Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Diskuze k článku: Hypotéka: Proměnlivá sazba versus fix

Aleš Müller | 14. 5. 2010 | Celkem 30 komentářů v diskuzi

Vložit komentář

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Radovan Kubát | 17. 5. 2010 20:29

Abych bankám nekřivdil - sazby s fixem jsou teď docela rozumné. Ani to ale zdá se na rozhýbání trhu nestačí.

-1
+
-

Všech 30 komentářů v diskuzi.

Radovan Kubát | 17. 5. 2010 20:29

Abych bankám nekřivdil - sazby s fixem jsou teď docela rozumné. Ani to ale zdá se na rozhýbání trhu nestačí.

Nahlásit

-1
+
-

Radovan Kubát | 15. 5. 2010 17:54

Buď jsem tuto hypotéku nepochopil a nebo je hodně nevýhodná (těch 2,7% nad PRIBOR se mi zdá opravdu hodně). Z grafu to vypadá, že průměr 1M PRIBOR je za posledních 10 let tak 4%. Připočtu-li 2,7%, dostávám se na 6,7%. Tak drahé v průměru v posledních deseti letech hypotéky s fixem (třeba pětiletým) nebyly. Nebo ano?.Hypotéky s pětiletou fixací lze nyní sehnat s úrokem i pod 5%. Tato hypo by se podle mě vyplatila jen pokud by byl v následujích pěti letech PRIBOR pod 2,3% (5%-2,7%). A to se mi nezdá jako moc pravděpodobné..Nevíte někdo kolik si počítá mBank u hypotéky s variabilní sazbou?

Nahlásit

0
+
-

Martin Vlnas | 15. 5. 2010 18:31 | reakce na Radovan Kubát - 15. 5. 2010 17:54

Ještě dodám, že rozdíl mezi PRIBOR 1M a PRIBOR 3M je ke dnešnímu datu 1,02 u 1M a 1,25 u 3M. Celkem tedy po započtení marží skutečně vychází hypotéka u UCB podstatně dráž než u mBank. (2,7 + 1,02) = 3,72 vs. (1,25 + 0,9) = 2,15...

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Radovan Kubát | 15. 5. 2010 19:37 | reakce na Martin Vlnas - 15. 5. 2010 18:31

Díky za informace. Skutečně jsem si nebyl jistý zda vše chápu správně. Myslím, že tato hypotéka vychází docela draze (přirážka k PRIBORu je vysoká) a nikdo se nad tím v diskusi nepozastavoval..mBanka standardně poskytuje hypotéku jen do 50% LTV. Navíc jsou nyní údajně odhady záměrně podceňované, ve finále by tedy hypo. pravděpodobně nebyla ani ve výši 50% kupní ceny nemovitosti. Pro nás tedy bohužel nepřipadá v úvahu. A myslím si, že nepřipadá v úvahu pro většinu žadatelů. Jak chce mBank začít generovat zisky pokud je takto opatrná by mě opravdu zajímalo..Kdyby někdo nabízel hypotéku s nízkou přirážkou (za takovou bych považoval max. 1,5% k PRIBORu 3M) a hypo. ve výši alespoň 85% hodnoty nemovitosti, začal bych o hypotéce vážně uvažovat.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Martin Vlnas | 15. 5. 2010 18:25 | reakce na Radovan Kubát - 15. 5. 2010 17:54

mBanka používá u variabilní hypotéky PRIBOR 3M(3 měsíční). Jeho výše se vždy počítá z předposledního pracovního dne v předchozím měsíci. A úrokové míry používané bankou se změní jen když od minulé sazby došlo ke změně o více než 0,1 procentního bodu. (Zde je to stejné jako u UCB.).PRIBOR se dle pravidel ČNB stanovuje s použitím francouzského standardu, kdy se používá přesný počet dní v měsíci, ale 360 dnů v roce. mBanka si jej však pro své potřeby přepočítává na anglický standard - 365 dní v roce - a má se tedy úročit o 5 dnů více. Takže "PRIBOR MBANKY" je pak vyšší a to o poměr 365/360..Jinak marži si mBank stanovila na 0,9%...

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Petr Opletal | 17. 5. 2010 13:57 | reakce na Martin Vlnas - 15. 5. 2010 18:25

K mBank : Ano před dvěma lety když banka s variabilní hypotékou začínala byla marže banky 0,9 % (k PRIBORu 3M při LTV do 50%).Nicméně myslím, že již od nástupu krize ve druhém pololetí 2008 se marže zvedla přibližně 2,9%, resp. 2,75% s pojištěním (viz. současný úrokový lístek: http://www.mbank.cz/pruvodce/urokovy_listek/#tabs=2) a je tudíž srovnatelná s Unicredit.mBank má ale pořád výhodu bilančního mechanismu (který nyní "objevila" Raffeisen jako Offsetovou hypotéku)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Radovan Kubát | 17. 5. 2010 20:22 | reakce na Petr Opletal - 17. 5. 2010 13:57

No alespoň nemusím litovat, že na hypotéku u mBank nedosáhnu..Variabilní sazba je u mBank aktuálně levnější ani ne o procento oproti fixu na 5 let a to se mi zdá málo vzhledem k tomu, že je PRIBOR na dlouholetých minimech..S takovýmhle přístupem (vysoká riziková přirážka, nízké LTV) se ten realitní trh nerozhýbe.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Martin Vlnas | 17. 5. 2010 16:53 | reakce na Petr Opletal - 17. 5. 2010 13:57

Koukám na to, díky za odkaz a opravu. Pracoval jsem očividně starými čísly. Takže i hypotéka se drží "klasické" mBankovské zdražovací tendence... .Správný propočet je u mBank je tedy (při LTV: 0% - 50%): PRIBOR 3M byl k 30.4. 2010 1,38 procenta. Úroková sazba (bez životního pojištění - viz. ceník v předchozím komentáři) vypočtená na jeho základě 4,39% p.a. To nám dává opravdu marži kolem tří procent... Takže se tímto omlouvám UCB :) Jsou levnější. Navíc svou hypotéku nabízejí až do 85 % LTV (viz. http://www.unicreditbank.cz/cz/obcane/uvery/hypotecni-uvery/flash-kalkulator.html ), kde už se úroková sazba mBank pohybuje dokonce na 4,78% p.a.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Arsen Lazarevič | 14. 5. 2010 18:29

To není nic nového, podobnou hypotéku nabízela a nabízí například mbank. Já chápu, že potřebujete udělat propagaci Unicredit, ale příště prosím trochu méně toho PR.

Nahlásit

0
+
-

Martin Vlnas | 14. 5. 2010 18:47 | reakce na Arsen Lazarevič - 14. 5. 2010 18:29

Arsene, četl jsi ten článek? Tady nejde o žádné PR, ale o představení produktu s jeho klady a zápory... BTW. O tom, že to není nic nového se autor zmiňuje už v prvním odstavci...Takže příště prosím trochu více argumentů a méně obviňováni :)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Arsen Lazarevič | 15. 5. 2010 16:23 | reakce na Martin Vlnas - 14. 5. 2010 18:47

Tak v tom případě proč představovat něco co není zajímavé ani nové? Navíc produkt zaostává za konkurencí. Napadá mě jenom jediné slovo, které to celé vysvětluje a to je "reklama". Příště prosím označit jako komerční článek a nehrát "zbytečné hry" se čtenáři :-)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Martin Vlnas | 15. 5. 2010 18:35 | reakce na Arsen Lazarevič - 15. 5. 2010 16:23

Ne, Arsene, reklama to není. Pokud můžu mluvit za Aleše, tak je to podle mého především o tom, představit čtenáři na novém produktu rozdíly mezi variabilní a fixní sazbou a její možnosti a výhody (a shodou okolností byla tím novým produktem UCB hypotéka). Jinak ti mohu garantovat, že na Finmagu se za poslední rok žádný PR placený článek neobjevil. A to ani takto označený, natožpak nějaký skrytý. Tolik k reklamám

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

david dvouletý | 14. 5. 2010 13:58

Dobrý den, souhlasím s názorem, že úrokové sazby jsou celkem nízko a vzhledem jak se ekonomika vyvýjí, nepředpokládám, že úroky půjdou dolů, ale právě naopak spíše budou růst. Podle informací, které jsou dostupné by se měli úrokové sazby držet ještě po dobu dvou let v nižších sférách. Za dva roky mají jít úroky rapidně nahoru (ale jsou to jen odhady). Proto bych opravdu pro klienta, který si hypoteční úvěr zřizuje doporučoval spíše fixně danou sazbu. Samozřejmě záleží na přístupu klienta a jeho strategii. Pro odvážnější klienty klidně nastavit variabilní sazbu. Ale je to jen můj názor :-) Díky. S pozdravem, David

Nahlásit

0
+
-

Zdeněk Pikhart | 14. 5. 2010 15:28 | reakce na david dvouletý - 14. 5. 2010 13:58

Ať máte strategii jakoukoli, je výhodnější se zadlužit a platit krátký konec výnosové křivky, než dlouhý! :) Máte pravdu, že úrokové sazby porostou, ale to každá banka do svého fixního úročení zakomponuje. Příklad, v současnosti platíte nízký variabilní úrok, který bude pozvolna růst. U fixace např. na pět let platíte rovou celých pět let vyšší úrok. Obchodní banka moc dobře ví, jaké uročení na pět let dopředu nabídnout, na to má celé analytické oddělení. Tratit na tom v 99 % budete vy, to mi věřte. V bance se budou radovat, zafixujete-li se jim na co nejdéle :) Zdůvodní vám to přesně tím, co píšete vy - volte jistotu ;)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Martin | 14. 5. 2010 21:29 | reakce na Zdeněk Pikhart - 14. 5. 2010 15:28

To by platilo, kdyby mi banka dala fix třeba na pět let a sama si půjčovala každý měsíc. Řekl bych, že to funguje spíš tak, že banka si půjčí na stejně dlouhou dobu, jako je můj fix. Nemusí tady složitě prognózovat, prostě si půjčí na požadovanou dobu za aktuální sazbu, přihodí marži a má sazbu pro klienta, na které se nedá prodělat. U dlouhých fixů se prý dávají větší marže je proto, protože to klienti jsou ochotni platit.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Aleš Müller | 15. 5. 2010 10:40 | reakce na Martin - 14. 5. 2010 21:29

"Řekl bych, že to funguje spíš tak, že banka si půjčí na stejně dlouhou dobu, jako je můj fix" - tak to bohužel pro banku nefunguje.Naprostá většina vkladů je na velmi krátkou dobu - na zavolanou, něco málo na několikaměsíčních trvalých vkaldech, velmi málo na ročních a delších termínovaných vkladech. Klienti si tyto peníze mohou kdykoliv vybrat, i když to většinou nedělají. Oproti tomu úvěry jsou na několik až mnoho let. Takže jedním z nejvěších problémů banky je řízení tohoto časového nesouladu aktiv a pasiv banky.Tato plovoucí sazba je pro klienta příjemná, že ví, že jeho sazba vychází z trhu, nikoliv z chybného nebo dobrého rozhodování banky. Eliminuje se riziko odhadu budoucnosti.A nedejme se mýlit, banka toho o budoucnosti neví o nic moc víc než my - jen pečlivěji sleduje nějaké předstihové ukazatele - inflace, vývoj ekonomiky, využití výrobních kapacit apod. Ale že by někdo v bance věděl, kolik bude sazba za rok či za pět - to tam opravdu nikdo neví.Já bych plovoucí bral, ale už mám vše splacené :-)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

petr | 14. 5. 2010 17:22 | reakce na Zdeněk Pikhart - 14. 5. 2010 15:28

Dle tohodle pamfletu tratíte jen v 88.6% případů :)¨http://www.ifid.ca/pdf_work ingpapers/WP2001A.pdf¨http://w ww.ifid.ca/pdf_newsletters/WP2 004APR15.pdf¨"Thedecision of whether to go long (fixed) or short (floating) should depend on your tolerance for risk as well as your ability to withstand increases in mortgage payments. You can always expect a financial reward for going with the float, although the precise magnitude will ebb and flow depending on the economic environment."

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

šťoura | 14. 5. 2010 13:35

Argumenty, že při dlouhodobém fixu jste chráněni před neočekávanými výkyvy jsou liché banka je vám schopna navýšit dlouhodobou fixaci kdykoli v průběhu trvání,pokud se nebude trh vyvíjet v souladu s očekáváním. K přecenění hypotečního portfolia může tedy dojít kdykoli ať se to klientovi líbí nebo ne jediná obrana bude jednorázové umoření dluhu:-)Situace nastane pokud cena peněz na trhu výrazně převýší marže banky z tohoto produktu tzn. obchodní, rizikovou výnosy z poplatků atd.

Nahlásit

0
+
-

Petr Síla | 14. 5. 2010 14:34 | reakce na šťoura - 14. 5. 2010 13:35

Banka je schopna všeho, otázkou je, zda k tomu má dostatečnou právní oporu. Máte i k tomutu nějaké podklady nebo jen "střílíte od pasu"?

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

šťoura | 14. 5. 2010 14:47 | reakce na Petr Síla - 14. 5. 2010 14:34

Myslím, že obchodní podmínky na tuto situaci pamatují.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Martin Vlnas | 14. 5. 2010 10:29

Hezký den, do textu jsem vložil další graf zachycující dlouhodobý vývoj PRIBORU 1M od roku 1993 až do současnosti. Poučení z něj je asi jasné :) V "turbulentních dobách", o kterých píše Aleš, je zatraceně dobré mít možnost od variabilní sazby utéct. Pro časy ekonomického růstu, klidu a pohody, proč ne...

Nahlásit

0
+
-

Lucka | 15. 5. 2010 12:19 | reakce na Martin Vlnas - 14. 5. 2010 10:29

Dobrý den, chci se zeptat, co se stalo v 97´ a 98´, že byl 1M PRIBOR tak vysoký? Děkuji :o)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Arsen Lazarevič | 15. 5. 2010 16:24 | reakce na Lucka - 15. 5. 2010 12:19

Dobrý den, doporučuji tento článek http://www.finmag.cz/clanek/14833/kdyz-jde-koruna-na-trh/. Tam je to všechno dopodrobna vysvětleno :-)

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Zdeněk Pikhart | 14. 5. 2010 08:35

Fixace úrokové sazby hypotečního úvěru přináší klientovi pouze jistotu vyšších úroků než při variabilní úrokové sazbě. Banka má vždy udělanou velmi dobrou prognózu budoucího vývoje a fixaci nastaví tak, aby vydělala. Neznalému klientovi pak argumentuje tím, ať v nejisté době volí jistotu vyšších sazeb a riziko převede na banku :) U variabilních sazeb je velmi nízká durace dluhu. Úrokové riziko je tedy minimální. Na rozdíl od fixace. Takže volba je jasná, variabilní úrok.

Nahlásit

0
+
-

cml11 | 14. 5. 2010 11:28 | reakce na Zdeněk Pikhart - 14. 5. 2010 08:35

Rozdíl mezi fixní a variabilní sazbou je především v tom, že u variabilní sazby si půjčujete krátké peníze na měsíční bázi, zatímco u fixní dlouhé peníze na x let. U fixu víte naprosto přesně jaké náklady budete se splácením hypotéky mít až do další fixace. Do té doby jste na finančních trzích nezávislí. U variabilní sazby to víte maximálně na příští měsíc. Na vývoji trhů jste tedy naprosto závislí. Záleží na tom, jestli preferujete jistotu stabilního rozpočtu, byť to může vést k o něco vyšším nákladům, nebo sázíte na úsporu díky příznivému vývoji finančních trhů.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

František Jedlička | 14. 5. 2010 09:52 | reakce na Zdeněk Pikhart - 14. 5. 2010 08:35

Přesně tak, banka má většinou více informací o budoucím vývoji trhu, než běžný klient. Takže "riziková prémie" započtená ve vyšší částce při fixaci, klienta v součtu vyjde na více, než při výkyvech PRIBORu. A pokud se uspořená částka (nebo i více - třeba i jistina) vhodně investuje, dojde k velmi zajímavému stavu - za hypotéku zaplatím méně než při prvotním výpočtu. Tím si ještě více snížím efektivní úrok a může nastat i situace, kdy mé celkové náklady např. na 1milionovou hypotéku budou méně než ten vypůjčený milion:-) Ale to je na delší povídaní.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

petr | 14. 5. 2010 13:09 | reakce na František Jedlička - 14. 5. 2010 09:52

>>Přesně tak, banka má většinou více informací o budoucím vývoji trhu, než běžný klient.Proto se taky sazba neodvíjí od PRIBOR, ale od "Základní hypoteční sazby (BMR) a marže. BMR je přímo odvozena od tržní úrokové sazby" (dost zajímavé, že jenom přímo odvozena, a ne že se jí rovná :). S marží pak samozřejmě banka může hýbat (pro nově uzavírané hypotéky).Z hlediska schopnosti banky odhadovat budoucí vývoj tedy nevidím ve stanovení fixní a variabilní sazby rozdíl - do obou může banka započítat "rizikovou prémii" a u obou může realizovat zisk, stejně jako utrpět ztrátu.¨Mimochodem, konkrétně u tohoto typu hypotéky u UniCredit platíte za mimořádnou splátku 1% poplatek z výše mimořádné splátky (podle informací banky).

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

Zdeněk Pikhart | 14. 5. 2010 11:15 | reakce na František Jedlička - 14. 5. 2010 09:52

To byste musel mít možnost investovat s vyšším zhodnocením, než je úročení úvěru a taková investice je velmi riziková. Spoření se už tuplem nevyplácí, ptz úrok z úvěru je vyšší, než z vkladu. Takže s přebytečnými prostředky uděláte nejlépe, když budete předčasně umořovat dluh! Je proto dobré si vzít hypotéku, kde je to možné. U variabilních většinou u všech je. U fixací musíte čekat, až vám skončí.Co se týče toho grafu. Nastane-li někdy skutečně nečekaná situace, kterou banka nemá obasaženu v rizikové přirážce u fixace, můžete na fixaci teoreticky vydělat. (Tzv. černá labuť) Takovéto situace jsou ale výjimečné (paniky na burze, deprese, války) a a priori s nimi počítat a brát si kvůli nim drahý úvěr je nesmysl. Na krátkodobý výkyv nám slouží naše rezervy domácnosti. Jinak v dobách po transformaci, kdy byl vysoký a volatilní PRIBOR (CB ještě neregulovala krátkodobé sazby jako v režimu cílení inflace), bylo výhodnější vzít si variabliní úročení. Fixace byla v té době nesmírně drahá, právě proto, že se banka jistila.

Nahlásit | Zobrazit komentovanou zprávu

0
+
-

petr | 14. 5. 2010 08:31

Jestli si ještě dobře pamatuji, tak plovoucí úrokové sazby byly podle Thomase E. Woodse jr. (autora knihy Krach) jednou z příčin enormního růstu nesplácených hypoték v USA; a to nejen u "chudých", ale i u těch, které si "vybíravá" banka proklepla.¨V článku se uvádí, že důležitou podmínkou jsou dostatečné finanční rezervy na straně dlužníka, a tak mne napadá, že by nebylo špatné, kdyby pan Müller provedl podobnou krátkou analýzu pro "investiční hypotéku" (jakou nabízí třeba Hypotéční banka/CONSEQ).

Nahlásit

0
+
-

cml11 | 14. 5. 2010 07:29

Proměnlivá sazba hypotéky je poměrně riskantní záležitost. Trochu sázka do finanční loterie. Lze ji doporučit jen tomu, kdo se o dění na finančních trzích aktivně zajímá, nemá averzi k riziku a disponuje dostatečnou rezervou v příjmech. Všude kde se pracuje s těsným rozpočtem bych doporučoval co nejdelší možný fix. Zvlášť v atmosféře zpráv, které věští příchod inflace..Ukazovat možný vývoj plovoucí hypotéky na grafu pouze roční historie, kde nejvyšší údaj má nějakých 3,2 procenta, není zcela korektní. S marží banky 2,7 jsme na stále únosných 5,9. Jenže aktuální sazba kolem 1 procenta je extrémní. Stačí pátrat v historii vývoje PRIBOR 1M na stránkách ČNB trochu hlouběji a narazíte i na opačné extrémy. Co byste řekli hypotéce se sazbou 19 nebo 34 procent? I k takovým číslům s tabulkou historie dojdete..Současné sazby PRIBOR prakticky nemají kam klesat. Mohou jen růst. Nikdo nedokáže odhadnout kde se zastaví. Zájemci o plovoucí sazbu by tohle riziko při svém rozhodování určitě měli zvážit. Zvlášť v nejisté situaci dnešních dní.

Nahlásit

0
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK