Diskuze: Kombinovaná hypotéka: Příliš drahá sranda!

Roman Scherks|9. 9. 2010 12:13| reakce na petr - 9. 9. 2010 11:16

Díky. Jsem osel, nějak jsem to přehlédl. Teď, když jste mě na to upozornil, tak jsem si toho už samozřejmě všiml. ještě jednou díky.

petr|9. 9. 2010 11:16| reakce na Roman Scherks - 8. 9. 2010 22:25

Někteří diskutující zde nechávají na sebe kontakt zatržením políčka "zveřejnit e-mail"; pak se u jména objevuje šedá obálka, pod níž se e-mail skrývá (kliknout pravým tlačítkem myši + položka ve smyslu "kopírovat e-mail" nebo přímo kliknout, pokud máte na počítači e-mailového klienta).

Roman Scherks|8. 9. 2010 22:25| reakce na petr - 8. 9. 2010 17:53

No dík, ale kde vezmu jeho e mail? Můžete mi ho poslat?Díky.

petr|8. 9. 2010 17:53| reakce na Roman Scherks - 8. 9. 2010 16:55

Podle informací, které mi poskytl pan Jedlička po e-mailu taková možnost v ČR je (zřejmě jen přes poradenské společnosti). Zkuste jej kontaktovat.

Roman Scherks|8. 9. 2010 16:55| reakce na petr - 8. 9. 2010 11:09

Pokud je mi známo, tak nikdo. Už před 1,5 rokem jsem na téma neexistence některých typů hypoték na českém trhu psal někam článek a od té doby se zatím nic nezměnilo.

petr|8. 9. 2010 11:09

Hypotéční banka + Conseq: cituji:"Zajištění úvěru:vždy zástavním právem k nemovitosti a současně pozastavením práva nakládat k fondům v portfoliu obhospodařovaném spol. Conseq."Pokud banku nezajímá, zda spoříte a kam, resp. jak jednorázově splatíte v dohodnutém termínu jistinu pak nejde o tzv. kombinovanou hypotéku, ale o produkt obvykle nazývaný "interest-only mortgage".Kdo tohle na českém trhu nabízí?

František Jedlička|8. 9. 2010 10:24| reakce na petr - 7. 9. 2010 18:12

Upřesňuji.Za jistinu si samozřejmě koupíte nemovitost (i když až 20% lze použít neúčelově-třeba investovat). Myslel jsem splátku jistiny měsíčně investujete (nebo i jinou částku).Omyl - peníze ve fondu nejsou zastaveny ve prospěch banky. Banku totiž vůbec nezajímá, zda si spoříte a kam. Zajímá ji pouze to, zda včas a řádně platíte úroky. Zastavenu máte nemovitost, tak proč další zástavu?Žádný imaginární produkt, ale reálná služba na českém trhu.Končím s diskuzí. V případě zájmu jsem na e-mailu.

petr|7. 9. 2010 18:12| reakce na František Jedlička - 7. 9. 2010 15:22

Za jistinu jste koupil nemovitost, ne? Tak jak ji můžete celou investovat? Vy si naopak pravidelnými investicemi na jednorázové splacení té jistiny "spoříte". Prostředkyv podílovém fondu jsou zastaveny ve prospěch banky, tudíž neplatí: peníze kdykoliv k dispozici.Mám pocit, že někteří diskutující se tady snaží dokázat výhodnost kombinované hypotéku na základě výpočtů jakéhosi imaginárního produktu bank; produktu, který žadatelům o hypotéku v ČR není k dispozici...

Petr Svoboda|7. 9. 2010 18:06

no jo, kolik jich partneráci nasekali a teď jim nevoní :-)

František Jedlička|7. 9. 2010 15:22| reakce na Pavel Vosicky - 4. 9. 2010 22:44

Konečně někdo uhodil hřebík na hlavičku. Jak jsem psal v prvním příspěvku, investovat do IŽP apod. je kravina. Celou jistinu investovat napřímo do podílového fondu. Výhody jsou zřejmé - peníze kdykoliv k dispozici, větší zhodnocení, transparentnost.

Pavel Vosicky|4. 9. 2010 22:44| reakce na Martin - 4. 9. 2010 10:31

Jasne souhlasim s Salamounem, ze praxe bank vzhldem vysi urokove sazby pri fixaci je mirne receno RUZNA.. nicmene neni jedina banka, ktera nabizi kombinovanou hypoteku.. byt samozrejme vyber je oporit klasicke dost omezen.. Co se Tyce Martina, tak po 15 letech anuitniho splaceni NEBUDE splacena polovina hypoteky, ale jen pouze 34% (pri anitnim splaceni se jistina neumoruje linearne). Pri kombiku je na IZP modelacne 844tis Kc (muze to byt vice, nebo mene, podle aktualni situace na financnich trzich - ktera do jiste miry determinuje i dalsi postup - urcite by byla hloupost aktiva odpordavat tesne po njak krizi, kdyz jsou po korekcich) .. jinak jak uz jsem psal - pri prodeji nemovitoesti je mozne IZP snizit, nebo klidne i ukoncit a penize vybrat (coz ale neni vyhodne z pohledu pocatencich nakladu, ktery si klient "predplatil&quo t;na 30 let trvani smlouvy ale i z pohledu, ze preci potrebuje take neco usporit na svuj duchod..).. Jinak v tech minulych argumentacnich prestrelkach jsem nezminil, ze samozrejme finance nejvyhodnejsi je "kombik" se sporenim, ne do IZP, ale primo do fondu bez pojistovny - usetri se hodne na nakladech.. Pokud bych v minule modelaci kombinoval s investici do fondu, vyslo by to vyhodneji o 161.000Kc ("diky" nezaplacenym ruznym poplatku pojistovne a ze AXA 100E patri mezi hodne levna invsticka). moznost teto kombinace aktualne nabizi pokud vim Hypotecni banka + Conseq.. howg

Jakub|4. 9. 2010 18:44| reakce na Pavel Vosicky - 3. 9. 2010 19:27

Ještě teda obecně: Celý princip kombíka je velice pofidérní. Jen hlupák se totiž nesnaží snižovat svůj dluh v čase... Kombík negarantuje nic, pokud pojišťovna krachne nebo akcie místo požadovaného růstu poklesnou, může si chudák s kombíkem tak akorát hodit mašli, pokud teda nemá pod polštářem přebytečné milióny.Teď k těm číslům: Mohl by jste dát přímo nějaký odkaz na ty vaše čísla 3750 a 3056 jestli jsou aspoň trochu reálná? Obvykle totiž kombík vypadá jakoby lákavě, protože se dost čaruje s čísly, ktera nejsou správná a pak se srovnávají jablka s hruškami. Jinak 7% výnos podílového fondu pri měsíční úložce 1739 dělá cca 2 121 530 a nikoliv 1 806 800. Jste si jist, že jste nezapomněl odečíst daň z příjmů na konci pojištění u kombíka? (na to někteří poradci rádi zapomínají). Průměrné 7% zhodnocení IŽP musí být po většinu času mnohem větší jelikož ke konci takového "spoření" hrozí klientovi doslova smrtelné riziko poklesu akciových trhů, takže by se měly prostředky převádět do dluhopisových a jiných méně výnosných produktů (jinak klient hraje totální vabank)což sníží značně výnosnost. Rovněž hypoteční sazba 4,5% je dosti optimistická a zřejmě nevydrží po celých 30 let, pokud dojde k velkému růstu sazby (zejména) v posledních letech, pro anuitní hypotéku to nic mocneznamená jelikož klient už splatil většinu hypotéky, takže se mu splátky příliš nezvýší, ale pro kombíka to znamená splácet úroky stále z celé původní hypotéky, takže ten si bude rvát vlasy mnohem víc...

Martin|4. 9. 2010 10:31| reakce na Pavel Vosicky - 4. 9. 2010 01:17

Řekněme, že mám klasickou hypotéku na 1 milion a 30 let (fixace třeba 5let). Po 15 letech už budu mít necelou polovinu splacenou a dlužím už jen, nastřelím, 600 000. Nemovitost prodám za milion, hypotéku splatím a zůstane mi 400 000. U kombíka ale dlužím i po 15 letech 1 milion, takže celý milion, který utržím prodejem nemovitosti, musím použít na splacení hypotéky. Zůstane mi jen to, co dokázaly vydělat nebo prodělat akcie v IŽP. Abych splnil úvodní předpoklady, měl bych nyní zřejmě pokračovat v placení IŽP dalších 15 let, ale co když na to už nemám? Plánovat něco na 30 let dopředu je hrozně ošidné.

Salamoun|4. 9. 2010 09:34

Dovolim si pripomenout jeste jeden fakt, ktery znevyhodnuje "kombik" Tim je fixace k jednomu financnimu ustavu. Zajiste vite, jak to chodi se zmenou urokove sazby ve nekterych bankach, urcite nehledaji duvody k tomu, proc pri pristi otocce urokove fixace urokovou sazbu posunout nize.Pro kombik se jevi nejrozumejsi co nejdelsi a tim padem drazsi urokova sazba. V pripade hypoteky nevazane na investicni produkt je mozne zvolit levnejsi fixaci s moznosti eventuelniho refinancovani - nutne obrany proti praktikam nekterych bank.

Pavel Vosicky|4. 9. 2010 01:17| reakce na Martin - 3. 9. 2010 19:56

Nenarusi, resp. stejne jako u anuitne splacene hypoteky.. vazbu na IZP lze kdykoli zrusit (cimz se prejde na anuitni splaceni), hypoteku nasledne doplatit (podle podminek konkretni hypo banky - fixace apod..) v placeni zivotniho pojisteni je mozne nasledne pokracovat, mesicni platbu pripadne snizit, cast penez vybrat.. jak je libo..

Martin|3. 9. 2010 19:56| reakce na Pavel Vosicky - 3. 9. 2010 19:27

Co když tu nemovitost, budete chtít prodat dřív, řekněme třeba za 10 let? Nenaruší to Váš základní předpoklad, že za 30 let ty akcie prostě "musí" udělat 7.5 p.a.?

Pavel Vosicky|3. 9. 2010 19:27| reakce na Jakub - 3. 9. 2010 14:00

Zdravim vsechny ctenare i diskutujici jeste jednou.. musim rict, ze uplne nesnasim argumentaci typu "vsichni to prece vedi".. a kdyz mi posledni komentujici takto argumentuje jak muzu zastavat neco o cem "vsichni vedi" ze to je nesmysl.. tak misto abych se rozciloval, sedl jsem si ke "kalkulacce&quo t;a za par minut to propocital: vypocet je BEZ vsech danovych ulev (z uroku, z plaby zivotniho pojisteni apod.. ciste placene castky) -> modelova situace hypoteka 1 milion urok 4,5%, investovani vynos 7% p.a. trvani 30 let varianta "kombik": mesicni platby: uroky 3.750Kc, platba IZP AXA T100E 3056Kc na ucte nakonci 3.138.381Kc po odecteni 1 mil hypo = nasporeno na duchod 2.138.381Kc. varianta anuitni hypo + investovani do fondu: anutini splatka hypo = 5.067Kc, k investovani zbyva 1.739Kc (pouzit matematicky model s predplacenm poplatkem ve vysi 3,5%) celkovy vynos 1.806.800Kc. Zaver = varianta "kombik" je vyhodnejsi 331.581Kc.. Kazdy si to muze propocitat sam.. je to prace na par minut.. Tak co vy na to pane "vsichni to vedi" ? Krom toho, ze jsem pocital BEZ vsech danovych ulev - bez nichz to pry bude pro kombik uplne tragicke a... NEBYLO.. jsem jeste pro zjednoduseni v IZP vypustil pojisteni smrti, ktere by v druhe variante "muselo" (pokud chceme porvnavat porovnatelne) byt reseno rizikovkou.. a jsem si jist, ze by celkova cena rizikovky byla vyssi, nez zaplacene vitrni riziko smrti v IZP, ktere je ve chvili, kdy kapitalova hodnota prevysi kryte riziko "zadarmo"

Jakub|3. 9. 2010 14:00| reakce na Pavel Vosicky - 2. 9. 2010 12:22

Kombinace hypoteky a zivotniho pojisteni je pro lidi hlavne nevyhodna, tezko si vubec predstavit nejakeho klienta pro ktereho by byla vyhodna... Myslel jsem, ze uz je to vseobecne znamy fakt, ale pokud stale existuji lidi kteri se nechaji ukecat od poradcu do techto tragickych produktu je jen dobre, ze se pisou tyto clanky. Zruseni ci snizeni danovych odpoctu je samozrejme poslednim hrebikem do rakve tohoto i tak nevyhodneho produktu. Uz jen fakt, ze vlada uvazuje o zruseni danovych odpoctu rika lidem, ze s tim nemohou ABSOLUTNE pocitat a uz VUBEC s tim nemohou pocitat pro pristich 30 let. Kombinace hypoteky a zivotniho pojisteni vychazi draz nez klasicka anuitni hypoteka. Riziko, ze prodelame a hypoteka pro nas bude drazsi je u kombinovane hypoteky vyssi. Anuitni hypoteka ma nizsi mesicni zatizeni, lepe se predcasne splaci a tedy ma lepsi likviditu. Kombinovana hypoteka je tedy drazsi, rizikovejsi a mene likvidni nez klasicka anuitni hypoteka. Clanek je napsan dobre, konkretni cisla lze nalezt napriklad v knize Financovani vlastniho bydleni od Petra Syroveho. Kdo si zvoli klasickou hypoteku a usetrene penize oproti kombinaci bude investovat primo do podilovych fondu vydela mnohem vic nez kdyz si zvoli tento umely paskvil.

Pavel Vosicky|2. 9. 2010 18:36| reakce na cml11 - 2. 9. 2010 12:58

na a o to prave jde.. 1) psal jsem, ze predpokladam 30 lety model (kombik na 20 let bych nikdy nikomu nedoporucil, povazuji to za kratkou dobu na to, aby se v case dostatecne snizilo riziko spatne "nacasovanych&q uot;ekonomickych cyklu). 2)pokud vyriznete kratkou periodu, tak se vzdy dostanete na cisla, na jaka se "chcete dostat".. samozrejme pokud mate jako cilovy bod dnesek, kdy jsme 30% pod poslednim vrcholem.. tak vam kazda kratsi perioda da vzdy mensi a mensi vynos.. z toho v teto situaci tezko muzete vyvozovat trend.. Ja neverim na presne opakovanim minuleho vyvoje.. verim na delsi statisticka data.. ten 20 lety SP500 jsem pouzil, protoze jsem nic delsiho nemel po ruce.. pokud vsak za poslednich 80 let byl rust globalnich akciovych indexu prumerne tesne pod 10% rocne (vim, ze v roce 2007 nam lidi z Pioneeru rikali, ze to je 10,4%p.a.. tak dnes to bude o trochu mene), pak verim tomu, ze to v podobnych intencich na dlouhe periode (30 let) bude i nadale.. pokud modeluji 7% p.a. povazuji to za mirne pesimisticky predpoklad.. Osobne si myslim, ze (a tohle je spekulace) ten rust v nejbizsich 5 letech bude hodne pres 10%, uz jen z titulu tech stovek miliard dolaru a EUR a Yuanu co centralni banky napumpovaly do ekonomik.. to se musi drive, nebo pozdeji projevit velmi vysokou inflaci, v ktere se taky daji pekne rozpustit ty giganticke statni dluhy, co vsichni maji a ktera v historii vzdy byla doprovazena adekvatne zvysenym rustem hodnoty akcii.. ale nechme se prekvapit..

Jiří Prášil|2. 9. 2010 17:33

Kombinovaná hypotéka? To ještě někdo dělá? Dobrý článek *****

Roman Scherks|2. 9. 2010 15:04

Snad jenom poznámka. Na téma kombíků jsem před několika lety tady na Finmagu, ale i na dalších serverech publikoval řadu článků ( když si hodíte moje jméno do Googlu, tak Vám to skoro všechno vyběhne). Prakticky vždy jsem hodnotil nějaký "blábol" od nějakého "poradce". Ovšem závěry byly obecné a zejména na změnu daňových zákonů jsem upozorňoval.

petr|2. 9. 2010 13:59| reakce na Pavel Vosicky - 2. 9. 2010 11:14

Souhlas, stojí to na "předpokladu&qu ot;.Pro níže uvedené parametry a zhodnocení 7.56% p.a. by rozdíl kombík vs. dobrovolné investování činil téměř 370 000 Kč.¨Zhodnocení 7.56% je však zhodnocení indexu. Kolik manažerů fondů je schopno na dvacetileté periodě generovat při započtení nutných nákladů fondu stejné zhodnocení jako má index?Realita:v případě Conseq byste investoval do fondu Dynamický 10+ (100% akcií), tak se podívejme na jeho zhodnocení. Investování k 11. dni v měsíci. První investice 11.1.2004 (starší data nejsou), poslední investice 11.8.2010.Vloženo 80 x 3800 Kč = 304000KčAktuální hodnota investice (k datu posledního vkladu) je bez započtení vstupních poplatků ve výši 5% rovna 293 271Kč.Ano, akcie nejsou investice na 4 roky, 7 let...ale přesto...

cml11|2. 9. 2010 12:58| reakce na Pavel Vosicky - 2. 9. 2010 11:08

Jak jistě víte, minulé výsledky nic neříkají o budoucím vývoji. Pokud ale přesto věříte, že minulost se bude opakovat, věřte. Já se k Vám nepřidám..Za 25 let je průměrný roční výnos S&P500 cca 7,4%, za 20 let 6,2%, za 15 let 4,2%, za deset i pět let -2.1%. Ten kdo by indexový fond zkombinoval s dvacetiletou hypotékou před deseti lety, by dnes musel doufat v deset let růstu indexu o průměrných 15 procent ročně, aby se dostal na čísla která předpokládáte. Může to vyjít, ale v současné době nejde o reálný předpoklad..Investování vždy představuje nejistý nadprůměrný zisk s rizikem ztráty. Oproti tomu úvěr je solidní jistota. Pokud chcete kombinovat fondy s hypotékou, tak s vědomím, že jde o spekulaci na předpokládaný budoucí vývoj s rizikem ztrát. Nebo najít kombinaci se zajištěnými produkty tak, aby i v případě nepříznivého vývoje alespoň nula od nuly pošla.

Martin Vlnas|2. 9. 2010 12:29| reakce na Pavel Vosicky - 2. 9. 2010 12:22

Hezký den, cílem článku nebylo ubít čísly ale srozumitelně představit problematiku a upozornit na možný budoucí vývoj. A to slečně Dušové povedlo, podle mého, na výbornou!

Pavel Vosicky|2. 9. 2010 12:22

Zdravim ctenare jeste jednou...neda mi to, abych nereagoval i na samotny clanek..Jsem pravidelnym ctenarem, jsem take poradcem uvedene spolecnosti..Byva tu velke mnozstvi zajimavych clanku casto i se zajimavymi imformacemi.. tento vsak.. no.. prestoze tato problematika stoji HLAVNE na cislech.. tak clanek (krom snizeni zdaneni) neobsahuje jedine cislo.. pouze opakuje znama fakta (ne-flexibilita,volatilita,vys okasplatka apod..)-opakovani sice matka moudrosti, ale clanek na toto tema, zde neni poprve a cekal bych, za autorka prida i trochu vice "sveho".. Samozrejme ze zruseni danovych odpoctu pro hypoteky by bylo nepriznive (a to i pro anuitni splaceni) aktualne je to vsak pouze spekulace(a tykat by se to melo spise novych hypotek). Ano o neco vetsi splatka (cca o 20%) nicmene i anuitni hypoteku je potreba pravidelne splacet.. Potencial tematu o rozdilech v nakladovosti pojistek na kterem HODNE stoji celkovy obraz zustal bohuzel nevyuzity.. Pokud by platilo, ze ekonomicke cykly prichazeji s zeleznou pravidelnosti (jako, ze to neplati) byla by to prece vyhoda, ne ? vse by slo naplanovat :-), ale i presto ze ekonomicke cykly nejsou pravidelne, plati, ze trend je rostouci a akcie eneruji dlouhodobe vyrazny nadvynos nad uroky z hypotek (viz muj predchozi prispevek).Nejsem "kombikar" klientum jsem za 7 let udelal celkem dva, ano neni to produkt pro kazdeho.. ano ma svoje nevyhody (jako kazde reseni) ale konstrukce je smyslupna a na 30 lete modelaci generuje presvedcivy zisk

Pavel Vosicky|2. 9. 2010 11:14| reakce na petr - 2. 9. 2010 09:16

No jednoduse proto, ze v pripade kombiku muzu investovat (v pripade pouziti vaseho vypoctu) CELYCH 3.800Kc/mes v opacnem pripade pouze 1.376Kc.. a pokud zakladni premisa je, ze kazda investovana koruna mi vydela vice, nez me stoji hypoteka.. tak cim vice penez investuji, tim to bude vyhodnejsi..

Pavel Vosicky|2. 9. 2010 11:08| reakce na cml11 - 2. 9. 2010 06:43

Podivejte se prosim na historicke vynosy aktiv.. Investovani do akciovych podilovych fondu NENI zalezitost na 4 roky.. Zde se z titulu konstrukce produktu bavime o 20-30 letech.. Pokud si otevrete posledni fondshop na strane 25 uvidite, ze napr. index S&P500 ma za poslednich 20 let vynos 7,56% p.a. !!! Tak jake pak "zbozne prani" ? a to jsme prosim stale jeste "diky" recesi o cca 30% nize, ze byl vrchol v roce 2007.. Pokud neco uvadite, zkuste uvadet misto "vykriku", pro zmenu fakta.. :-)

petr|2. 9. 2010 09:35

Rozbor kombinovaných hypoték koneckonců na Finmagu již vyšel: http://www.finmag.cz/clanek/905/výsledek:Pro většinu případů, kdy se čerpá hypotéka, doporučuji z pohledu celkových nákladů, flexibility a rizikovosti _anuitní_ hypotéku protaženou na delší dobu, kombinovanou s investiční životní pojistkou nebo s pravidelnou investicí do fondů. (Petr Borkovec)¨a naopak HYPOTÉKA S ODLOŽENOU SPLÁTKOU JISTINY NA 30 LET V KOMBINACI S IŽP hodnocena jako:extrémně neflexibilní, extrémně riziková...

petr|2. 9. 2010 09:16| reakce na Pavel Vosicky - 1. 9. 2010 23:23

Na kombinovanych hypotékách jsou větší úroky; a naopak, pokud se dobrovolně pojistíte, tak Vám banka ráda nějakou tu desetinku na úrocích u již tak levnější standardní hypotéky srazí = tvrzení, že "...musel by si zivotni pojisteni platit extra a celkovem mesicnim zatizeni HYPO + pojisteni by se dostal na podobnou castku jako u kombiku" se jeví trochu jinak..Pro milionovou hypotéku na 20 let vychází splátka při úroku 5% na 6600Kč, z toho úroky 4167Kč, investovat tedy můžete 2433Kč. Ve skutečnosti budete muset investovat víc (u Hypobanky+Conseq by to vycházelo na 3800Kč). Pořád nevidím (bez uvážení daňové optimalizace) nějakou výhodu oproti tomu, kdy budu těch 1367Kč investovat odděleně.Vhodné je také zauvažovat, jak se může v budoucnu změnit zdaněním kapitálových výnosů v IŽP, resp. podílových fondech...

cml11|2. 9. 2010 06:43| reakce na Pavel Vosicky - 1. 9. 2010 23:23

Takováhle jednoduchá matematika je cestou do pekel. Zatímco hypotéka se 4,5% je jasná položka, která může být fixovaná klidně na deset nebo patnáct let dopředu, výnos IŽP v průměru 7% p.a. je jen zbožné přání. Může to vyjít, ale vůbec nemusí. A když skutečně hrubě nevychází? Opravdu dost drahá sranda...