Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Diskuze k článku: Proč je nákup vlastního domu fakt mizerná investice

Jim Collins | 29. 5. 2018 | Celkem 25 komentářů v diskuzi

Vložit komentář

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Martin Risik | 29. 5. 2018 08:32

Ono nikto ekonomicky príčetný neoznačuje nákup nehnuteľnosti, v ktorej plánuje sám bývať, za investíciu.

Na druhej strane byť neustále závislý od majiteľa nehnuteľnosti, ktorú si prenajímam tiež nie je bohvie čo. Stále pripravený na nutnosť sťahovania, nemožnosť si byt/dom upraviť/prerobiť podľa seba...

+102
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Jan Amos | 29. 5. 2018 23:41

Zkuste být při tom vašem mudrování alespoň konzistentní (nalezněte si význam ve slovníku cizích slov). Opravdu si myslím, že lobotomie by vám mohla pomoci. Vašemu okolí také.

"Nebo Vám přijde, že neutracené peníze jsou horší, než peníze získané?
Fuld 2018

"V prostředí účetních peněz (kde peníze mají endogenní povahu) jsou úspory zcela zbytečné, protože na potřebné investice může být bankami vytvořeno tolik nových peněz, kolik si investoři jen přejí. Žádné úspory nejsou pro investice potřeba. Váš názor na vztah mezi úsporami a investicemi je dnes již v podstatě jen jakýmsi druhem zcela zbytečného a bezúčelného "asketismu". Staré myšlení v novém a diametrálně odlišném peněžním systému vede jen k fatálním principiálním omylům. "
Fuld 2016 - https://finmag.penize.cz/diskuze/313578-absolventum-jak-si-hledat-praci

-8
+
-

Všech 25 komentářů v diskuzi.

Martin Mikeska | 10. 12. 2018 23:29

Důležitá je hlavně likvidita majetku, jakmile máte finance v nemovitosti je vaše likvidita minimální, dnes se nehodí koupit ani chalupu, natož tak dům, dnes je výhodné naopak prodat:
https://www.euro.cz/light/petr-morcinek-prodavate-chatu-ted-vydelate-1405983

Nahlásit

+1
+
-

Zdeněk Suchý | 31. 5. 2018 11:51

Nákup vlastního domu je podle někoho možná špatná investice, ale spoléhat se na stát, že za mě problém s bydlením vyřeší je ta nejhorší možná varianta.
http://onbusiness.cz/mpsv-utratilo-60-miliard-problem-ktery-resilo-se-jeste-zhorsil-4030

Nahlásit

+12
+
-

Jan Altman | 30. 5. 2018 11:53

K těm domům bych ještě dodal (a on už to níže někdo zmiňoval), že tím, jak se (snad) přibližujeme vyspělému světu, tak dům nebude investice ceněná X dalšími generacemi. Rodinný hrad.

Naopak za pár let (max za pár desítek) ten dům bude morálně zastaralý a bude si vyžadovat rekonstrukci (často cenově srovnatelnou např. s pořízením nového montovaného domu).

Až půjdete do penze, budete potřebovat (a být schopen živit) dům tak poloviční velikosti, než když vám je 35. Z energetických důvodů bude dávat smysl raději si pořídit malej pasivní monťák. Ale budete kvůli tomu starej dům bourat? Nebo starej prodáte a koupíte si parcelu někde jinde (kde to neznáte a kde k tomu nemáte vztah, nemáte tam přátele a příbuzné, svého doktora)? Opravdu? Na stará kolena?


Vzhledem ke zrychlujícímu zastarávání domů za investici považuji jen/hlavně pozemek.

A na to by člověk měl myslet. Že tou investiční hodnotou je pozemek. Podle toho vybírat, co a kde koupí.

Může například dávat smysl koupit si větší pozemek (i za cenu vyšší ceny, nebo za cenu větší vzdálenosti od centra), ve 30ti si tam postavit velký dům pro rodinu s dětmi. A v 60ti si v druhém koutě velké parcely postavit malý pasivní domek. A velký dům nechat dětem, nebo prodat (podle toho, zda tam děti budou chtít bydlet, atd...).


Každopádně má-li být dům alespoň trochu investicí, měl by při jeho pořizování člověk alespoň trochu myslet jako investor, resp. spekulant. Přemýšlet, co asi bude za 30 let.


Rizikem je ovšem to, že investicí do nemovitosti člověk jde s davem. Každý, kdo nemá úplně holý zadek, investuje do nemovitostí. Každý, kdo má trochu slušnější plat, koupí si po té na vlastní bydlení i jednu na pronajímání. Každý koho znám a kdo má dostatečný příjem, to dělá. Hromadí byty a domy. Nemá zlato, nemá akcie, nemá diamanty, nemá komoditní fond. Je to velmi jednostranné a nevyvážené. A proto podle mne rizikové.

Nahlásit

0
+
-

Jan Altman | 30. 5. 2018 11:04

Vzhledem k demografickému vývoji bude mít za 20 let každý člověk v této zemi 2 domy po prarodičích, 3 domy po pratetách, byt a chatu po rodičích (a díky politice ČNB k tomu na hypo vlastní bydlení a na druhou hypo "investiční" nemovitost, nebo rovnou 4).
Proč? No protože porodnost je nízká. Vyšší porodnost mají pouze sociálně nepřizpůsobiví a cizinci, ale ti nemovitosti nevlastní a tedy je jejich potomci nedědí. Pokud ale domorodý VŠ vzdělaný, úspěšný a movitý Čech má v průměru 1.2 dítěte na ženu, jejich potomci budou koncentrovat nemovitosti jak píšu v úvodní větě.
Trochu problém je, že tito (movití, vzdělaní, produktivní) mají demokratickou menšinu, takže jim ta většina ten majetek (a nemovitosti budou nejvíce na ráně) bude chtít sebrat, nebo si na jejich úkor alespoň stát bude chtít řešit svou stále podfinancovanější sociální politiku (a vnutí jim opět regulované nájmy).
----------------
Komu a za kolik budou koncentrovaní vlastníci nemovitostí tyto prodávat či pronajímat, když půlka národa budou penzisti s penzí 6000Kč (kteří se budou po čtyřech sestehovávat do jednoho bytu, aby jim zbylo i na jídlo - na léky u ale asi ne)?
------------

Od koho si stát bude zkoušet vzít peníze, až mu začnou docházet? Na koho může nejlépe, o čím vlastnictví má evidenci, kdo před ním majetek nejhůře skryje?
-------------

Samozřejmě ne všechny regiony budou zasažené stejně. Je to jen spekulace, ale může to být takto:

- regiony jako Bruntálsko se prakticky vylidní (zkrátka v pokročilém 21 století lidí bydlí ve městech, v zemědělství bude pracovat sotva procento populace, ale velký byznys to nebude, protože na dotace peníze došly a se zemědělskými komoditami se obchoduje na světovém velmi konkurenčním trhu). Respektive se vylidní minimálně od lidí vzdělanějších a pracovitějších, tedy od tech, kteří jsou schopni se ve městě uživit (vydělat si tam na nájem a další náklady) - což se děje již nyní, lidé z venkova, kteří jdou do Prahy studovat, tak se již nevrací do rodného JZD. Následně nářky nad rozdílem platů Prahy a Bruntálu jsou trochu mimo, když tam žijí pomocné síly v zemědělství a tady právníci, manažeři, markeťáci, ajťáci a bankéři (i ti přesídlení z Bruntálu).

- docela prosperují ty "venkovské" regiony, kde si našli alternativní obživu - rekreaci a zábavu lidí z měst

- Praha (přes destruktivní snahy různých Krnd) se stále vymyká, ceny nemovitostí se tam stále více přibližují cenám ve srovnatelně velkých městech (Mnichov?), demografický úbytek je více než kompenzován přílivem lidí z vesnic, maloměst a zahraničí (a to těch kvalifikovanějších a pracovitějších)

Možná, jen hádám.

Nahlásit

-1
+
-

Jan Kohout | 31. 5. 2018 10:41 | reakce na Jan Altman - 30. 5. 2018 11:04

Nezajímá mě, jak budu bydlet za 20 let.
Nehodlám těch 20 let spát s rodinou pod mostem (nejspíš bez dětí, ty by mi při spaní pod mostem stejně sociálka odebrala).
A mám-li platit někomu s tím, že za těch 20 let na tom budu stále stejně (žádný majetek), nebo budu mít navíc dům ...

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+8
+
-

Jan Altman | 31. 5. 2018 15:24 | reakce na Jan Kohout - 31. 5. 2018 10:41

- nevite, zda budete mit za 20 let dům, nebo neprodejnou ruinu v ghettu, s nucenymi regulovanymi nepřizpůsobivými podnajemnky a s vysokou dani z nemovitosti
- nevite, zda budete mit za 10 let praci a na splátky
- nevite, zda nepraskne nemovitostni bublina a nevzostou uroky. Třeba kupni cenu preplatite 2x ci 3x a cena domu přitom klesne třeba na polovinu
- myslim, ze uz dlouho neplati, ze najem a splátka hypo se rovnaji a ten rozdil se muze dale zvetsovat
- najem můžete dat do nakladu, když na fakture bude stat "kancelar"
- atd... mnoho ALE

Nerikam, ze to je všechno sichr, jen bych nebyl tak hura do toho, ze hypo je za všech okolnosti lepsi, nez najem.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Jana Dlouhá | 30. 5. 2018 08:18

Moc se omlouvám za možná jednoduchou otázku, ale mohl byste mi někdo poradit, jaké je podle váds nejvýhodnější financování nemovitosti, A zda je lepší pořídit dům ve městě, dům na vesnici nebo byt ve městě nebo byt na vesnici.

Nahlásit

0
+
-

Josef Fraj | 30. 5. 2018 09:35 | reakce na Jana Dlouhá - 30. 5. 2018 08:18

Ta otázka je hlavně bez dalších informací nesmyslná. K čemu ten dům chcete?

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+1
+
-

Jana Dlouhá | 30. 5. 2018 12:39 | reakce na Josef Fraj - 30. 5. 2018 09:35

Nemovitost bych chtěla pronajmout a po 10 - 15 letech před důchodem prodat. Za získané peníze si platit pečovatelskou službu. Mám ušetřený cca milion Kč a nechci, aby ztrácely na hodnotš. Pokud je reálná inflace kolem 5%, pak za těch 10 let z nich zbude polovina.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+6
+
-

Jan Kohout | 29. 5. 2018 11:27

V článku chybí podstatné srovnání "investice" do nemovitosti s "investicí" do nájmu. Ve většině případů je "investice" do nájmu ještě daleko horší.
Většina lidí srovnává tyto dvě "investice".

Nahlásit

+10
+
-

Lukáš Lánský | 29. 5. 2018 10:20

Americké reálie se od našich liší:

* Daně z nemovitosti u nás prakticky nejsou. V US můžete platit i dvě procenta ročně.
* Na druhou stranu jsou naše hypotéky podstatně horší nabídka: mají fórově krátké fixace, takže se jimi stáváte nástroji fiskální politiky. A nemůžete nemovitost bance jen tak hodit na hlavu, pokud její cena klesne pod velikost dluhu.

No a ještě pár postřehů:

* Koupí nemovitosti implicitně sázíte na technologický vývoj. Koupě bytu v Praze je třeba sázka na to, že home office a samořízení nebudou big deal.
* V průměru se stejně lidi nerozhodují podle miliardy takhle popisovaných argumentů. Většina udělá, co fingovalo rodičům. Těžko říct, jestli fakt existuje lepší strategie: těch faktorů je moc.

Nahlásit

+20
+
-

Zdeněk Suchý | 31. 5. 2018 11:09 | reakce na Lukáš Lánský - 29. 5. 2018 10:20

...A nemůžete nemovitost bance jen tak hodit na hlavu, pokud její cena klesne pod velikost dluhu...
Můžete, ale pořád budete dál dlužit a splácet :-(

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+11
+
-

Lukáš Lánský | 29. 5. 2018 10:24 | reakce na Lukáš Lánský - 29. 5. 2018 10:20

(Eh, myslel jsem samozřejmě "nástroji monetární politiky".)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Jan Amos | 29. 5. 2018 09:28

Přidal bych do výčtu negativ - investice, které se jednoduše, lehce a levně nezbavíte. Jako člověk, kteréme nešťastnou shodou náhod spadlo něchtěně několik nemovitostí do klína, vím, o čem hovořím.
Náklady na vyklizení a zbourání domu, vyvezení suti a její uskladnění na skládce přesáhly pro jednu nemovitost půl milionu Kč.

V souvislosti s mantrou vlastního bydlení je v Česku stále viditelnější jeden smutný scénář - nemohoucí důchodce dožívající ve vícegenerační vile (nejčastěji socialistická krychle s rovnou střechou) , která se rozpadá a plesniví, zarůstající zahrada plná plevele a náletových rostlin, s enormními náklady na provoz i když majitel obývá jen jediný pokoj.

Rozhádaní potomci, kteří nikdo o nemovitost nestojí a na rozdíl od majitele-důchodce, který cítí nevděk a křivdu, že udržoval a financoval pro své děti rodinné sídlo, vnímají nyní barabiznu jako kouli na noze a černou díru na peníze a čas, který by jí měli věnovat.

Nahlásit

-4
+
-

Jan Capouch | 29. 5. 2018 13:16 | reakce na Jan Amos - 29. 5. 2018 09:28

Tak. je sice hezké mít za 30 let splacený barák, ale minimálně interiéry budou vyžadovat generální opravu. Dnešní domy se nestaví na 500 let jako v gotice.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+7
+
-

Richard Fuld | 29. 5. 2018 08:43

Obávám se, že uvedená analýza investice do vlastního bydlení je mírně řečeno polovičatá. Chybí zde totiž srovnání s jinými variantami bydlení. V článku zazněla dobrá rada: vše je dobré propočítat. Vzít si nájemné, srovnat ho se splátkami hypotéky a promínout si obě varianty např. 30 let dopředu. Možná pak zjistíte že investice do vlastního bydlení není až tak ošlivá. Přece jen je rozdíl mezi pravidelnou měsíční investicí do nemovitosti a pravidelnými měsíčními náklady v podobě nájemného. Část v článku uvedené kritiky tak lze vztáhnout spíše na pořízení nemovitosti k pronajímání.

Nahlásit

+18
+
-

Jan Capouch | 29. 5. 2018 13:14 | reakce na Richard Fuld - 29. 5. 2018 08:43

Tohle propočítání je celkem obtížné kvůli vašim milovaným účetním penězům. Jaká bude jejich cena za 30 let je otázka pro jasnovidce, ne pro ekonoma nebo sedláka.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

-5
+
-

Richard Fuld | 29. 5. 2018 16:33 | reakce na Jan Capouch - 29. 5. 2018 13:14

Tak samozřejmě, že je to obtížné, a to bez ohledu na to, v jakém peněžním systému se právě ocitáme. :-)

Ale určité pevné body tu máme. Tak např. díky možnosti fixace úrokové sazby až na 20 let můžeme mít pevný bod právě ve výši splátky hypotéky, zatímco o budoucím vývoji nájemného můžeme jen spekulovat.

Pokud o něčem musím spekulovat vezmu si obvyklý vývoj v minulosti a ten projektuji do budoucna. Tzn. výchozí scénář vývoje nájemného budu odvíjet od průměrné roční míry růstu nájmů za posledních dejme tomu 10 let. Protože však při takovémto postupu hrozí, že hypotéka bude vycházet příliš dobře, mohu vzít jako odhad ročních temp růstu nájemného např. právě úrokovou sazbu mé hypotéky. Pokud budu chtít na hypotéku aplikovat pokud možno nejtvrdší kalibr, pak budu předpokládat, že nájemné se v příštích letech nebude vůbec měnit a zůstane konstantní. Pokud i v takovém případě vychází hypotéka lépe, než nájemní bydlení, pak odmítnutí hypotéky by čistě z finančního hlediska představovalo odmítnutí velmi pravděpodobně výhodnější hypotéky, a to z důvodu, že budu spekulovat na to, že v budoucnu významně poklesne nájemné.

Samozřejmě se dá spočítat, jaké tempo poklesu (růstu) nájemného povede k break even pointu, tedy za jakých podmínek bude nájemní bydlení a hypotéka finančně rovnocennými variantami. Na případný (nepravděpodobný) pokles budoucího nájemného lze v případě, že si vezmu hypotéku, pohlížet jako na zisk, který jen nebyl realizován tím, že jsem se rozhodl pro hypotéku a ne nájemní bydlení. V případě, že se rozhodnu pro hypotéku, pak se díky zafixovaným měsíčním investicím (nikoliv nákladům) nevystavuji riziku růstu nájemného. Jinými slovy hypotékou s fixní sazbou eliminuji značné množství rizikových faktorů.

Neberte to jako komplexní a úplný návod na analýzu daného problému. Berte to jen jako námět, jak s takovou analýzou začít. Těch proměnných a rizik je v obou variantách samozřejmě bezpočet, takže Vámi uváděná hypotetická "komplikace" v podobě účetních peněz a centrální bankou řízených úrokových sazeb vyznívá až směšně. Pokud měla Vaše výtka směřovat k tomu, že nejspíše v budoucnu díky účetním penězům dojde k výrazné inflaci, pak zde máte jen další pádný argument pro hypotéku s fixní sazbou a nikoliv pro celoživotní placení nájmu.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+12
+
-

Martin Risik | 29. 5. 2018 08:32

Ono nikto ekonomicky príčetný neoznačuje nákup nehnuteľnosti, v ktorej plánuje sám bývať, za investíciu.

Na druhej strane byť neustále závislý od majiteľa nehnuteľnosti, ktorú si prenajímam tiež nie je bohvie čo. Stále pripravený na nutnosť sťahovania, nemožnosť si byt/dom upraviť/prerobiť podľa seba...

Nahlásit

+102
+
-

Richard Fuld | 29. 5. 2018 10:58 | reakce na Martin Risik - 29. 5. 2018 08:32

Podle čeho poznáte, jestli to, do čeho vkládáte pravidelně své peníze je, či není investice?

Pro Vás má skutečnost, že namísto nákladů v podobě nájemného, vkládáte peníze do vlastní nemovitosti, nemá žádnou relevanci?

Jaký je rozdíl mezi tím, když dostanete 15 tis. měsíčně pasívní příjem a když uspoříte 15 tis. měsíčně na svých nákladech, aniž by se jakkoliv změnila kvalita Vašeho života?

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+11
+
-

Martin Risik | 29. 5. 2018 16:05 | reakce na Richard Fuld - 29. 5. 2018 10:58

Ja považujem za investíciu niečo, čo generuje alebo v budúcnosti vygenerejuje zisk. Všetko ostatné sú náklady.

Ak kúpim nehnuteľnosť, bývam v nej a po čase ju predám so ziskom, budiž, možme hovoriť o investícii. Otázka je, či ten zisk naozaj vznikol, to jest či sa tie peniaze zhodnotili aj s ohľadom na infláciu. A či mi ostane dosť na to, aby som mal na ďalšie bývanie.

Kým som ešte žil v UK, bol som svedkom dobrej investície, čo sa týka nehnuteľnosti. Dotyčná rodina kúpila dom v dobrej lokalite v okolí Bristolu za 440tis GBP a o 11 rokov ho predali za 680tis GBP. Presťahovali sa do Škótska, kde si kúpili dom za 450tis. Zo zisku vyplatili zvyšok hypo a ešte im ostalo dosť na vybudovanie chaty pri dome, ktorú prenajímajú turistom, takže si vytvorili slušný pasívny príjem, keďže lokalita je turisticky atraktívna (Ben Nevis majú vo výhľade z okna).

Takže aj tak sa dá...

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

-4
+
-

Richard Fuld | 29. 5. 2018 17:02 | reakce na Martin Risik - 29. 5. 2018 16:05

Evidentně jste nepochopil, kam jsem mířil.

15 tis. měsíčně ušetřených na platbách nájemného z toho důvodu, že jsem se rozhodl pořídit si vlastní nemovitost, v níž budu bydlet, je přece z finančního hlediska ekvivalentem pasivního příjmu ve výši 15 tis. měsíčně, které by mi plynuly např. v podobě dividend z akcií, jež bych si nakoupil namísto nemovitosti. Jinými slovy uspořené peníze jsou přece úplně stejně dobré, jako peníze získané např. jako dividenda z držení akcií. Rozdíl je jen v tom, že v případě investice do nemovitosti, v níž bydlím, mi ty peníze uspořené na nájemném zůstanou neutracené na účtu, zatímco v případě dividend mi peníze na účet přitečou (avšak budu muset platit nájem). Z hlediska celkové bilance se obě investice chovají z finančního hlediska obdobně. Nebo Vám přijde, že neutracené peníze jsou horší, než peníze získané? :-)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+19
+
-

Jan Amos | 29. 5. 2018 23:41 | reakce na Richard Fuld - 29. 5. 2018 17:02

Zkuste být při tom vašem mudrování alespoň konzistentní (nalezněte si význam ve slovníku cizích slov). Opravdu si myslím, že lobotomie by vám mohla pomoci. Vašemu okolí také.

"Nebo Vám přijde, že neutracené peníze jsou horší, než peníze získané?
Fuld 2018

"V prostředí účetních peněz (kde peníze mají endogenní povahu) jsou úspory zcela zbytečné, protože na potřebné investice může být bankami vytvořeno tolik nových peněz, kolik si investoři jen přejí. Žádné úspory nejsou pro investice potřeba. Váš názor na vztah mezi úsporami a investicemi je dnes již v podstatě jen jakýmsi druhem zcela zbytečného a bezúčelného "asketismu". Staré myšlení v novém a diametrálně odlišném peněžním systému vede jen k fatálním principiálním omylům. "
Fuld 2016 - https://finmag.penize.cz/diskuze/313578-absolventum-jak-si-hledat-praci

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

-8
+
-

Richard Fuld | 30. 5. 2018 12:07 | reakce na Jan Amos - 29. 5. 2018 23:41

I Vy mudrlante. :-)

Píšu, že není rozdíl, jestli 15 tis. uspoříte, nebo Vám místo uspořených peněz přijde 15 tis. na účet odjinud. Toto tvrzení se nijak netýká mého názoru, který ve svém příspěvku citujete (a, který jste vytrhl z kontextu), natož aby s ním bylo v rozporu.
Naučte se číst a chápat psaný text.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

+11
+
-

Miroslav Mucha | 29. 5. 2018 07:22

Přesné, výstižné.

Nahlásit

-4
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK