celém světě, vlastně žije možná i trochu jako nomád: tu měsíc v AirBnb v Barceloně, tu 2 měsíce v Kalifornii poblíž nějakého coworkingového centra - jak práce a nálada vyžaduje.

Kdybych dnes kupoval investiční nemovitost, tak ji budu kupovat v době šílenství, kdy KAŽDÝ chce bydlet ve svém a pokud je to jen trochu možné, tak si i pořídit další byt jako investici.
A za 20-40 let tu nemovitost budu prodávat v situaci, kdy jednak zde bude hromada zchudlých lidí (penzistů kvůli demografii) zbavujících se nemovitostí, které nejsou schopni utáhnout.
A zároveň v situaci, kdy ti mladí, schopní a bonitní již zdaleka nemají takovou "středověkou" potřebu vlastnit něco, na co se dá sáhnout. Nemají již takovou potřebu být vázáni na jedno místo, jeden dům, jednu parcelu.

Luděk Zdražil|13. 11. 2018 13:35| reakce na Jan Altman - 13. 11. 2018 12:30

Vzdávám to.

Jan Altman|13. 11. 2018 12:30| reakce na Luděk Zdražil - 13. 11. 2018 10:58

Já vám znovu opakuji, že česká investiční nemovitostní mánie je nebezpečná. Už proto, že drtivá většina lidí právě do nemovitostí investuje, velká číst výhradně do nich, velká část na dluh (= na páku). Už jen tato fakta by přemýšlivého člověka měla odradit. A to nemluvím o demografickém vývoji (penzistů bude hodně, penze budou malé, penzisti se budou sestěhovávat po pěti lidech do jednoho bytu a ostatní byty budou prodávat - pod cenou). A o vývoji státního dluhu, o možnostech regulací a zdanění.

Stejně tak neobstojí teze o výhodnosti nákupu za náklady. I ty náklady jsou poplatné tomu boomu. Kdyby lidi v 95% neinvestovali právě a jen do nemovitostí (k tomu ještě na dluh), tak i ty náklady jsou nižší - ceny pozemků, stavebního materiálu, stavebních prací, hodinovky architektů a stavařských inženýrů, výše úplatků za získání razítek a povolení, atd... to vše je také vyšponované tou enormní poptávkou. Pokud boom pomine, klesnou i ty ceny vstupů (náklady). Pokud se díky tomu, že zde najednou budou 3mil penzistů s penzí 6000Kč/měs začnou hromadně uvolňovat byty (protože 5 penzistů půjde do jednoho, aby ho utáhli a 4 zbylé vrhnou na trh), bude argument, že před XX lety byly náklady vysoké, zcela irelevantní.

Ale samozřejmě vám váš názor neberu, klidně se podle něj řiďte, mě to nijak neohrožuje.

Ale já kdybych viděl, že Češi kupují pouze akcie domácích bank, do ničeho jiného neinvestují a ještě je kupují i na dluh, tak bych rozhodně investičně prchal někam plně jinam, na zcela opačný pól investičního spektra.

Když budu mít v 60 letech k dispozici 10MKč (spadly mi v den 60.narozenin z nebe, dědictví, výhra v loterii), tak si za ně ROZHODNĚ nebudu kupovat nemovitost. K čemu by mi v 60 letech bylo 10M utopených v hromadě cihel? Spíš si spočítám, že tu budu tak cca do 80ti, takže si těch 10M rozpočítám na 20 let a užiju si je. Pokud je budu dál chtít zhodnocovat, tak je vložím do něčeho s nízkým, ale jistým výnosem. Do nějakého fondu s garantovanou kladnou nulou a z něj si budu vyplácet rentu. Možná mi to se zhodnocením pak nedá 500tis ročně, ale třeba 540.
Pokud bych se obával vyšší inflace a k tomu by mě bavilo si s těmi 10M nějak hrát, tak do fondu dám třeba jen třetinu a se zbytkem zkusím něco s akciemi a za něco koupím zlato. Ale nebudu si v 60ti kupovat další barák, o který se budu muset starat. Já osobně naopak v 60ti hodlám nemovitosti prodávat. Třeba už nebudu potřebovat byt ve městě. Na jaře a v létě budu na chatě, kde to mám rád a znám tam spoustu lidí. A na podzim a v zimě budu v Karibiku, nebo alespoň na Kanárech, protože předpokládám, že v 60ti budu ještě méně než dnes stát o městský smog, suchý ledový vzduch, oblékání se do šesti vrstev, utírání nudle u nosu, řešení infekcí horních cest dýchacích, riskování (pro penzisty obzvlášť nebezpečných) zlomenin na namrzlých chodnících.

Nemovitosti lidé volí proto, že mají krátkou paměť. X let jde jejich cena jen nahoru a kdo ještě nenakoupil má pocit, že o něco přichází (fomo). Poklesy jsou dávno zapomenuté. Natož nějaké vyvlastňování, regulované nájemné, nadměrné metry, atd... - to pamatují dnes jen staříci. Nikdo si nepřipouští, že se věci mohou změnit. Jenže ony se v horizontu spoření na penzi (20-40 let) mají tendenci měnit dost zásadně:

https://www.patria.cz/zpravodajstvi/3980430/od-hospodarske-krize-k-treti-svetove-valce.html

Jan Capouch|13. 11. 2018 11:05| reakce na Jan Altman - 13. 11. 2018 09:24

Ale lidi nejsou racionální bytosti :-)
Hodně dělá i psychologie a zkušenost. Komunistické "reformy" lidem sebraly všechna individuální spoření, pojištění a podobné věci, podniky znárodněny, burza zlikvidována... V tom nám těch 40let bolestně chybí. Jinak když se podíváte do historie, bývalo to podobné. Lidé získali majetek obchodem či manufaktorní výrobou a snažili se ho uložit do půdy, nejlépe koupit nějaké panství.

Další psychologický moment je, že byt je takříkajíc "Váš", je to něco, kam můžete přijít, na co si můžete sáhnout... Fondy je takové virtuální "nic", jenom někam posíláte peníze, chodí vám výpisy... Pro spoustu lidí to může těžko pochopitelné a málo důvěryhodné. Možná jim chybí ten pocit z držení fyzického cenného papíru, na kterém je napsáno, kolik to dělá, prvorepublikové dluhopisy mívali i odstřižitelné kupony, za které se vyplácel úrok...

Luděk Zdražil|13. 11. 2018 10:58| reakce na Jan Altman - 13. 11. 2018 09:24

Zkuste mne pochopit, prosím, a event. se mnou polemizovat:

Jinými slovy opakovaně říkám, že investice (všeobecně) je věc vždy individuální a specifická. Jistě existují paušální a platné poučky, ale jejich promítnutí do reálné investice podléhá právě individuální kalkulaci. Argument, že někde v Kolíně se nájemník nechtěl vystěhovat z bytu a dovozovat z toho platnost vůči individuální investici do bytu je, vůči mému prohlášení, zavádějící.

Stejně katastrofické scénáře jako se uvádějí u investice typu nemovitostí (a jsou platné) lze uvést pro investice typu akcií, neřku-li BTC (taktéž platné). Ano, zde nastupují dva faktory - tj. diverzifikace a specifikum individuální investice. Z nich pak vyústí konkrétní individuální investiční portfolio, kterým může být cokoli, včetně 90 % investice majetku do nemovitosti nebo BTC.

Uvádíte, že nemovitosti ohrožují určitá rizika paušálně. Přidržme se tohoto prohlášení a pro jeho posouzení vezměme příklad, že máte v 60 letech k dispozici 10 mil Kč, ale právě jen těchto 10 mil (žádné další majetkové krytí) a hypoteticky je můžete investovat jen do jedné z komodit: jen rezidentní nemovitost, jen akcie, jen BTC. Zvažte pro co byste se rozhodl Vy, pro co běžný občan a co byste doporučil jako investiční poradce. Možnost diverzifikace pro účel argumentu a náš příklad vynechávám.

Předpokládám, že jste příznivcem tržních mechanizmů, tedy víte i to, že výnosnost investice je také přímo úměrná její dostupnosti na trhu investičních příležitostí a naopak nepřímo úměrná nárokům na její provoz. Kolaps investice je jedním z faktorů při rozhodování a opět se můžeme přít zda a jaký kolaps hrozí nákladově pořízeným nemovitostem, akciovému trhu, fyzickému zlatu nebo BTC.

Jinak ovšem děkuji za diskuzi a můžeme si ponechat každý svůj názor.

Jan Altman|13. 11. 2018 09:24| reakce na Luděk Zdražil - 12. 11. 2018 14:40

Přečtěte si skvělé příspěvky Jana Amose výše.

Já k tomu ještě dodám to, že investicí do nemovitosti jdete se stádem (a to jde většinou na porážku) - protože investování do nemovitostí je u nás zcela stádní záležitost, do nemovitostí investuje každý, komu přebývají nějaké peníze plus hromada dalších, kteří na to nemají (půjčují si na to).

Kupoval byste třeba akcie Komerční banky, kdybyste viděl, že do nich investuje každý veškeré své prostředky a ti, co žádné prostředky nemají, si na ně masivně (po milionech) půjčují?

Takové velké a tučné stádo si říká o oškubání (prostředky, které Jan Amos i já popisujeme výše).

A další věc: když budete investovat do ETF fondu (na celý akciový index), tak se o nic nemusíte starat. Ale o nemovitost se musíte starat. Fyzicky o údržbu. Sledovat cvrkot v okolí - co tam kdo plánuje stavět (vepřín? ubytovnu pro sociálně slabé? DropIn?). Sledovat legislativu. Kontrolovat nájemníky. Chodit na schůze. Číst nástěnku na obecním úřadě. A desítky dalších věcí. Budete toho v osmdesáti schopen? Nebo vás spíš někdo podvede, podstrčí vám nevýhodnou nájemní smlouvu, nevýhodnou smlouvu na plyn/elektřinu, podstrčí vám k podpisu plnou moc k převodu nemovitosti, ...?


Podle mě už tím, že člověk bydlí ve vlastním, je ve většině případů přeinvestován v nemovitostech. Bydlí v bytě za 5M. Dokud nebude mít 5M ve zlatě, 5M v akciích, atd... měl by se dalším investicím do nemovitostí vyhnout. Jinak riskuje všechno to, co zde popisujeme a pokud se ta rizika projeví, nebude mít nic jiného.
A i člověk, který ve vlastním nebydlí, ale nějakou nemovitost mají jeho (pra)rodiče, i tu by si měl alespoň nějakou částí do portfolia započítat a snažit se portfolio držet vybalancované. I nemovitost prarodičů, a to ještě za jejich života, pravděpodobně bude muset udržovat, starat se o ni, kontrolovat všechny smlouvy a legální závazky - protože jinak také nemusí zdědit nic.

Samozřejmě že neplatí "investice do nemovitostí je VŽDY špatná". Jenže která se ukáže dobrou a která špatnou, to nevíte dopředu ani vy ani jí. A když si koupíte 3 podobné byty vedle sebe, tak riskujete, že se ukáží býti špatnou investicí všechny najednou (a většina lidí to tak dělá, protože kontrolovat 3 nemovitosti rozházené po ČR či světě je komplikace). A nemovitosti ohrožují určitá rizika paušálně (demografie - půlka národa v penzi s penzí 6000Kč/měs, legislativa, daně, regulace, státní bankrot, změna režimu, vyvlastňování, nadměrné metry, regulované nájemné pro penzisty a sociálně slabé, ...). To vše, pokud k tomu dojde, dopadne na VŠECHNY nemovitosti. Nebudou žádné špatné a dobré investice do nemovitostí. Jen špatné a katastrofální. A do toho vám bude třeba 70 a řešte to. Vsázet vše na jednu kartu je zkrátka pošetilost. Ano, může se to vyplatit, ale riskuje to jen šílenec, nepoučitelný optimista, nebo člověk bez fantazie (ale tu při plánování investice na 20-40 let dopředu dost potřebujete).

Jan Amos|13. 11. 2018 08:49| reakce na Jan Noha - 12. 11. 2018 23:54

Osobní zkušenost zprostředkovaná rozhovory s domorodci a známými - včetně té Panamy. Většinou šlo o místní vyhlášky v jurisdikci daného města nebo okrsku. Což přesně odpovídá vyjádření pana Altmana, že většinou jsou investice do nemovitostí lokálního charakteru v rámci jednoho územního celku nebo nejnižšího správního okrsku (okres v ČR) - a proto jsou rizikovější než si většina investorů připouští.


Protože jde o místní vyhlášky, pokusím se dohledat, ale nevěřím moc ve výsledek. Jiné to je samozřejmě v případě například Venezuely - což je extrém. I když vzhledem k urputnosti pánů Fuldů a Březinů nás podobné zážitky asi čekají také. Hledejte "Gran Misión Vivienda"

Např. drobná zmínka o tomto programu v britském souputníku Rudého práva a Haló novin, na který se redaktoři Finmagu obzvláště rádi odkazují - https://www.theguardian.com/world/2016/may/21/venezuela-unrest-chavistas-maduro-protests-shortages

Jan Noha|12. 11. 2018 23:54| reakce na Jan Amos - 12. 11. 2018 19:59

Tohle je zajimave - to jsem nevedel ze se v tech zemich deje.

Podarilo se mi dohledat zahranicni zdroje k te Paname ale nikoliv k tem ostatnim zemim - muzete dodat zdroje? Rad bych si o tom neco vice precetl.

Predem dekuji.

Jan Amos|12. 11. 2018 19:59| reakce na Jan Altman - 12. 11. 2018 12:59

"...a/nebo do nich umisťovat penzisty za regulované nájemné..."

Už několikrát použitá metoda politiků jak si získat hlasy důchodců a nic za to nezaplatit je odsouhlasit blokaci výpovědi v nájemním bytě pro nájemníky od určitého věku. Výsledkem (Argentina, Detroit, Portugalsko, Panama...) bylo, že nájemce, i když neplatil nájemné, byl zákonem chráněný a nemohl být vystěhovaný.

Investice do bytu s takovým nájemníkem je pak dosti diskutabilní.

Stát má mnoho možností jak přenést důchodovou zátěž na privátní sektor - například v Panamě vstupem do důchodu získáváte automatický nárok na slevu v restauracích. Samozřejmě že restauratéři se brání tím, že důchodce obdrží menší porce, na což stát reaguje kontrolory, kteří jsou opět placeni ze státních peněz atd.

Prodělává ten, kdo věří, že stát hraje nebo bude v budoucnu hrát fair play.

Luděk Zdražil|12. 11. 2018 14:40| reakce na Jan Altman - 12. 11. 2018 12:59

Pokusím se ještě jednou:

Ad Váš první odstavec - vkládáte mi do úst něco co jsem neřekl a tento mnou nevyřčený výrok rozporujete

Ad Váš druhý odstavec - ano, jistě se nejedná o diverzifikaci ale to neznamená, že i tak nelze investovat do nemovitosti chytře, rozumně a převážně, říkám já. Jinými slovy domnívám se, že lze i méně diverzifikovat, pokud je investice do nemovitosti velmi dobře kontrolována atp.

Ad Váš třetí odstavec - to je hra o čas a odhad vývoje situace - bylo by to téma na delší dobu

Ad Váš čtvrtý odstavec - ano člověk, který nediverzifikuje, tak nediverzifikuje. V tom Vám dávám za pravdu. Postavil jste si sám svůj nezpochybnitelný výrok a tvrdíte o něm, že je nezpochybnitelný. Blahopřeji.

Ad Váš pátý odstavec - nerozporuji, že hodnota čehokoliv je dána poptávkou nikoli nákladovou cenou. Nicméně v případě nekonečně opakující se výstavby a přiměřeného charakteru nemovitosti (lokalita, účel, infrastruktura atd.) se lze oprávněně domnívat, že příslušnou nemovitost nelze pořídit výstavbou pod nákladovou/pořizovací cenu v době její koupě a tudíž i její výnosnost bude vůči obdobným nemovitostem komparativně výnosná.

Co je ale v naší polemice podstatné - já chtěl jen upozornit na to, že v individuálním a specifickém pojetí investování do nemovitostí nemusí platit, že výrazně vyšší podíl nemovitosti v portfoliu je špatně. To jest nemusí platit Váš výrok o tom, že individuální, výrazně převažující investice do nemovitosti je vždy špatná, zatímco obecně zcela jistě platí, že diverzifikace je ve všeobecnosti smysluplná.

Jan Capouch|12. 11. 2018 13:40| reakce na Luděk Zdražil - 12. 11. 2018 10:35

https://www.novinky.cz/krimi/488188-najem-neplati-z-bytu-se-nehne-majitelka-bezradna.html

Jan Amos|12. 11. 2018 13:06| reakce na Luděk Zdražil - 12. 11. 2018 10:35

Pořizování nemovitostí jako zdroje paivního příjmu v důchodovém věku dle mého soudu dopadne jako s většinou jiných investic - ti, kteří budou schopni se o investici aktivně starat, vydělají. Většina ostatních v lepším případě zjistí, že jejich zisk je nulový nebo dokonce utrpěli ztrátu - pouze vynaložili značně energie a času.

Vidím to ve svém okolí - shánění nájemníků, řešení provozních problémů, nekonečné schůže a dohadování v rámci sdružení vlastníků, řešení sousedských sporů, vymáhání nesplacených nájmů, opravy a nezbytné rekonstrukce, nutné provozní výdaje jako energie, fondy oprav atd. které platíte i když nemovitost nepronajímáte... Pokud má člověk sílu, elán a zdraví, lze to s vypětím vůle zvládnout. V důchodové době, kdy chce mít klid a řeší především zdravotní komplikace, už provozování nájemní nemovitosti může být nad síly jednotlivce.

Prodej této nemovitosti může být také problematický a časově náročný - třeba i proto, že na trhu bude mnoho podobně uvažujících majitelů investičních nemovitostí a málo kupců.

V nejhorším scénáři (i když ne zcela nepravděpodobném) se nemovitost stane neprodejnou za původní cenu nebo dokonce vůbec.

Razantní zvýšení daně z nemovitostí bude nepochybně zavedeno. Spíše brzy než za dlouho. V zemi, kde je vlastnictví nemovitosti považováno téměř za povinnost a kde jsou další generace cíleně manipulovány povídačkami o tom, jak jsou nemovitosti skvělé investice, půjde o snadný zdroj peněz pro vysychající státní kasu.

Málokdo bude schopen se ztrátové nemovitosti zbavit - nejdříve ji bude držet z emočních důvodů (většina vlastníků vlastní nejvýše 2 nemovitosti - v jedné bydlí a druhou hýčká jako zdroj přijmu na stáří), později prostě proto, že nenajde kupce ochotného zaplatit alespoň původní cenu. Nadto u nemovitosti zásadní vliv na její hodnotu má to, co nemůže majitel většinou ovlivnit - jací sousedé bydlí v okolí, jaká je infrastruktura a jaký je územní plán. Pokud máte 20 nemovitostí - snížíte riziko, že se některý byt stane neprodejným na přijatelnou úroveň. Pokud držíte jen jeden, dva - hodně štěstí a pevné nervy za 10 let. Je to jako byste vložili veškeré úspory a půjčku k tomu na jeden jediný los.

https://www.kurzy.cz/zpravy/460639-overeno-historii-nemovitosti-nejsou-bezpecnym-uchovatelem-hodnot/

https://www.mesec.cz/clanky/na-dani-z-nemovitosti-plati-cesi-malo-ukazuje-srovnani/

https://www.parlamentnilisty.cz/arena/monitor/Na-Mostecku-koupite-byt-i-za-padesat-tisic-Vlastnici-bytu-jsou-zdeseni-a-volaji-po-odskodneni-353527

https://www.novinky.cz/domaci/388940-hezky-byt-se-stal-peklem-od-sousedu-do-nej-lezou-svabi.html

V souvislosti s mantrou vlastního bydlení je v Česku stále viditelnější jeden smutný scénář - nemohoucí důchodce dožívající ve vícegenerační vile (nejčastěji socialistická krychle s rovnou střechou) , která se rozpadá a plesniví, zarůstající zahrada plná plevele a náletových rostlin, s enormními náklady na provoz i když majitel obývá jen jediný pokoj.

Rozhádaní potomci, kteří nikdo o nemovitost nestojí a na rozdíl od majitele-důchodce, který cítí nevděk a křivdu, že udržoval a financoval pro své děti rodinné sídlo, vnímají nyní barabiznu jako kouli na noze a černou díru na peníze a čas, který by jí měli věnovat.

Jan Altman|12. 11. 2018 12:59| reakce na Luděk Zdražil - 12. 11. 2018 10:35

Kdyby někdo měl jen akcie (ještě k tomu na dluh) a žádné nemovitosti, zlato, dluhopisy, cash, tak také budete říkat, že to je dobrá strategie a že to těm lidem (zatím) funguje?

Pokud někdo investuje výhradně do nemovitostí, tak se zcela zjevně prohřešuje proti pravidlu diverzifikace (vsází na jeden typ aktiva a to ještě vázaného na jedno konkrétní místo) bez ohledu na to, že to těm lidem "momentálně svědčí".

Až politik oznámí záměr nemovitosti progresivně danit a/nebo do nich umisťovat penzisty za regulované nájemné, bude již na změnu strategie pozdě. To by ti lidé museli mít exkluzivní insider info dříve než všichni ostatní, aby ty nemovitosti stihli prodat včas. Navíc nemovitost budete prodávat tak 100x déle, než akcie, dluhopisy, zlato či bitcoin.

"Můžu mít pravdu, ale nemusím" pokud budu říkat: "kupujte jen zlato" či "kupujte jen akcie". Pokud ale říkám, že člověk, který investuje jen do nemovitostí, prohřešuje se proti pravidlu diverzifikace, tak zcela zjevně pravdu mám. Když někdo nediverzifikuje, tak zkrátka nediverzifikuje.
Jiná otázka samozřejmě je, zda se mu to vyplatí či vymstí - to samozřejmě (u žádného aktiva) nevíme (a proto také diverzifikujeme).

Pokud u nemovitostí nastane problém (státní regulace + daně + půlka národa budou penzisti s poloviční penzí oproti dnešku, budou se sestěhovávat 4 do jedné dvougarsonky aby ji utáhli a uvolnění byty vrhnou na trh) tak vám nijak nepomůže, že jste ten dům koupil třeba za nákladovou cenu. Hodnota ničeho nezávisí na nákladové ceně, ale na nabídce a poptávce.

Luděk Zdražil|12. 11. 2018 10:35| reakce na Jan Altman - 12. 11. 2018 09:51

Nehodlám se přít, protože můžete mít pravdu ale také nemusíte. Nemůžete ale, dle mého názoru, tvrdit, že máte pravdu ve své investiční strategii nebo odsoudit strategii jinou. Já, jak píšete, ze svého okolí, znám příklady lidí, kteří mají do nemovitostí zainvestováno cca 90 % svého majetku a svědčí jim to. Jistěže také záleží na tom, kdy, kde, co a v jakých cenách nakoupili, jak nemovitosti provozují v širších ekonomických souvislostech a pod. Proto se domnívám, že obecné prohlášení o přemíře investic do nemovitosti ( a to i s respektem k faktoru diverzifikace) nemusí být validní.

Řekl bych, že pokud nakoupíte např. rezidentní nemovitost v blízkosti nákladových cen výstavby (či dokonce výhodněji), tedy mimo tržní bubliny a budete ji pronajímat v inflačním tržním nájemném, pak se jedná o velice bezpečnou a vcelku výkonnou investici. Musíte pochopitelně sledovat politickou situaci a reagovat na případné daňové zvěrstva (danit více druhou až n-tou nemovitost), pokud by to politiky napadlo. Samozřejmě ani toto prohlášení nemusí platit, je to jen můj názor.

Jan Altman|12. 11. 2018 09:51| reakce na Luděk Zdražil - 12. 11. 2018 08:30

Ale to já souhlasím.
A kdyby ti lidé v mém okolí měli tolik, co v nemovitostech (se započítáním i té, ve které bydlí a ideálně i nějak diskontovaně započtené té, kterou pravděpodobně zdědí), i v dalších typech aktiv (akcie, dluhopisy, zlato, krypto, obrazy, diamanty, hotovost - pro nákupy v momentě slev), tak proti nemovitostem nijak zvlášť nebrojím.

Jenže realita je jiná. Alespoň dle toho, co vidím ve svém okolí. Lidé vlastní své bydlení, jednu či dvě chaty (protože oba manželé ji zdědili po rodičích či babičkách a k oběma místům mají citový vztah), 2 byty koupili jako spekulaci (s vidinou přilepšení si pronájmem ve stáří) a ve svém příbuzenstvu mají (pra)rodiče a (pra)tetičky, od kterých pravděpodobně další nemovitosti dříve či později zdědí - dříve se rodilo dětí hodně, každý má X příbuzných ve věku 60+, ale dnes se dětí rodí málo, takže to všechno zdědí omezený počet jedinců.

Když si to všechno sečtou, zjistí, že v nemovitostech jsou "zahučeni" za osmimístnou sumu, kdežto v těch ostatních instrumentech nemají nic, hotovost mají dokonce zápornou (dluhy, hypo, leasing).

Moje zkušenost je, že valná většina lidí se prohřešuje proti diverzifikaci a extrémně ve svém portfoliu nadvažuje právě nemovitosti. A to konkrétně české nemovitosti, dokonce většinou ještě úžeji: nemovitosti v jednom městě a jeho okolí. Jejich budoucí blahobyt závisí čistě na stabilitě, prosperitě, demografické vyváženosti, kontinuitě a právní jistotě Česka, resp. dokonce konkrétního města.

To je to, co kritizuju.

Každý by se měl zeptat: mám si jako investici koupit druhý/třetí byt? Když nemám žádné akcie ani zlato? Když pravděpodobně další dům/byt zdědím po (pra)rodičích či bezdětném strýci? Jak mé portfolio ovlivní události, které se v mém investičním horizontu (odchod do penze? tedy 20, 30, 40 let...) s nějakou pravděpodobností mohou stát (o polovinu vyšší podíl penzistů ve společnosti, vysoká inflace, státní bankrot, změna světové rezervní měny, rozpad eurozóny, přesun nejlukrativnějšího byznysu s nejvyšší přidanou hodnotou do bezhraničního kyberprostoru, který si dříve či později sám určí svá pravidla, systém rozhodování sporů, měnu, ...).

Luděk Zdražil|12. 11. 2018 08:30| reakce na Jan Altman - 10. 11. 2018 00:42

Ale nerozumím tomu proč kritizujete investování do nemovitostí. Charakter investice považuji za zcela soukromou záležitost, která je poplatná odhadu, zkušenosti, příležitostem a motivacím investora. Jistěže existuje spousta důvodů pro kritiku investicí do nemovitostí, stejně tak jako do BTC či jiné investiční komodity.
Osobně si myslím, že klíčem k rozumné investici je flexibilita, schopnost diverzifikace v potřebném čase a pod., tedy svým způsobem jakékoli "statické" a obecné doporučení může být zavádějící. Ale uznávám, že to je trošku alchymie.

Jan Altman|10. 11. 2018 00:42| reakce na Jan Capouch - 9. 11. 2018 21:41

To jo, ale já nekritizuju investování (resp. přebíjení inflace), ale to přebujelé investování zrovna do nemovitostí.

Každý chce vlastní bydlení. Když má víc peněz, chce druhý, třetí byt. Takže portfolio:
- nemovitosti: 20M
- akcie: nula
- dluhopisy: za pár drobných v 3.pilíři
- zlato: nula
- hotovost: minus 6M (protože hypo a leasing auta)

Skoro všichni, co znám a co maj peníze navíc, je investujou do nemovitostí. Akcie jsou prý rizikové, o zlatu nic moc nevědí. "Táto, koupíme byt,nájem nám pomůže s hyposplátkou a v penzi budeme rentiéři."

Zajišťují se proti důsledkům demografického poklesu (nebude na penze), ale již nevidí, že ten demografický pokles nutně postihne i nemovitosti (půlka populace nebude mít na nájem, stát nebude mít peníze a bude nemovitosti zdaňovat, případně zavádět regulované nájemné).

Jan Capouch|9. 11. 2018 21:41| reakce na Jan Altman - 9. 11. 2018 11:11

Ulívání peněz do nemovitostí není naše národní mánie, je to logické přizpůsobení systému geniálních účetních peněz, který z prostého spoření udělal "investování". Města duchů v Číně je přesně totéž, šílené ceny nemovitostí v Londýně či new Yorku jakbysmet. Německo s poválečnou nízkou inflací má podstatně menší podíl vlastnického bydlení než Itálie s inflací vysokou.

Josef Fraj|9. 11. 2018 20:32

A co takhle článek: OČIMA PROVOZOVATELŮ AIRBNB: JAK VYZRÁT NA STÁT?

Josef Fraj|9. 11. 2018 20:23| reakce na Novak Josef - 9. 11. 2018 12:06

Na plusech pod příspěvky pana Altmana a dalších a na mínusech pod komentáři pana Fulda a Březiny se můžete přesvědčit, že zdejší diskutující jsou v naprosté většině zastánci osobní svobody. Problém bude někde jinde.

Jan Altman|9. 11. 2018 12:22| reakce na Novak Josef - 9. 11. 2018 12:00

Prostě rychlé zavedení plošné a účinné represe je možné, nikoli však pravděpodobné.
To už by dávno porovnávali knihy jízd s údaji dopravních kamer - to by najednou bylo odhalených úniků, kam se hrabe AirBnb.

Honza _|9. 11. 2018 12:08| reakce na Jan Altman - 9. 11. 2018 11:01

Salámová metoda to jistí. Mýtné brány s kamerami už tu máme a co jsem kdysi četl, tak jen o fous neprošel nápad přes ně špiclovat všechno možné.

https://www.svetchytre.cz/a/pxqx5/dan-priban-co-jsme-videli-v-cine-by-vydesilo-kazdeho?fbclid=IwAR3S01GWnuz3RGTSurUp4q4i7woFcRFVe6K-4EWH712NmzCxka_L86The_8

Novak Josef|9. 11. 2018 12:06| reakce na Petr Bárta - 9. 11. 2018 10:47

Je neprihadzujem ani sám sebe.
Len ma strašne zaujíma (nesrandujem) , prečo tunajším diskutérom tak vadí môj odpor k potláčaniu osobných slobôd a k daňovému okrádaniu. Toto je prvý web, kde diskutéri tak výrazne podporujú buzerovanie ovčanov zo strany štátu. Podporujú mínusovaním, ale priamo nepovedia. Hanbia sa za názor ??????

Novak Josef|9. 11. 2018 12:00| reakce na Jan Altman - 9. 11. 2018 11:01

V prípade vraždy novinára Kuciaka (SR) podľa ofic. oznámenia naviedli na stopu vrahov zábery USAckej družice, ktoré USAci poskytli.

Rozpoznávenie identity podľa foto tváre už je dnes bežné. Rozpoznávanie identity auta podľa ŠPZ auta už dnes majú aj v hypermarketoch.
Vo VB identifikovali mená dvoch Rusov podľa foto z kamery na letisku.


"To vše samozřejmě za předpokladu, že se to tu nezvrhne do útlaku rozměrů KLDR."
- srandujete ??? Stat zavedie nemusí ihneď robiť celoplošnú diktaturu. Ani v Korei nezabíjajú ovčanov rad radom, iba tých nebezpečných režimu. Ak veríte vašim politikom, tak...... Asi by ste mal prestať veriť ČT.

Jan Altman|9. 11. 2018 11:11| reakce na Jaroslav B. Kořínek - 9. 11. 2018 11:00

Tak k tomu dojde tak jako tak.
Za 15-20 let stát bude mít na krku o polovinu více důchodců, než dnes.
Nebude mít na penze. Nebude mít na zdravotní péči o ně (protože to je stejný demografický problém - málo mladých zdravých plátců, mnoho starých nemocných konzumentů).
K tomu nám utěšeně rostou počty státních úředníků.

Až státu začnou peníze docházet, bude zvažovat kam si pro ně sáhne. A rozhodovat se bude podle jednoduchých kritérií:
- kde nějaké peníze jsou (do nemovitostí jich ulívá hromada Čechů - je to taková naše národní mánie)
- kde to máme dobře zdokumentované (vše je evidované v katastru)
- jak moc se zdanění/vyvlastnění dotyční mohou bránit (nemovitost do Švýcarska neodvezete, nezapřete ji)
- jak moc takový zásah bude (ne)populární (landlordy nikdo nemá rád, lid ochotně zatne tipec spekulantům, kteří si za život nakeťasili 3 byty)

Stát se tedy jednak bude snažit zahojit na majitelích nemovitostí a jednak se bude snažit svůj problém s podfinancovanými důchodci hodit na jiné (regulovaný nájem, umisťování penzistů do volných či nadměrně velkých bytů, povinné slevy na jídlo v supermarketech nad XXX metrů plochy, slevy na jízdné tentokrát z peněz dopravců, atd...).

Jan Altman|9. 11. 2018 11:01| reakce na Novak Josef - 9. 11. 2018 08:43

To není pravda. Jak státu pomohou kamery? (tedy kdyby je fakt měl všude, což nemá)
Že zjistí, že k nějakému domu týden chodí jeden cizinec a druhý týden další cizinec?
A?
I kdyby vás někdo udal, že ubytováváte, tak co?
Jak stát prokáže, že to není návštěva či charita? Jak prokáže platbu, když vám bude cizinec1 platit ze své bitcoinové adresy A001 na vaši adresu A002 a o týden později cizinec2 zaplatí z adresy A003 na vaši další adresu A004.

A i kdyby poslali provokatéra (najatého cizince):
1) Vy v reputačním mechanismu platformy uvidíte, že buď nemá žádnou historii, ubytovává se poprvé, nebo že historii má a od X předchozích ubytovatelů tam má černý puntík a poznámku "Bacha fízl"
2) Podle jeho historie a reputace k němu budete přistupovat (tzn. velmi opatrně)
3) I pokud to poděláte, prokážou vám jen tento jeden přestupek (pochybuju, že jedno ubytování bude trestný čin, do KLDR máme ještě daleko), navíc - vždyť vy byste to přeci na konci roku určitě zdanil, že - nemohou dopředu vědět, že ne
4) Rozhodně vám neprokážou minulá ubytování, platby za ně, ani nějaké překročení maxima XX dní za rok

To vše samozřejmě za předpokladu, že se to tu nezvrhne do útlaku rozměrů KLDR. Ale to by jednak vadilo mnoha dalším lidem a jednak by to zabilo ekonomiku. Čili to maximálně dopadne jako se zákazem sdílení filmů na torrentech, zákazem větších hotovostních plateb (vždy se to dá nějak obejít) či zákazem prodeje drog - sehnat drogu je v Praze otázka tak 2min.

Jaroslav B. Kořínek|9. 11. 2018 11:00

Já už jen čekám, kdy se objeví to kouzelné slovo "solidarita," pod které se tak krásně a líbivě schová faktické vyvlastnění domu / bytu / pokoje za účelem ubytování někoho, kdo to bytostně potřebuje.

Předstupněm k tomu může být level-up "solidární daně," to jest kdo máš volný pokoj či byt, občane, zacvakáš, neb volný prostor jest prostorem nevyužitým, neproduktivním a chraň tě Veliké Slunce, abys ho pronajal a něco málo na tom vydělal.

Jan Altman|9. 11. 2018 10:50

Je ten byt tedy můj, nebo ne?
A pokud moji nájemníci ruší sousedy, stačí se s nimi dohodnout - například přispět trochu více na opravu výtahu a střechy a státní regulátoři mi pak dají pokoj?
A co když vlastním celý činžák a tedy záminka s obtěžováním sousedů na mne neplatí?
_________________________
Pokud nebudu smět byt pronajmout na déle než XX dní v roce, toho ho na XX dní ani nebudu moct půjčit synovcovi, na dalších XX neteři a na dalších XX dní bývalému kolegovi, který přijede z USA na návštěvu CZ?
_________________________
Takže když nějaký penzista například tráví jaro a léto na chatě, tak nemůže ten byt půjčit či pronajmout?
Nebo když jiný penzista tráví podzim a zimu v Las Palmas, tak také ten byt nemůže pronajmout? Ani půjčit?
A není to škoda? Plýtvání? Mít půl roku prázdny byt...
A není to jednak popřením vlastnického práva, ale také velkou drzostí? Vždyť ta sama levicová regulomaniakální sběř lidem drze říká, že na penze nebude. To těm lidem opravdu má tu drzost zarazit i ten jeden z mála možných přivýdělků - pronajatí městského bytu zatímco jsou přes léto na chatě?
_________________________
Ten tlak ze strany státu je ale nakonec prima. Bude lidi motivovat k přechodu na decentralizované platformy s platbou v kryptoměnách. Pak již nikdo nezjistí, zda někdo někomu platí, natož zda někdo něco pronajímal déle než XX dní.

Petr Bárta|9. 11. 2018 10:47| reakce na Novak Josef - 9. 11. 2018 09:45

Vy jste nějak fascinovaný těmi plusy a mínusy... Jestli chcete, klidně Vám tam něco přihodím, ale popravdě, nějak se mi ani nechce...

Novak Josef|9. 11. 2018 09:45| reakce na Novak Josef - 9. 11. 2018 08:52

už hodina, a žiadne mínusy ??? Sa čosi pokazilo ?